プラウドシティ仙台上杉山通

[匿名さん]

現在はプラウドクラブ限定ですが、資料請求が始まりました。
有益な情報交換をしたいと思います。

公式URL：https://www.proud-web.jp/sendai/mansion/pc-kamisugiyamadori/

物件名
プラウドシティ仙台上杉山通
販売時期
2018年11月中旬 (予定)
所在地
宮城県仙台市青葉区堤通雨宮町10番6（地番）
交通情報
仙台市交通局仙台南北線 「北仙台」駅 徒歩10分
ＪＲ仙山線 「北仙台」駅 徒歩9分
仙台市交通局仙台南北線 「北四番丁」駅 徒歩12分
種別
マンション
敷地面積
7,915.76m2
土地権利/借地権種類
所有権
建築確認番号
第ERI-18013280号（平成30年4月19日付）
用途地域
第二種住居地域
構造・規模
鉄筋コンクリート 地上13階
建物竣工時期
2020年1月下旬 (予定)
入居時期
2020年2月下旬 (予定)
分譲後の権利形態
専有面積割合による所有権の共有
総戸数
209戸 (（他に管理事務室1戸）)
間取り
3LDK ～4LDK
専有面積
67.86m2 ～ 91.07m2
バルコニー
10.44m2 ～ 37.52m2
ルーフバルコニー
49.05m2 ～ 58.25m2（使用料未定）
テラス
15.12m2 ～ 17.64m2
専用庭
24.48m2 ～ 32.23m2（使用料未定）
駐車場
160台
月額使用料:未定
駐輪場
271台
月額使用料:未定
バイク置場
10台
月額使用料:未定
管理形態
区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定
売主
野村不動産株式会社
施工
株式会社大林組東北支店

【公式URLを訂正しました。2020.9.18　管理担当】

[954: 坪単価比較中さん]

ここらあたりに住めば、宮教付属幼稚園とか入りやすくなりますかね？
検討中でしたがコロナ不況で買えなくなったけど

[955: 名無しさん]

くじなので場所は関係ないですね。
もう既に給料ダウンとは、自営業とかですか？

[956: 坪単価比較中さん]

抽選ですかー。でも当選したら通園便利そう。
自営業で今月売り上げ半減ペースです。
学区がどうこうとかド田舎出身の自分には理解しづらいですが、仙台出身の妻が滔々と語るもので、教育用に買おうかどうしようかと。ローン組もうかな？

[957: ご近所さん]

現地モデルルームの案内が来る・・・角部屋４LDKを広々３LDKにってもったいないって思ってしまう。

[958: 通りがかりさん]

私は部屋数よりもリビングを広くしたい派だなあ。

[959: 匿名さん]

この部屋羨ましいです。こんな間取りあるならもっと早く知りたかったです。値下げ交渉もこのご時世なら受けてくれそうですしね。

[960: 評判気になるさん]

でも元がやたら高いからなかなか厳しい。

[961: 購入者]

まだ空がありますね
勝山後は令和3年2月完成予定
隣は2022年1月完成予定となってるから
この2棟の詳細が解ってからじゃないと空のままでしょうね

[962: マンコミュファンさん]

ここは残念ながら色々と厳しそうですね
交通、生活利便性を考えれば他にいくらでも選択肢はありますし、その一方で値段は勾当台やら一番町エリアの物件と同等ですからね
イオンができれば（もはやできるか分かりませんが）ただでさえ混んでいる愛宕上杉通はさらに混雑し、夜は厚生病院に来る救急車の音が鳴り響くことに…
そのイオンを目当てにするなら敷地の逆側に山ほど選択肢がある
今後は希少性の面でもかなり厳しいでしょう
唯一の売りは上杉学区ということになりますが、勝山跡地にも人が来るとなると見直し待ったなし

総じて、敢えてここを選ぶ理由が見当たらなくなってしまってるんですよね
上の方も書いてますが、当分残りそうですね

[963: 匿名さん]

ちなみにこのマンションの掲示板、資産価値なんかどうでもいいって方もいますけど、これからはより大事なんですよ
おそらく今後一般化すると予想されますが「リバースモーゲージ」とゆーのがあります
これは、手持ち不動産の資産価値分の融資を受け、自分が死んだら不動産は金融機関のものになるというモノです

つまり、資産価値が3000万のマンションに住んでいれば年金代わりに3000万の融資が出て、死ぬまでそれで暮らせるわけです
価値が1000万しかなければ当然それしか融資は出ません
また、金融機関の資産評価も今後は築年数のみで判断するのではなく「正しい」資産価値を算出しようという流れがあります

