ザ・パークハウス代々木上原

[匿名さん]

売主：三菱地所レジデンス
施工会社：株式会社フジタ東京支店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

所在地：東京都渋谷区元代々木町17番6,17番7(地番)
交通：東京メトロ千代田線・小田急小田原線「代々木上原」駅(東口)より徒歩4分、
東京メトロ千代田線「代々木公園」駅（八幡口）より徒歩8分
総戸数：47戸（事業協力者住戸12戸含む）
構造／規模：鉄筋コンクリート造6階地下1階建(※建築基準法上は、地上5階・地下2階建て)


【物件情報の一部を追加しました 2018.7.26 管理担当】

[5: 匿名さん]

100Bタイプ 102.29㎡

[6: 匿名さん]

115A1タイプ 115.46㎡

[7: 匿名さん]

135Arタイプ 136.81㎡

[8: 匿名さん]

プレミアム住戸以外はプランが魅力的じゃないですね…ナロースパン

[9: 匿名さん]

スパン刻みすぎやろ…

[10: 匿名さん]

低層だから仕方ないけど、空地率をもう少し余裕がある感じにしてほしかった。
この設計ならグランにならないわな。
仮に同じくらいの価格ならジオグランデのほうがいい。

[11: マンション検討中さん]

高さ制限ぎりぎりを追求した結果の芋虫のような圧迫感ある外観はなんとも
幸か不幸か囲まれ感あるので通りから見たら単なる小規模箱マンにしか見えないが

[12: 匿名さん]

どなたか価格帯ご存知の方いらっしゃいますか？

[13: マンション検討中さん]

価格はこれから発表みたいですね。近隣で売主同じザ パークハウス元代々木町は２０１４年の分譲なので坪４４０万と今見ると激安でした。

直近だと近隣のジオグランデ代々木の杜が坪６５０万、プレミスト代々木公園パークフロントが坪６７０万、グランドメゾン西原三丁目が坪６００万でいずれも順調な売れ行きだったので、立地やや劣るここは坪６００万弱を予想します。眺望に抜け感のある高層階は坪８００万位でしょうかね。

[14: 匿名さん]

間取り図を見ていると、とても変わっているなぁと思いました。変わっているというか、よくあるあの田の字みたいなんじゃなくて、
部屋の形に合わせて、うまく組み合わせているんだなという感じ。
居室もスペースを比較的よく取られているので
狭苦しいということはないのかも。

[15: 通りがかりさん]

うーん、せっかくの大規模な宅地なのに、この建物ですか
。余裕持たせることはいまは価格的にもできないんですかね。

元のご邸宅は素晴らしかった。

[16: 匿名さん]

元の邸宅がよすぎちゃうと「比較される」のが辛い気がします。

間取り、77.35㎡で2LDK、102㎡で3LDKにしたのは、ゆったり感もあっていいと思います。都内のマンションだと77㎡あれば3LDKにしちゃったり、100㎡あれば4LDKにしちゃったりするものなので。間取りで気になるのはLDKで、極端に「長い」ような気がしました。もうちょっと正方形に近い形だとレイアウトもしやすい気がします。2LDKの間取りだとキッチンが北にきて、LDKがその下に長く長く伸びているイメージです。

135Arの136.81㎡の3LDKプランは、LDKの横にフリーダイニングもついていて豪華さの極み。「FD」という言葉をはじめて聞きました。洗濯したりミシンやアイロンなどかけて趣味部屋にしたりフリースペースとして使えます。

[17: 評判気になるさん]

>>16 匿名さん

FDはファミリダイニング

[18: 匿名さん]

100平米だと18000万くらいにはなりそうですね。
買える人がうらやましいです。。

[19: 匿名さん]

>>18

資料請求するときのレンジを見ると、最低で ～8000万なのでちょっと絶望感。

さすがに今の時期にこの場所で出すと高くなっちゃうんでしょうけど、

3LDK 欲しいけど、正直、手が届かないなぁ。。。

[20: マンション検討中さん]

>>19 匿名さん
この時期代々木上原で新築で8000万円以下の3LDKは今建設中のオープンレジデンシアしかなさそうですね。今の相場にしたらかなり安いですけれど、オープンハウスってことを考えると高いです。そもそも建設コスト高考えると今の時期の新築は価格は高くても質の低下が予想されるので（この間竣工した西原のグランドメゾンしかり）、良い時期に建った中古の方が個人的にはバリューあると思います

[21: マンション検討中さん]

価格表みせてもらいましたが、平均600のようです。
最安値でも10000
仕様は悪くない感じでしたが、デザインやランドプランや共用部はなんとも言えない印象でした

[22: 匿名さん]

予定価格で100平米19000万以上と出てますね。
この値段でも売れるという判断なんでしょうけど、最近の三菱はマーケティング外しまくりだから妥当なのかわかりません。

[23: 匿名さん]

申し分のない良い立地ですね

ですが、ここも羽田空港新ルートのすぐ近くですか
https://www.sumu-log.com/archives/11303/

好き好んで上から物が落ちてくる(かもしれない)場所に住みたくないですね

窓しめりゃ聞こえないとはいえそれなりに騒音もあるでしょうし

[26: 匿名さん]

でもここ割高感半端ない。元代々木でこの坪単価はないかな。ぶっちゃけ大山町のパークコートの方が全然良くない？

とはいいながら坪600万円でも売れちゃうんだろうなー。

[28: 匿名さん]

確かにいくら代々木上原の雰囲気良くても、坪600はやり過ぎかと。よりハイグレードのパクコ大山町が割安に見える。実際には2014年売り出しだから割安か。

とは言え、私もここは順調に売れるに一票。

[29: カレー先生]

ここと競合するのは、同じ財閥系の高級ブランド、邸宅系、という点では大山町のパークコートかな。そこと比べると坪単価に開きありますね。

ただ大山町のパークコートが2014年売り出しと言うところを考えると、このパークハウス物件がある程度坪単価で高くなってるのは、2014年以降のマーケットの値上がりを考えると妥当かと。

[32: 匿名さん]

