プレシス大井町パークフロントってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレシス大井町パークフロントについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.presis.com/tokyo/oimachi/index.html

所在地：東京都品川区大井一丁目45番1 他（地番）
交通：JR京浜東北線「大井町」駅徒歩4分
　　　りんかい線「大井町」駅徒歩4分
　　　東急大井町線「大井町」駅徒歩5分
間取：1LDK＋S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：42.76平米～55.68平米
売主：一建設株式会社
施工会社：今井産業株式会社
管理会社：伏見管理サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[41: 匿名さん]

現地確認してきました。
駅から近いにも関わらず公園前の閑静なロケーションで、申し分ない立地ですね。第2期で完売するんじゃないでしょうか。
シティタワーやクレヴィアとは明確に差別化された物件で、働き盛りのDINKS層のニーズは高いと思われ、売却時もある程度の値がつきそうです。
競合するタワーマンション、羽田新航路などの懸念材料はあるものの、抜群の立地と今後の品川再開発による地価の上昇が上回っていくように思います。
旧東芝病院は線路を挟んでやや距離があるので、もしJR社宅跡地に大規模な病院ができれば町にとって非常にメリットがあるでしょうね。

[42: 匿名さん]

なかなか検討者さんたちの評価が高いようで、期待できそうですね。

「令和元年」総額一億円プレゼントキャンペーン、いいですね。
こういうイベントはどんどんやっていただきたいと思います。
だけど、この物件だけのキャンペーンではないみたいですから、
当選確率は低くなってしまうかな。
とはいえ、ちょっと嬉しい楽しいイベントではあると思います。

全邸角住戸、内廊下っていうのもいいなと思います。
向きは西と南になるのかな？

[43: 匿名さん]

場所が抜群に良いね。駅に近いのに閑静。もう少し広ければなぁ。

[44: 匿名さん]

駅から繁華街を通らずに済むのがよいですね。以前ゼームス坂のほうの賃貸に住んでいましたが、週末は家までにたくさん酔っ払いがいて喧しくて嫌でした。
大井町で徒歩4分圏内の新築マンションの供給は当面なさそうな状況です。シティとクレヴィアは高すぎるので、比較的手頃な値段となるとここが最後のチャンスでしょうかね。
住友のステーションコートがまだ全容明らかになっていませんが、あちらは立地が厳しそうですね。飛行機電車幹線道路のトリプル騒音…。でも住友だしそれなりの価格になるんでしょう。

[45: 匿名さん]

Cタイプの部屋は2LDKに間取り変更することはできますか？
いっそこの面積なら2LDKのほうが使いやすいかなあと思いました。

[46: 匿名さん]

駅から近いというところはメリットになりそうです。

物件概要に「非分譲一戸」とありますが、地権者がいるとしたら欠点になりかねません。
１戸というところからするとそれほど欠点としては大きくはないですが、地権者がいるという時点でマイナスになるという事は確か。

その他、管理費用は少々負担になる。年々の上昇もあり得るとしたら、月々の負担は否めないですね
総戸数が少ないですから、その点は要注意でしょう

[47: 匿名さん]

>46

修繕積立は段階的値上げって計画が多い。長期修繕計画は確認しないと。

[48: 匿名さん]

修繕費は当初10年が計画甘めかなあ。安ければよいというものでもないので。管理費はまあ妥当な気はします。確か近隣にプレシスのマンションがもう一棟ありましたね。そこと管理人が兼務するのなら管理費は抑えられるかもしれません。

[49: 匿名さん]

羽田の新ルート問題さえなければ即買いのスペックなんですがね…
今大井町で資産価値の観点から検討するなら住友かここでしょうか

[50: マンション検討中さん]

資産価値は分かりませんが、大井町駅近で今残っている新築はシティタワーとここくらいしかないでしょう。クレヴィアはほぼ完売のようです。今後駅近に新築はしばらく出ないかもしれません。

[51: 匿名さん]

順調に売れているようですね
契約したので安心して見ています

[52: マンション検討中さん]

ハジメ建設？

五流マンションでしょ…

[53: 匿名さん]

もう高層階しか残ってないぽいですね

[54: 検討板ユーザーさん]

>>52 マンション検討中さん
五流の根拠は？

[55: 匿名さん]

シティタワーより駅近で安くてお買い得でしたね

[56: 匿名さん]

はい、かなりお買い得だったと思います。

[57: 匿名さん]

検討するのが遅くなりました。残っている部屋は予算的に折り合わないので、キャンセル待ちです。
低中層階を購入された方々羨ましいですね。

[58: 評判気になるさん]

住みやすさで人気上昇中の「大井町」…今後の不動産需要は？
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190622-00021794-gonline-bus_...

