アネシア生田月見台ってどうですか？

[マンション比較中さん]

アネシア生田月見台についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.nomu.com/mansion_n/n/ikuta/index.html

所在地：神奈川県川崎市多摩区生田六丁目2829番4（地番）
交通：小田急小田原線「生田」駅　徒歩6分
間取：2LDK～4LDK
面積：59.01平米～86.02平米
売主：トヨタホーム株式会社
施工会社：不二建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[121: 近隣住民さん]

>119さん
それから、となり駅の読売ランド前南口にある、洋菓子&喫茶店モンタナのケーキ(ダミエ)もこの辺りでは有名です。もし娘さんがこっちの私立中なら、帰りに買って来てもらうといいでしょう。うちは散歩がてら生田から歩いて行ってます。

[122: 匿名さん]

>>112 名無しさん

バルコニー目の前の電線をどうにかして欲しい。地中化とかしてくれないかな…。

[123: 匿名さん]

>>120 近隣住民さん
情報ありがとうございます。近くに信頼されているクリニックや歯科医院さんがあるのは良いですね。前向きに検討したいと思います。ケーキ屋さんとビストロも次回行ってみます。ありがとうございます。

[124: 名無しさん]

ペラボーじゃなくてほんと良かった

[125: 匿名さん]

販売が仲介会社じゃなければもっと良かったのに

[126: 匿名さん]

どうしてですか？

[127: マンション検討中さん]

ここに限らず他社物件も物件要項見ると、他社または自社子会社などの販売仲介会社に委託してるよね。販売ノウハウがあるんでしょ。

[128: 匿名さん]

売主に販売能力が無いから仲介会社に依頼しなくてはいけなくなる。
仲介会社が間に入るということは、代理手数料が発生する。なので価格が周辺と比べても高くなってしまう。仕様が良いから高いのではなく、仲介が入っているから高い。

[129: 匿名さん]

ペラボーよりはマシです。

[130: 匿名さん]

自社に販売部門がある場合や系列の仲介会社に依頼する場合でも販売コストはかかる。他社の仲介会社に販売代理を依頼してるからと言って特別にコストアップになるわけではない。

中古の一律の手数料と勘違いしてるのかな。

[131: 匿名さん]

社内で人を抱えずにアウトソースするって経営としては効率的でもあったりするんだけどね。ここが高いのは単なるぼったくりなのかも。

[132: 匿名さん]

ペラボー連呼のバルコニーしか推すところのないマンション。
暇なのか、営業マンらしき書き込みばかり・・・

[133: 通りがかりさん]

スーモに情報が全く載ってないのですが、ここまで広告費削らなければならない程売れてないということなのでしょうか。

[134: 匿名さん]

スーモって集客できてない物件が広告出す雑誌だと思うけど。

[135: 匿名さん]

スーモに広告出すって売れてませんって宣伝するようなものだから、最近は売れてなくてもスーモに広告出さなくなってきている。すみふとか。

[136: 匿名さん]

目の前の駐車場がそろそろ無くなりそうですね。車がほとんど無くなってました。
もしマンションやアパートが建つと５階までくるので、眺望は全く無くなっちゃいそう！
せっかくの南向きが、眺望も日当たりもないとは、、、

[137: 匿名さん]

現状でも電線があるし、眺望はあきらめるべき！日当たりは残念だが、、、

[138: マンション比較中さん]

他のモデルルームに行ったときは、行政に掛け合って、売主負担で電線をずらして部屋から見えないようにしたようです。お客さん思いの売り主なら、営業に言えばやってくれるんじゃないですか？

[139: 匿名さん]

＞１３８
そういう対応するデベだったら計画段階から進めるんじゃない。販売の時にアピールできるもの。

営業に言って検討しますって回答を鵜呑みにして契約しちゃうのが危険かな。やっぱできませんになったら後戻りできない。

[140: 匿名さん]

どこまで売主が頑張ってくれるかだな。

[141: 匿名さん]

>>140 匿名さん
そこだけがネックです。頑張ってくれたら買います。

[142: 匿名さん]

