プレミスト志村三丁目ってどうですか？

[評判気になるさん]

プレミスト志村三丁目についての情報を希望しています。
第2のリビング・ダイニングとしていろいろな使い方がシェアできる共用棟って気になりますね。

周辺のことや物件の事など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/shimura/

所在地：東京都板橋区坂下二丁目23-7、22-1（地番）
交通：都営三田線「蓮根」駅から徒歩8分、都営三田線「志村三丁目」駅から徒歩9分
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

総戸数 284戸
構造及び階数 鉄筋コンクリート造地上12階建
専有面積 58.57m2～82.86m2
間取り 2LDK～4LDK

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[262: 口コミ知りたいさん]

でもさあ、価格が高いから売れてないわけでしょ？このままだったらずーっと売れないままなんじゃないの？売り側がゴーストマンションみたいな状況でも良いっていうなら別なんだろうけどさ

[263: 匿名さん]

https://www.daiwahouse.com/about/release/house/pdf/release_20190412-2....
この物件は関係ないと思うけれど、大和ハウスが耐火や基礎の仕様で建築基準法違反のニュースが…

[264: マンション検討中さん]

>>263 匿名さん
終わった…

[265: 匿名さん]

大和ハウスの財務体質だと、ここが投売りされるほどの影響にはならなさそうかな

[266: 匿名さん]

長谷工は盗撮騒ぎ。ダブルでアウト。

ダイワ＋長谷工って最近、多いね。

[267: 匿名さん]

>263

関係ないというのなら第三者機関で再検証くらいしないとね。社内調査で幕引きなんてことで済まそうとしたら、信用失墜。

[268: 匿名さん]

疑いのある集合住宅が多数あって、調査済みはまだ少数。そんな状態でマンション売り続けていいのかな。関係ないと言い切れるか。

[269: 通りがかりさん]

>>260 マンション検討中さん

成約数。ショールームに花とか飾ってないんですかね？

[270: 匿名さん]

駅まで10分以内、スーパーは目と鼻の先、小中学校はごく近所にあるとなると、ファミリーにとっては良い条件は揃っているって言う感じです。だから、強気価格というのもあるのかも？

J4rタイプだけ、専有面積自体はコンパクトですが、ここの場合はルーバルがあるので、そこをうまく使っていく感じでやっていければいいのかなと思います。
ただ、真夏や真冬は使い部分はあるかもですが…今の季節とかは気持ちいいと思います。

[271: 名無しさん]

>>270 匿名さん

なんかお手頃に感じてきた。

[272: 匿名さん]

>>271 名無しさん
坪単価高いでしょう。
隣のライオンズグラマシーハウスはタイル貼りで敷地内の配棟計画も余裕があるので、リセールバリューは吹き付けタイル仕上げ、隣地に近接しているプレミストより上だと思います。

[273: マンション検討中さん]

住まいサーフィンの儲かる確率が52%に上がっていました。
以前は30%くらいだったと思いますが、値下げとか何か変化があったのでしょうか？

[274: 匿名さん]

どこのマンションも似たような感じなのかもしれませんが、
バルコニーに避難ハッチって絶対にあるものでしたっけ？
こういうのがあると、やはりバルコニーにものを置いておくのは怒られてしまいますよね。

[275: マンション比較中さん]

［有益な情報を含まない内容のため、削除しました。管理担当］

[276: 購入経験者さん]

近所の人です。

[277: 近くの人]

購入検討しましたが、近隣相場よりかなり高いのでやめました。高額な理由として、敷地が広く、共用棟、緑地広場等余計な設備があり（使用頻度低く、子供が2人以上居ないと元は取りずらいと…）将来に渡り管理費、修繕費負担金増が起こり得る。高額の割に決して、内外装がハイグレードとは思えない。但し、将来に渡り金銭的余裕がある検討者さんには、広大な敷地Ｍは希少なので良いかと思います。※入居者もその分莫大な所帯数なので、色々な考え方を持った人がおりますのでご注意を。近くの別Ｍは中国人多いです。

[278: マンション検討中さん]

M で何の意味か

[279: マンション検討中さん]

>>278 マンション検討中さん

マンション？

[280: マンション検討中さん]

共有部分の使用頻度で、元を取るとか取らないとかどういう発想なんだろ…

[281: 住民板ユーザーさん8]

まぁでも使わない施設が多いと損した気分にはなるんじゃないですかね。私も共用棟は使いそうもないのでその分価格を下げて欲しいけど…仕方ないのかな。
何方か仰っていましたが、住民専用のトランクルームにしてくれたら良かったのに。維持費も安くすみそうですし。

[282: 通りがかりさん]

管理費、修繕積立金が上がらず一定なんて聞いたことがありません。そこの負担を嫌と思うならマンションは買わないほうが良いですね。
土地が(持分)広いのは良いですね。
設備、グレードなどは価格の高い今のご時世の反映ですね。拘るなら余裕を持って作られた時期の中古が良いでしょうね。

[283: 匿名さん]

>>282
野村のプラウドやオハナは30年間だったかな、値上げしない修繕積立金設定だそうです。
その分、初年度からばか高いですけど。

[284: 通りがかりさん]

283>
そうでしたか。まさに積立金なので初年度から高めにしておけば後々より多く積立が出来るという点もありますね。殆どは初めは見かけを安くして5年程度から上げるような感じかと。ならば初めから少し高くしておくという手もありですね。何とか一回目修繕を終えてもその後、手持ちが減り、値上げという流れが多いと思います。 積立は早めに少しでも多くが当然残高も増えます。

