ザ・パークハウス代々木上原

[匿名さん]

売主：三菱地所レジデンス
施工会社：株式会社フジタ東京支店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

所在地：東京都渋谷区元代々木町17番6,17番7(地番)
交通：東京メトロ千代田線・小田急小田原線「代々木上原」駅(東口)より徒歩4分、
東京メトロ千代田線「代々木公園」駅（八幡口）より徒歩8分
総戸数：47戸（事業協力者住戸12戸含む）
構造／規模：鉄筋コンクリート造6階地下1階建(※建築基準法上は、地上5階・地下2階建て)


【物件情報の一部を追加しました 2018.7.26 管理担当】

[5: 匿名さん]

100Bタイプ 102.29㎡

[6: 匿名さん]

115A1タイプ 115.46㎡

[7: 匿名さん]

135Arタイプ 136.81㎡

[8: 匿名さん]

プレミアム住戸以外はプランが魅力的じゃないですね…ナロースパン

[9: 匿名さん]

スパン刻みすぎやろ…

[10: 匿名さん]

低層だから仕方ないけど、空地率をもう少し余裕がある感じにしてほしかった。
この設計ならグランにならないわな。
仮に同じくらいの価格ならジオグランデのほうがいい。

[11: マンション検討中さん]

高さ制限ぎりぎりを追求した結果の芋虫のような圧迫感ある外観はなんとも
幸か不幸か囲まれ感あるので通りから見たら単なる小規模箱マンにしか見えないが

[12: 匿名さん]

どなたか価格帯ご存知の方いらっしゃいますか？

[13: マンション検討中さん]

価格はこれから発表みたいですね。近隣で売主同じザ パークハウス元代々木町は２０１４年の分譲なので坪４４０万と今見ると激安でした。

直近だと近隣のジオグランデ代々木の杜が坪６５０万、プレミスト代々木公園パークフロントが坪６７０万、グランドメゾン西原三丁目が坪６００万でいずれも順調な売れ行きだったので、立地やや劣るここは坪６００万弱を予想します。眺望に抜け感のある高層階は坪８００万位でしょうかね。

[14: 匿名さん]

間取り図を見ていると、とても変わっているなぁと思いました。変わっているというか、よくあるあの田の字みたいなんじゃなくて、
部屋の形に合わせて、うまく組み合わせているんだなという感じ。
居室もスペースを比較的よく取られているので
狭苦しいということはないのかも。

[15: 通りがかりさん]

うーん、せっかくの大規模な宅地なのに、この建物ですか
。余裕持たせることはいまは価格的にもできないんですかね。

元のご邸宅は素晴らしかった。

[16: 匿名さん]

元の邸宅がよすぎちゃうと「比較される」のが辛い気がします。

間取り、77.35㎡で2LDK、102㎡で3LDKにしたのは、ゆったり感もあっていいと思います。都内のマンションだと77㎡あれば3LDKにしちゃったり、100㎡あれば4LDKにしちゃったりするものなので。間取りで気になるのはLDKで、極端に「長い」ような気がしました。もうちょっと正方形に近い形だとレイアウトもしやすい気がします。2LDKの間取りだとキッチンが北にきて、LDKがその下に長く長く伸びているイメージです。

135Arの136.81㎡の3LDKプランは、LDKの横にフリーダイニングもついていて豪華さの極み。「FD」という言葉をはじめて聞きました。洗濯したりミシンやアイロンなどかけて趣味部屋にしたりフリースペースとして使えます。

[17: 評判気になるさん]

>>16 匿名さん

FDはファミリダイニング

[18: 匿名さん]

100平米だと18000万くらいにはなりそうですね。
買える人がうらやましいです。。

[19: 匿名さん]

>>18

資料請求するときのレンジを見ると、最低で ～8000万なのでちょっと絶望感。

さすがに今の時期にこの場所で出すと高くなっちゃうんでしょうけど、

3LDK 欲しいけど、正直、手が届かないなぁ。。。

[20: マンション検討中さん]

