プレミスト志村三丁目ってどうですか？

[評判気になるさん]

プレミスト志村三丁目についての情報を希望しています。
第2のリビング・ダイニングとしていろいろな使い方がシェアできる共用棟って気になりますね。

周辺のことや物件の事など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/shimura/

所在地：東京都板橋区坂下二丁目23-7、22-1（地番）
交通：都営三田線「蓮根」駅から徒歩8分、都営三田線「志村三丁目」駅から徒歩9分
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

総戸数 284戸
構造及び階数 鉄筋コンクリート造地上12階建
専有面積 58.57m2～82.86m2
間取り 2LDK～4LDK

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[41: マンション検討中さん]

私も見ました。
坪240~ってとこですかね！

[42: マンション検討中さん]

>>40 匿名さん

予定最多販売価格帯 5,600万円台 ！！

[43: 匿名さん]

それって高くない？

[44: マンション検討中さん]

西台のパークホームズの値段がまだ頭に残っているので余計に高く感じますよね。

[45: 匿名さん]

もし3LDK最安の5100台=実質5199がE1タイプ(68.7平米)なら、坪250スタートですね。
最多が5600台だと実質5699、タイプ不明なので仮に70.2平米のH1タイプとすると坪268となります。
このエリアの駅近でないマンションとしては、なかなかお高いですねぇ。

同じようにデザイン事務所起用＆駅遠＆長谷工のアトラス加賀と比べる人が多そうですね。
プレミストは西友の利便性があるけど低地、アトラスは地名ブランドや地盤は良いが近くにスーパーなし。

[46: 匿名さん]

追加。
ここの目の前が中学校というのはなかなかデメリットですね。。校舎から宅内への視線、チャイムや学校行事・部活の音、それに校庭の砂埃など。
あと東側の住戸だと隣接するURけやき台の圧迫感もありそう。
最安価格のパンダ部屋はその影響を一番受ける住戸になる気がします。

[47: 匿名さん]

西側の校舎は高いところで6階、東側の校庭の防球ネットは3〜4階ほどの高さでしょうか。
マンマニは住宅棟を斜めに配置するのではと予想していましたが、サイトに掲載の住戸プラン3つは全て南南東向きなので、土地の形に沿って校庭に面する配置になりそうですね。

[48: 匿名さん]

公式サイトで見つけられませんでしたが、他のサイトに敷地配置図がありました。中学校にガッツリ対面ですね〜。

公開空地が面白い形というのと、屋上に緑があるのは庭園？

[49: 匿名さん]

>>43 匿名さん

高杉 ソライケ成ります。

[50: マンション検討中さん]

>>45 匿名さん

同じ坪単価なら、迷わず加賀。
買い物や通学が便利と言っても、同じ坂下二丁目。城北公園の南側・北側はがっっり都営団地。物件の東側はURの団地の街。荒川ハザードマップも見たらちょっと悩むエリア。
土地のチカラがそれ程とは思えない‥

でも、そんな街だからこそこの価格で買える層が来てくれると嬉しい。塾やレストランとかも増えそう。坂上みたいに。

[51: ご近所さん]

>>46 匿名さん
学校行事だけじゃないですよ。
土日は大概、野球クラブの練習など何かしらやってます。騒音デメリット対策でシェアLDK‥なんですよね？？

[52: 匿名さん]

なにせ三田線の志村三丁目以北にはチェーンのカフェが一件もないからねぇ。
住まいにこれだけの価格を出せるような層が満足するようなお店は少ないですよね、現状。
近所のパン屋さんはなかなか評判のようですが。

エリア内需要だけでこの価格の大規模物件が捌き切れるとはとても思えないし、かといってよそから人を呼べるような魅力は、どうかなぁ。初めて志村三丁目の都営住宅街を見たら軽いカルチャーショックがあると思うんだけど。

スカイティアラ以上の長期戦になるのでは。

[53: 匿名さん]

私もこの価格帯では苦戦すると思います。特に地縁のない人にとってはメリットはないに等しいでしょう。買い物、子育て環境には不自由しないと思いますがそれだけです。

[54: 匿名さん]

大手町、丸の内に通勤なら、三田線1本乗り換えなしで、相対的に割安というのがこのエリアのメリットだったのでは。
坪250超では割安感は感じられません。

[55: ご近所さん]