大山町などの定番の住宅街は、急に高騰したりはしませんが、マーケット全体の動きに連動して底堅く緩やかに上昇する感じでしょう。

この物件については１階と2階以上で分けて考える必要があるかも。半地下だがプライバシー確保出来る１階は450-500万円ぐらい。実際、グロス価格が抑えられるのでこれまで売れたのは１階が多いかも。

一方、より人気が高い２階以上はやはり550-600万円ぐらいが相場でしょうか。グロス価格は上がってしまうので、DINKSかある程度ゆとりある人向けでしょうね。

個人的にはライブラリーが羨ましいですW

[34: 匿名さん]

パークコート大山町に関しては賛否両論あるようですが、こちらはパークハウスのスレッドですので、以下の客観的なデータをもって不毛なステマ議論を終わりと致しましょう。


パークコート渋谷大山町に関して
日経レジデンスマーケットより抜粋
実際の取引事例から導き出された実勢価格は

悠邸・・・坪単価546
昨年同時期より 8万/㎡値下がり

翠邸・・・坪単価462
昨年同時期より 14万/㎡値下がり

清邸・・・坪単価480
昨年同時期より 27万/㎡値下がり

[35: 匿名さん]

>>34 匿名さん

まじかよ

[36: 匿名さん]

>>32
ここはPC大山町ではなくPH元代々木のスレですよ。

まあ、仰る相場感の坪550-600万は納得。これを踏まえてPH元代々木の坪単価をどう捉えるか。

[39: 匿名さん]

そんな事しなくても、人気の代々木上原のパークハウスなので、坪600でも700でもこのご時世は売れますよ。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[40: 匿名さん]

？
ここの実態相場の安さをデータ付きで示しただけですが。

パークハウスを売りたいなら、普通は逆の行動をしますよね。
こちらが坪400台ということが広まったら、売れるのはこちらの中古の方ですし。

では。
一度論点を整理なさってから投稿して下さい。
私は不当な暴利を乗せたここの中古マンションを、無知な方が掴んでしまわないように、正義感から忠告する者であります。

[41: 匿名さん]

>>40 = 34 = 38
もうわかったから落ち着いて！笑

この物件は必ず売れますから。

[42: 匿名さん]

ほんとに売れますかね。このパークハウス元代々木は。

上原、西原、大山町のマンションの相場は坪500～600万円。PCやPHなどのハイグレードマンションだとこのレンジの上限に限りなく近づく。

そういう意味で、PC元代々木は坪600万円弱なら今の相場なら売れそう。ただ坪700はチトやり過ぎかと。

あ、マンション名はパークハウス代々木上原でしたね。代々木上原ブランドを押せれば坪600万超えも可能か？

[43: 匿名さん]

>>40
そうだよ！坪700はチト暴利貪ってるよ！

[44: 匿名さん]

>>40
業者のステマは自粛しましょう。相場も正しいものを流しましょう。掲示板にはモラルをもって書き込みましょう。

[45: マンション検討中さん]

設備仕様のコストカットが無ければ、前向きに購入検討予定です。

[46: マンション検討中さん]

ここから徒歩５分のパークコート初台は昨年分譲で坪４００だったぞ
完工売りでほぼ瞬間蒸発だったので割り引くにしてもここの坪７００は理解不能
代々木５の相場超えてるけど元代々木の坂下ってそんないい場所だったっけ？

[47: 匿名さん]

>>45
ごもっとも。ただいまのご時勢、多少の設備・仕様のカットはしかたがないのでは？あとで自分でリフォームすればいくらでも最新設備になるわけだし。設備・仕様によらずこのエリアの物件は坪600-700万円はするのかなー。

[48: 匿名さん]

>>46
ここは初台から徒歩5〜10分の元代々木とは言え、最寄駅は京王線の初台ではなく、東京メトロ千代田線の始発の代々木上原。

上原、大山町、西原に代表されるような代々木上原のセレブな雰囲気で押せれば坪650万円は固いと思うよ。坪700万も可能か。

[49: 匿名さん]

このご時勢、同じ千代田線で3A地区の表参道が坪1000万超えだから、表参道からメトロで3～5分の代々木上原が坪700万～800万してもおかしくはないよね？

[50: 匿名さん]

東カレの特集って地所レジのステマだったのか…
この場所で代々木上原って名付けるセンスといい本当にマーケティング力落ちたんだな

[51: 匿名さん]

まとめると、坪700のパークハウスを買うより、坪450少々のパークコート渋谷大山町を買う方が良いということですね。

ただし、今売り出しているパークコートの中古はチャレンジ価格でかなり転売利益を盛られていますので、買いたい方は、3000万くらいは値引き交渉をすべきだと思います。

[52: 名無しさん]

メインエントランスはハザードマップ色付きの立派な谷底だからな。特に水害ね。元代々木町の一等地では全くない。

ネーミングといい地元富裕層の需要は諦めて港区と比較するような人がターゲットなのかな。だとすると東京カレンダーの記事も刺さるのかも。

[53: 匿名さん]

代々木上原は雰囲気はセレブ感あるし、始発の千代田線でどこにでも行ける都心なのに緑も多く素敵ですね。

ただ、昨今のゲリラ豪雨などの水害を考慮すると、駅前の標高がやや低いエリアよりは、少し離れた高台の立地の方が安心感ありますね。地盤も堅そうなので地震にも強いかと。

高台はかなり広い一戸建てのお屋敷がメインですが、徒歩10分圏内にはいくつか他にもマンションありそうですね。

[54: 匿名さん]

>>51
さすがにパークコート渋谷大山町も、4年前の売り出し時の坪450少々からはこのご時勢値上がりしてるだろうから、坪550～600万ぐらいにはなるだろうけど、それでも坪700のパークハウスを買うよりは妥当な選択かもね。

[55: 匿名さん]

>>54 パークコート渋谷大山町の売り主さん

そろそろ諦めましょう。
あんな暴利乗せて売れるわけありません。
以下、現実を見ましょう。

https://residence.nikkei.co.jp/buildings/59120

https://residence.nikkei.co.jp/buildings/111396

https://residence.nikkei.co.jp/buildings/111397

[56: 匿名さん]

