プレミスト志村三丁目ってどうですか？

[評判気になるさん]

プレミスト志村三丁目についての情報を希望しています。
第2のリビング・ダイニングとしていろいろな使い方がシェアできる共用棟って気になりますね。

周辺のことや物件の事など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/shimura/

所在地：東京都板橋区坂下二丁目23-7、22-1（地番）
交通：都営三田線「蓮根」駅から徒歩8分、都営三田線「志村三丁目」駅から徒歩9分
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

総戸数 284戸
構造及び階数 鉄筋コンクリート造地上12階建
専有面積 58.57m2～82.86m2
間取り 2LDK～4LDK

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[551: 販売関係者さん]

昨日、１軒引越してきました。
いくらで買ったんでしょうね。　前の住人と仲良くなれるかな。

[552: マンション検討中さん]

先着55戸になりましたかね。2つ売れたかな。このペースだと10年かかりますね。

[553: マンコミュファンさん]

ここ見るとケンさん思い出してつらい

[554: 販売関係者さん]

モデルルーム見学している人見ました。
いくら値引きされているのだろ

[555: 匿名さん]

少しづつ動いてそうですね。9月10日の更新で先着51戸、次期2戸出てるので、1週間強で6戸。

[556: 匿名さん]

東棟？と西棟？と言うの？は外から見た限りですけどほとんどカーテンかかってて売れてるじゃん？
南側は学校越しにしか見えないからあんまわかんないけど

[557: 販売関係者さん]

>>556
長期間売れないことを見越して壁紙の日焼け防止に紙のカーテンがかかっています。
モデルルームを見に来る人はでてきましたが、購入に至っているののかは。。。

[558: 通りがかりさん]

○I○I
切ないですねぇ

[559: マンション検討中さん]

今日、そばを自転車で通過。

ほぼ空き家であることに衝撃を受けました。

[560: マンション検討中さん]

東側からは空き家にしか見えなかったのですが、南向きはある程度埋まってるんでしょうか？

[561: 通りがかりさん]

ほぼ空き家って表現が適切か判断の分かれるところですが、現在80戸（約3割）程度しか契約済みになっておらず、大半は次期以降の状態のようです。
工事完了から半年経って3割売れたかどうか、という状況は購入を躊躇する要因にもなっているので悪循環でしょう。
我が家も検討していましたが、あまりにも売れ行きが悪いので購買意欲がかなり削がれました。
営業の方は、大和ハウスはハウスメーカーだから実物を見て満足して買ってほしいので完成前の営業活動をあまりやらなかったからだと説明していました。また、大和ハウスはお金がたくさんあるからまったく問題とも言ってましたね。

ハナレは、とてもいいなと思いました。
6:00-23:00まで空いてるので、出勤や帰宅時にひとりの時間を持てそうですし、テレワークにはもってこいなところでしたね。

スーパーも近いし、駅までもフラットで苦にならないですし、いいところもたくさんあるのに、やっぱり価格ですかねぇ。

[562: 検討板ユーザーさん]

価格かな。水没ハザードと地盤ちょっと弱めというところ以外は良いんだけどね。どの面も大通りから入ったところにあるので環境は良いんだよね。西友は隣だし。北側の公園は住戸からのアプローチが悪そうで勿体ないけど、HANAREのある側は管理道路は区の持ち物でかなり広い敷地になってるから悪くない。とにかく価格が高い。マンマニさんが当初予想してた価格感で売り出してれば全然違っただろうに。とにかく現時点で売れていなさすぎるのが、余計に敬遠してしまう理由になってしまっている。今から1割下げて、検討する人は戻ってくるのだろうか。

[563: 比較検討中]

板橋区の志村三丁目/蓮根ということでアドレス力が弱いけど、同じ板橋区でもアトラス加賀や子育てしやすい環境とは到底言えない（空気最悪・大きなスーパーなし）本町のクレストラフィーネなんかもっともっと高い。荒川にもっと近づけば価格低めもあるが、このグレードでは都内23区では圧倒的に安い方。

[564: 匿名さん]

板橋本町とか板橋区役所前とかと比べると、蓮根も志村三丁目も駅がコンパクトで、改札入ってエスカレーター上がれば上りも下りも同じ改札から到達出来る、というのは地味に楽ですよね。本町も区役所前も、地上で信号待って交差点を渡るか、地下降りてからさらに下に降りて反対側に行かなければならないので、行きと帰りで結構差が出ます。
そして三田線地上部は未だ比較的空いていて、朝電車に乗る時に自由に位置が選べますね。今後8両化も控えているので、そうなるとますます有利。

しかし台地の上と変わらない価格帯の値付け。これが本当に将来を見越した価格となれば良いのですが。

[565: マンション検討中さん]

>>561 通りがかりさん
80戸埋まってるんですね。失恋しました。

板橋区のホームページで、ここは集中豪雨で内水氾濫のリスクがある地域ですが、皆さん知っているんてますかね？
荒川の氾濫は可能性が少ないとしても、内水氾濫は起こると思うのですが。