[285: 匿名さん]

段階劇的値上げや定期的な一時金徴収の長期修繕計画は将来未納問題を引き起こすってことで国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されている。ところが、販売時の広告に出す積立金を安く見せかけるために定額積み立てを採用するデベはごく一部。

武蔵小杉のタワマンでは入居後に管理組合が定額積立に移行しているケースもある。小杉ではタワマンが乱立して、中古で売るときに定額積み立てのほうが将来安心して売れるってのが理由。

その管理組合のバックには仲介業者が付いている。笑えるのは売主の系列もそこに名を連ねているってこと。

ここも将来の検討課題になるかもね。

[286: マンション検討中さん]

ここの修繕金の計画に問題があるということですか？

[287: 周辺住民さん]

収める額の上がり方はともかくとして修繕のこと考えるならある程度の戸数があって
タワマンじゃない板状の方がイレギュラーが少ない思う。

[288: 匿名さん]

通勤通学に利用するなら蓮根駅でしょうか？
三田線ユーザーですが最近混雑が激しくて、朝7時?8時台だと大手町方面は蓮根駅でほぼ立つスペースが埋まって、志村三丁目駅では何とか空いてるスペースを見つけて乗れて、次の志村坂上駅以降は電車に乗れないケースも見られます。
帰りの高島平方面の電車も混むことが多くなりました。数年後には8両化されるみたいですが…

[289: マンション検討中さん]

>>288 匿名さん

選べるなら蓮根です！！
蓮根では立つ場所が選べますが、志村三丁目では選べません。

[290: マンション検討中さん]

1期2次　販売戸数11戸で公示されましたね。
これは苦戦してるんですかね？

[291: 検討板ユーザーさん]

先日お聞きしたら50戸くらいで、2020年03月下旬入居で284戸なのでけっこう頑張らないとですね。隣の公園の管理費も住民負担でしたよね？
そこがなぁ。。
シェアLDKの横が歩道みたいなので、そこを見て良いなぁという近隣の方や遊ばせたいママさん達にリセールが期待できるのでしょうね。

[292: 匿名さん]

>>290 マンション検討中さん
今週末受付だったみたいですが、第1期2次販売住戸が11戸ということは、登録申込み希望が11人位しかなかったということでしょうか？

[293: マンション検討中さん]

>>292 匿名さん
11件しか申し込みがなく、実際に契約されるのは、その中の数件ということでしょうね。

[294: マンション検討中さん]

建築が進んで、やっと下層階が見えてきましたね。

思ったよりお洒落な建物で、あとはコレが志村三丁目でなければ！！って感じです。

[295: 評判気になるさん]

腐っても23区内　ただ志村けんかてｗ

[296: 買い替え検討中さん]

もう値引きしていたりするのでしょうか。
近隣の中古マンション相場と比べるとさすがに今の価格では買いづらいので。。

[297: マンション検討中さん]

>>296 買い替え検討中さん
まだ、値引きしてないですね。


私見ですが、この前ショールームに行ったら、既に長期戦の構えのようにも感じました。

[298: 評判気になるさん]

>>297 マンション検討中さん
ありがとうございます。そうなのですね。
コストカットされてますが設備やコンセプトは悪くないと思うので、ソライエのようにならないことを祈るばかりです。

[299: マンション検討中さん]

>>298 評判気になるさん
確かに設備、コンセプトはいいので、今から5%ぐらい下がれば買いが殺到でしょうね。
売主も、良い層の買い手をギリギリまで選んでる感じですかね。

[300: 匿名さん]

>>299 マンション検討中さん
5%程度では買いは殺到しないと思う

[301: 匿名さん]

最寄り駅から徒歩７～８分。
どのプランも各部屋が広めに設計されていて使い勝手よさそう。
ただ、気になるのは部屋の広さと比べて収納スペースが少し狭いところかもしれません。
収納スペースが少ないと、逆に収納家具を使用することとなり
せっかくの部屋の広さが狭くなるのかなと感じました。

[302: マンション検討中さん]

売主さん曰く、収納が売りなのですが。。。

[303: 住民板ユーザーさん8]

場所も収納も悪くない。ただ、高い。

[304: 購入経験者さん]

他のマンションに比べて部屋の大きさに比べて収納スペース小さいです。
家具を置かなければならない感じで、結果狭い部屋になりそうです。

[305: 匿名さん]

収納が売りということですが、
どちらかというと収納は小さめな意見が見受けられます。
実際のところどうなんですかね？
プランだけではなかなか実際の広さというのはわかりづらいと思うので。

[306: マンション検討中さん]

>>305 匿名さん
モデルルームの収納だけなのかも知れませんが、天井までフルで収納できるので図面以上に収納スペースありそうに感じました。人それぞれなんでしょうね。

[307: 匿名さん]

プレミスト溝の口では竣工後1,000万位値下げしたみたいです。こちらも今後値下げの余地があれば嬉しいです。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/628716/88/

[308: マンションさん]

>>307 匿名さん
逆に竣工するまでは今の価格ってことですね。

[309: 名無しさん]

そりゃそうでしょ。売り出し始めたばかりで値下げはないよ。

[310: 購入経験者さん]

価格はパークハウス板橋蓮根と同程度かと思ったが。
1000万くらい高いね。
本当に売る気ないんじゃないかと思ってしまいました。

[311: 購入経験者さん]

シェアLDKが、マンションの価値を下げてる。
こんなの作るなら居住スペース作って、価格下げたり、維持管理費にあてろよ。