>>19 匿名さん
この時期代々木上原で新築で8000万円以下の3LDKは今建設中のオープンレジデンシアしかなさそうですね。今の相場にしたらかなり安いですけれど、オープンハウスってことを考えると高いです。そもそも建設コスト高考えると今の時期の新築は価格は高くても質の低下が予想されるので（この間竣工した西原のグランドメゾンしかり）、良い時期に建った中古の方が個人的にはバリューあると思います

[21: マンション検討中さん]

価格表みせてもらいましたが、平均600のようです。
最安値でも10000
仕様は悪くない感じでしたが、デザインやランドプランや共用部はなんとも言えない印象でした

[22: 匿名さん]

予定価格で100平米19000万以上と出てますね。
この値段でも売れるという判断なんでしょうけど、最近の三菱はマーケティング外しまくりだから妥当なのかわかりません。

[23: 匿名さん]

申し分のない良い立地ですね

ですが、ここも羽田空港新ルートのすぐ近くですか
https://www.sumu-log.com/archives/11303/

好き好んで上から物が落ちてくる(かもしれない)場所に住みたくないですね

窓しめりゃ聞こえないとはいえそれなりに騒音もあるでしょうし

[26: 匿名さん]

でもここ割高感半端ない。元代々木でこの坪単価はないかな。ぶっちゃけ大山町のパークコートの方が全然良くない？

とはいいながら坪600万円でも売れちゃうんだろうなー。

[28: 匿名さん]

確かにいくら代々木上原の雰囲気良くても、坪600はやり過ぎかと。よりハイグレードのパクコ大山町が割安に見える。実際には2014年売り出しだから割安か。

とは言え、私もここは順調に売れるに一票。

[29: カレー先生]

ここと競合するのは、同じ財閥系の高級ブランド、邸宅系、という点では大山町のパークコートかな。そこと比べると坪単価に開きありますね。

ただ大山町のパークコートが2014年売り出しと言うところを考えると、このパークハウス物件がある程度坪単価で高くなってるのは、2014年以降のマーケットの値上がりを考えると妥当かと。

[32: 匿名さん]

大山町などの定番の住宅街は、急に高騰したりはしませんが、マーケット全体の動きに連動して底堅く緩やかに上昇する感じでしょう。

この物件については１階と2階以上で分けて考える必要があるかも。半地下だがプライバシー確保出来る１階は450-500万円ぐらい。実際、グロス価格が抑えられるのでこれまで売れたのは１階が多いかも。

一方、より人気が高い２階以上はやはり550-600万円ぐらいが相場でしょうか。グロス価格は上がってしまうので、DINKSかある程度ゆとりある人向けでしょうね。

個人的にはライブラリーが羨ましいですW

[34: 匿名さん]

パークコート大山町に関しては賛否両論あるようですが、こちらはパークハウスのスレッドですので、以下の客観的なデータをもって不毛なステマ議論を終わりと致しましょう。


パークコート渋谷大山町に関して
日経レジデンスマーケットより抜粋
実際の取引事例から導き出された実勢価格は

悠邸・・・坪単価546
昨年同時期より 8万/㎡値下がり

翠邸・・・坪単価462
昨年同時期より 14万/㎡値下がり

清邸・・・坪単価480
昨年同時期より 27万/㎡値下がり

[35: 匿名さん]

>>34 匿名さん

まじかよ

[36: 匿名さん]

>>32
ここはPC大山町ではなくPH元代々木のスレですよ。

まあ、仰る相場感の坪550-600万は納得。これを踏まえてPH元代々木の坪単価をどう捉えるか。

[39: 匿名さん]

そんな事しなくても、人気の代々木上原のパークハウスなので、坪600でも700でもこのご時世は売れますよ。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[40: 匿名さん]