[566: マンション検討中さん]

>>561 通りがかりさん
建築中も営業活動はしてたと思います。普通にチラシが入ってたと思いますよ。
蓮根の駅近くにモデルハウスもありました。

スカイティアラが苦戦してて、いくらになるか気になって見てましたが、価格を見てビックリした覚えもあります。

凄く安ければ水没リスク加味でも検討したんですが、今の価格ではなーって思ってます。

[567: 匿名さん]

>>561 通りがかりさん
湾岸の某プレミスト約250戸は今年の引渡会前に完売してたけどねー（笑）

[568: 名無しさん]

近所の中古売出価格がプレミストをベンチマークにしだしてきたね。すぐに売りたい売主はまだ旧価格なんだけど、強気な売主はプレミストを基準にした新価格を採用していて、同じ中古間でも差が開いていている感じ。なので、中古と比べたときの割高感は販売当初よりは薄まってきたかな。
まだ割高だけど。

[569: 口コミ知りたいさん]

>>563 比較検討中さん
大手デベロッパー物件で23区内となると、地盤が良ければ普通に7-8000万行きますね。このくらい出せるなら別にココじゃなくとももっといい立地でまだいくらでもあるかと。

[570: マンション検討中さん]

>>569 口コミ知りたいさん
なら、なんで空き家ばかりなんだ？

[571: 評判気になるさん]

販売店さん変更になったのですかね？本当なら値下げの動きもでてきそうですね

[572: マンション検討中さん]

値下げですかね

[573: マンション検討中さん]

>>572 マンション検討中さん
値下げはしないと思うよ。順調に売れてるらしいから。

[574: 評判気になるさん]

志村坂上に建設中の三井不動産のマンションとの価格差がどれくらいになるか気になりますね

[575: 匿名さん]

>>574 評判気になるさん
23区全体がかなり高騰してしているし、坂上で三井ともなれば確実に、ここよりかなり高いでしょうね。
購入出来るある程度のHigh income層狙いで。

[576: 匿名さん]

マンションを検討する際、あまり売れ行きのよくないマンションは敬遠する傾向がありますか？
その理由が価格だけなら契約を躊躇する必要はなさそうに思いますが、どのような心理が働いているんでしょう？

[577: 通りがかりさん]

新築マンションの売主は、買うまでは「売主とお客さん」ですが買った瞬間から「ライバル」になります。

しかも相手は新築、自分は中古。
さらにこれからもじゃぶじゃぶ供給され続けるとなれば、需給バランスから当面は相当価格を下げなければ売却することが難しく、自分の取得した不動産が相対的に低く評価される要因になります。

使用価値は買った人の主観なので「お好きにどうぞ」ですが、資産価値の観点からは大きくマイナスの影響があります。

[578: マンション検討中さん]

志村ここにいたんか、、、、

[579: 口コミ知りたいさん]

ホームページからはわからなかったですが隣のUR賃貸住宅て結構近いんですね。すでにご住まいの方、隣の視線は気になりませんか？

[580: 検討中さん]

>>570 マンション検討中さん
このエリアにもともと住んでいる人にとっては高いのかも。。

[581: 通りがかりさん]

マンションの敷地内にタイムズのカーシェアがあるので時々利用に立ち寄ります。
この地域に何度か引っ越しながら20年以上住んでいますが、マンションの購入はせず、分譲マンションで賃賃貸契約です。
プレミストは目の前に西友があり、小中学校が近く、大通りから少し入っていて静かで住むにはいいと思います。
定住と考えるならいいですが、10年、ましてや20年経った時に、資産価値ってかなり下がるのではないかと。
私はこの地域が好きですがマンションを購入して、将来売る可能性があるなら、やめた方がいいのではと。
志村坂上…万一の荒川氾濫を避けるため…の駅近がいいと思います。

[582: 検討中さん]

リセールを考えている方はここは購入しないでしょうね。少しエリアは違いますが加賀に出来たアトラスとかあの辺の方が色々とバランスいいですね。2LDKで6000万円?でしたがもうあっという間に完売の様です。なかなかパーフェクトな物件はありませんから何を優先するかですね。

[583: 検討中さん]

>>582 検討中さん
アトラス加賀は2Lで6000万前半から、でしたね

[584: マンション掲示板さん]

>>583 検討中さん
アトラスは2SLDKからですね。純粋な2LDKはなかったと思いますよ

[585: 匿名さん]

駅からの距離も遠くないし、
ここの場合は比較的しずかで暮らしやすいのは良いところだと思います。
ただ、値段は高めに映るようにも思う…。
ここってどちらかというと、
永住目的の人のほうが多いんじゃないか？というように感じています。
でも、そうでもないんですかね…、スレッドを見ていると。

[586: 通りがかりさん]