>>52 匿名さん
少なすぎです。
坂上・蓮根・西台にポツポツとおしゃれカフェは出来始めましたけどね。
食事も、蓮根のよしむら以外は‥
工事中の三田線高架下にスタバやタリーズこないかなぁ、せめてモス・コメダ・サンマルクでもいいから来ないかなぁ。
と育休ママ同士言ってました。

この価格帯を買える家庭に見合った子育て環境かも、分からない。

[56: 匿名さん]

オリパラで物価高騰しているのかも知れませんが、坪単価250万は明らかに高いと思います。
敷地内に蓮根川の暗渠（都市下水道）があって、坂下二丁目は浸水の実績があり、板橋区ハザードマップ上でもリスクがある地区となっていました。
意見は別れるかも知れませんが、シェアLDK の設定や、デザイン監修にプランテックを起用するより、販売価格を抑えた方が良かったと思います。販売上、特筆すべき点が無い為なのでしょうか…

[57: ご近所さん]

>>56 匿名さん
シェアLDKは、芝浦の旧体育館跡地。暗渠があるから、他に用途を設定出来なかったんだろうね。

坂下一丁目の野村のプラウド、いくらだったかな？変わらない値段だった気がする。

同じ志村三丁目10分なら、リノベ済みサンシティを買って子どもの中高が決まったタイミングで住み替えかな。

[58: 匿名さん]

>>56 匿名さん

敷地をまたぐ蓮根川緑道というのはただの並木道のようなものと思っていましたが、名前の通り川(暗渠)なんですね！だから敷地内の通路があの形になるのか〜。ブラタモリ的に興味深いです（笑）Googleマップを見ても川は表示されていませんでした。
確かに敷地に川が通るとなると地盤が心配です。液状化対策などの地盤改良はするのかな？

[59: 匿名さん]

暗渠が通っていても、ここの土地の権利形態は地上権ではなくて完全に所有権なんですね。川をコンクリートで蓋ではなくて、地下深いところを流れているのかな。

[60: マンション検討中さん]

立地が悪いですね
ダイワハウスは戸建に強みがありますがマンションではダメですよね

[61: マンション検討中さん]

本当に高いですよね。
しかも敷地内に暗渠。
それでも売れちゃうのでしょうか。
はたまた成増の物件の二の舞いでしょうか。

[62: 匿名さん]

暗渠は一般的には難ありの土地と評価されます。それを隠すより、最初からオープンにして、地盤改良なり杭打ちなり、対策の内容を公開したほうが良いと思いますね。。

[63: マンション検討中さん]

オーベル板橋本町が残り２邸だそうです。価格も目に優しいですし、検討される方はオーベルのモデルを訪ねてみると参考になる事があると思います。

[64: マンション検討中さん]

オーベルは立地も良いし価格もバランスが取れてるので人気でしょうね

[65: マンション検討中さん]

大和さんがデベというか企画をしても施工は結局大衆の味方である長谷工施行ですよね　そう考えるとちょっと高い気がしますね

[66: 匿名さん]

3LDKが@250からってヤバくないですか・・・。平均したら@270とか。

[67: 匿名さん]

別にやばくもないけど割高感を感じる人は多いだろう
なかなか面白い値付けだとおもうな　
スカイティアラがだいぶ割高な値付けをして完売まで苦労してたけどさらに上をいくここがどうなるのか

[68: 匿名さん]

スミフは財務的に竣工後の長期販売がセオリーだから、スカイティアラが苦労したわけではないと思いますよ。

[69: 匿名さん]

>>68 匿名さん
売主ってデベロッパー(スカイティアラの場合はスミフ、ここなら大和)だけじゃないよ（笑）
買えばその瞬間からその個人もいつでも売主になりうるわけだから。事情が変わって売らないといけない人は普通に出てくるし、マンションはどのみち脱出戦略必須だからね。
デベロッパーが苦労しようがしまいがどうでもいいけど未入居住戸が多ければ多いほど困るのは個人売主だからね。スカイティアラも未入居住戸が多数残ってる段階で使用済み中古を売ってたけど金額が売り出し時(広告掲載時点)から相当安かったよ。商談になったら下げれる余力が大きいのは資本力の差で明らかだしね

[70: 匿名さん]