まぁ坪単価は450万ぐらいでしょう。この立地なら。
代々木上原だからね。代々木ならもっとあがっただろうけどね
千代田線ではこんなもんでしょ

[57: 匿名さん]

>>56
アホか笑。代々木より代々木上原の方が相場高いわ笑笑

[58: 匿名さん]

地所のステマじゃないけど、PC渋谷大山町が、4年前で坪450少々だったから、今の実勢価格は坪550～600万ぐらいでしょう。それを考えるとPH代々木上原が、新築プレミアム乗せて坪600～700で売ってもそこそこうれるんじゃないでしょうか？

[59: 匿名さん]

>>56
大山町は経年優化するから、実勢価格よりももっと上がるんじゃないの？坪650ぐらい？そしたら元代々木は坪700は固いな。それでも表参道の坪1000よりは合理的な価格。

[60: 匿名さん]

このあたりの相場は財閥系のブランドマンションやホーマットなどのヴィンテージマンションじゃなければ築浅物件で坪450万円ぐらい。

財閥系のブランドマンションの築浅物件やホーマットなどのヴィンテージマンションならやはり築500～600ぐらいかな。

あとは高台にあるどうか、公園やコンビニに近いとか、いろんな要素で微調整はありうる。

[63: 匿名さん]

あちらは中古が全然売れてないので、売り出しの在庫が積み上がってきてますね。

データを見ると、あの値段ではカモが現れない限り売れないでしょうね。

[64: 匿名さん]

確かにデータを見ると代々木上原のマンションは、財閥系のブランドマンションでも坪550～600万円ぐらいになるかな。

ここ元代々木の坪700万円はちょっと高いかな。

[65: 匿名さん]

財閥系とはいえ小規模だし駅近だけど周辺があれなので坪単価としては500万が関の山

[66: 匿名さん]

>>63
パークハウス代々木上原の話しをしましょう。ここマジで検討してるので。それ以外の話はしないでください。

他の物件のネガを流してステマして、少しでも値段を下げて買いたいのかもしれませんが、このスレッドではやらないでください。

閲覧者もアホじゃないから、あからさまなネガはステマしてるのバレバレですよ。

[67: 匿名さん]

>>65
たしかに周辺環境は重要。これがもっと住宅街っぽく高台にあれば坪650～700でもおかしくないが、周辺があれじゃね。

とはいえこのご時世、表参道が坪1000万円だから、たとえ周辺があれでも坪650はギリギリで行くか？それもこれも相場が相場だからしからがないか。

[69: 匿名さん]

[No.24～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
･他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言
･スレッドの趣旨に反する投稿
･削除されたレスへの返信

[70: 匿名さん]

駅近は評価できるが代々木上原じゃあ土地としても鉄道利便性も低すぎないか？
目黒タワーと雲泥の差

[71: 匿名さん]

代々木上原が始発の千代田線は、表参道、赤坂、日比谷、大手町、小田急は新宿まで急行で一駅と、主要駅へのアクセスが良い。それでいて駅から高級住宅街が広がっていて住環境も良い。

[72: 匿名さん]

用事があるのでたまに代々木上原行きますが、駅ビルのアコルデが便利なのでたまに使ってます。カルディとかの食材はいいですよ。

[73: 匿名さん]

坪単価450ならば買いだな

[74: 匿名さん]

売り出し価格は坪600万円中心。このご時勢こうなってしまうのかも。

[75: マンション検討中さん]

駅近のオープンハウスのマンションとどっちが良さそうですかね？オープンレジデンシアは今の高騰した市況においてはとても安いと見えますが。オープンレジデンシアの方が仕様の差を補うお得感がありますか？

[76: 匿名さん]

どちらかと言うと、オープンは大山町のパーコと競う物件でしょうね、仕様レベル的に。

[77: マンション検討中さん]

どっちがどう良いんですか？オープンの方が仕様だけで見たら各段に下のように見えますが。オープンは大山町の他古賀博物館の裏にもできますよね。あっちが特に安いなぁと

[78: 匿名さん]

>>74 匿名さん
高いのう
代々木上原ぐらいで。

[79: 匿名さん]

>>77
代々木上原の中でも住環境が良く高級感のある立地に割安で住たいなら古賀博物館の裏のオープンが良いよ。坪500を切る値段が期待できる。

パークハウスやパークコートはどうしても富裕層向けの仕様や管理内容になってしまうから、このご時勢はちょっと割高になってしまうのはいたしかたない。坪600前後か。もっともこのまま待っていてもオリンピック後も都心の相場は相場は緩やかに上がっていくでしょうから、買うなら今でてるオープンでしょう。この辺はあまり新築マンションが出にくい希少エリアですから。

[80: 匿名さん]

>>78
というより、上原地区だけじゃなく同じ都心部全てで相場上がってるよ。待てば待つほどじわじわ上がる。オリンピック後も都心は上がりそう。

[81: 匿名さん]

>>79
オープンはデザインが意外に良さそうですね。
仕様はオプションでグレードアップすれば問題なさそう。
でもディスポーザーがないのと戸数が少ないので将来修繕費が跳ね上がりそうなのがネックですね。

[82: 匿名さん]

プンレジなんで論外。

[83: 匿名さん]

パークハウスと比べちゃいけないんだろうけど、オープンはディスポーザーがないのは痛いな。大したコストかからないんだから付けて欲しいですね。

[84: マンション検討中さん]

オプレジは駐車場もほとんどないし管理人も巡回だからね
駅近の方、DINKS意識した狭めの2LDKなんか出口考えても悪くないけど、広めの部屋はいろいろキツイと思うな
施工も聞いたことないような会社だし、賃貸多く出そうで住環境や管理は将来どうなるかは言わずもがななので

[85: 匿名さん]

やっぱりパークハウスやパークコートみたいなハイエンドのブランドとオプレジは比べちゃいけないよ。

[86: マンション検討中さん]

