プレサンス ロジェ 四日市 ザ･レジデンスについて

[マンション検討中さん]

プレサンス ロジェ 四日市 ザ･レジデンスはどうですか。
子育てに便利な間取りですか？
色々と意見を交換したいと思っています。よろしくお願いします。

公式URL：http://pressance-loger.com/pl-ytr28/

所在地：三重県四日市市栄町117(地番)
交通：JR関西本線･伊勢鉄道伊勢線｢四日市｣駅徒歩4分、近鉄名古屋線･湯の山線｢近鉄四日市｣駅徒歩13分、
四日市あすなろう鉄道内部線｢あすなろう四日市｣駅徒歩13分
構造･規模：鉄筋コンクリート造 地上15階建
総戸数：28戸
売主：株式会社プレサンスコーポレーション
施工会社：TSUCHIYA株式会社 名古屋支社
管理会社：日本管財住宅管理株式会社、株式会社プレサンスコミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 匿名さん]

四日市の駅までかなり近い点はいいと思います。
近鉄四日市も普通に行くことができますから、交通面ではとてもメリットの有る場所だと思いました。
マンション自体がどういう作りなのかとか、そういうところも見ていければいいのかもしれないなぁ。

[2: 匿名さん]

プレサンスロジェの第四段とありますが、そんなに続いてるんですね。
前回までのマンションは好評だったんですかね。売れ行きはどうだったんでしょうか。
駅まで近いので名古屋通勤組も十分ターゲットなのでしょうね。
この立地だと近鉄もJRも使えるのでどちらの線が使いやすいのか気になります。
マンションとしては小じんまりしたファミリーマンションというもので悪くないと思いました。

[3: 匿名さん]

住環境ではなく、場所が第一になる実需だろうな。

[4: 匿名さん]

>>2
2017年築のプレサンス ロジェ 四日市の中古が3部屋売りに出てるよ
分譲価格とか資産価値維持とか参考にするといいかもね

[5: 匿名さん]

>1
日本全体では東京一極集中、中部地方では名古屋市、近畿地方では大阪市への一極集中
ここ四日市市はコンパクトシティ思想で四日市駅周辺だけに集中するようになったな

それに50歳以下は田舎特有の戸建て信仰無くなってきたからな
マンションは楽だけど管理組合を通じた戸建てとは別の面倒臭さもある
それでも戸建てよりは維持も楽だしな
ただ戸数少ないと管理費や修繕積立金の将来の負担問題もある
大手財閥系のマンションが建たないからなかなか比較物件が少ないのも問題かもな


2014年03月　ライオンズ四日市富田マークレジデンス　47戸
2016年03月　ポレスター鵜の森ブライトフォート　81戸
2016年09月　ローレルコートライオンズ四日市富田　87戸
2017年03月　プレミスト四日市駅前　121戸
2017年08月　プレサンス ロジェ 四日市　98戸
2018年03月　プレサンス ロジェ 四日市西浦　40戸
2018年09月　ライオンズ四日市富田マークスフォート　44戸
2019年03月　プレサンス ロジェ 四日市中央通り　39戸
2019年09月　ダイアパレス四日市安島　36戸
2020年03月　プレサンス ロジェ 四日市 ザ・レジデンス　28戸
2020年03月　ライオンズ四日市セントマークス　55戸

[6: 匿名さん]

完売履歴が地方実需の事実を裏付けてしまっているね。
新築に比べて築浅中古の流通が少なく、まだ選択肢が少ないかも。

[7: 匿名さん]

間取り、Cタイプが掲載されているのを見ました。

83.05㎡で、和室つき、フリールームのある3LDK＋Fのプラン。3LDKと書いてあるものの、ほぼ4LDKですね。LDKの隣の和室4.5畳が押入も広くて、フリールームもクロゼットがあるので部屋として使えそうでスタンダードながらも便利そうな部屋です。LDK16.5畳なので、間取り変更ができたりするとよかったのかなと思うものの、和室の扉を開ければ広がるのでいいのかもしれないです。

[8: 名無しさん]

