イニシア高輪プレシアスコートについて情報交換しませんか。
2020年に新駅が開業予定で期待できそうな、港区高輪アドレスですね。
泉岳寺駅からはフラットなアプローチで、歴史も感じることのできるエリアかなって思いました。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
公式URL：https://www.cigr.co.jp/pj/shinchiku/A10081/
所在地：東京都港区高輪2-248-15（地番）
交通：都営浅草線「泉岳寺」駅 A2出口より徒歩5分
JR山手線・京浜東北線・東海道線・横須賀線・東海道新幹線「品川」駅高輪口より徒歩14分
間取： 1LDK～3LDK
面積：56.46m2～88.69m2
売主：株式会社コスモスイニシア、豊田通商株式会社
施工会社：大豊建設株式会社
管理会社：大和ライフネクスト株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[公式URLを追加しました 2018/7/23 管理担当]
[スレ作成日時]2018-07-19 20:55:47
イニシア高輪プレシアスコートについて
| No.1 |
by 近隣住民 2018-07-20 13:58:43
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削除依頼
初スレッドです。
泉岳寺界隈の新築マンションが久しぶりなので どのくらいの価格になるか予想がつきません。 |
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|---|---|---|
| No.2 |
間取り良いんだけど、外廊下でディスポーザーもなさそうだが。
山手内側の高輪なんだから、きちんと安普じゃないマンション建ててほしいな。 |
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| No.3 |
坪単価400から、ですかね
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| No.4 |
坪400〜で妥当ですね
間違っても、有名ブランドシリーズのマンションみたいな 変な値付けで売れ残り、みたいなパターンは辞めてほしいです |
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| No.5 |
ここの標高はどのくらいですか？
泉岳寺駅からフラットアプローチということは、標高は高くないのでしょうか？ |
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| No.6 |
崖下です。
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| No.7 |
崖下ということは地盤がよくなくて、災害時は心配ということでしょうか？
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| No.8 |
ちらっと検索してみたところ泉岳寺駅で標高4ｍみたいでした。
マンションの場所だともう少し高くなるのでしょうか。 地盤や水害のことについて若干心配なことも出てたので、ハザードマップなどで要確認だと思います。 ただまあ家の周辺に坂が多いのは単純に生活はし辛いこともあるかなと。 通学区の学校へは坂を登って行く方面となるのですかね？生活環境については色々考えそうですね。 |
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| No.9 |
外観も良いですし、天然石を使っているという事で高級感のある物件ですよね。なかなかありません。
しかも、交通面も充実しているので快適に生活出来る立地環境は文句ありません。 |
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| No.10 |
プランを見ていて思ったんですが、無理やり部屋数を増やすのならば、収納を増やしたり、居室をもう少し広くしましょうよ、というスタンスでいるようです。
このあたりだと、部屋数がどうしても必要な小さい子供が複数いるファミリーは、あまり検討には入れないでしょうからね。 そうなると、大人のみの少人数世帯でゆったり暮らしていくことができる方向を見ていくのって、ニーズにはぴったりだと思いました。 |
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| No.11 |
国土地理院の地図で見ると、各所の標高は以下の通り。
泉岳寺駅A2出口付近、4.8m 泉岳寺入口付近、10.2m 建設地北端付近、12.0m 高輪台小学校校門付近、26.0m リンコス前交差点、27.9m 全然フラットアプローチじゃない‼️ 因みに、 西側マンション敷地、14.6m 北側戸建敷地、19.0m 北側墓地内、22.7m |
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| No.12 |
港区の中でも大幅に変化しそうな感じがある地域です。
今後、さらに開けてくるのが楽しみです。 やはり、このあたりの地域はずいぶんと将来性がある、ということで注目されているような気がします。 |
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| No.13 |
現地見てきた。
リンコスへの買い物や小学校へ行くには、 スキー場並の傾斜を登らないとたどり着けない。 駅からも坂を2段階で登らないと 帰って来れない。 なのに、崖下で、周りは6、7階のマンションに 囲まれ、眺望、プライバシー性は皆無。 しかも、大規模な墓地に隣接してるので、 線香臭いかも。 ものが良さそうなだけに、残念です。 泉岳寺駅最寄りなら、東禅寺入口の 三菱地所の物件が良さげ。 品川駅近いし、坂もほとんどないし、墓もないし。 ただ、元々10階建ての計画が5階建てに削られたので、 庶民が買える価格ではないでしょうけど(笑) |
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| No.14 |
意外に個人的には、開発などにも期待したい。
けっこう立地や間取りなどとともに開発も気になるほうが多いですし。 ちょっと立地も大事なので気にしたほうがいいのは当然です。 |
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| No.15 |
新駅が出来ること、宮様が越してこられること、品川駅がリニア始発駅になることなどを考えると、今後が楽しみなエリアだと思います。
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| No.16 |
》13
墓なしなら、高輪4丁目のブリリアか ジ・インプレストでしょ。 でも、ブリリアは3面道路でも、 3面とも私道で、いろいろ面倒くさそう。 ジ・インプレストは、竣工1年経つし。 どちらも、ちょっとは、お安くなるのかな？ |
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| No.17 |
