プラウドシティ仙台上杉山通

[匿名さん]

現在はプラウドクラブ限定ですが、資料請求が始まりました。
有益な情報交換をしたいと思います。

公式URL：https://www.proud-web.jp/sendai/mansion/pc-kamisugiyamadori/

物件名
プラウドシティ仙台上杉山通
販売時期
2018年11月中旬 (予定)
所在地
宮城県仙台市青葉区堤通雨宮町10番6（地番）
交通情報
仙台市交通局仙台南北線 「北仙台」駅 徒歩10分
ＪＲ仙山線 「北仙台」駅 徒歩9分
仙台市交通局仙台南北線 「北四番丁」駅 徒歩12分
種別
マンション
敷地面積
7,915.76m2
土地権利/借地権種類
所有権
建築確認番号
第ERI-18013280号（平成30年4月19日付）
用途地域
第二種住居地域
構造・規模
鉄筋コンクリート 地上13階
建物竣工時期
2020年1月下旬 (予定)
入居時期
2020年2月下旬 (予定)
分譲後の権利形態
専有面積割合による所有権の共有
総戸数
209戸 (（他に管理事務室1戸）)
間取り
3LDK ～4LDK
専有面積
67.86m2 ～ 91.07m2
バルコニー
10.44m2 ～ 37.52m2
ルーフバルコニー
49.05m2 ～ 58.25m2（使用料未定）
テラス
15.12m2 ～ 17.64m2
専用庭
24.48m2 ～ 32.23m2（使用料未定）
駐車場
160台
月額使用料:未定
駐輪場
271台
月額使用料:未定
バイク置場
10台
月額使用料:未定
管理形態
区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定
売主
野村不動産株式会社
施工
株式会社大林組東北支店

【公式URLを訂正しました。2020.9.18　管理担当】

[934: マンション検討中さん]

すっかり過疎りましたね。
相変わらず売れ残り多いし、
まだまだ空室だらけです。
コロナの影響でイオンは来なくなったし、
このマンションはかなり厳しいですね。

[935: 評判気になるさん]

>>934 マンション検討中さん

コロナの前からイオンは延期のままですよ。

[936: 評判気になるさん]

昨年話を聞きに行ったときはえらい強気だったんですが、まだ余ってるのか実物を見て選べるそうで・・
あ、ここを買わなかったおかげか附属受かりました。買ってたら落ちてたな。

[937: 通りがかりさん]

>>936 評判気になるさん
他に決めたのですか？
まだだったら、この大不況で業者の足下みて値引き交渉しまくりができるので羨ましいです。

附属はうちもです。20日ですね。

[938: 購入者]

イオンこなけりゃただの畑跡地。

[939: 評判気になるさん]

>>936 評判気になるさん

買わないと附属受かるんですか？

[940: 通りがかりさん]

>>938 購入者さん
コロナで年単位の遅れになるんでしょうね
青田買いしたらほんとに田畑のままという皮肉

[941: 匿名さん]

自前で生み出す価値ではなく、他所に乗っかってるんだからそうなる可能性込みで契約してると思うけどな。
学区も住友の二棟もあるし、見直しかかればいよいよですね。

自走式の駐車場で維持費がまだまし、くらいのメリット？住戸数の70%ちょいのみで近くに駐車場がないからこれからの購入者で車乗りには痛いですが。

[942: マンション検討中さん]

>>940 通りがかりさん

ざぶとん一枚！
面白い！

本当に野原のままですねー。
寂しい限り。

[943: マンション比較中さん]

参考になりそうでまったくならないスレだな。

[944: マンション検討中さん]

>>943 マンション比較中
このマンションが売れ残っていることや
イオンが来るか来ないかわからないこととか
このスレからわかる裏情報はたくさん記入されていると思いますよ！

[945: 匿名さん]

>>943 マンション比較中さん

今まで参考になったマンションスレがあったのか問い詰めたい。

[946: 購入経験者さん]

