プレミスト志村三丁目ってどうですか？

[評判気になるさん]

プレミスト志村三丁目についての情報を希望しています。
第2のリビング・ダイニングとしていろいろな使い方がシェアできる共用棟って気になりますね。

周辺のことや物件の事など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/shimura/

所在地：東京都板橋区坂下二丁目23-7、22-1（地番）
交通：都営三田線「蓮根」駅から徒歩8分、都営三田線「志村三丁目」駅から徒歩9分
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

総戸数 284戸
構造及び階数 鉄筋コンクリート造地上12階建
専有面積 58.57m2～82.86m2
間取り 2LDK～4LDK

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[41: マンション検討中さん]

私も見ました。
坪240~ってとこですかね！

[42: マンション検討中さん]

>>40 匿名さん

予定最多販売価格帯 5,600万円台 ！！

[43: 匿名さん]

それって高くない？

[44: マンション検討中さん]

西台のパークホームズの値段がまだ頭に残っているので余計に高く感じますよね。

[45: 匿名さん]

もし3LDK最安の5100台=実質5199がE1タイプ(68.7平米)なら、坪250スタートですね。
最多が5600台だと実質5699、タイプ不明なので仮に70.2平米のH1タイプとすると坪268となります。
このエリアの駅近でないマンションとしては、なかなかお高いですねぇ。

同じようにデザイン事務所起用＆駅遠＆長谷工のアトラス加賀と比べる人が多そうですね。
プレミストは西友の利便性があるけど低地、アトラスは地名ブランドや地盤は良いが近くにスーパーなし。

[46: 匿名さん]

追加。
ここの目の前が中学校というのはなかなかデメリットですね。。校舎から宅内への視線、チャイムや学校行事・部活の音、それに校庭の砂埃など。
あと東側の住戸だと隣接するURけやき台の圧迫感もありそう。
最安価格のパンダ部屋はその影響を一番受ける住戸になる気がします。

[47: 匿名さん]

西側の校舎は高いところで6階、東側の校庭の防球ネットは3〜4階ほどの高さでしょうか。
マンマニは住宅棟を斜めに配置するのではと予想していましたが、サイトに掲載の住戸プラン3つは全て南南東向きなので、土地の形に沿って校庭に面する配置になりそうですね。

[48: 匿名さん]

公式サイトで見つけられませんでしたが、他のサイトに敷地配置図がありました。中学校にガッツリ対面ですね〜。

公開空地が面白い形というのと、屋上に緑があるのは庭園？

[49: 匿名さん]

>>43 匿名さん

高杉 ソライケ成ります。

[50: マンション検討中さん]

>>45 匿名さん

同じ坪単価なら、迷わず加賀。
買い物や通学が便利と言っても、同じ坂下二丁目。城北公園の南側・北側はがっっり都営団地。物件の東側はURの団地の街。荒川ハザードマップも見たらちょっと悩むエリア。
土地のチカラがそれ程とは思えない‥

でも、そんな街だからこそこの価格で買える層が来てくれると嬉しい。塾やレストランとかも増えそう。坂上みたいに。

[51: ご近所さん]

>>46 匿名さん
学校行事だけじゃないですよ。
土日は大概、野球クラブの練習など何かしらやってます。騒音デメリット対策でシェアLDK‥なんですよね？？

[52: 匿名さん]

なにせ三田線の志村三丁目以北にはチェーンのカフェが一件もないからねぇ。
住まいにこれだけの価格を出せるような層が満足するようなお店は少ないですよね、現状。
近所のパン屋さんはなかなか評判のようですが。

エリア内需要だけでこの価格の大規模物件が捌き切れるとはとても思えないし、かといってよそから人を呼べるような魅力は、どうかなぁ。初めて志村三丁目の都営住宅街を見たら軽いカルチャーショックがあると思うんだけど。

スカイティアラ以上の長期戦になるのでは。

[53: 匿名さん]

私もこの価格帯では苦戦すると思います。特に地縁のない人にとってはメリットはないに等しいでしょう。買い物、子育て環境には不自由しないと思いますがそれだけです。

[54: 匿名さん]

大手町、丸の内に通勤なら、三田線1本乗り換えなしで、相対的に割安というのがこのエリアのメリットだったのでは。
坪250超では割安感は感じられません。

[55: ご近所さん]

