ザ・パークハウス代々木上原

[匿名さん]

売主：三菱地所レジデンス
施工会社：株式会社フジタ東京支店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

所在地：東京都渋谷区元代々木町17番6,17番7(地番)
交通：東京メトロ千代田線・小田急小田原線「代々木上原」駅(東口)より徒歩4分、
東京メトロ千代田線「代々木公園」駅（八幡口）より徒歩8分
総戸数：47戸（事業協力者住戸12戸含む）
構造／規模：鉄筋コンクリート造6階地下1階建(※建築基準法上は、地上5階・地下2階建て)


【物件情報の一部を追加しました 2018.7.26 管理担当】

[81: 匿名さん]

>>79
オープンはデザインが意外に良さそうですね。
仕様はオプションでグレードアップすれば問題なさそう。
でもディスポーザーがないのと戸数が少ないので将来修繕費が跳ね上がりそうなのがネックですね。

[82: 匿名さん]

プンレジなんで論外。

[83: 匿名さん]

パークハウスと比べちゃいけないんだろうけど、オープンはディスポーザーがないのは痛いな。大したコストかからないんだから付けて欲しいですね。

[84: マンション検討中さん]

オプレジは駐車場もほとんどないし管理人も巡回だからね
駅近の方、DINKS意識した狭めの2LDKなんか出口考えても悪くないけど、広めの部屋はいろいろキツイと思うな
施工も聞いたことないような会社だし、賃貸多く出そうで住環境や管理は将来どうなるかは言わずもがななので

[85: 匿名さん]

やっぱりパークハウスやパークコートみたいなハイエンドのブランドとオプレジは比べちゃいけないよ。

[86: マンション検討中さん]

今のオプレジは価格一流、立地は二流でブランド三流という感じで、財閥系と競合するエリアでは積極的に選ぶメリット全くなし
例えば下北沢とか広い土地が出ないためブランド感あるマンションが全くないエリアで検討する場合はいいのかもしれないが

[87: 匿名さん]

>>85 匿名さん
比べるならパークホームズの小規模物件とかだろうね。

[88: 匿名さん]

代々木上原のマンションが過去5年で25%も値上がりしてるって言う噂は本当ですか？

だとしたら、財閥系にこだわらずオープンレジでも何でもいいねがつきそう。

[89: 匿名さん]

もともとの実力以上に上がってしまっている感じが否めないなあ。
代々木公園のジオも売れ残ってるようだし、ここもこの価格で大丈夫かね。
渋谷再開発の影響が波及して渋谷区が上がっているんだろうけど、再開発の恩恵ある地域でもないし。

[90: マンション検討中さん]

代々木上原は再開発の余地がないからなぁ
駅周辺で大型再開発が予定されてる代官山や下北沢、初台の方が伸びしろはありそうだが、そういう観点で選ぶエリアでもないからな

[91: 匿名さん]

それと高級住宅街という意味では、この物件のある元代々木も悪くはないですが、西原三丁目、大山町あたりの方が格は上になるかな。

[92: 匿名さん]

良くも悪くもミクロな立地にこだわる方が多いエリアですね
まずは大山町、西原３丁目、代々木５丁目
次いで元代々木町、初台２丁目、代々木４丁目

元代々木町で雰囲気がいいのは大使館周りのごく限られたエリアになるので、本物件の竣工後にどう雰囲気が変わるか楽しみです

[93: 匿名さん]

確かに高級住宅街が多い代々木上原ですが、エリア一帯全部が高級住宅街と言う訳ではない。

由緒正しい大名ゆかりの大山町、豪邸多い西原3丁目、それと上原がトップ3かな。

元代々木はわりと庶民的だけど、大使館があるからまあ◎かな。

[94: 匿名さん]

大使館はなくなりますけどね。

[95: マンション検討中さん]

ベトナム大使館は初台の山手通り沿いに移転しますね。元代々木町は元より小さい街なので、地元の人間からすると同じエリア内で建て替えたとの印象です。むしろ跡地がどうなるのかが気になります。南と東に接道した整形のマンション適地ですからね。

[96: 匿名さん]

最低一億円、お高いですね。まあそれだけ相場が上がってるという事なんでしょう。

ただ個人的には新築をこの値段で買うんであれば近隣中古を買いますね。確かにこのエリアにはハイグレードマンションの玉数は少ないですが、同じグレードのブランドマンションもないわけではないし。