大井町ってなかなか穴場なんですかね。

[59: 匿名さん]

>>58 評判気になるさん

個人的には、再開発によって最終的に大崎と同程度まで価値が上昇するのではないかと思っています。

[60: 評判気になるさん]

今週の東洋経済特集、再開発駅の地価上昇ランキングで大井町がランクインしてますね。

[61: 評判気になるさん]

>>57 匿名さん
残っている部屋は本当に高層階しかないですかね？

[62: 匿名さん]

大井町、前から普通に便利な街だと思っていたので、なんとなくこういう評価になっているのは嬉しいなと思います。
買い物は便利だし、横浜方面も東京方面も行くのが楽だし
全体的にいいことづくめですから。
コスパの良い物件がどんどん売れていくっていうのは、わかるような気がします。
ファミリーにも悪くないですから。

[63: 匿名さん]

契約した身からすると高く評価されているのは安心できますね

[64: 匿名さん]

日々の疲れをとる場所として大切なのはバスルーム。
家族で楽しく過ごすリビングとバスルームの充実している物件を求める人は多いような気がします。
バスルームの設備を見ると、保温性の高いバスタブのようですが
少しバスタブが狭いように感じました。節水できる仕様だからでしょうか。
これではほっこりできないのかなと感じたのと、
ミストまでは必要ないですが、浴室乾燥などの設備は欲しかったかなと思いました。

[65: 匿名さん]

>>64 匿名さん
確かに浴室の装備はやや平凡な印象ですね。プレシスの他の物件だと木目調のものなどもあるので、単純にコストの問題なのかもしれませんけどね

[66: 匿名さん]

アトレがあって、イトーヨーカドーも
商店街もありますので、まずまず食料品や日用品の買い出しに困ることはなさそうですね。
あと病院も周辺に7件くらいあるので暮らしやすさはすごそうです。

[67: 匿名さん]

>>66 匿名さん
町の核になるような大病院があるとなお良いですね。東芝病院は中心街からやや外れているので、広町あたりに大病院ができるととても安心できるのですが。

[68: 匿名さん]

確かに大病院があるとより安心かとは思います。
それなりに子育てに適している環境でもありますのでなおさらですね。
ちなみにこの辺の治安とかご存じの方はいらっしゃいますか？

[69: 匿名さん]

>>68 匿名さん
長年大井町に住んでいますが、ターミナル駅なので繁華街のある東大井5丁目には様々な人がいます。
駅西側は延々と続く住宅街で、この物件もその東端入口に位置します。特段治安に問題があるようには思いません。
子育てに適した静かな環境を望むのであれば、少し歩きますが大井3丁目エリアまで行けばファミリー層向けマンションの供給があります。子育てはどうでしょうね。特別レベルの高い学区でもありませんし、交通量も多い
ですからね。大井6丁目7丁目ならほぼ山王なので閑静な住宅街って感じがしますが。でもそこまで行くともはや最寄駅は大森になりますけどね。

[70: 通りすがり]

>>68 匿名さん
駅近くはそこまで治安いいとは言えないですね。ゴールデン街の方にはパブもありますし(良い店だけど)、ガールズバー(良い店だけど)もパチンコ屋(負けたけど)もあります。良くも悪くも賑わっている。
あと道が狭いのに人通りが多いので、駅周辺はちょっと怖いなーという印象ですね。
大人にとっては飲み屋も多いし阪急もお風呂の王様もあって良い街なんですけど

[71: 匿名さん]

なるほど、とすると子供だけを駅周辺に一人で行かせるのは少し不安ですね。
確かに夫婦であったり、一人暮らしであったりするのならば楽しいところかもしれませんが、
ファミリー向けのプランもあるので、小さい子供がいる方はしっかり見ている必要がありそうですか。

[72: 匿名さん]