目の前でない部屋で電線をずらすことによって視界に入らなかったのが入るようになったりすることもありうるから、販売開始してからの変更っていろいろ問題あると思うけど。

[143: 匿名さん]

電線がなくなって見えるようになるものってどんな細いんですか。

[144: マンション比較中さん]

ここの柱ってインフレームなんですね！間取りページ見てビックリ！
今時そんなマンションあるんだ！コストカットが凄いなー。。。

[145: 名無しさん]

廊下側インフレームは一般的ですよ。
まあベランダ側もほとんどの住戸でケーブルスペース設けてるので謎のデッドスペースが生まれていますが。
せっかくのアウトフレームを台無しにしてる。

[146: 匿名さん]

第1期販売終了って完売ではなく終了とはどういう意味なんでしょうね。まぁ問い合わせればわかるんですけど。

[147: マンション検討中さん]

>>146 匿名さん
個人にあまり売れず、トヨタ自動車に社宅とした買い取ってもらったとかなんじゃないですかね。
モデルルームに行けばアマゾンの商品券5000円分もらえるのは良いんだけど、マンションの価格が…

[148: マンション検討中さん]

先日モデルルーム再訪問しました。
1期終了とのことですが、146さんおっしゃっている通り完売ではない感じです。
野村さんのやり方なのか、クレストフォルムさんの勢いがすごいのか全然焦ってる感じはなく、2期販売予定のお部屋の値段も「4600万円台」みたいな感じで詳しくは教えていただけなかったです。
試算表まで漕ぎ着けたら教えていただくことできました。
やっぱ高いですね汗

[149: 匿名さん]

ブリリア向ヶ丘遊園でさえ、この金額帯では売れてなかったですから高値チャレンジだと思います。

[150: マンション検討中さん]

管理費修繕費が5倍ぐらいになると聞いたんですが、実際どのくらいになるんでしょうか。

[151: マンション検討中さん]

ここは大規模盛土造成地に該当するようで、先日説明を受けたのですが実際大丈夫なのでしょうか。
調べると盛土は一般的に地盤が緩く崩れやすいようなのですが。

[152: マンション検討中さん]

>>150 マンション検討中さん

あの小規模で、機械式駐車場であることを考えると、5倍では済まないかもしれませんね。桜をうたっていますが、桜の木は毛虫が大量につくので、その対策費とかも余分にかかりますし、クレームになりやすいです。十数年後にはローン支払い以外に月々6万円ぐらいになるのでは。
心配な人は営業に聞けば詳細を教えてくれますよ。

[153: 周辺住民さん]

>>152 マンション検討中さん
すぐ隣の中古が、生田駅6分で90平米が3500万円くらいですので、相場より1000万円以上高いですね。
これだったら、中古が出るのを待った方が良いでしょう。

[154: 周辺住民さん]

このあたりは起伏があるので、土砂災害警戒区域に指定されているところが多いですが、このマンションの辺りは外れてますね。

[155: マンション検討中さん]

>>154 周辺住民さん

土砂災害警戒区域は、調査した時の地形で判断してますので、建物ができれば斜面がなくなり外れるものです。
こちらのマンションの東側も戸建てが並んでいますが、直角に近い崖が高さ10m程です。ただ、建物が建っているので区域から外れておりまして、実際に見ればその危険性は分かりますよね。

[156: 匿名さん]

>>152 マンション検討中さん

そうなんですね。よくわかりました！やっぱり規模が小さいと高くつくんですね。
近くのプレシスさんでは修繕費の上がり幅の資料を見せてくれましたが、やはり小規模だとマンション金額以外の費用も余分に考えておかないといけないんですね。

[157: 通りがかりさん]

>>151 マンション検討中さん

調べてみると、新潟中越地震では大規模な盛土造成地が崩壊していたようなので、危ないんじゃないですか。

[158: 匿名さん]

>>154 周辺住民さん

回答も出ていますが、この辺り一帯は元々丘陵地帯なので、仮に建物が建っていなければ全域土砂災害警戒区域でおかしくないです。
ただ、建物が建てば物理的に斜面が短くなりますので、指定から外れます。
ここの営業の方は他のマンションの悪口ばかりで、自分のことを棚に上げている印象を受けました。アネシア生田の良いところをもっと話して欲しかったです。