>>67 匿名さん
ダイワハウスやっちまいましたね。入札で高値掴みしたんだよ。たぶん。
坂下である志村三丁目徒歩９分で@270なんてどうかしてるよ。

[71: 匿名さん]

坂上なら@300超えか・・・。

[72: 匿名さん]

隣のライオンズグラマシーハウスの相場水準からすれば、現在の市況下でのこの物件の適正価格はせいぜい坪230半ば程度
もし@270で買ったとすれば、10年後に3割の資産価値下落を覚悟しなきゃならない

[73: 匿名さん]

>>72 匿名さん
プレミストは割高な値付けの割にブランド力はまだまだなので余程気に入らないと買うのは難しいですね。施行も長谷工ですし。

[74: マンション検討中さん]

昨日の豪雨すごかったですね。。
こちらの物件、コンセプトは今風で面白いですが
サードプレイスとか、わかる方はどの位いるのかな？育休ママのコミュニティとか、近い活動されている方々はいらっしゃるけど‥。
広尾で開催されるワークショップにご参加の方、居ますか？

[75: 名無しさん]

液状化、水没地域だね。坂下でも一番低い場所。

[76: 匿名さん]

夕方の豪雨凄かったですね。浸水対策をどの様に考えているのか気になります。計画敷地付近の集合住宅のエントランスには止水板があるけれど、短時間に降った場合、管理人が全て設置完了する前に浸水するのかも…階段とバリアフリーでスロープは必要になるけど、道路のレベルとエントランス床レベルの間に、ある程度レベル差を設けている設計が良いと思います。

[77: 匿名]

離れ（共用棟）がそんなにウケると思ったんでしょうか。
仕事をしている人にはあまり利用する機会が無いスペースでしょうし、結局ママさんや子供たちのたむろの場になりそうですが。
それならいっそ簡素でもトレーニングスペースや託児所でも作った方がまだ喜ばれそうなもんですけど。

[78: マンション検討中さん]

>>77 匿名さん
オチは同じ予想です。

託児所ね、、近隣小規模園や認可園は増えて居ますし、城山みどり幼稚園は2歳児保育・11時間保育をして居ますからそちらで充分。本園は31年度から保育園併設されるそうですよ。
入居後数年したら、ニーズが減るのでリスキーでもありますね。

個人的には各家庭4、5台の平置きサイクルポートとかの方が余程利便性高く、中長期のランニングコストが押さえられていい気がします。

どんなコミュニティになるか、管理組合の腕次第ですね。

[79: マンション検討中さん]

マンションマニアさんはブログで、このマンションの価格は『坪単価230万円＝70㎡ 4800万円台』と予想してました。

[80: マンション検討中さん]

ところで、坂下一丁目のプラウド前にダイワハウスさんは何を作ろうとしているのかな。
この物件からも徒歩圏だから、ご近所要素としては気になりますね。

[81: 検討板ユーザーさん]

>>64 マンション検討中さん
オーベル完売みたいですね。

[82: 匿名]

ここが期待外れだったので高島通りはさんだサンシティを狙ってたのですが、おんなじことを考えてた人がいたのか４~５部屋開いてるみたいだったのにすぐ非公開になってました。もうこの価格だったら坂上行こうか悩んじゃいますね。

[83: マンション検討中さん]

>>82 匿名さん

高島通り挟んだサンシティ？
スミフのマンションの話？

プラウド板橋志村三丁目
５階4LDK5,780 万円も、売りにでてますね。いまや、お手頃に見えてしまうから不思議。

[84: マンション検討中さん]

>10/13に（モデルルーム）オープンしたばかりで、土日の予約は連日満席の大人気物件です

‥って、区内のママ向けイベントを企画しているコミュニティのソーシャルメディアで紹介されていました。‥ターゲットは、区内在住者？

[85: 匿名さん]

プランを覗いてみましたが、シンプルというのが第一印象でした。
洋室とキッチンのどちらからでもバルコニーに行けるのは少し変わっていましたが、
全体的に良くある間取りという気がします。

[86: マンション検討中さん]

販売提携に野村不動産販売がついたんだね。

どうでもいいけど、Yahoo!不動産の幼稚園の表記が間違ってる。城山幼稚園は、坂の上の姉妹園。。

[87: 匿名さん]

坪単価265万円ってここら辺だと新価格だと思うけれど、東京のマンション全体が上がっているからか目に優しく見えます。

[88: マンコミュファンさん]