これを使えば当然相続はできないわけですが、今後年金が怪しくなる中で、資産価値の高い不動産は老後のリスクを軽減する大きな武器になります
大事ですよ、皆様

[964: 評判気になるさん]

イオンまだかなー

[965: マンコミュファンさん]

蚊も出てきましたね。
近所住みですが空き地状態は蚊が多いから早めにどうにかなってほしいです。
もう少しすると夜はカエルの大合唱でした。

[966: 匿名さん]

リバースモーゲージねぇ・・・
まあ資産価値に関心を持つこと自体はいいことだが

[967: マンション検討中さん]

どこでもそうですが、
正直、外の音なんて、窓を開けない限り聞こえませんよ。
それに住友の方が病院に近いですし、救急車搬送入口に近くなるから、厳しいのではとも思っていました。

[968: マンコミュファンさん]

まー人それぞれでしょうが、それはあくまでオマケで、要は（今現在の）学区以外に競争相手に勝つ要素があまり見当たらないということです。

あと資産価値とリバースモーゲージの件は、老婆心ながら本当に気にしたほうがいいですよ。
同じ額のマンションを買ったのに、老後に使える資金が1000万単位で異なるなんてそんなバカな話はありませんからね…
今どき実家を相続して住み続けるなんて人も減り、かつ老後資金に不安を抱える人が急増するご時世ですから、今後ひとつの形として世の中に定着する可能性は高いです。
まあただ、金融機関としては100歳まで生きられようものなら大損のリスクがあるので、その辺りがどうかというのはありますけどね。

すみません、暇で長文書き込みまくってしまいました。
失礼いたしました。

[969: 匿名さん]

なんでもいいから早くイオン建ててほしいです。イオンが建つ話はなくなったのかと不安になります。住友は休日も一生懸命仕事してるのに、イオンは野っ原のままで。集客のため、勝山跡地と隣の住友のマンションが完成してから建てるつもりなのでしょうか。

[970: 検討板ユーザーさん]

十年後にリバースモゲージを設定してもらえるマンションが仙台にあるでしょうかね。金融機関も慈善事業じゃないですから、資産価値がだだ下がりが目に見えている物件は今でも審査厳しいですよ。
ここの現在の資産価値は正直、購入価格から7掛けくらいが実情だと考えています。周辺の開発が予定通り進んでいませんし、これから明らかにここより好条件の物件が供給されます。中古市場でも厳しいですね。

[971: マンコミュファンさん]

そーそー、だからなおさらここは厳しいですよ、という話をしてたところです。
そういう事考えるなら避けたほうがいいよ、とね。

実際のところ設定してもらえる可能性があるのは西口周辺、勾当台エリア、一番町エリアくらいでしょうね。この辺りは仙台市の人口が50万になっても、ある程度の賑わいを保つ可能性が高いですから。
あとは、資産価値の評価法がどうなるかというのも関わってきますね。特にアグレッシブな地銀あたりが導入しつつある、より市場価格に近い値段を付けようとする評価法がメジャーになっていくのかどうか、その時期はいつなのか。
仙台は緩やかに縮小していく街ではありますが、特に中心部は政令指定都市の中でも災害に非常に強い街です。そのため不測の事態が起きづらく、中長期スパンである程度の資産価値を維持するという意味では個人的には悪くないと思っています。
ただし、値上がりを期待する気には全くなりませんね。
ま、何にせよ気にして損はありません。

[972: 匿名さん]

>> 968 マンコミュファンさん
金融機関がそんな不利な契約するんですかね。
死ぬ前に債務残高が借入上限を超えたらもう借りられなくなるんじゃないですか。
かつ利息は払い続けると（所詮、住宅を担保にした借金ですからね）。
長生きすればするほど不利になるのでリスクヘッジにならないんじゃないかな。

閑話休題
そもそもここは老後の資金に心配がある人が手を出していい価格の物件ではないと思いますが。

[973: 口コミ知りたいさん]

竣工前の完売状況見たら、資産価値が高いかどうかはほとんど見えてるんじゃない？

[974: 通りがかりさん]

>>971
上杉は立地のランクとしてはどんな感じでしょうか。個人的にはこれくらいのイメージですが。
AAA仙台駅西口
AA一番町、勾当台、五橋
A仙台駅東口、上杉、大町
BBB北仙台、泉中央、長町
BB台原、卸町

[975: マンション検討中さん]

マンションでリバースモーゲージてどんだけ夢みているのだか。銀行にとっては単純に不良債権が増えるだけでしょう。笑

[976: マンション検討中さん]

>>975 マンション検討中さん
今日明日死ぬならともかく、30年後に築30年のマンション引き取るため、今現金一括で支払うバカはいませんね。

[977: マンション比較中さん]