？
ここの実態相場の安さをデータ付きで示しただけですが。

パークハウスを売りたいなら、普通は逆の行動をしますよね。
こちらが坪400台ということが広まったら、売れるのはこちらの中古の方ですし。

では。
一度論点を整理なさってから投稿して下さい。
私は不当な暴利を乗せたここの中古マンションを、無知な方が掴んでしまわないように、正義感から忠告する者であります。

[41: 匿名さん]

>>40 = 34 = 38
もうわかったから落ち着いて！笑

この物件は必ず売れますから。

[42: 匿名さん]

ほんとに売れますかね。このパークハウス元代々木は。

上原、西原、大山町のマンションの相場は坪500～600万円。PCやPHなどのハイグレードマンションだとこのレンジの上限に限りなく近づく。

そういう意味で、PC元代々木は坪600万円弱なら今の相場なら売れそう。ただ坪700はチトやり過ぎかと。

あ、マンション名はパークハウス代々木上原でしたね。代々木上原ブランドを押せれば坪600万超えも可能か？

[43: 匿名さん]

>>40
そうだよ！坪700はチト暴利貪ってるよ！

[44: 匿名さん]

>>40
業者のステマは自粛しましょう。相場も正しいものを流しましょう。掲示板にはモラルをもって書き込みましょう。

[45: マンション検討中さん]

設備仕様のコストカットが無ければ、前向きに購入検討予定です。

[46: マンション検討中さん]

ここから徒歩５分のパークコート初台は昨年分譲で坪４００だったぞ
完工売りでほぼ瞬間蒸発だったので割り引くにしてもここの坪７００は理解不能
代々木５の相場超えてるけど元代々木の坂下ってそんないい場所だったっけ？

[47: 匿名さん]

>>45
ごもっとも。ただいまのご時勢、多少の設備・仕様のカットはしかたがないのでは？あとで自分でリフォームすればいくらでも最新設備になるわけだし。設備・仕様によらずこのエリアの物件は坪600-700万円はするのかなー。

[48: 匿名さん]

>>46
ここは初台から徒歩5〜10分の元代々木とは言え、最寄駅は京王線の初台ではなく、東京メトロ千代田線の始発の代々木上原。

上原、大山町、西原に代表されるような代々木上原のセレブな雰囲気で押せれば坪650万円は固いと思うよ。坪700万も可能か。

[49: 匿名さん]

このご時勢、同じ千代田線で3A地区の表参道が坪1000万超えだから、表参道からメトロで3～5分の代々木上原が坪700万～800万してもおかしくはないよね？

[50: 匿名さん]

東カレの特集って地所レジのステマだったのか…
この場所で代々木上原って名付けるセンスといい本当にマーケティング力落ちたんだな

[51: 匿名さん]

まとめると、坪700のパークハウスを買うより、坪450少々のパークコート渋谷大山町を買う方が良いということですね。

ただし、今売り出しているパークコートの中古はチャレンジ価格でかなり転売利益を盛られていますので、買いたい方は、3000万くらいは値引き交渉をすべきだと思います。

[52: 名無しさん]

メインエントランスはハザードマップ色付きの立派な谷底だからな。特に水害ね。元代々木町の一等地では全くない。

ネーミングといい地元富裕層の需要は諦めて港区と比較するような人がターゲットなのかな。だとすると東京カレンダーの記事も刺さるのかも。

[53: 匿名さん]

代々木上原は雰囲気はセレブ感あるし、始発の千代田線でどこにでも行ける都心なのに緑も多く素敵ですね。

ただ、昨今のゲリラ豪雨などの水害を考慮すると、駅前の標高がやや低いエリアよりは、少し離れた高台の立地の方が安心感ありますね。地盤も堅そうなので地震にも強いかと。

高台はかなり広い一戸建てのお屋敷がメインですが、徒歩10分圏内にはいくつか他にもマンションありそうですね。

[54: 匿名さん]

>>51
さすがにパークコート渋谷大山町も、4年前の売り出し時の坪450少々からはこのご時勢値上がりしてるだろうから、坪550～600万ぐらいにはなるだろうけど、それでも坪700のパークハウスを買うよりは妥当な選択かもね。