>7
その部屋聞きに行ったよー

和室は間取り変更可能
洋室に変更、全てLDKに組み込む、ファミリークローゼットにする、等いくつか紹介してもらったよ
和室に限らず他の部屋も、水道周りとか絶対変えられないとこに引っかからなければ間取りはどうにでもなるらしい

ただし期限が過ぎると変更出来なくなるみたい
あと下の階から作ってくから下の方が期限が早いって

[9: 匿名さん]

>>8
ありがとうございます！

和室間取り変更可能なんですね。期限前なら変更できるなら、ほぼフリープランと一緒じゃないですか。なぜホームページに書いていないんでしょう？有料ですか？無料ならどこまで無料なんでしょう？そのあたりも気になるところです。

>>和室に限らず他の部屋も、水道周りとか絶対変えられないとこに引っかからなければ間取りはどうにでもなる
これ、驚きです。むしろ2LDKにしてしまうとか1LDKにしてしまうのもいいかもしれないです。

子供がいない、少ない家庭なら1部屋あたりを広くしてベッドルームとリビングダイニングだけと潔くすると1部屋が相当広く取れますね。

[10: 名無しさん]

>9
上で書いたプラン内では変更は無料
そもそも最初から和室部分が洋室って部屋が用意されてたよ
他は標準仕様以外は全て有料かな

標準で選べるのは浴槽の形だとか色とか
キッチンカウンターの吊り戸棚をなくすとか標準でできるらしい
うちは収納欲しいけど、広くなるからいいよね

子供部屋は大きくして将来的に壁作るとかね
でも間取り変更、他のマンションはできないのかな？
マンションは柱がないから一戸建てよりもリノベーション向きって聞くし
どこも有料で間取り変更はできると思ってたけど…


ちなみに当方、購入済み
子育て世代真っ盛り

他に購入した人もファミリー層多いかな？

[11: 匿名さん]

総戸数28戸の超小規模だから
将来の管理費、修繕積立金の値上がりはそれなりになるかも

[12: 匿名さん]

そうですね。機械式駐車場が併設されていますから。
維持費がかかるのは機械式駐車場とエレベーターと聞いたことがあります。
プレサンスはワンフロアの住戸数が少ないところはいいですね。
その分、マンションが縦長になりますが、耐震性がしっかりとしていれば大丈夫。

[13: 匿名さん]

>>12
国土交通省　マンションの修繕積立金に関するガイドラインを見ると参考になりますね

プレサンス ロジェ 四日市 ザ･レジデンスの建築延床面積2,577.13㎡なのでこれに該当しますね
5,000 ㎡未満 218 円／㎡・月 165 円～250 円／㎡・月

250円で計算すると毎月の修繕積立金18702.5円が35年間の平均でしょうかね
管理費は別ですね

あとは機械式駐車場も別ですけどこれは寿命の20年平均で1台辺り毎月1万円くらいでしょうかね

[14: マンション検討中さん]

修繕費は30戸クラスで20年後からそんなもんじゃないかな。
表面積も小さいし。13年後くらいで完済予定ですし。。
駐車場は4000円から6000円が最多だね。
機械式は、更新時に適正台数に設備を合わせるって話は聞いたよ。

[15: マンション検討中さん]

>>14
>>機械式は、更新時に適正台数に設備を合わせるって話は聞いたよ。

更新時、利用者数が少なかったら駐車場の台数も減らすってことですか？

[16: 匿名さん]

>>14 マンション検討中さん

駐車場の毎月の維持費5000円前後だ20年後に建て替え新設更新できるお金は積立られないね

撤去して平面駐車場だけにするとかそういうことかな
確かにマンション所有者が高齢化してて車持つ世帯が少ないとかそういう可能性もあるからかな

[17: マンション検討中さん]

駐車場数の増減は全国的な話で、現在と同規模で単純更新してムダ金を払うというより、利用実績で管理組合が決める程度の話でしょ。
主に管理費で点検し、修繕費で更新だね。
更新は0.4億くらいじゃないかな。

>>13の修繕費18702.5円 に合わせると、20年で1.25億貯まるので、他の修繕含めて同規模更新でかなり余裕ですね。
ガイドラインの修繕費安値165円を、>>13の試算 で合わせると、20年で0.83億貯まるので、ちょうど良いくらいですね。
管理費からプールもさらに上積まれるでしょうし、実際には20年以降数年先延ばして貯金も増えそう。