今のオプレジは価格一流、立地は二流でブランド三流という感じで、財閥系と競合するエリアでは積極的に選ぶメリット全くなし
例えば下北沢とか広い土地が出ないためブランド感あるマンションが全くないエリアで検討する場合はいいのかもしれないが

[87: 匿名さん]

>>85 匿名さん
比べるならパークホームズの小規模物件とかだろうね。

[88: 匿名さん]

代々木上原のマンションが過去5年で25%も値上がりしてるって言う噂は本当ですか？

だとしたら、財閥系にこだわらずオープンレジでも何でもいいねがつきそう。

[89: 匿名さん]

もともとの実力以上に上がってしまっている感じが否めないなあ。
代々木公園のジオも売れ残ってるようだし、ここもこの価格で大丈夫かね。
渋谷再開発の影響が波及して渋谷区が上がっているんだろうけど、再開発の恩恵ある地域でもないし。

[90: マンション検討中さん]

代々木上原は再開発の余地がないからなぁ
駅周辺で大型再開発が予定されてる代官山や下北沢、初台の方が伸びしろはありそうだが、そういう観点で選ぶエリアでもないからな

[91: 匿名さん]

それと高級住宅街という意味では、この物件のある元代々木も悪くはないですが、西原三丁目、大山町あたりの方が格は上になるかな。

[92: 匿名さん]

良くも悪くもミクロな立地にこだわる方が多いエリアですね
まずは大山町、西原３丁目、代々木５丁目
次いで元代々木町、初台２丁目、代々木４丁目

元代々木町で雰囲気がいいのは大使館周りのごく限られたエリアになるので、本物件の竣工後にどう雰囲気が変わるか楽しみです

[93: 匿名さん]

確かに高級住宅街が多い代々木上原ですが、エリア一帯全部が高級住宅街と言う訳ではない。

由緒正しい大名ゆかりの大山町、豪邸多い西原3丁目、それと上原がトップ3かな。

元代々木はわりと庶民的だけど、大使館があるからまあ◎かな。

[94: 匿名さん]

大使館はなくなりますけどね。

[95: マンション検討中さん]

ベトナム大使館は初台の山手通り沿いに移転しますね。元代々木町は元より小さい街なので、地元の人間からすると同じエリア内で建て替えたとの印象です。むしろ跡地がどうなるのかが気になります。南と東に接道した整形のマンション適地ですからね。

[96: 匿名さん]

最低一億円、お高いですね。まあそれだけ相場が上がってるという事なんでしょう。

ただ個人的には新築をこの値段で買うんであれば近隣中古を買いますね。確かにこのエリアにはハイグレードマンションの玉数は少ないですが、同じグレードのブランドマンションもないわけではないし。

[97: MY5017]

ベトナム大使館が移転するというのは決定でしょうか？
あの50番地辺りは非常に閑静な住宅地なので、跡地がマンションになることを希望します。

[100: 匿名さん]

>>97 MY5017さん

記事読む限り初台への移転で決定ですね。今回も戸田が建てるようです。

http://www.kentsu.co.jp/webnews/view.asp?cd=180710500042&pub=1

[101: 匿名さん]

[No.98～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[102: マンション検討中さん]

坪単価だけで単純に比較するのが流行っているみたいですが、坪単価って新築の場合その時期の土地仕入れとか建築費とかのコストが最も反映されているので、必ずしも仕様と比例しませんよ。低仕様のオープンハウでも今年は坪500です。。逆に坪300とかでも良い時期に建設された物件は仕様がハイグレードですよ

[103: 匿名さん]

>>102 マンション検討中さん
相場なんですよ。それが。
坪300で分譲されたハイグレードマンションが
オープンの坪500以上に値上がりしてないなら
それまで、ってことです、
どこでも、相場相応の坪単価が待ってますよ。

[104: 通りがかりさん]

坪400って普通に考えて高すぎませんか？笑

[105: 匿名さん]

>>104

今は新築はどこも高いですから。

[No.102～本レスまでは､一部テキストを削除しました。管理担当]

[106: 匿名さん]

変なマンション掴むとこうなりますよ。
物件選びは慎重に。

[107: 通りがかりさん]

>>105 匿名さん
坪200〜300が相場でしょ？

[108: 匿名さん]

>>105 匿名さん

本当、高くてため息出ますよね。ベトナム大使館隣のザ パークハウス、わずか４年前の分譲ですが平均坪４４０だそうです。

こちらは２分ほど駅近でこそありますが、坂下と言われれば坂下の立地で坪単価は１.５倍ですものね…。

[109: 匿名さん]

ここのプランバリエーションは何タイプあるのでしようか？

[110: 匿名さん]

外観デザインを見ると、急勾配の坂に建てられている事が分かりますが、
1階にも住戸があるんですか？
あるとすれば半地下になってしまう住戸は価格の面で何か優遇が
あるのでしょうか？

[111: マンコミュファンさん]

>>110 匿名さん

ありません

[112: 匿名さん]

こちらのマンションに限らずですが、一般的には半地下階の部屋は売れにくいですか？
設計の工夫によりリビングの日照が確保されていれば他の部屋と同じ条件で売れますでしょうか？
環境面では湿気が一番気にかかるところですが、今のマンションではクリアされていますか？

[113: 匿名さん]

南傾斜の住宅地内の低層マンションで普通に人気になるんでない
とっても良いと思うけど

[114: 匿名さん]

>>113
南傾斜で作りも北側住戸にもちゃんと陽が入るようになっていますね。
しかしこれって地下２階まであるんですか？
最低１億円～で、やはりお高いなぁ。。。。

[115: 匿名さん]

建築基準法上は、地上5階・地下2階建てとなっていますが、実際は6階地下1階建として扱われているみたいです。外からの見た目はどうなっているんでしょう？
それにしても1LDKでも1億を越えるとなるとそう簡単に手が出ませんが、皆さん永住向けとして契約されるのでしょうか？

[116: 匿名さん]

ファミリータイプだと管理費と修繕積立金だけでも月60000円かかるようですから、相当資金に余裕がないと住み続けるのも難しいですね。どういう層が買うのでしょう。

[117: マンション検討中さん]