[97: MY5017]

ベトナム大使館が移転するというのは決定でしょうか？
あの50番地辺りは非常に閑静な住宅地なので、跡地がマンションになることを希望します。

[100: 匿名さん]

>>97 MY5017さん

記事読む限り初台への移転で決定ですね。今回も戸田が建てるようです。

http://www.kentsu.co.jp/webnews/view.asp?cd=180710500042&pub=1

[101: 匿名さん]

[No.98～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[102: マンション検討中さん]

坪単価だけで単純に比較するのが流行っているみたいですが、坪単価って新築の場合その時期の土地仕入れとか建築費とかのコストが最も反映されているので、必ずしも仕様と比例しませんよ。低仕様のオープンハウでも今年は坪500です。。逆に坪300とかでも良い時期に建設された物件は仕様がハイグレードですよ

[103: 匿名さん]

>>102 マンション検討中さん
相場なんですよ。それが。
坪300で分譲されたハイグレードマンションが
オープンの坪500以上に値上がりしてないなら
それまで、ってことです、
どこでも、相場相応の坪単価が待ってますよ。

[104: 通りがかりさん]

坪400って普通に考えて高すぎませんか？笑

[105: 匿名さん]

>>104

今は新築はどこも高いですから。

[No.102～本レスまでは､一部テキストを削除しました。管理担当]

[106: 匿名さん]

変なマンション掴むとこうなりますよ。
物件選びは慎重に。

[107: 通りがかりさん]

>>105 匿名さん
坪200〜300が相場でしょ？

[108: 匿名さん]

>>105 匿名さん

本当、高くてため息出ますよね。ベトナム大使館隣のザ パークハウス、わずか４年前の分譲ですが平均坪４４０だそうです。

こちらは２分ほど駅近でこそありますが、坂下と言われれば坂下の立地で坪単価は１.５倍ですものね…。

[109: 匿名さん]

ここのプランバリエーションは何タイプあるのでしようか？

[110: 匿名さん]

外観デザインを見ると、急勾配の坂に建てられている事が分かりますが、
1階にも住戸があるんですか？
あるとすれば半地下になってしまう住戸は価格の面で何か優遇が
あるのでしょうか？

[111: マンコミュファンさん]

>>110 匿名さん

ありません

[112: 匿名さん]

こちらのマンションに限らずですが、一般的には半地下階の部屋は売れにくいですか？
設計の工夫によりリビングの日照が確保されていれば他の部屋と同じ条件で売れますでしょうか？
環境面では湿気が一番気にかかるところですが、今のマンションではクリアされていますか？

[113: 匿名さん]

南傾斜の住宅地内の低層マンションで普通に人気になるんでない
とっても良いと思うけど

[114: 匿名さん]

>>113
南傾斜で作りも北側住戸にもちゃんと陽が入るようになっていますね。
しかしこれって地下２階まであるんですか？
最低１億円～で、やはりお高いなぁ。。。。

[115: 匿名さん]

建築基準法上は、地上5階・地下2階建てとなっていますが、実際は6階地下1階建として扱われているみたいです。外からの見た目はどうなっているんでしょう？
それにしても1LDKでも1億を越えるとなるとそう簡単に手が出ませんが、皆さん永住向けとして契約されるのでしょうか？

[116: 匿名さん]

ファミリータイプだと管理費と修繕積立金だけでも月60000円かかるようですから、相当資金に余裕がないと住み続けるのも難しいですね。どういう層が買うのでしょう。

[117: マンション検討中さん]

イモムシみたいな形ですね。

スーモで、都内の年収倍率が13.5倍とかって言いますが

年収2000万円でも2.7億円買おうとは到底思えません。誰が買ってるんだろ？？

[118: 匿名さん]

>>117

年収2000万で 2.7億買ってるって事ですか？？
絶対に無謀ですよね

デベは今、住んでる家を賃貸に出してそれを元手にとか言いますけど
実際どうなんでしょうね。
そういう人が多いんでしょうか。

[119: マンション検討中さん]

ここと、4年前のザ・パークハウス上原だと、仕様って結構違うのでしょうか？
それとも、立地が違うだけで高くなってるのですかね？

[120: 検討中]