近くのモスバーガーがつぶれたのがショック

[978: 匿名]

>>976 マンション検討中さん

世の中の新築購入者の10%はキャッシュです。お金があってもローン組めない人って珍しくないんですよ。ローン組みたくない人だっていますし。
よそはよそ。うちはうち。なんだっていいじゃない。

[979: マンション検討中さん]

>>978 匿名さん
恐らくそういう意味ではないかと。。。
30年後(死後)に引き取るという契約の
リバースモーゲージのことでしょう。
一軒家と異なり引き取ってもマンション
解体出来るわけでなく、維持費もかかり
正に不良債権。
そんなものにお金出してくれる馬鹿な
銀行有りますか？

よそはよそ、うちはうち、これは同感です。

[980: 通りがかりさん]

来客時に近くに駐車場がない。祖父母のお迎えとか幼稚園行事の参加の時とか

[981: 坪単価比較中さん]

学区はいいんだけど、長町とかの巨大マンションみたあとだと共用部分が見劣りする
交通の便もわるい。
ごみ捨ては24時間OKじゃないってのは痛すぎる
イオンがくるかわかんないし、隣かスケート場跡の住友マンション待ってもいいかなと

[982: 通りがかりさん]

ここは地味に駅遠いのが残念。勾当台や花京院なんかは徒歩通勤できるけど、電車通勤になると不便そう。それなら街中から離れても、駅近の方が良いのでは。イオンも利府と長町優先だろうし、コロナショックで計画自体なくなる可能性もありそう。

[983: 口コミ知りたいさん]

それまでずっと荒れ地にされてるのも残念。砂ぼこりや生き物のデメリットもあるし。
ヨークタウンみたいなのでいいから、スーパーや薬局が地味に遠くて不便な買い物が解消できたら嬉しい。

[984: 匿名さん]

>>977 同じくモスロスです
イオンに入ることを期待しておきます

[985: マンション掲示板さん]

あと５年くらいでできるのか…？
子どもが小さくなくなって、イオンに家族で行ったり買い物することも少なくなるだろうな。
テナントで入るならケンタが多い？それかマクドナルド？

[986: 通りがかりさん]

系列は違うけどイオンスタイルの飲食店は撤退続き。コロナ禍が終わるまで上杉は凍結でその後に建設するか再検討かな。利府イオンの売上が試金石？

[987: 匿名さん]

目の前が荒地だからかベランダにしょっちゅう虫きます。勘弁してほしいです。イオンでもヨークタウンでもいいから、早く建ててほしいですね。これではせっかく確保した1階のカート置き場が虚しいです。

[988: 評判気になるさん]

え、ゴミ捨て24時間OKではないの？この規模の新築マンションでは珍しくないですか？

個人的には雑草花粉アレルギーがあるので整備してほしいです。この付近通るとやっぱりくしゃみが出ます。草ボーボーの山とか自然に囲まれたところに行かなければ平気だったのが去年からまたひどくなりました。

[989: 坪単価比較中さん]

ゴミは指定日の前日から出していいと。
24時間っていいのかな

[990: eマンションさん]

珍しいですね。これまで住んだところがそうだったので、ゴミが出たり増えたりしたらいつでも出していいのがほとんどかと思っていました。

[991: eマンションさん]

段ボールやカニとかエビとか、缶ビンペットボトルとか、オムツとか、かさ張るものや不衛生なものや臭いの出るものはいつでも出せた方が便利ですよね。部屋やバルコニーに置いておくのも汚れたり害虫の原因になるから嫌です。

[992: 名無しさん]

いまどき、バルコニーにごみを置く人なんているんですかね。信じられません。ごみ置き場は整っています。住民のみなさんがきちんとまとめているのと、清掃員さんのおかけです。

[993: マンション掲示板さん]

いつでも出して良ければいないだろうけど、前日からしか出せないのであれば全くゼロではないのでは？
そもそもディスポーザーあるから、そこに生ゴミはあまり入れないんだろうけど。

部屋での騒音問題や来客用駐車場問題のように全員が完璧なモラルというわけにはいかないでしょう。

[994: 口コミ知りたいさん]

この状況だと他のマンション（長町や駅前）にすれば良かったなと思われる方もいらっしゃいそうですね…

[995: 口コミ知りたいさん]