イモムシみたいな形ですね。

スーモで、都内の年収倍率が13.5倍とかって言いますが

年収2000万円でも2.7億円買おうとは到底思えません。誰が買ってるんだろ？？

[118: 匿名さん]

>>117

年収2000万で 2.7億買ってるって事ですか？？
絶対に無謀ですよね

デベは今、住んでる家を賃貸に出してそれを元手にとか言いますけど
実際どうなんでしょうね。
そういう人が多いんでしょうか。

[119: マンション検討中さん]

ここと、4年前のザ・パークハウス上原だと、仕様って結構違うのでしょうか？
それとも、立地が違うだけで高くなってるのですかね？

[120: 検討中]

>>119 マンション検討中さん
立地もありますが4年前と比べて単純に土地代や建設費がべらぼーに高くなってるから、売値を高くせざるを得ないのではないでしょうか。仕様はそれほど変わらないのではないかと思います。むしろコスト高のときに建つマンションて色んなところコストカットされる傾向にあるので、使用される素材などがグレード低い可能性すらありますが、そうしないためにここまで価格を上げているのかな

[121: 匿名さん]

上原と同じ時期にザ パークハウス元代々木が分譲されており、そちらとの比較が適当では
立地は甲乙つけがたいですが、スケールはこちらがある一方で価格も1.5倍違います
仕様というかコンセプトは価格差を反映してこちらが上かなと思いますが、元値で買えるものなら当然元代々木選びますね

一方で上原はいろいろと難しい物件なので、たくさん出ている中古を内覧してみてはいかがですか
それほど規模変わらないのに元代々木は全く中古出ません

[122: マンション検討中さん]

ありがとうございます。
上原は駅距離がやはりネックなのですが……
ここはコスパがどうも許容範囲を超えるかなと。坪500くらいが適正だと思うのですが。

[123: 匿名さん]

第1期21戸の売り出し戸数はこんなものかなという印象ですが、ほとんど価格調整入らなかったのは予想外です。かなり強気の予定価格だったので大きく下げると予想してましたが、この辺りまだまだ値上がりしてますね。プレミストもほぼ完売で競合物件も当面ないですから、時間かけて売っていくんでしょう。

[124: 検討板ユーザーさん]

>>118 匿名さん

売れてるマンションがそういった金額というだけで、実際に年収倍率13.5倍で買ってる人なんていないと思います。

海外投資、相続、セカンドハウスなど富裕層が買ってるだけで、単に倍率がこうだから買えます、というものでもない感じですね

[125: 匿名さん]

駅まで近くてこの敷地面積のマンション。低層。
値段が高くなってしまうカードが揃っているように感じます。
それでもまだ、この先値上がりしていくという可能性はあるのでしょうか？

日本経済が下り坂になったときの下げ幅が大きくなりすぎてしまいそうなので、
購入するとしたら今くらいの金額がギリギリ現実的なのではないか、と感じられました。

[126: 匿名さん]

港区の超一等地だけはまだ若干の上昇余地を残していると思います。
いつの時代であっても超富裕層が好む立地は需要がありますし、再開発が絡むとその周辺も一般的に地価が上昇するものです。
また、そもそも土地が限られているので需給的に大幅な下落は考えづらいです。
逆に、郊外では既にマンション価格は下落し始めています。一部の物件を除くと非常に売れ行きが悪く、竣工物件は値引きの嵐です。
一概には言えませんが、山手線から20分以上かかる場所はほぼ駅直結でもない限り危険です。住宅ローン金利の上昇に伴い暴落するでしょう。
代々木上原は実需中心の、そこまでボラティリティが大きくないエリアだったのですが、ここ数年の上げ幅は都心並みですね。
この物件は人気エリアの駅近で立地が悪くないので景気後退局面が訪れた際にも相対的に値持ちはすると思いますが、やはりそれなりの影響はあるでしょう。
将来的なリセールも視野に入れるなら、坪500を切る可能性は意識すべきでしょうね。
500万円台で買えば大怪我はしないでしょうが、いくら新築プレミアムとはいえ、代々木上原で坪600超はどう考えても高すぎます。

[127: 匿名さん]

もともと都心並みに高いエリアではあったけど、坪650はさすがに強気すぎるから、リセール考えてる人はまず手を出してはいけないと思う。駅近だけどランドマーク感もないし、中古でプレミア化するようなものと思えない。

[128: マンション検討中さん]

東口から改札まで結構ありますね。敷地内も奥はかなり歩きそう。これを４分というんですね。

[129: 匿名さん]

駅からの距離がネックという方がいらっしゃいますが、
千代田線の赤坂駅から徒歩8分、青山一丁目駅から徒歩9分であれば許容範囲内ではありませんか？
公式サイトのアクセスは表記上のもので、実際に歩くともう少し時間がかかってしまいますか？

[130: 匿名さん]

こういう書き込みってbotなのかな。なかなか自然装ってるが。

[131: 匿名さん]

総戸数が47戸で、一番広いものだと115.47㎡。価格も高くなりそうですし、管理費も高くなりそうです。
完成は2020年なのでまだまだ先のことになります。あと1年半くらいです。

消費税の増税前に駆け込みで需要が高くなるような気もしますが、どうなるでしょうね。買える人がいるのか、もしくはいなくて売れ残ってしまうのか。日本は二極化になっているので、一部の買える人が独占するかもしれません。

[132: 匿名さん]

パークコート渋谷ザ・タワーの定期借家より安いので買い。

[133: マンション検討中さん]

そう言われると安い気がするな。代々木上原の駅近では図抜けたスケール感、ブランドもあり。それだけ相場が上がっているということか。

気が早いけどベトナム大使館の跡地はどうなるんでしょうね。マンションなるか富裕層が買うか他の大使館なるかくらいですか。

[134: 匿名さん]

ベトナム大使館の隣のパークハウスは平均 坪440万だっけか。
当時は高嶺の花だなと思ったけど、少しばかり世帯年収も上がった今なら買えたんだなと。
自分は一度、マンションを買ってるけどその当時も高いと言われてた時期、
なんで、自分の人生で買いたいと思えるタイミングが市場的に高い時期なんだろう。