>>52 匿名さん
少なすぎです。
坂上・蓮根・西台にポツポツとおしゃれカフェは出来始めましたけどね。
食事も、蓮根のよしむら以外は‥
工事中の三田線高架下にスタバやタリーズこないかなぁ、せめてモス・コメダ・サンマルクでもいいから来ないかなぁ。
と育休ママ同士言ってました。

この価格帯を買える家庭に見合った子育て環境かも、分からない。

[56: 匿名さん]

オリパラで物価高騰しているのかも知れませんが、坪単価250万は明らかに高いと思います。
敷地内に蓮根川の暗渠（都市下水道）があって、坂下二丁目は浸水の実績があり、板橋区ハザードマップ上でもリスクがある地区となっていました。
意見は別れるかも知れませんが、シェアLDK の設定や、デザイン監修にプランテックを起用するより、販売価格を抑えた方が良かったと思います。販売上、特筆すべき点が無い為なのでしょうか…

[57: ご近所さん]

>>56 匿名さん
シェアLDKは、芝浦の旧体育館跡地。暗渠があるから、他に用途を設定出来なかったんだろうね。

坂下一丁目の野村のプラウド、いくらだったかな？変わらない値段だった気がする。

同じ志村三丁目10分なら、リノベ済みサンシティを買って子どもの中高が決まったタイミングで住み替えかな。

[58: 匿名さん]

>>56 匿名さん

敷地をまたぐ蓮根川緑道というのはただの並木道のようなものと思っていましたが、名前の通り川(暗渠)なんですね！だから敷地内の通路があの形になるのか〜。ブラタモリ的に興味深いです（笑）Googleマップを見ても川は表示されていませんでした。
確かに敷地に川が通るとなると地盤が心配です。液状化対策などの地盤改良はするのかな？

[59: 匿名さん]

暗渠が通っていても、ここの土地の権利形態は地上権ではなくて完全に所有権なんですね。川をコンクリートで蓋ではなくて、地下深いところを流れているのかな。

[60: マンション検討中さん]

立地が悪いですね
ダイワハウスは戸建に強みがありますがマンションではダメですよね

[61: マンション検討中さん]

本当に高いですよね。
しかも敷地内に暗渠。
それでも売れちゃうのでしょうか。
はたまた成増の物件の二の舞いでしょうか。

[62: 匿名さん]

暗渠は一般的には難ありの土地と評価されます。それを隠すより、最初からオープンにして、地盤改良なり杭打ちなり、対策の内容を公開したほうが良いと思いますね。。

[63: マンション検討中さん]

オーベル板橋本町が残り２邸だそうです。価格も目に優しいですし、検討される方はオーベルのモデルを訪ねてみると参考になる事があると思います。

[64: マンション検討中さん]

オーベルは立地も良いし価格もバランスが取れてるので人気でしょうね

[65: マンション検討中さん]

大和さんがデベというか企画をしても施工は結局大衆の味方である長谷工施行ですよね　そう考えるとちょっと高い気がしますね

[66: 匿名さん]

3LDKが@250からってヤバくないですか・・・。平均したら@270とか。

[67: 匿名さん]

別にやばくもないけど割高感を感じる人は多いだろう
なかなか面白い値付けだとおもうな　
スカイティアラがだいぶ割高な値付けをして完売まで苦労してたけどさらに上をいくここがどうなるのか

[68: 匿名さん]

スミフは財務的に竣工後の長期販売がセオリーだから、スカイティアラが苦労したわけではないと思いますよ。

[69: 匿名さん]

>>68 匿名さん
売主ってデベロッパー(スカイティアラの場合はスミフ、ここなら大和)だけじゃないよ（笑）
買えばその瞬間からその個人もいつでも売主になりうるわけだから。事情が変わって売らないといけない人は普通に出てくるし、マンションはどのみち脱出戦略必須だからね。
デベロッパーが苦労しようがしまいがどうでもいいけど未入居住戸が多ければ多いほど困るのは個人売主だからね。スカイティアラも未入居住戸が多数残ってる段階で使用済み中古を売ってたけど金額が売り出し時(広告掲載時点)から相当安かったよ。商談になったら下げれる余力が大きいのは資本力の差で明らかだしね

[70: 匿名さん]

>>67 匿名さん
ダイワハウスやっちまいましたね。入札で高値掴みしたんだよ。たぶん。
坂下である志村三丁目徒歩９分で@270なんてどうかしてるよ。

[71: 匿名さん]

坂上なら@300超えか・・・。

[72: 匿名さん]