[18: 匿名さん]

>>17
プレサンスの他のマンション見たら
最初は売りやすくする為か知らんが修繕積立金安い設定になってるから
管理組合発足後に自主的に値上げできるかどうか住民の意識が問われるな

2017年築のプレサンスロジェ四日市の修繕積立金の初期設定見たら
1平米あたり65円くらいになってるな

[19: マンション検討中さん]

>>18 匿名さん

修繕費は、何年も前から、全国的に、段階的な値上げ設定が標準になってるって聞いたよ。

他社と同じような積立額になるだろうから、余裕をみて変動するらしく、意識なくても問わなくとも変わっていくので良かったね。

>>13に教えてもらったガイドラインには、長期修繕計画総括表っていうのが載っていて、どれくらいの時期に値上るかも示されているっぽいよ。

[20: 匿名さん]

１０年目よりも２０年目、２０年目よりも３０年目の大規模修繕がよりお金がかかることはわかりきっていることですので、
段階的に修繕積立金を上げているのは、理にかなっていることだと思いました。
足りない場合は一時金が必要になると聞きますので、
状況に合わせて上げ幅も変えていけると理想かも。

[21: マンション検討中さん]

こちらJR側ですよね？
近鉄の方が栄えてますが今後再開発の余地はありそうですか？

[22: 匿名さん]

修繕費はある程度の年数で使いきってしまうでしょうから、いずれ大型回収の際はかなりの負担がかかってくるのではと気になります。そのころには年金世代になっているでしょう。1つ壊すのに200万くらい、建て替えにさらにプラス、リノベーションで上手に改築する手も模索してほしいですが。これだけマンションがたつとどうなる事やら。手元に資産があれば別の物件に越せるのでしょうけれど。賃貸も家賃負担は年金世代には重い物。人生100歳時代に入り住まいも頭の痛い案件です。

[23: 匿名さん]

この辺りの今後の再開発について、動きがあるかどうか見てみたのですが、特に今のところは見つけることが出来ませんでした。
大きな動きがないということですけれど、この先起こりうる可能性もある・・・・
ただしばらくは、資産価値に与える大きな変化というのは起きにくいということになってくると思います。

[24: 匿名さん]

月々の支払いのところに、自治会費があります。
町内会費ということでいいのかな。マンション内はコミュニティを作るほどは大きなマンションではないように感じました。

今販売されているBタイプとDタイプは、
和室の有無が大きな違いですね。広さは全く一緒です。どちらが良いか、というのは和室の好みに関わってきそうです。

[25: 匿名さん]

この辺りは、過去の台風など水害が多いイメージがありますがどうなのでしょうか？

[26: 匿名さん]

今、売りに出ているBタイプとDタイプは、全く広さは一緒のようです。
大きな違いは、リビングの中に組み込まれている居室が、洋室なのか和室なのかというところのようです。
和室になってしまうと、あまり独立した居室としては使いにくいのかな？と思いますが
好み次第でしょうね。

[27: 匿名さん]

この物件は、公式サイトにボイドスラブ厚みが、約230とりますが、薄くないですか？
遮音性能が低いのでしょうか？

[28: 匿名さん]

そうですか？

約280とありましたよ。

[29: 匿名さん]

完成前9ヶ月ですけどもう完売したんですか？
やっぱり戸建信仰の強い四日市でもマンション派が増えてるんですね

[30: 匿名さん]

カタログを見ると230になってますよ。

[31: 匿名さん]

>>28 匿名さん
>>30 匿名さん

それぞれ情報源の写真upして確認し合った方がいいのでは？

[32: 匿名さん]

店員に聞いたら230だったよ。
ということで、230でお進め。

[33: 匿名さん]

ボイドスラブで230というのは、かなり薄い気がしてます。
設計は、しかっりと遮音性能について、考えてるんでしょうかね。
コンクリートの密度は高いようですが。
上層階は、さらに薄くなってる可能性もありますよ

[34: 匿名さん]