この辺は高輪では格下エリア
新駅も10分ぐらいはかかりそうだし中途半端ね 開発期待で売るんだろうけど |
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| No.18 |
やっぱりサウスゲートゲート近くは期待度が高い分だけお値段は張るのでしょうか。
可動間仕切り、魅力ではありますが最近は間仕切り家具も普及しているのでそこまでこだわる必要は無いかと思います。 もちろん最初からあれば便利ですけど、無い部屋でも後付は可能ですから。 仕様もよく、バルコニーのタイルなど細かいところまで作りが丁寧なのが好感度です。 |
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| No.19 |
デザインがいいと生き返ったような気分になります
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| No.20 |
地所の高輪3丁目のＨＰがあがったね。
ここと、ガチンコだね。 ザ・パークハウス高輪テラス。 イニシアさん、グランじゃなくて、良かったね |
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| No.21 |
来週、再来週と事前案内会らしいけど、どんな感じですか？行った人、感想教えてください。
予約いっぱいで行けなかったので。 でも、各回一組だけって、どうよ？ |
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| No.22 |
もっと事前案内会ってガンガン人を呼んで派手にやるものだと思っていたんですが、必ずしもそうでもないっぽいですね。
各回1組だけって、かなり1組1組力を入れてじっくりと説明に来るということなんでしょう。 事前案内会から参加する人って本気の人が割合として多いらしいですからね。 |
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| No.23 |
リソースの問題？
各回１組って、新築で初めてかも。 |
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| No.24 |
マンションの前の道、細過ぎて。。。
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| No.25 |
前の道、狭いですよね。車一台通れるくらいの広さなので、すれ違いは無理。ここは一方通行になるのですか？
もともとこちらは何が建っていたんだろうと思って グーグルマップの過去を遡れる機能でみてみたところ、お屋敷が建っていました。しばらく空き地で、そしてこちらができるということになったようです。 |
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| No.27 |
マンション前の道は狭いかもしれないですが、一方通行だったら特に不便を感じるわけではないでしょう。
それよりもやたらと車が入ってくるわけではないという 環境がいいんじゃないですか？ 静かですよ。駅までそこそこ近いのに、すごく閑静な環境です。 |
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| No.28 |
割と良さそうですね。
すぐに完売しそうな気がします。 |
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| No.29 |
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| No.30 |
28＞＞
全31戸なのに、第一期で6戸って。 売れ残り必至だね。 お墓、崖下、囲まれ感、、、嫌悪多過ぎ❗ 駅に近いのはいいんだけどね。 道が細いのは、高輪の静かな住宅地なら当たり前。 ブリリア高輪ﾚﾌｨｰﾙは、1期で14戸くらい出してたよ。 終ったな。 |
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| No.31 |
モデルルーム見学が1回あたり1組だけなので、高級感あるんだなと感じました。接客も丁寧そうです。
全部で31戸ですし、そこまで焦って売らなくてもいいのかもしれません。完成は12月下旬、入居は2020年2月下旬とのこと。今からあと3～4ヶ月ありますね。ゆったりペースの見学で売れ残りが出るかもしれませんけど。 1億以上の部屋もあるので割高感は否定できません。買える方が買うんでしょうね。 |
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| No.32 |
今から１年と3ヶ月ありますよね。
ところで、地所の物件の販売開始が来年にずれこみましたが、ここと合わせて検討している人はどのくらいいるのでしょうか？ 三菱ブランドプラス処々の事情により、こことは競合しないのでしょうかね？ いずれにせよ、お安くはないですね、ハァー |
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| No.33 |
＞＞32
こっちのいいところは、 接道幅が大きい 泉岳寺周辺再開発地が近い あっちのいいところは、 新駅及び品川駅へのアクセスがこっちより良い よって新駅周辺及び品川駅西口の再開発地がより近い 公園がすぐ近くにある 周辺は街路樹など緑が豊富 プリンスの庭園も近い 地所の方は旗竿地で、囲まれ感がありますね。 接道幅は5ｍぐらいしかないのでは。 しかし竿の部分すなわち長いアプローチが、場合によってはいい感じになる可能性もありますね。 しかし高さをけずられた経緯があるので、質を落としてくる可能性もありますね。 総合して判断すると、同じ坪単価なら地所の方がいいと思います。 |
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| No.34 |
ジオとここで悩み中ですが、どっちがリセール有利ですかね？
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| No.35 |
>>33 匿名さん
プラスとマイナスのポイントについて、ほぼ同意です。まあ後は、個々の条件の優先順位と価格との兼ね合いですかね。 ところで、現地見て参りました。フォートの方は、確かに旗竿地をどう取るかで好みが別れるかもしれませんね。パース図のような感じだと奥まり感がいいと思いましたが、手前にもしっかりマンションが建っていて、本当に囲まれてしまっています。自分の敷地内でセットバックして余裕を出すのですかね。 一方、イニシアの方は、敷地は変な形だと思いましたが、道路に沿っている面が多いので、そちら側のお部屋は多少ゆったりしてると感じました。もちろん、通りの向こうにはマンションが建ってるわけですが、囲まれ感はあまりなかったです。 立地的には、フォートかなと思っていたのですが、現地を見たら、我が家はイニシアに傾いています。 ウチは実需なので、割安感にはそれほどこだわっていませんが、身動きできないほどリセールバリューが下がらなければいいという程度です。 間取りと向きと価格のバランスが気になります。 |