>>71 匿名さん
大井町も大森も蒲田も昔は子どもを歩かせるようなエリアではありませんでした。そういう地位(ちぐらい)の土地ですので、閑静さを求められるのであれば意向に沿わない部分もあるかもしれませんね。

とはいえ、それがこの街の魅力でもあると思っています。都会と郊外がミックスされつつ今後羽田品川のお膝元として良い発展していく街なので、お子さんの成長にも良い刺激をもたらすのではないかと思います。

[73: 通りすがり]

>>72 匿名さん
品川のお膝元として発展する中で、今の大井町ならではの良さは残って欲しいですね

[74: 名無しさん]

大井町は便利で良い場所だとは思うのですが、余り価格が高くなり過ぎると急に魅力を感じなくなってしまいます。
ちょうどプレシスの高層階のように...

[75: 匿名さん]

再開発されて大井町は見違えるようになりました。
久しぶりに訪れてあまりの綺麗さに驚きましたよ。
昔は夜になると立ちんぼが駅近くに立っていたような街だったのに。

最近、縦長のマンションが増えていますが、ワンフロアの住戸数を少なくするとそうなってしまいますよね。

[76: 匿名さん]

建設もだいぶ進んで背が高くなってきましたね。
買った後になって車持ちたくなってしまって、、、
近隣の駐車場高いですねえ

[77: 匿名さん]

この物件実際には駅から4分もかからないですね
シティタワーはどー考えても4分では歩けないですが

[78: 匿名さん]

シティハウス大井町が販売中止？になったんですね
ここもう高層階しか残ってないんですか？

[79: 匿名さん]

オプション高いですね。。。
なんか大半が自分でできるか自分で外注業者使ったほうが安いような。。。

[80: 匿名さん]

オプションってそんなもんですよ。

入居までに施工済ませてくれるくらいしかメリットないので
後で対応できないオプション（コンセント増設やダウンライト設置）以外は
自分でやるか手配した方が安いです。

[81: 匿名さん]

7000万となると山手内側に築浅のマンションが買えてしまうんですよねー

[82: 名無しさん]

このマンションは、羽田空港の新ルートに対する防音対策は大丈夫なのでしょうか？

[83: 匿名さん]

>>82 名無しさん
T2サッシを使用するそうなので、一般的には十分ではないでしょうか。T2はカラオケ店などに使われる水準です。
T3を使用するマンションもあるそうですが、コンサートホールに使用するレベルのものなのでオーバースペックかと思いました。
ところでこの物件は、そもそも飛行ルートから直線距離で420m、高さ330m離れているので、音源から530m離れています(最上階でも510m)。電車の音は60?70dBで飛行機と同等ですが、100m離れたら屋内では耳を澄ましても電車の音なんて聞こえませんよね？飛行機の音はまず間違いなく聞こえないと思いますよ。

[84: 名無しさん]

>>83 匿名さん

ありがとうございます！
大変勉強になりました！

[85: 評判気になるさん]

>>64 匿名さん

浴室乾燥はあるような？

[86: 匿名さん]

>>83 匿名さん
530mですと飛行機の騒音は65dBなので、T2サッシはこれを25dB程度まで抑制します。
25dBは冷蔵庫の稼働音程度ですから、まあ私は特段の問題は無いなと感じました。

[87: 匿名さん]

冷蔵庫の稼働音くらいだったら別に気にならないような…
洗濯機だったら相当気になるなぁと思いますけれど。
T2がカラオケボックスで使われているのだったら、大丈夫そう。
カラオケボックスにいて音が聞こえてくるのって、ドアからというよりも壁伝いっていうイメージですし。

[88: 匿名さん]

エコカラットいいなあと思うんですけど、あんまり個性強いの貼ると後で後悔しそうで結局白壁になりそうです

[89: 評判気になるさん]

ここはもう、残り一戸で、ほとんど売れたのでしょうか。
駅に近いし、人気ですよね。

[90: 匿名さん]

>>89 評判気になるさん

本当に残り一戸なら最終期ラストですって完売煽りに行くと思いますけどね。

[91: 通りがかりさん]