>>87 匿名さん

見えない見えない。

[89: 匿名さん]

スカイティアラって、売れちゃったのか・・・

土地はスカイティアラのほうがずっといいね。高台だし、駅近いし・・・

[90: 匿名]

>>89 匿名さん

>スカイティアラに比べて、駅からの道は坂下の方が明るくスッキリしている印象があります。あくまで個人の印象ですが。

[91: ご近所さん]

坂下で坪265!　3年前にスカイティアラが坪230で高い高いと騒いでいたのが嘘のようですな。

[92: マンション掲示板さん]

>>91 ご近所さん
私も昨日行ってきましたが、担当者に少し高いと言ってしまいました。

[93: 匿名]

>>92 マンション掲示板さん

担当者さんはどう返答されましたか？

[94: 口コミ知りたいさん]

>>93 匿名さん

スカイティアラの中古でええやんって言いました。

[95: 口コミ知りたいさん]

>>91 ご近所さん

スカイティアラあんなにディスられてからの満塁ホームラン

[96: eマンションさん]

>>95 口コミ知りたいさん

スカイティアラも3年後300いく

[97: 匿名]

モデルルーム公開開始したりマンマニの記事になったのに書き込み少ないですね。

[98: 匿名さん]

地元の人でもない限り、わざわざここを選ぶ理由が見つからない。。

[99: マンコミュファンさん]

三田線は不人気路線だから仕方がない

[100: 匿名さん]

朝は6両では限界を迎えつつありますが。
満員でギュウギュウ詰めですよ。
10年前より明らかに混んでる。これが不人気路線ですか？

[101: 通りがかりさん]

じゃあ埼京線は大人気路線ですね！

[102: マンション検討中さん]

坂下アドレスって、、、
3000万台半ばが適正でしょ

[103: 通りがかりさん]

>>102 マンション検討中さん

それ3年前の話

[104: 検討板ユーザーさん]

>>100 匿名さん

大丈夫、車両増えることにはなっている。
区役所前から巣鴨はキツそうだけど。
西高まで定期買って一度逆走すれば座れるし。

大手町で千代田線・東西線以外が遠い。
でも、大手町も構内キレイになったし以前ほど寂しい感じはなくなったけど

[105: 匿名さん]

>>104 検討板ユーザーさん
俺は大手町に勤務先があるから、まったく問題ない。
最近は混んでるが、本当につらいのは10分くらいだから、東西線よりははるかにマシだね。

[106: 匿名さん]

Dタイプを図面で見ていたのですが、西側のバルコニーの戸は開ききったら人が通る隙間もなくなってしまうんですかね？
ぱっとみる限りでは横幅ギリギリになりそうな感じに見えますが、
この感じですとバルコニーに洗濯物を干すというような感じではないのでしょうか。

[107: 検討板ユーザーさん]

住まいサーフィンでは、儲かる確率29%と、かなり高い確率で含み益が出るとの予想。

このスレでは「坂下なのに高い！」の大合唱ですけど、理論的には、分譲予定価格は割安ってこと？

[108: 口コミ知りたいさん]

>>107 検討板ユーザーさん

儲からない確率71%

[109: 匿名さん]

どういった条件を参考にして儲かる確率というのを算出しているんですかね。
それはさて置き、ウォークインクローゼットがDタイプでも二つありますが、
これでも結構収納が多い方ですよね？
収納の多さとか話題に上がる事がたまにありますが、多い少ないの基準がわかりづらいもので。

[110: マンション検討中さん]

>>101 通りがかりさん

大人気ではないけど、そこそこ人気路線じゃないですか。池袋、新宿、渋谷、大崎間を山手線の快速的に結んでいるので利便性は高いですよよ。

[111: マンション検討中さん]

坂下アドレスですよ、、
4,500出せるなら坂上で中古買いましょう。
メガシティとか！

[112: 匿名さん]

予定最多販売価格帯は変わっていませんが、最低価格が400万円下がってますね。

【現在】
2LDK / 4,100万円台より 3LDK / 4,700万円台より
予定最多販売価格帯5,600万円台※100万円単位
予定販売価格帯（税込）4,100万円台～7,600万円台※100万円単位