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| No.36 |
＞＞34
＞＞35 あれだけ接道幅が広いと、やりようによっては建物の見栄えがかなり良くなると思います。 しっかりセットバックさせて、植栽やエントランスその他外構のデザインを工夫すれば、とても優雅な外見のマンションになりそうですね。 それでも、仮に坪単価が同じなら、立地やブランド面を考慮するとリセールバリューはフォートの方でしょうかね。 ジオとリセールがどっちがいいかですが、仮に同じ坪単価ならイニシアでは？ 白金高輪駅はイニシアから徒歩圏の品川駅や新駅と比べると駅力が比べ物になりませんし。 イニシアは徒歩圏に様々な再開発が控えてますしね。 ジオを検討するなら南北線の品川延伸に掛けてみても良いかもしれませんね。 |
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| No.37 |
収納力がたっぷりあり、ウォークインクローゼットが2つもあるのは贅沢だなーと思います
夫婦二人暮らしの場合、一人につき一つのウォークインクローゼットが利用できるし、 リビングの広さも圧倒的な広さになっていると思います。 ＤＩＮＫＳや単身世帯にとって、この広さで暮らせるのなら価値は高いと思いますね |
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| No.38 |
物件前の狭い道路は一方通行ではないようです。交通量が気になりますね。あと、近隣の古めのマンション群が今後どうなるのか？
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| No.39 |
ここ、いつから売り出すの？当初は10月下旬と案内してたはずだけど。港区の中古価格も一部の築浅を除けば、少しずつこなれてきた。ここはちょっと高過ぎだから、見送って、中古に路線変更しようかな。
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| No.40 |
39＞＞
第1期1次の販売予定時期が11月中旬となっています。当初は10月下旬だったんですね。次回情報更新予定が11/16(木)から11/22(木)に変わってんだけど、22日じゃ、下旬でしょうが❗宅建業法とかに抵触しないのか？ 後ろ倒しってことは、やっぱり販売状況は厳しいのね。 |
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| No.41 |
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| No.42 |
コスモスイニシアに都心一等地の経験が少なく、値付けを誤ったんだと思う。この価格では売り切れないだろうし、そのうち近隣の地所物件などに浮気される。
ただ、大手のように完成在庫を持つ体力もないだろうから、このまま販売には突入せず価格調整入るのでは？特に階数による価格差がひどい。 |
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| No.43 |
ここいくらぐらいですか？
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| No.44 |
1階(地下住戸)で坪420～450。3、4階で坪650。上層階やルーバル付は坪650～720。
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| No.45 |
お墓とマンションに囲まれた窮屈な立地で日当たりも期待できず、建物自体には全く魅力を感じないのですが、泉岳寺駅再開発と山手線新駅の話題性で売れてしまうんでしょう。この仕様で億超えとは怖くて手が出ません。
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| No.46 |
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| No.47 |
1期6部屋と2割も販売に出せなかった
下がるのを待った方が良さそう |
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| No.48 |
ここまさかの天カセ無し？
サイトの画像ではリビングに壁掛けエアコンが見えるんだけど、、 嘘だよね？？ |
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| No.49 |
全居室とキッチンに床暖装備なのに、エアコンが壁掛けって。都心の億ションではあり得ない仕様です。バックカウンターもオプションだし。しかも、全熱交換じゃないって。郊外のファミリーしかやったことないんじゃ、しょうがないか。
それに、また、販売時期延びてるし。 今すぐ、仕様を見直して、変更しないと売れないよ。 |
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| No.50 |
お金に余裕のある人は４丁目のブリリアかインプレスト、3丁目の地所を検討するはず。ここは、頑張ってどうにか高輪買える層がメインでは？仕様が低いのは仕方ないけど、その分価格に反映させないと。近隣と比較して中身で勝負なんて無理なんだから、価格勝負しかないでしょ。
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| No.51 |
現地見てきましたが、道幅が狭すぎるので囲まれ感ありそう。裏がパークコートなんですね、あまり高級感が無かったかな。場所が場所だけに抜け感を求めるのは難しいんでしょうね
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| No.52 |
購入意欲が減退する価格と仕様のアンバランスがここの魅力ですね。
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| No.53 |
現地見ちゃうと…ですよね。泉岳寺の崖下、囲まれ感、狭い前の道、半地下の部屋…。自分が持ってた高輪のイメージとは違いすぎて。でも、価格だけはイメージ通りでした(笑)もちろん見送りです。
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| No.54 |
皆さん囲まれ感とおっしゃってますが、比較として工業地域や商業地域に建つタワマンなどをイメージされてませんか？
住居地域としては、道の広さも平均的と思います。 高輪四丁目などと変わらないのでは。 それより、接道面の広さや敷地面積-建築面積がある程度以上ある事が囲まれ感を決定する要因と思います。 接道面が狭かったり、敷地いっぱいに建ってると囲まれ感がありますよね。 |
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| No.55 |
イメージじゃなく、現地見ての感想。