こちらの物件はファミリー層向けでしょうか？
品川区は待機児童数が少ないと言いながらも、大井町には保育園がほとんどないというのはご存知でしょうか。近隣のひろまち保育園、先日閉園の決定が出されたそうです。ひろまち保育園は定員300人の大規模園ですが、今閉園に伴い優先転園が行われており、元々ない大井町近辺の枠が、全てひろまちからの転園児で埋まるとのこと。来年できるシティタワーの下もです。ひろまちからの転園児でさえ、鮫洲や中延に通わなければならなくなるとのこと。

[92: 匿名さん]

飛行機の音、気にならない程度のようで安心しました。
通っていくだけなら一瞬ですよね。

最終1邸とは書いてなく、第2期先着順と書いてありました。なので、最終ではないような気がしましたけれど・・・。
第2期は1戸のみ販売です。総戸数は42戸。そのうちの41戸が第一期で売りきっていることはまずないと思います。最終1邸ではないと思いますよ・・・。その点は不安な方はご確認を。

[93: 匿名さん]

このマンションにはwifiは通っているのでしょうか？現在、ソフトバンク光airを使っておりまして、wifiが通っているようでしたら解約したく存じます。恐れ入りますが、どなたかご教示いただけますと幸いです。

[94: 匿名さん]

>>93 匿名さん

auひかり導入マンションですよ

[95: 匿名さん]

>>94 匿名さん

ありがとうございます！

[96: 検討板ユーザーさん]

最終期2戸になってますね。

[97: 匿名さん]

完成前には完売しそうですね

[98: 匿名さん]

予想していたよりも、かなり早いペースで売れていっているなという印象です。
駅まで近いっていうのは、かなりの大きなアドバンテージだと思いますが
値段も高くしすぎなかったというのが大きいのかもしれないなと思います。

大井町自体は、買い物も便利で暮らしやすいんで、
普通に暮らしていく分にはとてもよいでしょうね。

[99: 検討板ユーザーさん]

>>98 匿名さん

この辺だと賃貸需要も高いでしょうし、なかなか値段も下がらないでしょうね。

恵比寿あたりの同じような平米数で9000万台なんで、将来まだ上がってもおかしくないかも。いまギリギリ割安なんじゃないかと思ってます。

[100: 匿名さん]

プレシスで竣工前に完売なんて今まで殆どなかったんじゃない？

[101: 匿名さん]

>>100 匿名さん
プレシスは今までほとんどのプロジェクトが郊外だったり駅から遠かったりですからね。
結局マンションは一にもニにも立地が全てということなんでしょう。

[102: 通りがかり]

>>101 匿名さん


プレシス物件でこの掲示板にいらっしゃる方々が注目しているのは都内の好立地の物件ではないかと思います。プレシス東麻布、プレシス都立大、プレシス北沢公園などです。

これらの物件は駅近好立地にも拘らず、完売まで時間を要しました。北沢公園はまだ完売していません。東麻布の場合、最上階の大きなメゾネットがなかなか売れなかっただけで、その他の住戸は割安で早く売れました。

プレシスの2018年に販売された物件の半分は23区内です。

[103: 匿名さん]

>>102 通りがかりさん
都立大は同時期に建った周囲のマンション全て苦戦してましたね
都立大という立地の評価を各デベロッパー高く見積もりすぎたように見えました

大井町パークフロントは中層階以上は決して安くありませんが、シティタワーやクレヴィアタワーといった競合物件とうまく差別化できたようですね
大井町で坪400万近いんですから恐ろしい時代だなと思います

[104: 検討板ユーザーさん]

>>103 匿名さん

都立大みたいなところはピーク。大井町はまだ伸びるポテンシャルがあり、周辺高価格マンションに比べて割安感が評価されてる感じですね。

[105: 匿名さん]

確かプレシスマンションは他社に比べ価格が抑え目という印象がありますが、
こちらも割安感があったのでしょうか。
単に今までのプレシスは駅から距離がある立地＝価格が抑えられていただけで
駅近であれば妥当な値付けという感じですか？

[106: 匿名さん]

プレシスは狭小ではありますが、坪単価等で周辺物件と比較して不当に値上げされているわけでもなく、
設備仕様も豪華ではないですが分譲マンションに最低限必要なものは揃っているという印象なので、
派手さが不要で広さが許容できる層にとっては充分悪くないマンションだと思います。
そこで奢侈品を極力削ったことで手の届く層が増えて、街自体が将来性があると期待されているエリアであれば客足は増えるかと思います。
シンプルな形状が多く、共用施設もコストのかかるものは殆どない物件が多いので、住んでからも修繕積立金や管理費もそこまで膨らまないでしょう。