大変参考になった！
デベロッパーはマイナス情報をひたすら隠すのみ。

[947: eマンションさん]

雨のあとの水捌けわるくて、歩道に流れてますよね。地面がさらされてるのにこれだけど、イオンできたら下水がかなり整備されるからそれがなくなるのだろうか。
下に川が流れているせいで水捌けが悪いのかどうなのかも不明。

[948: マンション検討中さん]

>>947 eマンションさん

ニオイも臭いし、虫は沸いてるし、
不衛生ですよね。
なにより見た目が悪くて資産価値が低い。

[949: 周辺住民]

敷地北側の歩道の舗装の仕上がりが、マンション側が盛り上がっていて歩くのが不快になった。新築マンション建てるなら歩道全面をきれいに整地してほしい。

[950: 匿名さん]

ダンダンと部屋でボールついてるやついる
。非常識

[951: 匿名さん]

来客用駐車場を予約なしに勝手に利用する非常識なやつもいる。停めた車の持ち主と連絡とれるようにしてもらいたい

[952: 坪単価比較中さん]

SUUMOのほうだと90㎡7000万円の南東角部屋でてきたけど、ローン通らなかったとか？
何回なんだろう？

[953: マンコミュファンさん]

本当に売れてたのかわからない…
イオンできれば来客の駐車場問題も解決ですけど、まだまだまだまだ先になりそうですね
窓開けたいけど虫の季節になってきて気をつかいます

[954: 坪単価比較中さん]

ここらあたりに住めば、宮教付属幼稚園とか入りやすくなりますかね？
検討中でしたがコロナ不況で買えなくなったけど

[955: 名無しさん]

くじなので場所は関係ないですね。
もう既に給料ダウンとは、自営業とかですか？

[956: 坪単価比較中さん]

抽選ですかー。でも当選したら通園便利そう。
自営業で今月売り上げ半減ペースです。
学区がどうこうとかド田舎出身の自分には理解しづらいですが、仙台出身の妻が滔々と語るもので、教育用に買おうかどうしようかと。ローン組もうかな？

[957: ご近所さん]

現地モデルルームの案内が来る・・・角部屋４LDKを広々３LDKにってもったいないって思ってしまう。

[958: 通りがかりさん]

私は部屋数よりもリビングを広くしたい派だなあ。

[959: 匿名さん]

この部屋羨ましいです。こんな間取りあるならもっと早く知りたかったです。値下げ交渉もこのご時世なら受けてくれそうですしね。

[960: 評判気になるさん]

でも元がやたら高いからなかなか厳しい。

[961: 購入者]

まだ空がありますね
勝山後は令和3年2月完成予定
隣は2022年1月完成予定となってるから
この2棟の詳細が解ってからじゃないと空のままでしょうね

[962: マンコミュファンさん]

ここは残念ながら色々と厳しそうですね
交通、生活利便性を考えれば他にいくらでも選択肢はありますし、その一方で値段は勾当台やら一番町エリアの物件と同等ですからね
イオンができれば（もはやできるか分かりませんが）ただでさえ混んでいる愛宕上杉通はさらに混雑し、夜は厚生病院に来る救急車の音が鳴り響くことに…
そのイオンを目当てにするなら敷地の逆側に山ほど選択肢がある
今後は希少性の面でもかなり厳しいでしょう
唯一の売りは上杉学区ということになりますが、勝山跡地にも人が来るとなると見直し待ったなし

総じて、敢えてここを選ぶ理由が見当たらなくなってしまってるんですよね
上の方も書いてますが、当分残りそうですね

[963: 匿名さん]

ちなみにこのマンションの掲示板、資産価値なんかどうでもいいって方もいますけど、これからはより大事なんですよ
おそらく今後一般化すると予想されますが「リバースモーゲージ」とゆーのがあります
これは、手持ち不動産の資産価値分の融資を受け、自分が死んだら不動産は金融機関のものになるというモノです