>>975 >>976

あーっとですね、これはあなた方が知らないだけです。長文で説明しますので、よければどうぞ。

これからは管理次第で築年数の経過したマンションでもある程度の資産価値が維持される時代がやって来ます。そういった物件に関しては、設定しうるという意見も大きくなってきています。
なぜならば、今の日本においてはマンションの建て替えというのはほぼ不可能であり、好立地に今からどんどん住宅が建築される可能性はほぼゼロだからです。当然ご存知とは思いますが、日本でマンションの建て替えが成功したのは建ぺい率・床面積に余裕があり、余剰住戸を売ることで住人の負担無しで建て替えが可能であった物件「のみ」です。他の例はほぼ一切ありません。
すなわち、今の時点で超好立地と災害への強さを確保しているマンションについては、管理不良で建物が廃墟化しない限りは立地の価値と希少性が失われることは決してありません。人口減で自治体も財政維持のためコンパクトシティ政策を取らざるを得ませんから、コロナだろうが何だろうが、郊外に今から住宅地が広がっていく可能性もほぼゼロだと断言できます。
本来、コンクリートは管理次第で100年程度の耐久性が期待されるものであり、持続可能な管理体制を構築している物件で立地が最高クラスであれば、仙台であってもある程度の価値が維持されていくでしょう。
そしてこれは何も私個人の意見ではなく、意欲的な金融機関では税法の耐用年数によらない実際の価値を評価しようという試みが始まっています。もともと中古マンションは20年経過以降は価値の下落はかなり緩やかになりますが、彼らはモノによってはそれが50年60年と続いていくと読んでいるからこその試みです。そしてそこの最低条件が「立地」「持続可能性＝管理体制」です。メガバンクはなかなか動きませんけどね。

まあ参考までに、知識としてどうぞ。
もちろん主流にはなりません。ここはまず無理だと思いますし、設定しうる物件なんてかなり少ないという点は間違いありませんからね。

[996: 口コミ知りたいさん]

>>975 >>976

あと書き忘れましたが単純にインフレと価格変動ってのがあるんですよ。
例えば、10年前の新築当時に70歳の方が定禅寺のライオンズタワー、3LDK80m2の部屋に新築価格の7割程度でリバースモーゲージを設定したとしましょう。

そして10年後の今日、少し早いですがその方が亡くなったとする。
金融機関は、10年で軽く1500万以上の実入りです。
そういうことです。

また、単純に現物不動産は現金よりも当然インフレには強く、リバースモーゲージというのはその優位性を考慮するからこそ設定できるものです。
単純に今の価格が経年で落ちていくから金融機関の損だ、などという究極レベルのド素人的発想です。貴方の目の前の一万円は、十年後には一万円の価値だとは限らないことが理解できない方のセリフです。

貴方みたいな方々はこれからの日本でインフレなど起こらないと言うんですけどね…
ただ、貴方はリーマンの時点でこの不動産価格上昇を予測できていましたか？
今回のコロナでの流れを見ていると、株式や不動産価格は経済とは関係なく動くこともあると学べませんでしたか？

こういう市況の変化の可能性と、上で書いたような価値が維持されるマンションを所有していれば、築年数に関係なく資産として十分な評価を得られる可能性はあることが理解できると思います。もちろん、向こう20年の市況を読み切るなど絶対に不可能なので、保証はしませんけどね。今の金融システム自体がひっくり返る時代が意外と早く来るかもしれませんし。

まあ、親切でここまで書きましたので、理解するかしないかはあなた方次第です。ただ、少なくともマンションにリバースモーゲージという発想は普通に金融機関の人間にも十分に存在するものだということは知っておいたほうが、恥はかかないと思います。
まあ理解できない人がいるから、理解できる人は得ができるんですけどね。

[997: 匿名さん]

広尾ガーデンヒルあたりは、30年以上たった今でも高額だしね。バブルの時に売却していたら、いったい幾らになっていたんだろう…

[998: 匿名さん]

>>996 口コミ知りたいさん
ライオンズタワー定禅寺通りの他に仙台で優位性のあった物件はどこてすか？

[999: 匿名さん]

>>998 匿名さん

大規模物件だと
アップルタワーズ、ミッドプレイス、ザレジデンス一番町などが今考えると割安だったと思います。

[1000: 検討板ユーザーさん]

レジデンス一番町はともかく、アップルとライオンズ定禅寺のタワーは当時あれだけ仕様が低いと馬鹿にされたのにね。
結局立地に勝るものはなし。
ここは建物は良いですが、立地はイオンと学区が、頼み。うーん将来はどうかな。

[1001: 匿名さん]

>>999 匿名さん
ありがとうございます。
重ねてみると物件の目利きに加え、販売の時期も重要なんですね。

[1002: 通りがかりさん]

>>1000 検討板ユーザーさん
学区の良さとイオンモールがあるのでファミリー需要は安定して得られると思います。ただ、上杉はマンション供給が過剰なので、希少価値は低いですね。上杉のマンション群の中であれば、住友がNHK跡地に建てるマンションが中心部に最も近いため、優位だと思います。

[1003: アベノマスク]

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