[107: 匿名さん]

とうとう後一戸になったみたいですね。

[108: マンション検討中さん]

目の前の大井中央公園の改修がはじまりました。綺麗な公園になるといいですね。

[109: 口コミ知りたいさん]

SNSで犬小屋って言われてるから来てみた。

[110: マンション検討中さん]

>>109 口コミ知りたいさん
湾岸のマンション買ってるマヌケが、マンションの専門家ぶって好き勝手言ってるだけだよ。

[111: 通りがかりさん]

ここは場所が絶妙ですよね。駅から近いのに落ち着いたエリアにあるし、駅から西側で浸水リスクもない。

[112: 匿名さん]

>>111 通りがかりさん
今年の一連の災害をみて高台の重要性を痛感しました。この物件のあたりは少し高台になっているのでよいですね

[113: 匿名さん]

完売しましたね。よかったよかった

[114: 匿名さん]

いやー早かったですねぇ
マンションが売れないこのご時世に竣工前完売、おめでとうございます

[115: マンション検討中さん]

いいマンションでしたね。住んでよし、貸してよしだと思います。

[116: 匿名さん]

ついに完売しましたね。早かったですね。

[117: 匿名さん]

完売よかった！ところで、このマンションは7、8年後良い値段で売れると思いますか？(・・?)

[118: マンション検討中さん]

早く住みたいなー。楽しみー^_^

[119: 名無しさん]

外観のベールがとれるのはいつ頃でしょうね。近所の方がいらしたら、写真希望です。m(_ _)m

[120: 匿名さん]

>>119 名無しさん

[121: 名無しさん]

>>120 匿名さん
　ありがとうございます。まだな感じですねー。

[122: 匿名さん]

目の前の公園けっこう木を切っちゃったんですね。曲がり角の見晴らしをよくするためだから良いことなのですが、生い茂ってる感じがいいなと思ってたのでちょっと残念

[123: マンション掲示板さん]

もう少しベールがとれてきました。

[124: マンション掲示板さん]

別の角度から。

[125: マンション掲示板さん]

下から。

[126: マンション掲示板さん]

工事中の公園。視界を少し広げてセキュリティ対策もあるのでしょう。

[127: マンション掲示板さん]

正面側はまだベールに包まれてます。

[128: マンション掲示板さん]

夕方でしたが、こうしてみると陽当たりが良さそうです。

[129: マンション掲示板さん]

>>64 匿名さん

いまさらですが、浴室乾燥はちゃんとありますね。

[130: 匿名さん]

午前中の南側です

[131: 匿名さん]

日当たり良さそうですねー

[132: 匿名さん]

ここのライバル物件になるはずだったシティハウス大井町ステーションコートは「ディームス大井町」に名前を変えて賃貸物件としてデビューしてたみたいです。

[133: 匿名さん]

>>132 匿名さん
さすがに強気な家賃設定ですね…

[134: 通りがかりさん]

>>132 匿名さん

確かに似たような物件でライバル感ありますね。向こうは駅に少しだけ近いですが、電車が通るすぐ横で、賃貸需要の方が高いという判断でしょうかね。

[135: マンション掲示板さん]

思ってたより高級感がありますね。

[136: マンション掲示板さん]

公園側からも。

[137: 匿名さん]

植栽が整えられてきれいになってきましたね
入居楽しみだなあ

[138: 匿名さん]

内覧した方感想を聞かせて頂けると嬉しいです。

[139: マンション検討中さん]

>>138 匿名さん

内覧しました！
思ったよりも少しコンパクトなイメージでした。笑
ですが、アクセスも日当たりも抜群に良く、静かな場所にあることを再確認できました。
良いマンションだと実感はできますよ。

[140: マンション掲示板さん]

だいたい想定通りでした。色々効率よく配置されていて平米数の割にはちゃんと部屋や収納空間が確保されている印象でした。角に公園があるのがやはり良いですね。駅からの導線も距離感も改めて良いと感じました。