隣のライオンズグラマシーハウスの相場水準からすれば、現在の市況下でのこの物件の適正価格はせいぜい坪230半ば程度
もし@270で買ったとすれば、10年後に3割の資産価値下落を覚悟しなきゃならない

[73: 匿名さん]

>>72 匿名さん
プレミストは割高な値付けの割にブランド力はまだまだなので余程気に入らないと買うのは難しいですね。施行も長谷工ですし。

[74: マンション検討中さん]

昨日の豪雨すごかったですね。。
こちらの物件、コンセプトは今風で面白いですが
サードプレイスとか、わかる方はどの位いるのかな？育休ママのコミュニティとか、近い活動されている方々はいらっしゃるけど‥。
広尾で開催されるワークショップにご参加の方、居ますか？

[75: 名無しさん]

液状化、水没地域だね。坂下でも一番低い場所。

[76: 匿名さん]

夕方の豪雨凄かったですね。浸水対策をどの様に考えているのか気になります。計画敷地付近の集合住宅のエントランスには止水板があるけれど、短時間に降った場合、管理人が全て設置完了する前に浸水するのかも…階段とバリアフリーでスロープは必要になるけど、道路のレベルとエントランス床レベルの間に、ある程度レベル差を設けている設計が良いと思います。

[77: 匿名]

離れ（共用棟）がそんなにウケると思ったんでしょうか。
仕事をしている人にはあまり利用する機会が無いスペースでしょうし、結局ママさんや子供たちのたむろの場になりそうですが。
それならいっそ簡素でもトレーニングスペースや託児所でも作った方がまだ喜ばれそうなもんですけど。

[78: マンション検討中さん]

>>77 匿名さん
オチは同じ予想です。

託児所ね、、近隣小規模園や認可園は増えて居ますし、城山みどり幼稚園は2歳児保育・11時間保育をして居ますからそちらで充分。本園は31年度から保育園併設されるそうですよ。
入居後数年したら、ニーズが減るのでリスキーでもありますね。

個人的には各家庭4、5台の平置きサイクルポートとかの方が余程利便性高く、中長期のランニングコストが押さえられていい気がします。

どんなコミュニティになるか、管理組合の腕次第ですね。

[79: マンション検討中さん]

マンションマニアさんはブログで、このマンションの価格は『坪単価230万円＝70㎡ 4800万円台』と予想してました。

[80: マンション検討中さん]

ところで、坂下一丁目のプラウド前にダイワハウスさんは何を作ろうとしているのかな。
この物件からも徒歩圏だから、ご近所要素としては気になりますね。

[81: 検討板ユーザーさん]

>>64 マンション検討中さん
オーベル完売みたいですね。

[82: 匿名]

ここが期待外れだったので高島通りはさんだサンシティを狙ってたのですが、おんなじことを考えてた人がいたのか４~５部屋開いてるみたいだったのにすぐ非公開になってました。もうこの価格だったら坂上行こうか悩んじゃいますね。

[83: マンション検討中さん]

>>82 匿名さん

高島通り挟んだサンシティ？
スミフのマンションの話？

プラウド板橋志村三丁目
５階4LDK5,780 万円も、売りにでてますね。いまや、お手頃に見えてしまうから不思議。

[84: マンション検討中さん]

>10/13に（モデルルーム）オープンしたばかりで、土日の予約は連日満席の大人気物件です

‥って、区内のママ向けイベントを企画しているコミュニティのソーシャルメディアで紹介されていました。‥ターゲットは、区内在住者？

[85: 匿名さん]

プランを覗いてみましたが、シンプルというのが第一印象でした。
洋室とキッチンのどちらからでもバルコニーに行けるのは少し変わっていましたが、
全体的に良くある間取りという気がします。

[86: マンション検討中さん]

販売提携に野村不動産販売がついたんだね。

どうでもいいけど、Yahoo!不動産の幼稚園の表記が間違ってる。城山幼稚園は、坂の上の姉妹園。。

[87: 匿名さん]

坪単価265万円ってここら辺だと新価格だと思うけれど、東京のマンション全体が上がっているからか目に優しく見えます。

[88: マンコミュファンさん]

>>87 匿名さん

見えない見えない。

[89: 匿名さん]

スカイティアラって、売れちゃったのか・・・

土地はスカイティアラのほうがずっといいね。高台だし、駅近いし・・・

[90: 匿名]

>>89 匿名さん

>スカイティアラに比べて、駅からの道は坂下の方が明るくスッキリしている印象があります。あくまで個人の印象ですが。