後が崖で目の前があんな庶民的な場所、高輪四丁目にありましたっけ？高輪住所で一番地価が高いところですよ。 |
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| No.56 |
ここは新駅にも近いしいいなぁと思ってましたが、接道がとにかく狭かったですね、大きなセダンで厳しい感じ。ここなら高輪警察署ら辺りの方がいいかなぁ
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| No.57 |
空き地だとイメージが付きにくいので、参考までに建物が建ってた頃の風景。
大通りに面した物件と比べると確かに道が狭いけど、この程度の狭小さは都心部ではごく普通でしょう。 
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| No.58 |
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| No.59 |
正式価格ってもう出てますか？販売が12月に延期されてるのは知ってるんですが。再開発、新駅ネタだけではなかなか厳しいみたいですね。
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| No.60 |
2024年の街開き後、大きく生活が変わるであろう。将来再開発されるという先行情報だけでは皆さんなかなか動かない。
新駅ができても2023年まではほぼ現状維持、街開きしたら高騰すると思う。 新駅・再開発エリアから徒歩数分。しかも高輪側。周りは築30年、40年の築古ばかり。築浅のここは大化けるする可能性が高い。 |
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| No.61 |
どうして高輪で実績のある三菱地所や野村がこの土地に手を出さなかったのか気になりますね。イニシアの仕入担当が駅距離だけで飛びついてしまったのでは？ここが郊外なら絶対マンション建設地としてあり得ないですもの。
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| No.62 |
まさか高輪は三菱地所や野村しか無いの？
三菱地所や野村はここを取りたくても取れなかったという見方は？ |
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| No.63 |
白金高輪、泉岳寺の新築を探しています。イニシアかジオ、似たような感じで判断しがたいです。
価格的、仕様はジオの方が良さそう。でも駅近なのはイニシアですよね。 |
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| No.64 |
新駅再開発エリアまで直線距離で約300m。
こんな駅近新築物件は超貴重です。 
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| No.65 |
[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
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| No.66 |
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| No.67 |
リハウスに、ここの裏のパークコート(築10年)が約80平米、10400万円で中古出てるけどなかなか売れないみたい。価格はここよりだいぶ安いのに。
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| No.68 |
中古の予想成約価格については、マンションレビューをはじめ、
最近は個人情報を入れなくても調べられるサイトがありますよ。 ただ売り主目線で、高めに出ていますね。 中古マンション同士を比較するには 有効ですが。 新橋から品川まで、連続的な再開発が目白押しで楽しみですね。 |
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| No.69 |
不動産市況はピークを超えたと言われ始めましたが、ここは山手線新駅の恩恵を一番受けられる立地。資産価値も心配なし！みんなが注目する前に早く買いたいなぁ。
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| No.70 |
私は現地を見て買うの止めました。ごちゃごちゃしてて、日当たりも悪く、泉岳寺のお墓の崖下。晴れた日の昼間に行きましたが、南側のマンションの陰になり雰囲気が暗いです。ちゃんと現地見た方が良いですよ。
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| No.71 |
新駅の名前高輪ゲートウェイだそうな。
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| No.72 |
高輪の名も付いて、駅近が具体的になってきましたね。
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| No.73 |
ここ以前は高級外人さん専門の賃貸マンションでした。総戸数6戸で、お部屋は200平米超。植栽がこんもりでしたね。長らく、もう7年ほどかな？空き地で、デカイ池みたいな水溜りがあって、オタマジャクシ、泳いでいたわ。水が湧いているのかと思ってたわ。交通は便利、でもお買い物とかは近所になんもないです。人混みとは無縁の駅。朝、地下鉄もそれほど混まない。実家の住み替えの選択肢のひとつとして、消極的にマンション探しています。近所だから検討したいけど、高そうね。ショールームの予約もハードル高い、ビビるわ。
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| No.74 |
ホームページによると、また販売延期だそうです。これで何度目の延期でしょう。12月中旬販売開始と書かれてますが、17日からギャラリーが年末休業らしいので…。
ところで、新駅名はすこぶる不評でしたね。 |
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| No.75 |
二本榎通り（高輪警察署があるバス通りの尾根道）と第一京浜に挟まれ二本榎通りの下側一帯（三田３丁目から西にグランドプリンスホテル高輪手前までの一帯）は、大半が低地のベルト地帯です。
特にここの敷地一帯は入り江みたいに細長く入り込んだ谷戸になっていて、日当たり悪く、ジメジメ感、圧迫感が漂う場所なので、駅近とどんなに突っ張っても高級マンションのイメージには程遠い佇まいになるでしょう。残念ですね。 |
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| No.76 |
購入希望者が集まらないのでしょう。
賃貸物件に転換されるかも知れないですね。 価格を下げた、知りたければモデルルームへ来い、みたいなメールをもらいましたが、行く気がしません。 |
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| No.77 |