230なら十分そうですね。

お隣のﾌﾟﾚｻﾝｽﾃﾞｭｵ四日市中央通りは、
225-250とありました。
面白くネガる方は、下限で表現するのが専らなのでこれは信じて良さそう。

にしても、非公開が多いので、大手メジャー６は、１５階未満の建物だと同じかそれより薄いかもと思いました。
意外と住友不動産は３件とも薄いかも。

160-200ｱﾙﾊﾞｯｸｽｸﾞﾗﾝｾﾝﾄﾗﾙ
180-275ﾛｰﾚﾙｺｰﾄ御器所駅前ｻﾞﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ
200-210シティタワー葵
200-270シティタワー丸の内
200-230ﾌﾟﾚﾃｨﾅﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ旭丘
200-230シティハウス星ヶ丘
200-250レーベン名古屋松重町
200-275ﾛｰﾚﾙｺｰﾄ滝川町ﾋﾙｽﾞ
200-325メイツ ナゴヤドームWEST
210-360ﾀﾜｰｻﾞﾌｧｰｽﾄ名古屋栄
225-250ﾌﾟﾚｻﾝｽﾃﾞｭｵ四日市中央通り
233-272ｳﾞｨｰ･ｸｵﾚ･ﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ栄二丁目
235-250サンメゾン瑞穂桜山
250ダイアパレス刈谷広小路
250サンクレイドル上前津
250-275リコット東岡崎
255-275ﾌﾟﾚｻﾝｽﾛｼﾞｪ岐阜長良橋通
最大275モアグレース徳川北
275プレサンス ロジェ 豊田平芝CL

[35: 匿名さん]

まだすべて確認していませんが、ﾎﾞｲﾄﾞｽﾗﾌﾞだと、ﾎﾞｲﾄﾞがないｽﾗﾌﾞと比較して80%程度の厚みと=になるそうです。
当方専門家ではないため、ネットの情報によるものです。
先ほどあげていただいた物件を2-3件確認しましたが、ﾎﾞｲﾄﾞｽﾗﾌﾞではありませんでした。

[36: 匿名さん]

>34

ボイドスラブと通常スラブをごっちゃに比較しても意味はない。35さんがコメントした通りボイドスラブは通常スラブと比較して２割程度遮音性能が落ちる。通常スラブは200㎜が最低限レベルといわれているので、230ｍｍはボイドスラブだと薄い。

[37: 匿名さん]

おまけだけど、遮音性能はスラブ厚だけでなくスラブ面積も関係する。ボイドスラブは梁がないってのが特徴なのでスラブ面積が広い。その分遮音性も劣る。ボイドスラブの最低限レベルの250㎜でも遮音性確保できない可能性があるので、それ以下ってのは…。

[38: 匿名さん]

ボイドスラブで230だと、ボイド無しで287という計算ですね。
むしろボイドで230なら、標準以上だと思います。
軽量・防音・強度で優れているので、最近はタワーマンションだけではないですよ。

[39: 匿名さん]

>38

間違ってるよ。230㎜のボイドスラブって184㎜の通常スラブに相当。

[40: 匿名さん]

一応説明しておくと、ボイドスラブって中空になってるので、遮音性能は劣ることになる。

[41: 匿名さん]

>>34 匿名さん

前半９件が未ボイドで、それ以降がボイドありね。

コメントで見ると見易いかも。
https://www.sutekicookan.com/%E3%82%B9%E3%83%A9%E3%83%96%E5%8E%9A%E3%8...

さっきのコメントと同じことが書いてある。
https://www.e-kodate.com/bbs/thread/52439/

[42: 匿名さん]

2020年03月完成なのにもう完売したな
戸数少ないとはいえ凄いな

[43: 匿名さん]

>>42 匿名さん

凄い
この地域需要あったんだな

[44: 名無しさん]

社長逮捕されましたね、、
契約された皆さんどうされます？

[45: 匿名さん]

>>44 名無しさん

2020年03月上旬の引き渡しまでは倒産するとは思えないから契約の履行は問題無いと思いますね。
あとは引き渡し後に欠陥とか故障が見つかった場合の保証期間はどこが保証してくれるのかな？
プレサンスが10年後も存続してればプレサンスが保証すると思うけど。