>>585 匿名さん
駅からの距離は中途半端な気がします。
三田線のここら辺だと、駅まで6分以内(マンションは駅までドアツードアでプラス1～2分はかかるし)が近いと感じます。が、それ以上の時間がかかるので。
通勤をしない世代には静かで、買い物は西友があるし、いいかもしれないけど。
余計な設備も使用しない人には無駄な管理費になりますし。
その分、駐車場を平置か、もしかしたら近くのシティテラスな駐車場みたいな感じの、あの規模は無理としても、自走式にした方が良かったんじゃないかと。
㎡もあまり広いとは思えないけど、なぜ近隣と比べて高いのでしょう。

[587: 買い替え検討中さん]

うーん。値付けを失敗したんでしょうね。

[588: 匿名さん]

そうですね。豪華な共用施設も善し悪しだと思います。
三月に竣工しているようですが、ゲストルームやワークスペースといった所はどうなっていたんでしょうか。
閉鎖されていたのかオープンになっていたのか気になりますが…。
オープンしているならテレワーク需要で逆に賑わっていたのかもしれませんけど。

物件概要を見ると49戸販売中となっていたのでゆっくりとは売れてるみたいですね。

[589: 通りがかりさん]

我が家はマンションを購入しない考えなので、このマンションの所有者が、最上階を賃貸で貸し出すようになったら、数年移り住もうとはおもってます。

[590: 通りがかりさん]

値引き交渉すればいい買い物になる可能性あるでしょ。
意外と便利よ？ここ

[591: マンション検討中さん]

ここのマンションが気に入ってまして検討しているのですが、
南向きが始めてで憧れていたのですが、

このマンションコミュニティ（マン質問）のレスにて、
南向きの事に関していくつかレスがありまして、
南向きは酷く夏は地獄で、紫外線も酷くて、肌に凄く悪いとか、
南向きが良くない事が沢山書かれているんですが、

なんかあんな悪い事が書いてあるのを見てしまうと評価が気になります、
本当でしょうか？なんか不安になってしまいまして…
何かアドバイスなどありましたら教えて頂けますでしょうか。
宜しくお願いします <(_ _)>

[592: 通りがかりさん]

>>591 マンション検討中さん

その物件、階数にもよると思いますよ。
東向きに住んでいた時に、昼前には部屋に日差しが入りにく買ったのですが、夏なんかは早朝に干した洗濯物が、出勤前に乾きますし、夕方は反対側の西側の部屋が明るくなりますし。どちらにしても高層階で、目の前に高い建物がなかったので、東側のリビング等も、暗くなることはなく。
南側は低い階で100m離れない距離に建物があると、日差しが入らないです。
暑さや日差しを気にされているなら、南は、太陽位置で冬は日差しが奥まで入り込みますぎ、夏は入ってこないので、そんなに暑さは感じないも。夏は東でも西でも、北側以外は同じでは。

[593: 通りがかりさん]

>>592 通りがかりさん

買った⇒かった
変換ミスです(-_-;)

[594: sage]

>>591 マンション検討中さん
時間を変えて、何度か内見をしてみてはいかかですか？
私は梅雨から秋までの間、何度も時間帯を変えて季節による日当たり、風通し、平日の学校の騒音を確認しに行って決めましたよ。

[595: マンション検討中]

>>563 比較検討中さん
確かに板橋本町に建設中のクレストラフィーネ、すごく強気な価格ですよね。見学に行き、3LDKで普通に7000万後半?でした。子育てしているものとしては、生活環境などは志村三丁目の方がずっと住みやすいとは思います。この辺りは夏の終わりの夜からはコオロギがなくのが良く聞こえ自然が感じられるのも私はいいなと思っています。

[596: 匿名さん]

三田線しか利用できないので通勤面の利便性はいまいちかな。
ただ、三田線は日比谷や大手町から目黒まで行けますし、東急目黒線直通だと
羽田まで一本で行けちゃいますから旅行や、出張の多い方には羽田まで乗り換えなしで行けるのはメリットですね。

山手線利用だと巣鴨で乗り換えとなると遠回りになりますから、渋谷や新宿あたりだと不便になっちゃうのかな。

[597: 周辺住民さん]

外観は良いけど、値付けは失敗ね。若者いっぱい来てほしいのに。。一言で括れば「た・か・す・ぎ・る」だね

[598: ご近所さん]

>>597 周辺住民さん
団地だらけのエリアですからね。。豪華な共有施設は管理修繕積立費がかかるしもっとグレード下げたものでこの地区はいいのかも。。

[599: 匿名さん]

志村坂上徒歩3分に〇ーベルの中古がでてるので現在比較検討中です。当方80㎡の広さが欲しいので。

[600: 匿名さん]

>>596 匿名さん
目黒線は東横線の駅まで行きますから羽田空港には行きませんよ。
昔は目黒線は蒲田から目黒を結んでましたが、地下鉄と直通運転を始めたときに田園調布で切り離され、蒲田には行かなくなりました。
羽田空港に行くには三田で浅草線に乗換します。
羽田空港までは三田から直通で行けます。