また販売延期です。１月上旬販売とのこと。強気の予定価格を出したものの来訪者の反応が予想外に悪く、正式価格を決められないのでしょう。デベの混乱ぶりが垣間見える。
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| No.78 |
白金高輪周辺で探していますが、ここは地形が少し気になりますね。
以前、この近くの三田三丁目の坂下のマンションに賃貸で住んでいたことがありますが、崖を背負っていたせいか、湿気が厄介でした。 いまは白金高輪の平地に建つマンションに引っ越しましたが、湿気とは無縁になりました。 |
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| No.79 |
ザ・パークハウス高輪フォートスレでもここと同様の投稿がありますね
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| No.80 |
双方の物件が近場にあり、販売時期も重なっているので比較検討しているんでしょう。
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| No.81 |
プラン見ました。70㎡から80㎡の間取りのプラン、普通なら3LDKのところ2LDKにしています。78.88㎡の2LDKプランを拝見しましたが、ウォークインクロゼットの広さが2部屋分で1部屋分の広さくらいありますね。目測ですが4.5畳くらいはありそう。
さすが港区マンション。キッチン横のドアスペースやLDKの窓の広さなども高級感があっていいと思いました。2LDKだから子供が1人の家庭用がちょうどいいでしょうか。 >>ザ・パークハウス高輪フォート 近い場所にあるマンションなので競合物件なのかなと思いました。価格や仕様の違いで比較して決める人が多いんじゃないかと思っています。 |
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| No.82 |
この物件価格下がったのですか？
それは初めて聞きました。 |
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| No.83 |
値下げとは言っても誤差の範囲。予定価格が高過ぎたから依然として割高感はある。価格以前にあの立地と仕様で億超えはキツイ。
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| No.84 |
78.88m2 は、いくらですか？
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| No.85 |
>>83 匿名さん
私は今、実需でブリリアとフォートとこことで比較しています。立地でいうと、三者三様かなと。確かに狭義の立地だとブリリアが断然いいんですよね。そして100%車外出の人ならネガ要素はないかも。ただ、電車利用を考えるなら、JRと地下鉄二路線使えて(新駅なら)どちらも徒歩５分という利便性を立地と呼ぶとして、ここも悪くはない。アプローチも駅からは多少のぼるとはいえ、坂の手前ですし。ただ、重視するポイントはそれぞれ違うので、総合的な立地ポイントは変わってくるのでしょうね。 それから各部屋の仕様なんですが、モデルルーム全て見ての感想ですが、三者ともに設備的には大差ないです。 ちなみに、匿名さんが割高だと判断された根拠を是非伺いたいです。もしかしたらこの物件に限らず仰っているのかしらと思いました。この辺は築浅の物件が少ないので私には相場感が難しいです。実需なので割安物件でなくても良いのですが、リセールバリューが低すぎるのはしんどいので。 |
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| No.86 |
私は>>83さんではないのですが、参考までに申し上げると、>>67さんが仰っておられる通り、
物件の裏手にあるパークコートがここより安値かつ、標高の高い立地ですが売れていません。 築年数の差を考慮しても、この事例をベンチマークとすると、ここはやや割高という判断にはなるでしょう。 もっとも、ここは階毎の価格差が激しいので、下層階ならば検討の余地はあると思います。 近隣他物件との比較においては、地位が高いのはブリリア、新駅の影響を受けるのはフォートとここでしょう。 資産価値重視かつ高輪限定で新築マンションを買うなら、フォートかここの低層階ですね。 インプレストも今のタイミングなら交渉可能と思われるので、単価次第ではありです。 もっと言うと、ここの売主も地所レジも竣工間際は交渉可能な場合もあるので、暫く様子を見るのも作戦かと。 |
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| No.87 |
>>86 匿名さん
なるほどですね。中古マンションの価値は、あくまで周辺類似物件がアンカーとなるというのが改めて分かりました。しかし、パークコートを除くと、築50年みたいな物件ばかりですよね、この辺は。 完成在庫は様々な意味で低リスクだし、値引きなどのいいディールの可能性もあるのかぁ。実需だと、欲しい部屋が欲しいというのが難しいところです。 |
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| No.88 |
低層階が狙い目、というのは、本当に同意です。
価格のする高層階の物件も、それ相応の需要もあるかもしれないですが、 その後のリセールのしやすさや、賃貸に出したときの需要を思うと なるべくコストは抑えたところのほうが 流動性はあるのかなという印象は受けます。 |
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| No.89 |
港区内の内陸エリアは築年が古くても結構な高値で取引されてるので、港区では新築を買う方が満足度は高いかも。
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| No.90 |
確かに港区でも高値で売却できる物件もあるようですが、ここは違うように思いました。裏のパークコートが売却に大苦戦している現実をどう考えるかですね。デベロッパーはまだ見ぬ再開発ばかり強調しますが、私は、顕在化している立地のデメリット(既存のマンションに囲まれ日の当たらない立地、裏の墓場、前の狭い道路、崖下であることなど)をパークコートの例から感じ取りました。ここはパークコートより分譲価格も高いので、資産価値はさらに厳しくなると考えます。高輪で探すような方は、駅から近ければどこでも良いとは考えないようです。
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| No.91 |
泉岳寺駅が最寄りではあるものの、少し頑張れば品川駅がありますが、
品川を直接利用される事もありますかね？ あんまりこの辺の土地感がないのでなんともわかりませんが。 |
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| No.92 |