今は１億払えても６０、７０平米程度ってマジ悲しいわ。

ここパークハウス元代々木売ってたり、プラウド上原売ってたりしてたころの時代が今だったらなと常々思う。

今は上原だと三菱地所かオープンハウスしか無いからな。

[135: 匿名さん]

そもそもここを購入する方は、永住目的が多いのでしょうか。
こちらで皆さんのご意見を伺うと、リセールを視野に入れるなら踏みとどまる価格帯になってしまうようですね。
管理費・修繕積立金の額も一般的なマンションに比べて割高ですが、住人層はどのような？

[136: 匿名さん]

このレベルの値段のマンションは大体、医者、弁護士、企業家、芸能人と相場は決まってんだよ
あとギリギリ外資系サラリーマン

[137: 検討板ユーザーさん]

>>136 匿名さん
必ずしもそうですかね？世の中に数多あるビルとかアパートはそれぞれオーナーがいて、ショボめの建物でも月100万とか200万とかの家賃収入はあって、それを生活の足しにしてる普通のサラリーマンって結構いると思うんですよ。そうすると月40-50万のローンとか余裕で払えるので、地味に見える普通のサラリーマンでも買えなくもないかと。うちがそうです

[138: 匿名さん]

あっはい

[139: 匿名さん]

要するに親が資産家のタイプね

[140: 匿名さん]

>>137さん

そんなショボめの建物でも持てないサラリーマンが大多数な訳で。100万、200万の家賃収入って相当ですよ。
何もないところからそんな家賃収入を得られる物件持とうと思うなら数億円必要でしょうし。

羨ましい。

[141: 匿名さん]

あとはDINKSのパワーカップルならなんとかって感じかな

[142: マンション検討中さん]

牧田さんの記事によればあと16戸だか17戸だか。3月末までの完売は厳しいかもねー。

[143: 匿名さん]

あら、そうなんですか。
最初の勢いでどれだけ売れたか、みたいなので、大体勢いもわかりますが
ここの場合は値段がネックになっているのかもしれませんね。
場所自体はとても良いですし、
人気のある街なのですが、価格が需要のラインまで来ていないのかも。
あまり値下げの印象がないデベなので、
このままゆっくり販売する形になるのかしら。

[144: 住心地いいマンション検討中]

羽田新飛行ルートの騒音、代々木八幡は70dB、こちらは大丈夫でしょうか。
http://www.mlit.go.jp/koku/haneda/international/new.html#newFlightPath

[145: 匿名さん]

>>144

この手のレスをよく見るけど、気にしてたら都心でのマンション検討なんて無理じゃない？

音を気にしてるの？
落下物？墜落？

価格も高いし、ルートでの飛行が実行された後に検討すれば宜しいかと。

[146: 住心地いいマンション検討中]

国土交通省や不動産会社は、羽田新飛行ルートの問題を極力隠そうとしているような気がする。重要事項説明書にちゃんと記載して契約者に説明しているだろうか。

A滑走路到着ルートは1時間に14回（4分20秒毎）、中野、初台、代々木5丁目、元代々木町、渋谷、代官山、恵比寿、目黒、五反田、大崎、大井町の上空を。
C滑走路到着ルートは１時間に31回（2分おきに）、大久保、新宿、代々木、外苑前、六本木、広尾、白金高輪、泉岳寺、品川、天王洲アイルの上空を飛んでゆく。15時から19時という時間帯はあるもののやがて増えてゆくに違いない。

売主各社は一緒になって国土交通相に猛反対してもおかしくない。それが不可能なら、例えば、完全なる二重サッシに変更するなどして、「静かさ」を守る努力をすべきではないだろうか。
65dBから80dBは、音に関して人それぞれ感じ方が違うから、と逃げ切れるようなレベルではない。家を買い求めた後からでは遅い。飛行機が飛び始めてからでは遅い。

https://1manken.hatenablog.com/entry/how-to-find-out-new-haneda-flight...
https://www.sumu-log.com/archives/3693/
https://homenever.com/haneda-airport-route/
http://www.mlit.go.jp/koku/haneda/

[147: 匿名さん]

>146 住心地いいマンション検討中 さん
Ｃルート、六本木はルートから結構離れてるよ。
入れるなら南青山、表参道じゃない。
http://www.mlit.go.jp/koku/haneda/international/pdf/20180306_01_04.pdf

[148: 匿名さん]

三菱地所は値下げはしないスタンスなんですか？
三菱地所のまとめ記事を見たところ、決算期に1000万円値引きしてもらえた、竣工後であれば交渉次第で値引きしてもらえる、という投稿が見つかりました。
中には値引き交渉を一蹴されたという投稿もあるので、物件の販売状況によって異なるのでしょうね。

[149: 匿名さん]

>>145 匿名さん

ツイッター見てると騒いでるのは東側クラスタと市民活動家崩れの人たちだけ
マンコミュでもこないだコピペ貼って回ってた人いたけど一斉削除されたね

[150: 匿名さん]

>>149 匿名さん

だって、変に騒いで資産価値下がると嫌だから。黙っているのさ。

[151: マンション検討中さん]

赤坂に昔から米軍のヘリポートあって、3Aって昔から上空100メートルくらいをヘリコプターぶんぶん飛んでるんだよね。めちゃくちゃうるさいし朝夜もおかまいなし。渋谷は報道ヘリも年中飛んでる。それで今の資産価値なんだよ。

大井町とか大崎は知らんけど、西側憎しで火つけて回ってるのはルサンチマン以外の何物でもないから恥ずかしいよ。

[152: 匿名さん]

飛行ルートとか、ヘリが上空を飛んでいるとかについて、
実際のところそれほど気になる騒音ですかね？
なんだかんだ一瞬ですし、耳障りな音でもないかと思うのですが、
やっぱ気になる人は気になるのでしょうか。

[153: 匿名さん]