【9/8時点】
2LDK / 4,500万円台より 3LDK / 5,100万円台より
予定最多販売価格帯 5,600万円台 ※100万円単位
予定販売価格（税込）4,500万円台～7,600万円台※100万円単位

[113: eマンションさん]

>>112 匿名さん

まぁ妥当な線かな。

[114: 検討板ユーザーさん]

>>112 匿名さん
よく気がつきましたね！
価格表持ってる人はいないのかな？

[115: 住民板ユーザーさん5]

加賀は坪290らしいですよ！

[116: 通りがかりさん]

ちょっと頑張って加賀を買った方がいいかもですね｡

[117: 通りがかりさん]

なぜそうなるー

[118: 匿名さん]

マンション沿いの道は中山道から高島通りへ抜ける車が多くて危ないですね。

[119: 匿名さん]

中学校が南側に隣接しているとありますが、
B練、C練の場合、グランドの砂埃が飛んできてしまうという事はありそうでしょうか？
現場の地形を見ていないので分からないのですが、気になるところです。

[120: eマンションさん]

>>117 通りがかりさん

値段は変わらないのに地歴が違い過ぎる。

[121: 検討板ユーザーさん]

>>118 匿名さん
いつ見ての感想か分かりませんが、大した交通量ではないですよ。常盤台あたりの方が、狭い道に路線バスも自転車も‥よほど危ない。

自転車と、ワンちゃん連れは多いね。

[122: 口コミ知りたいさん]

>>121 検討板ユーザーさん

本当ですか？
時間によりそうですね

[123: 匿名さん]

>>121 検討板ユーザーさん

逆にショートカットする車しか通りませんね。

[124: 口コミ知りたいさん]

ここ書き込み少ないですね

[125: マンション検討中さん]

新しい価格表みてきたけど
南側は全然値段下がってないね
東側の棟は300〜400万値下がってたが

[126: 匿名さん]

ブロガーが引いちゃいましたね

[127: 通りがかりさん]

マンションマニアですか？

[128: 匿名さん]

ゲストルームが２部屋もあるんですね。来客が来た際や子供が生まれたときに両親が来たりするという時など、ゲストルーム等は大変役に立ちそう。
ちなみにゲストルームは長期で借りるということもできるのでしょうか？
１日二日くらいしか利用できないとなると悩みますね。

常盤台は犬を飼われている方はかなり多いと思います。ワンちゃんＯＫのカフェも何件かありますし、
ワンちゃん連れは大変住みやすいですよ

[129: 口コミ知りたいさん]

モデルルーム見てきて、なかなか良かったけど、なんでこんなに書き込み少ないんだろうか？

[130: 匿名さん]

立地でしょう

[131: 匿名さん]

周辺施設のデメリットを全然考慮していない配棟ですよね。板状じゃなくてタワーにすれば良かったのに。

[132: 口コミ知りたいさん]

>>131 匿名さん
周辺施設のデメリットって何ですか？

[133: 匿名さん]

隣の中学校は放課後、真っ暗の中部活動。

[134: 口コミ知りたいさん]

>>133 匿名さん
ん？どういうこと？だからなに？

[135: 匿名さん]

>>132 口コミ知りたいさん

南側の校庭ネットや校舎、あと東側のURです。
眺望阻害や住戸内への目線、砂埃などは建物を斜めに配置して空間を設けるとか、背の高い植栽で目隠しをするとか、もっとやりようがあったのでは。

[136: 匿名さん]

運動場にライトないのか～。マンション建てば少しは運動場が
明るくなる。

[137: 匿名さん]

最新の価格表では、南向き2階で5000万円を切っている部屋がありました。また、南向きの他の部屋も100から200万程度安くなっていました。これで、志村坂上辺りの築浅中古と勝負できる価格になりましたので、狙い目だと思います。

[138: 匿名さん]

西友も近いですし、公園も近隣にあって学校もすぐのところにありますので、
まさにファミリー向けという感じですね。
西友であまり買い物した事がありませんが、それなりに安かったでしたっけ？

[139: 匿名さん]

確かにファミリー向けですね。それに、共用棟は子供たちの勉強部屋としても使えますしね。

[140: 匿名さん]

西友は個人的な印象としては飲み物が安いという印象が強いですね。

共用棟みたいな空間があるのはとても良いかと思います。
あんまりモンスターペアレンツみたいな方がいなければ良いのですが。。。