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| No.93 |
>>91 匿名さん
私も品川駅を毎日の通勤に使うのなら、ちょっと遠いかと思います。ただ、品川駅でなくとも良いのであれば、JR新駅は恐らく徒歩5～6分なので、そちらを使えば良いかと。 国道に出てからは品川駅まで平坦なので、歩くのは意外と苦痛ではないと思いますが、距離は結構あるので、エクササイズのつもりでなければ、毎日はないかな～ |
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| No.94 |
駅から徒歩１４分は少し遠いなというイメージです。
電車通勤している人であれば、同じことを思う人も多いでしょう。 プラン内容を見ると、面積の広さや部屋の配置などは使いやすそうです。 まだ価格は公表されていませんが、 価格と交通アクセスのバランスをどう考えるかかなと思います。 |
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| No.95 |
エリアの抱える問題点として、羽田の飛行経路問題も悩ましいですね。今は気にしない人も多いかもしれませんが、実際に飛び始めたら騒音や落下物の心理的不安がけっこうバカにならないかと。この物件はサッシの騒音対策はしているのだろうか？
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| No.96 |
よっぽどの理由がない限りは品川駅を利用することはないんですね。
品川周辺で働いているならともかく、通勤等に使うということは稀ですか。 やっぱり地図でみるだけではなく実際に歩いてみなければわからないものですね。 |
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| No.97 |
９３で通勤に使うにはちょっと遠いかなぁと回答したものです。９６さんが品川駅にこだわる理由を理解していないので、ちょっとずれたお答えになるかもしれませんが、私だったらもし品川駅に用事があれば普通に歩くと思います。商店街とかではないので、楽しくもない道ではありますが、安全で平坦でラクチンな道のりなので十分に徒歩圏だと思います。（再開発後は、かなり楽しく歩ける道になりそうですが、結構先ですね）
それでも、品川駅を通勤に使うのはないかなぁと思った理由は、通勤・通学などであれば疲れたときや悪天候などであっても常に行かなければならないわけで、だとすると徒歩１０分を超えるとしんどい人も増えるのではないかなと思ったからです。普段は健康も考えて品川駅まで徒歩、疲れたときには高輪ゲートウェイまで山手線で一駅か泉岳寺まで都営浅草線で一駅くらいに緩く考えられるのなら、十分ありだと思います。逆にいえばJRなら普段は高輪GWを使うときめて、天気と気分がよかったら品川まで歩いちゃう、みたいな感じなら全く無理なく通えると思いますよ。 ９６さんが品川駅にこだわる理由をイマイチ把握できていないので、お話がピンボケしていたらごめんなさい。もちろん、資産価値としてのターミナル駅品川は何ものにも代えがたいというのは理解しますので、その場合にはフォートの品川９分は魅力的でしょうね。なお、資産価値といった面では、私自身は品川駅が遠くなっても山手線の高輪GWとJRではない地下鉄の泉岳寺が使えるというのは二路線利用という別の価値があるのではと思っています。でもこれは自分自身が泉岳寺利用が想定できるためのバイアスがかかっていると思うので、一般的な資産価値にどう反映されるのかはわかりません。 なお、実需の場合ですが、品川駅高輪口からのタクシー乗り場の利用も想定した方がよいかもしれません。時間帯にもよりますが、旅行者の利用もかなり多いためか結構な行列になります。よって面倒なときはタクシーで、が意外と使えないのではと危惧しています。 ブリリアは、本数の多い品９３とコミュニティバスで柘榴坂の途中までならいけます。フォートは残念ながら使えそうな都バスはないですね。高輪GWで降りれば多少近くなりますが、それなら品川駅から歩くのとそう変わらなさそうです。イニシアの場合は、本数の少ない都バス９７か９６およびコミュニティバスで泉岳寺前までくるか、電車で品川駅に着いたなら、そのまま一駅乗って高輪GWか泉岳寺ですかね。 品川駅から徒歩５分が一番いいのでしょうが、住環境とはなかなか両立しないものです（笑）９６さん、いろいろ書きましたが、実需ならばやはり何度か歩いてみたらいいと思います。私は、近隣ではないものの遠くでもないので、現地を何度も歩いてみています。 |
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| No.98 |
SUUMO等に価格出てますね。
昨今にしては、控えめな坪単価のような。 |
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| No.99 |
現地の印象は良くも悪くも地味めで崖下といえばそれもそうかなとは思う。地下住戸は思っていたような地下感はなさそうなので、単価が安ければ十分検討対象。ここは好みによるかなぁ。
三菱は同じような単価では全然なさそうだし… |
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| No.100 |
現地行きましたが、崖下の陰鬱な雰囲気が無理でした。崖の上は泉岳寺の墓地ですよね。実際、湿気が溜まりやすそうな地形ですし、既存のマンションに囲まれ、方角関係なく日当たりは悪く、梅雨や夏場の湿気に耐えられないだろうと想像しました。冬の冷え込みも厳しいでしょうね。地下住戸ならさらに環境は劣悪かと。あと、この価格帯で天カセエアコンがないのは、びっくりしました。
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| No.101 |
99です。
崖下ではありますが、それでも第一京浜からは少し上がってますし、谷にはなっていないので、実際に湿気が溜まりやすかったり冷え込みが厳しかったりはするんですかね？ 囲まれ感と日当たりについてはその通りかと。 天カセは昨今コストカットでこの単価帯でも減りましたね。メンテ費用高いしそこの箇所の天井も低くなるので私は別に無くても良い派ですが、あった方が良いと思う人が多いのであればリセール時に多少ネガティブになり得るのかなという気はします。 |
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| No.102 |
崖を背負っていると湿気がかなりありますよ。
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| No.103 |
販売が始まりましたが売れ行きはどうでしょうか？
完売するかな？ |
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| No.104 |
第一期は１４戸売り出しのようです
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| No.105 |
14戸売り出しなのですね。ありがとうございます。