正直全く気になりませんよ。
なんか飛んでるなぁってたまに思うくらい。
年がら年中、ヘリが飛びまくってるならうるさいと思うかもしれませんが、飛行機であれば飛んでることすら気が付きませんよ。

[154: 匿名さん]

私も飛行機やらヘリコプターの飛行音は全く気になりませんね。
そんな低空を飛んでいる訳ではないので、そんなにうるさくないでしょう。
窓を閉めていたらほとんど気がつかないはずです。

[155: 近隣住民]

元浅草、元麻布、元赤坂、元代々木...　なんとなく奥座敷があって、憧れの住所ですね。駅までフラットな場所ですので、日々の生活を考えると（車での通勤をする超アッパークラスを除く）、上原２丁目や大山町、西原３丁目（徳川山）　と比べても魅力ある立地ですね。お金があったら（金融資産４億円ぐらい？）、是非購入したいですね。

[156: 匿名さん]

外観の完成予想CGでは屋上にも植栽があり、緑が豊かなマンションだと感じますが、
屋上庭園になる予定なのでしょうか？
屋上にベンチを設置し住人の憩いの場として利用できれば素敵だと思います。
マンション周りの植栽も桜やユキヤナギになるのか、良さげですね。

[157: マンション検討中さん]

でもあの立派な桜の木を切っちゃったのは本当にもったいない

[158: マンション検討中さん]

>>155 近隣住民さん

元浅草は冗談だと思いますが、代々木上原駅最寄りのまともなマンションは駅距離と坂あるのが普通ですから、ここは時流に乗った貴重な立地だと思います。その代わり高級感の全くない周辺の雰囲気は妥協点かと。近隣の上原2や代々木5と比ぶべくもないです。

[159: 匿名さん]

ん？
やたらとマウンティングしたがる田舎出身者かな。

[160: 匿名さん]

>>156 匿名さん

屋上に出れるとの話はありませんでした。単なる屋上緑化だと思いますが、窓から目に入る部屋があるだけマシかと。

最近は条例満たすためだけに屋上防水のコスト上げて衛星写真でしか見えない緑化しているマンションがほとんどですから。

[161: 匿名さん]

元浅草は江戸時代は大名屋敷があったところです。むしろ元代々木はそこまで地歴はないですよ。江戸時代からの地歴に拘る人で高級住宅地を探してる人は港区千代田区へGO

[162: マンション検討中さん]

ははは、元浅草は大名屋敷どころか昔からの寺町なので掘ったらザクザク出てきますよ。下町風情あっていいと思いますけど、浅草の中心からは大きく外れてます。

元代々木は文字通り代々木本村ですがおっしゃる通り地歴は浅く江戸時代は茶畑ですね。農家が十軒二十軒の寒村だったと聞きます。

[163: 匿名さん]

立地だけでなくプラン内容まで素敵な物件。
サービス内容も充実しているので、この価格帯でも納得です。
住んでみたいなというあこがれもありますが
この価格帯はなかなか普通のサラリーマンでは購入できないですね。

[164: 購入経験者さん]

駐車場出入口は歩道と植栽で周りはかなりいい雰囲気になるでしょうね。
今は車一台通るとギリギリで、物寂しく女性なら深夜通るのはちょっと怖い道。

[165: 匿名さん]

屋上緑化ってたまに耳にしますけど、
実際のところどういった仕様になっているんですか？
屋上がテラスみたいになっているなら休まりそうですが、人が出入りしても良いんですかね。

[166: 匿名さん]

マンションが全体的に緑に包まれていて、とてもいいなと思います。屋上緑化っていいように思うのですが、大規模修繕のときとかは、かんたんに撤去できるようになっているのかな？
建物自体に熱を持たせないという意味合いでも、
導入しているととてもいいものなのではないでしょうか。

[167: 匿名さん]

自治体が定めた緑化基準を植栽だけではクリアできないから屋上緑化してる、というのが現実。
https://www.city.shibuya.tokyo.jp/kankyo_keikaku/eco/midori_ryokka.htm...

[168: 匿名さん]

作りにもよるんでしょうけど屋上緑化も雨ざらし、台風にもさらされますから、大規模修繕前に何回か修繕しないとダメかもしれませんね。

それなりのお金もかかるでしょうし、その辺も月の管理修繕費に計上されてるんでしょうかね。
管理修繕費もそれなりの金額設定なのでローンと別と考えるとやはりそれなりに裕福なご家庭じゃないと購入は難しそうです。

[169: 匿名さん]

上原2丁目あたりの緑豊かで閑静な高級住宅街に建てて欲しい

[170: 評判気になるさん]

なんで室内を濃い茶色にしちゃうかな
駄目なデザインだと思う

[171: 匿名さん]

濃い茶色良くないでしょうか？
わたし的には真っ白とかより、落ち着いた色の方が色々良いと思っています。
眩しくないとか、汚れづらいとか、なんか暗めの方が落ち着きますね。

[172: 通りがかりさん]

結局のところ室内の色の好みはひとそれぞれ、選択肢があればよいのにという話かな。

[173: 匿名さん]

選択出来ないんですか？？
だいたいは白系、薄茶系、ダークブラウンみたいなのから選べると思うんですけどね。
ここは違うんでしょうか？

[174: 匿名さん]

選択できる事ってありますか？
セレクトオーダーみたいのはキッチンのカウンターの高さとかそういうのばかりで、
あんまり壁紙とか全体的な色をアレンジできるというのはなさそうに思います。

[175: 匿名さん]

>>109 匿名さん
29タイプです。

[176: 匿名さん]

屋上の植栽が見えるルーバルプランは、ほとんど事業協力者住戸なんですね。

[177: 通りがかりさん]

一族の住戸が多いですよね。

[178: 匿名さん]

10戸が事業協力者さんの住戸なんですよね。あまり管理組合の運営などには影響が出るほどの戸数ではないと思いますが…。
今は先着順であと4戸の販売となっています。これってもう最終期的な感じなんでしょうか。
駐車場も限られた台数となっていますが
一般分譲の人も抽選に当たれば停めることは可能ですか？

