イニシア高輪プレシアスコートについて

[マンション検討中さん]

イニシア高輪プレシアスコートについて情報交換しませんか。
2020年に新駅が開業予定で期待できそうな、港区高輪アドレスですね。
泉岳寺駅からはフラットなアプローチで、歴史も感じることのできるエリアかなって思いました。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.cigr.co.jp/pj/shinchiku/A10081/

所在地：東京都港区高輪2-248-15（地番）
交通：都営浅草線「泉岳寺」駅 A2出口より徒歩5分
JR山手線・京浜東北線・東海道線・横須賀線・東海道新幹線「品川」駅高輪口より徒歩14分
間取： 1LDK～3LDK
面積：56.46m2～88.69m2
売主：株式会社コスモスイニシア、豊田通商株式会社
施工会社：大豊建設株式会社
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[公式URLを追加しました 2018/7/23 管理担当]

[82: 匿名さん]

この物件価格下がったのですか？
それは初めて聞きました。

[83: 匿名さん]

値下げとは言っても誤差の範囲。予定価格が高過ぎたから依然として割高感はある。価格以前にあの立地と仕様で億超えはキツイ。

[84: マンション検討中さん]

78.88m2 は、いくらですか？

[85: マンションはじめました]

>>83 匿名さん

私は今、実需でブリリアとフォートとこことで比較しています。立地でいうと、三者三様かなと。確かに狭義の立地だとブリリアが断然いいんですよね。そして100%車外出の人ならネガ要素はないかも。ただ、電車利用を考えるなら、JRと地下鉄二路線使えて(新駅なら)どちらも徒歩５分という利便性を立地と呼ぶとして、ここも悪くはない。アプローチも駅からは多少のぼるとはいえ、坂の手前ですし。ただ、重視するポイントはそれぞれ違うので、総合的な立地ポイントは変わってくるのでしょうね。

それから各部屋の仕様なんですが、モデルルーム全て見ての感想ですが、三者ともに設備的には大差ないです。

ちなみに、匿名さんが割高だと判断された根拠を是非伺いたいです。もしかしたらこの物件に限らず仰っているのかしらと思いました。この辺は築浅の物件が少ないので私には相場感が難しいです。実需なので割安物件でなくても良いのですが、リセールバリューが低すぎるのはしんどいので。

[86: 匿名さん]

私は>>83さんではないのですが、参考までに申し上げると、>>67さんが仰っておられる通り、
物件の裏手にあるパークコートがここより安値かつ、標高の高い立地ですが売れていません。
築年数の差を考慮しても、この事例をベンチマークとすると、ここはやや割高という判断にはなるでしょう。
もっとも、ここは階毎の価格差が激しいので、下層階ならば検討の余地はあると思います。
近隣他物件との比較においては、地位が高いのはブリリア、新駅の影響を受けるのはフォートとここでしょう。
資産価値重視かつ高輪限定で新築マンションを買うなら、フォートかここの低層階ですね。
インプレストも今のタイミングなら交渉可能と思われるので、単価次第ではありです。
もっと言うと、ここの売主も地所レジも竣工間際は交渉可能な場合もあるので、暫く様子を見るのも作戦かと。

[87: マンションはじめました]

>>86 匿名さん

なるほどですね。中古マンションの価値は、あくまで周辺類似物件がアンカーとなるというのが改めて分かりました。しかし、パークコートを除くと、築50年みたいな物件ばかりですよね、この辺は。

完成在庫は様々な意味で低リスクだし、値引きなどのいいディールの可能性もあるのかぁ。実需だと、欲しい部屋が欲しいというのが難しいところです。

[88: 匿名さん]

低層階が狙い目、というのは、本当に同意です。
価格のする高層階の物件も、それ相応の需要もあるかもしれないですが、
その後のリセールのしやすさや、賃貸に出したときの需要を思うと
なるべくコストは抑えたところのほうが
流動性はあるのかなという印象は受けます。

[89: 匿名さん]

港区内の内陸エリアは築年が古くても結構な高値で取引されてるので、港区では新築を買う方が満足度は高いかも。

[90: 匿名さん]

確かに港区でも高値で売却できる物件もあるようですが、ここは違うように思いました。裏のパークコートが売却に大苦戦している現実をどう考えるかですね。デベロッパーはまだ見ぬ再開発ばかり強調しますが、私は、顕在化している立地のデメリット(既存のマンションに囲まれ日の当たらない立地、裏の墓場、前の狭い道路、崖下であることなど)をパークコートの例から感じ取りました。ここはパークコートより分譲価格も高いので、資産価値はさらに厳しくなると考えます。高輪で探すような方は、駅から近ければどこでも良いとは考えないようです。

[91: 匿名さん]

泉岳寺駅が最寄りではあるものの、少し頑張れば品川駅がありますが、
品川を直接利用される事もありますかね？
あんまりこの辺の土地感がないのでなんともわかりませんが。

[92: 匿名さん]

>>91 匿名さん

日常的に徒歩での品川駅利用は無理です。三菱地所の物件ならなんとか。
品川使うつもりなら、あっちの方がいいですよ。

[93: マンションはじめました]

>>91 匿名さん

私も品川駅を毎日の通勤に使うのなら、ちょっと遠いかと思います。ただ、品川駅でなくとも良いのであれば、JR新駅は恐らく徒歩5～6分なので、そちらを使えば良いかと。

国道に出てからは品川駅まで平坦なので、歩くのは意外と苦痛ではないと思いますが、距離は結構あるので、エクササイズのつもりでなければ、毎日はないかな～

[94: 匿名さん]