購入しようと思っていましたが迷いが出てきてしまい一歩踏み出せない状況です。 |
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| No.106 |
もう工事始まってるのでご存知かもしれませんが、高輪一丁目で三菱が中規模物件(26階)やりますよ。駅は白金高輪駅になりますが、比較対象にされてはいかがでしょう？そのうち販売始まるはずです。高輪三丁目で販売中のフォートよりも安くなると三菱の営業が話してましたよ。
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| No.107 |
高輪一丁目で中規模物件が販売されるのですね。対象比較にさせていただきます。
参考にさせていただきます。ありがとうございました。 |
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| No.108 |
建物が建てば、
ここも崖下感はあまり感じずに済みそうな気もしますね。 |
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| No.109 |
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| No.110 |
物件概要を見たのですが、
「分譲対象面積は隣地所有物越境部分・セットバック部分83.14m2を合わせた1450.51m2となります」 とありました。 お隣にはみ出ている部分があるということなのですか？ 当然それについては合意があると思いますが、 土地をお借りしているということになるのでしょうか？ |
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| No.111 |
隣の所有物（石垣・隔壁等）が少しこちらにはみ出てるのでしょう。
普通はセンチメートル単位で。 |
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| No.112 |
地下住戸ってもう売れちゃいましたか？真っ暗、じめじめでも覚悟しますが。
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| No.113 |
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| No.114 |
機械式駐車場のところには、ターンテーブルもあるようですね。
操作の面倒さはたしかにありますが、あそこで切り返すのかなり厳しいですから、 ついていたほうが結局は出入庫は早く終わりそうです。 平置き駐車場もありますが、数はすごく少ないですね 機械式の方もあまり多くないので、競争率は高くなってしまうかもしれません。 |
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| No.115 |
ここだと車を持たれる方がどれくらいいらっしゃるのかわからないですが…
やはり競争率が高くなってしまうのかな。 機械式の駐車場だと、パレットに載せることができる車のサイズがどうしても限られてし編むので、大きめの車の方は平置きにしたいと思われるでしょうね。 |
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| No.116 |
この金額でエアコン壁掛けは本当にないですね。。
建物は格好いいのに、古いマンションに囲まれて残念です。 |
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| No.117 |
あの囲まれた場所で、この坪単価は高いですね。
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| No.118 |
囲まれ感と墓地隣接。お彼岸のお線香、半端ないって。今どき、壁掛けエアコンもチープだし。購入者特典で自社養殖マグロプレゼントとか、やればいいのに。
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| No.119 |
天カセは水漏れ＆メンテ難ですよ。
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| No.120 |
天カセは水漏れ＆メンテ難＆天井高低くなるだけ。まあ見かけはいいかもしれませんが、
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| No.121 |
泉岳寺駅が近いのも便利ではありますが、
山手線のエリア近辺というのもまたアクセス面の良いところですね。 みなさんのいわれている囲まれ感ですが、そこまでありますでしょうか？ |
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| No.122 |
いけばわかる、陰鬱。
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| No.123 |
Dタイプはこの中ではコンパクトなタイプの３LDKです。
１部屋、居室が３畳のところがあります。 ベッドを置く居室というよりは、 仕事部屋みたいに書斎的な使い方をしていくような感じになりそうだなと感じました。 そのかわりなのか、LDKはかなり広く取られているようです。 |
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| No.124 |
泉岳寺駅周辺の再開発で第一京浜沿いのBMW付近の築古マンションをスミフが建替えようとしてるわけだけど
ここ売るときは新駅により近い新築マンションがライバルになるね |
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| No.125 |
間取りとかは割とよかったけど、この価格帯で天カセじゃないとか、全体に高級感がなく、周囲環境が微妙すぎて外した。
あと、営業が前のめりすぎてひく。 このクラスの物件なのに商談のプライベート性が皆無だったのもびっくりした。 |
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| No.126 |
天カセで高級感があって、営業が前のめりじゃなくて商談スペースが個室なら買うの？それでも買わないでしょうね（笑）ってか、買えないでしょうね。
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| No.127 |
ここってパークハウス高輪フォートと競合するつもりなら、もうちょっと工夫した方がよかったね。
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| No.128 |
ここってゲートウェイ駅結構近くなるんですよね。
第一京浜を渡るのが、面倒といえば面倒ですし、そのせいでなんとなく遠そうな感じがしますが でも信号待ちの時間を考えなければ10分以内でゲートウェイ駅までは行くことができるようになるのかな。 JRと浅草線、両方使えるのはなんだかんだでとても便利そうです。 立地的には決して悪くはないような。 |