[159: マンション検討中さん]

プレシス向ケ丘遊園にいけば、生田で買うならアネシアかクレストか教えてくれるよ。
そもそも向ケ丘遊園より先はないですねって感じだけど。

[160: マンション検討中さん]

>>151 マンション検討中さん

単純に盛土は新しく上から土をかぶせているので、強度が足りません。

[161: 近隣住民さん]

アネシアのすぐ東側は10m近い崖になっていて、子どもが落ちたら危ないと思っていましたが、大きく盛土されてたからなんですね。地震の時、国交省のHPにあるように崩れないか心配です。どなたか営業の人に説明受けた人いらっしゃいませんか。

[162: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[163: 近隣住民さん]

3階くらいまで建ちあがってきましたね。

[164: 匿名さん]

>>163 近隣住民さん

電線・電柱が気になりますね。
電線を超える5階じゃないと検討は難しいですね。

[165: マンション検討中さん]

>>163 近隣住民さん

思ったより前の建物近いですね。眺望は難しいかと。日当たりは大丈夫でしょうか。

[166: 匿名さん]

前の駐車場は全て空いていて、立ち入り禁止になっています。5階建ては建設されるでしょうから、そうなると日当たりは難しいかも知れませんね。

[167: 匿名さん]

値引きの提示があるのですが、どれくらいが妥当なのでしょうか？皆さんはどんな提示をうけてますか？

[168: マンション検討中さん]

>>167 匿名さん
不動産屋さんにききましたが、すぐ隣のルピナス生田が90㎡で3300万位で中古成約しているそうです。
築15年くらいのマンションですが、ここもアネシアと同じ大規模盛土造成地だからか、周辺に比べて中古相場がかなり安くなるようです。
ルピナス生田より少し遠いサンクタス生田（ここは大規模盛土造成地ではありません）では、70㎡台で4000万弱で中古成約しているようですから。
周辺に比べて大規模盛土造成地であることの資産価値の低下を考慮して、金額交渉されたらよいのではないでしようか。

[169: 匿名さん]

ありがとうございます。そうかんがえると、1％、2％の値引きでは全然たりませんね。中古で売却をすることも考えているので、その際にクレストフォルム生田とくらべると、どうなるのでしょうか？アネシアでは、土砂災害警戒区域のことを、プロだったら手を出さないとか、ものすごく否定されていましたので。

[170: 通りがかりさん]

>>169 匿名さん
ちなみにサンクタス生田は土砂災害警戒区域内です。中古での成約事例をみるとわかるように、そのことは資産性には影響ないようです。
少なくとも野村不動産・三菱地所・三井不動産・大和ハウス・長谷エ・小田急といった、プロの大手の会社がここ数年、多摩区・麻生区の土砂災害警戒区域内でマンション分譲してます。たとえば、アネシア生田の販売代理をしている野村不動産も、柿生駅近くの土砂災害警戒区域内で数年前にマンションを自社で分譲してます。
また、新百合ケ丘駅北口の財閥系が分譲した大規模マンションはほぼ土砂災害警戒区域内ですし、中古が出れば6000万前後でもすぐ売れています。あと、三井不動産が新百合ヶ丘駅徒歩圏で、これから土砂災害警戒区域内で分譲マンション建設中ですよ。恐らく7000万超で分譲するんでしょうね。中古になったときは、駅カと駅距離がほぼ全てです。内装にどれだけお金をかけていても、10年たてば周辺に比べて見劣りする古びたものとなり、設備も含めリフォームが前提になります。生田駅での中古になった際の資産性を考えれば、クレストフォルム生田にアネシア生田が勝ることはないでしょうね。現在のアネシア生田は、クレストフォルム生田より日あたり・眺望を同条件とすると、恐らく500万以上は高いのではないでしょうか。1%、2%ではなく、1.5割から2割値引きの交渉ができれば、クレストフォルム生田と比較して、資産性の面で損をせずに購入できる、ということになるのではないでしょうか。