駅から徒歩１４分は少し遠いなというイメージです。
電車通勤している人であれば、同じことを思う人も多いでしょう。

プラン内容を見ると、面積の広さや部屋の配置などは使いやすそうです。
まだ価格は公表されていませんが、
価格と交通アクセスのバランスをどう考えるかかなと思います。

[95: 匿名さん]

エリアの抱える問題点として、羽田の飛行経路問題も悩ましいですね。今は気にしない人も多いかもしれませんが、実際に飛び始めたら騒音や落下物の心理的不安がけっこうバカにならないかと。この物件はサッシの騒音対策はしているのだろうか？

[96: 匿名さん]

よっぽどの理由がない限りは品川駅を利用することはないんですね。
品川周辺で働いているならともかく、通勤等に使うということは稀ですか。
やっぱり地図でみるだけではなく実際に歩いてみなければわからないものですね。

[97: マンションはじめました]

９３で通勤に使うにはちょっと遠いかなぁと回答したものです。９６さんが品川駅にこだわる理由を理解していないので、ちょっとずれたお答えになるかもしれませんが、私だったらもし品川駅に用事があれば普通に歩くと思います。商店街とかではないので、楽しくもない道ではありますが、安全で平坦でラクチンな道のりなので十分に徒歩圏だと思います。（再開発後は、かなり楽しく歩ける道になりそうですが、結構先ですね）

それでも、品川駅を通勤に使うのはないかなぁと思った理由は、通勤・通学などであれば疲れたときや悪天候などであっても常に行かなければならないわけで、だとすると徒歩１０分を超えるとしんどい人も増えるのではないかなと思ったからです。普段は健康も考えて品川駅まで徒歩、疲れたときには高輪ゲートウェイまで山手線で一駅か泉岳寺まで都営浅草線で一駅くらいに緩く考えられるのなら、十分ありだと思います。逆にいえばJRなら普段は高輪GWを使うときめて、天気と気分がよかったら品川まで歩いちゃう、みたいな感じなら全く無理なく通えると思いますよ。

９６さんが品川駅にこだわる理由をイマイチ把握できていないので、お話がピンボケしていたらごめんなさい。もちろん、資産価値としてのターミナル駅品川は何ものにも代えがたいというのは理解しますので、その場合にはフォートの品川９分は魅力的でしょうね。なお、資産価値といった面では、私自身は品川駅が遠くなっても山手線の高輪GWとJRではない地下鉄の泉岳寺が使えるというのは二路線利用という別の価値があるのではと思っています。でもこれは自分自身が泉岳寺利用が想定できるためのバイアスがかかっていると思うので、一般的な資産価値にどう反映されるのかはわかりません。

なお、実需の場合ですが、品川駅高輪口からのタクシー乗り場の利用も想定した方がよいかもしれません。時間帯にもよりますが、旅行者の利用もかなり多いためか結構な行列になります。よって面倒なときはタクシーで、が意外と使えないのではと危惧しています。

ブリリアは、本数の多い品９３とコミュニティバスで柘榴坂の途中までならいけます。フォートは残念ながら使えそうな都バスはないですね。高輪GWで降りれば多少近くなりますが、それなら品川駅から歩くのとそう変わらなさそうです。イニシアの場合は、本数の少ない都バス９７か９６およびコミュニティバスで泉岳寺前までくるか、電車で品川駅に着いたなら、そのまま一駅乗って高輪GWか泉岳寺ですかね。

品川駅から徒歩５分が一番いいのでしょうが、住環境とはなかなか両立しないものです（笑）９６さん、いろいろ書きましたが、実需ならばやはり何度か歩いてみたらいいと思います。私は、近隣ではないものの遠くでもないので、現地を何度も歩いてみています。

[98: マンション検討中]

SUUMO等に価格出てますね。
昨今にしては、控えめな坪単価のような。

[99: マンション検討中さん]

現地の印象は良くも悪くも地味めで崖下といえばそれもそうかなとは思う。地下住戸は思っていたような地下感はなさそうなので、単価が安ければ十分検討対象。ここは好みによるかなぁ。
三菱は同じような単価では全然なさそうだし…

[100: 匿名さん]

現地行きましたが、崖下の陰鬱な雰囲気が無理でした。崖の上は泉岳寺の墓地ですよね。実際、湿気が溜まりやすそうな地形ですし、既存のマンションに囲まれ、方角関係なく日当たりは悪く、梅雨や夏場の湿気に耐えられないだろうと想像しました。冬の冷え込みも厳しいでしょうね。地下住戸ならさらに環境は劣悪かと。あと、この価格帯で天カセエアコンがないのは、びっくりしました。

[101: 99]

99です。

崖下ではありますが、それでも第一京浜からは少し上がってますし、谷にはなっていないので、実際に湿気が溜まりやすかったり冷え込みが厳しかったりはするんですかね？

囲まれ感と日当たりについてはその通りかと。

天カセは昨今コストカットでこの単価帯でも減りましたね。メンテ費用高いしそこの箇所の天井も低くなるので私は別に無くても良い派ですが、あった方が良いと思う人が多いのであればリセール時に多少ネガティブになり得るのかなという気はします。