[179: 匿名さん]

フロントサービスって、クリーニングの取次までしてくれるそうです。
クリーニングに持っていくのが面倒だったりするし、引き取りに行くのがもっと面倒だったりするので
家のエントランスでそれができるならば、
とても良いだろうなと思います。多少お値段はしても、使う方は多いのではないでしょうか。

[180: 匿名さん]

エリアインフォメーションをみると、おしゃれな外食のお店がとても多いですよ?というのがアピールポイントにありました。

毎日はこういうところには行かないにしても、ちょっと気が利いた食事がしたいよね?というときに、とてもいいなと思います。

あとは
生活に即したお店などが近隣にあるのかないのか（特に自分にとって必要なもの）
そこがとても大切でしょう。

[181: 通りがかりさん]

コンシェルジュって掃除とか、ゴミ出しとかしないんですよね？
だとすると、コンシェルジュはいらないから、きちんとした管理人さんがいてくれて、掃除が行き届いているほうがいいなぁ

[182: ご近所さん]

そのとおりだと思います。購入する時は華やかで派手なものに目が行きますが、毎日の生活ですからね。地味に感じるくらいで丁度よいのです。

[183: 匿名さん]

確かに華やかなのも良いとは思いますが、
毎日暮らしていく事を考えると確かに管理人がいて
綺麗に掃除してくれている方が良いですね。

[184: 匿名さん]

コンシェルジュさんの他に、お掃除担当のスタッフさんがいらっしゃるのではないですか？
そういう方がいないと
共用部の清掃や、ゴミステーションなどの管理などをする人がいなくなってしまうと思います。
コンシェルジュさんがいるマンションだと、
他にそういう清掃担当の方がいる場合が多いかと思われますが…こちらはどのようになっているのでしょうか。

[185: 匿名さん]

共用部分の清掃は管理業務の一部なので、コンシェルサービスみたいに特に説明はしない。大規模物件だと管理人とは別にパートで掃除担当の人がいたりするけどこれくらいの規模だと管理人がやるかな。詳しく知りたかったら営業に確認。

[186: 匿名さん]

マンションの前の一通は深夜もタクシーの通り道になっててうるさいので、奥側の部屋が良いですよ。通り沿いのアヴニール元代々木の上階に住んでましたがうるさくて引越しましたｗ

[187: 匿名さん]

交通量の多い道でなくても、タクシーの通り道になってしまう道は深夜の騒音問題があるのですね。
ご近所さんならではの経験談が参考になります。
年中窓を閉めっぱなしにしておく訳にはいきませんし、部屋の位置によって騒音が回避できればいいと思います。
奥側だと価格も多少変わってきますか？

[188: 匿名さん]

もう少ししたら参宮橋1,2分程度の場所に三菱がマンション建てるようなんでそれも出てきますね

[189: 匿名さん]

設備内容を見るとキッチンにはディスポーザーがついていて
生ごみの処理がとても楽でいいと思います。
この規模でまさかついているとは思いませんでした。
バスルームも乾燥機があるようなので、雨の日の洗濯物も安心だなと思いました。
ただ、かなりの高額で買いたくても買えないなと思っている人が多そう。

[190: マンション検討中さん]

85平米12000万円になってますが、安くないですか？

[191: 匿名さん]

乾燥機もあってディスポーザーもついていて、
便利な設備はある程度揃っている感じですね。
駅近でアクセスも良好ですし、悪いところを見つけられない気がします。

[192: 匿名さん]

1階が半地下で2階が1.5階と思っていたほうが良いですね。半地下なのでドライエリアはありますがかなり小さいので湿気対策が必要なのと、外からのホコリや虫が入りやすいです。

[193: 匿名さん]

>>190

そんな部屋あります？？
1.５億はありそうですけど。

[194: 匿名さん]

フロントサービスってホテルみたいですごいですね。
ホテルだと24時間体制でスタッフが常駐していてくれますが、
こういったマンションだとそういうことはないですよね？
そもそも24時間いてもらう必要はあんまりでしょうか。

[195: 通りがかりさん]

植栽多いとリセールバリュー上がりますよ。広尾ガーデンヒルズがいい例

[196: 匿名さん]

植栽より車寄せあった方がリセールバリュー良いと思う
それが無いのが残念だわ

[197: 匿名さん]

マンション価格は上がりきってしまったので、小規模マンションでリセール期待して買うとつらいですよ。ここはリセールではなく実需で買うと割切るマンションです。リセール狙うならパークコートほげほげザ・タワーみたいな大規模物件ですね。

[198: 匿名さん]

>197

何かあって売る必要が生じることもあり得るからリセールのこと考えないと、売れなかったときに身動き取れなくなるよ。

[199: 匿名さん]

まあ新築で瞬間蒸発でもしない限り、その価格なら一考って評価なんだからリセールつっても価格下げないと売れないんでしょう。

ただ完成後の建物のデキの評価が高いと値上がりする事ありますよね。
プラウド上原とか。
もちろんマンションが安い時に分譲されたって事もあるので値上がりも当然かもしれませんけど。

[200: 匿名さん]

リセールってどういった条件で行われるものなのでしょうか。
単純に売れ残ったからということではないのだろうと思っていて、
周囲の評価も影響しているんですかね

[201: 匿名さん]

今、そもそも不動産価格が高い状態なので
今後のリセールで儲けようという人はそもそもあまりいらっしゃらないのでは…と思います。
オリンピック後、どうなるのかわからないのが現状ですし。
それよりも
この場所が良い、とかマンションそのものが良いとか
そういうことが大切になってくるのでは？

[202: 匿名さん]

もう最後の1戸になってしまっているようです。
こういう低層のマンションで駅に近い場所は、基本、かなり人気はあると思います。
値段が高すぎなければ
需要は大きいのでしょうか。
最後の1戸も、どの居室にも窓がついていて
暮らしやすそうな造りになっています。

[203: eマンションさん]

>>202 匿名さん

鰻の寝床って暮らしやすいんですか？

[204: 匿名さん]

本日完売したみたいですね。