>>119 マンション検討中さん
立地もありますが4年前と比べて単純に土地代や建設費がべらぼーに高くなってるから、売値を高くせざるを得ないのではないでしょうか。仕様はそれほど変わらないのではないかと思います。むしろコスト高のときに建つマンションて色んなところコストカットされる傾向にあるので、使用される素材などがグレード低い可能性すらありますが、そうしないためにここまで価格を上げているのかな

[121: 匿名さん]

上原と同じ時期にザ パークハウス元代々木が分譲されており、そちらとの比較が適当では
立地は甲乙つけがたいですが、スケールはこちらがある一方で価格も1.5倍違います
仕様というかコンセプトは価格差を反映してこちらが上かなと思いますが、元値で買えるものなら当然元代々木選びますね

一方で上原はいろいろと難しい物件なので、たくさん出ている中古を内覧してみてはいかがですか
それほど規模変わらないのに元代々木は全く中古出ません

[122: マンション検討中さん]

ありがとうございます。
上原は駅距離がやはりネックなのですが……
ここはコスパがどうも許容範囲を超えるかなと。坪500くらいが適正だと思うのですが。

[123: 匿名さん]

第1期21戸の売り出し戸数はこんなものかなという印象ですが、ほとんど価格調整入らなかったのは予想外です。かなり強気の予定価格だったので大きく下げると予想してましたが、この辺りまだまだ値上がりしてますね。プレミストもほぼ完売で競合物件も当面ないですから、時間かけて売っていくんでしょう。

[124: 検討板ユーザーさん]

>>118 匿名さん

売れてるマンションがそういった金額というだけで、実際に年収倍率13.5倍で買ってる人なんていないと思います。

海外投資、相続、セカンドハウスなど富裕層が買ってるだけで、単に倍率がこうだから買えます、というものでもない感じですね

[125: 匿名さん]

駅まで近くてこの敷地面積のマンション。低層。
値段が高くなってしまうカードが揃っているように感じます。
それでもまだ、この先値上がりしていくという可能性はあるのでしょうか？

日本経済が下り坂になったときの下げ幅が大きくなりすぎてしまいそうなので、
購入するとしたら今くらいの金額がギリギリ現実的なのではないか、と感じられました。

[126: 匿名さん]

港区の超一等地だけはまだ若干の上昇余地を残していると思います。
いつの時代であっても超富裕層が好む立地は需要がありますし、再開発が絡むとその周辺も一般的に地価が上昇するものです。
また、そもそも土地が限られているので需給的に大幅な下落は考えづらいです。
逆に、郊外では既にマンション価格は下落し始めています。一部の物件を除くと非常に売れ行きが悪く、竣工物件は値引きの嵐です。
一概には言えませんが、山手線から20分以上かかる場所はほぼ駅直結でもない限り危険です。住宅ローン金利の上昇に伴い暴落するでしょう。
代々木上原は実需中心の、そこまでボラティリティが大きくないエリアだったのですが、ここ数年の上げ幅は都心並みですね。
この物件は人気エリアの駅近で立地が悪くないので景気後退局面が訪れた際にも相対的に値持ちはすると思いますが、やはりそれなりの影響はあるでしょう。
将来的なリセールも視野に入れるなら、坪500を切る可能性は意識すべきでしょうね。
500万円台で買えば大怪我はしないでしょうが、いくら新築プレミアムとはいえ、代々木上原で坪600超はどう考えても高すぎます。

[127: 匿名さん]

もともと都心並みに高いエリアではあったけど、坪650はさすがに強気すぎるから、リセール考えてる人はまず手を出してはいけないと思う。駅近だけどランドマーク感もないし、中古でプレミア化するようなものと思えない。

[128: マンション検討中さん]

東口から改札まで結構ありますね。敷地内も奥はかなり歩きそう。これを４分というんですね。

[129: 匿名さん]

駅からの距離がネックという方がいらっしゃいますが、
千代田線の赤坂駅から徒歩8分、青山一丁目駅から徒歩9分であれば許容範囲内ではありませんか？
公式サイトのアクセスは表記上のもので、実際に歩くともう少し時間がかかってしまいますか？

[130: 匿名さん]

こういう書き込みってbotなのかな。なかなか自然装ってるが。