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| No.129 |
何回か現地行きました。高台ですから坂は受け入れます。ただ対面する道路が狭いと思います。、現地見た方いかがでしょうか？
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| No.130 |
内装設備を少し拝見しましたが、ガラストップのコンロやディスポーザー完備、フィオレストーン天板、洗面室のヘリンボーン調タイルなど
特徴があってなかなかおしゃれ 内装にこだわるという方にとっては見た目がおしゃれなので設備に関しては魅力があります。 再開発エリアということで、将来これからもっともっと価値が上がっていくことが期待できそう。 |
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| No.131 |
ここの立地がやっぱり引っかかりました。雰囲気もどんよりしたものを感じました。
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| No.132 |
今日、物件前を通りましたが、今みたいな梅雨時はここの環境はさらに厳しいですね。陰鬱とした雰囲気に加え、地形的に湿気が溜まる立地です。陽当たりも悪いし、カビとの闘いになりそう。
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| No.133 |
2期3次の販売予定が、6/下から始まって、ついに8/下、2ヶ月も延び延びの異常事態！値下げするしかないし、多少の値下げしても、あの仕様、グレードと立地じゃ2割は行かないと売れないね。それなら、賃貸物件としては、魅力的。でも、実儒で買った人は、嫌だろうなぁ。賃貸人て、マナー気にしないから。
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| No.134 |
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| No.135 |
元々前に建っていたマンションも薄暗い雰囲気でしたし、コンクリートの壁に包まれてしまうと余計に暗い雰囲気になると思います。マンション周りは静かですけど、前の道路は狭いです。車1台がやっとですね。
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| No.136 |
高輪2丁目周辺はまず手放す方が少なく、希少性がある地域特性になります。現に中古も含めて数が少なく、高輪グランドパームスみたく全て配管までリノベするところはありましたが、当物件のように新築物件はなかなか出てこないのが現状です。なので築20年以上の古いマンション(駐車場付き)が高値でありえない値段で売却されていますね。
周辺環境はいろいろコメントあるように決して明るい雰囲気ではないですが、高輪周辺物件自体明るさも求めて購入する物件ではないと思われます。寺町なので神秘性・静かな環境を求めて購入される層が購入されるのだと思います。しかし、国が5000億円もかけて高輪GW～品川駅周辺の国際住居・ホテル・欧州企業誘致など街開発として投資しているのに、発展しないわけないと考えるのが普通だと思います。雇用も20万人増加させるとのことから、需要・人口が増えると考えるのも当然だと思います。資産性も上記理由から考えると、都内のキャピタルゲイン増加率の可能性を考えると、面白い物件だと思いました。 今はまだ、駅も開業前・街も開発前・リニアも2027年となっていますが、新駅はビルの間から見えますが、ガラス張りで品川駅より明らかに奇麗で、開発後に需要・価格が上がるのは今までの国内・海外不動産の経過を見れば当然そうなると思います。 街開発は外国人向けの施設が中心ですので、高輪は寺町で静か(暗い印象)ですが、徒歩5－10以内に新しい山手線駅で国際色の強い街が出来るとなると魅力的だと思います。さらに7年後はリニアも追加され利便性は書くまでもありません。資産性も十分元が取れそうだと思います。 他に高騰しそうな地域があれば教えていただきたいくらいです。上記記載しても保守派の方は、価格帯などもあり、この不動産になかなか手は出さないかもしれませんが、上記書いたように不動産の資産性について利益を強く考えている方は、手を出してくると思う物件だと思いました。 内見も行いましたが、ザ・パークハウス等の高級マンションからは高級感という意味合いでは、天カセも指摘通りで、落ちると思います。しかし、細かい機能性・収納力の多さ・間取りの使い勝手・デザイン・全室床暖など、確かに一線を隔していました。浴槽も広く、最高級感重視より、実際の使いやすさ重視という内装でした。コスモスイニシアという施工会社には、ただ高級内装を作るというより、日常生活における使いやすさの工夫を作るという姿勢でした。価格を上げて、買い手が魅了される最高級な物で勝負するというブランド物件とは違う売り方です。本当にお金がある人は、後者の物件で良いとは思いますが、キャピタルゲインや生活しやすさを重視という意味では、この物件はかなりありです。 白金skyやザ・パークハウス高輪タワーなど新築物件では坪単価600後半～700万は行くと思いますが、ここは価格は抑えられそうです。 |
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| No.137 |
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| No.138 |
高輪ゲートウェイ駅はもう開通しますね。山手線、京急本線、浅草線、港区、駅近など要素多く土地価格は当面は下がる気配は無いですね。元々2丁目って高輪の中でも高い訳ではなかったので、これからが上昇幅としては狙い目かもですね。
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| No.139 |
羽田の新ルートのによる騒音がひどいですね！
現地で確認しました。 |
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| No.140 |
完売御礼
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| No.141 |
2024年の街開き後、高騰必至のこの地。将来安泰だ。
>「高輪ゲートウェイ駅」 暫定開業…不動産投資への影響は？ >そして今回の新駅の真横になる「泉岳寺」駅も新駅発表から5年で23％も地価上昇しています。スカイツリー周辺が8年で約27％上昇したのに対して、泉岳寺駅周辺は5年で約23％上昇していることから、その期待値は計り知れないものになるでしょう。 https://gentosha-go.com/articles/-/25858 |
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| No.142 |
今になって考えると、高値掴みだったのではないでしょうか？
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