つまり、資産価値が3000万のマンションに住んでいれば年金代わりに3000万の融資が出て、死ぬまでそれで暮らせるわけです
価値が1000万しかなければ当然それしか融資は出ません
また、金融機関の資産評価も今後は築年数のみで判断するのではなく「正しい」資産価値を算出しようという流れがあります

これを使えば当然相続はできないわけですが、今後年金が怪しくなる中で、資産価値の高い不動産は老後のリスクを軽減する大きな武器になります
大事ですよ、皆様

[964: 評判気になるさん]

イオンまだかなー

[965: マンコミュファンさん]

蚊も出てきましたね。
近所住みですが空き地状態は蚊が多いから早めにどうにかなってほしいです。
もう少しすると夜はカエルの大合唱でした。

[966: 匿名さん]

リバースモーゲージねぇ・・・
まあ資産価値に関心を持つこと自体はいいことだが

[967: マンション検討中さん]

どこでもそうですが、
正直、外の音なんて、窓を開けない限り聞こえませんよ。
それに住友の方が病院に近いですし、救急車搬送入口に近くなるから、厳しいのではとも思っていました。

[968: マンコミュファンさん]

まー人それぞれでしょうが、それはあくまでオマケで、要は（今現在の）学区以外に競争相手に勝つ要素があまり見当たらないということです。

あと資産価値とリバースモーゲージの件は、老婆心ながら本当に気にしたほうがいいですよ。
同じ額のマンションを買ったのに、老後に使える資金が1000万単位で異なるなんてそんなバカな話はありませんからね…
今どき実家を相続して住み続けるなんて人も減り、かつ老後資金に不安を抱える人が急増するご時世ですから、今後ひとつの形として世の中に定着する可能性は高いです。
まあただ、金融機関としては100歳まで生きられようものなら大損のリスクがあるので、その辺りがどうかというのはありますけどね。

すみません、暇で長文書き込みまくってしまいました。
失礼いたしました。

[969: 匿名さん]

なんでもいいから早くイオン建ててほしいです。イオンが建つ話はなくなったのかと不安になります。住友は休日も一生懸命仕事してるのに、イオンは野っ原のままで。集客のため、勝山跡地と隣の住友のマンションが完成してから建てるつもりなのでしょうか。

[970: 検討板ユーザーさん]

十年後にリバースモゲージを設定してもらえるマンションが仙台にあるでしょうかね。金融機関も慈善事業じゃないですから、資産価値がだだ下がりが目に見えている物件は今でも審査厳しいですよ。
ここの現在の資産価値は正直、購入価格から7掛けくらいが実情だと考えています。周辺の開発が予定通り進んでいませんし、これから明らかにここより好条件の物件が供給されます。中古市場でも厳しいですね。

[971: マンコミュファンさん]

そーそー、だからなおさらここは厳しいですよ、という話をしてたところです。
そういう事考えるなら避けたほうがいいよ、とね。

実際のところ設定してもらえる可能性があるのは西口周辺、勾当台エリア、一番町エリアくらいでしょうね。この辺りは仙台市の人口が50万になっても、ある程度の賑わいを保つ可能性が高いですから。
あとは、資産価値の評価法がどうなるかというのも関わってきますね。特にアグレッシブな地銀あたりが導入しつつある、より市場価格に近い値段を付けようとする評価法がメジャーになっていくのかどうか、その時期はいつなのか。
仙台は緩やかに縮小していく街ではありますが、特に中心部は政令指定都市の中でも災害に非常に強い街です。そのため不測の事態が起きづらく、中長期スパンである程度の資産価値を維持するという意味では個人的には悪くないと思っています。
ただし、値上がりを期待する気には全くなりませんね。
ま、何にせよ気にして損はありません。

[972: 匿名さん]

>> 968 マンコミュファンさん
金融機関がそんな不利な契約するんですかね。
死ぬ前に債務残高が借入上限を超えたらもう借りられなくなるんじゃないですか。
かつ利息は払い続けると（所詮、住宅を担保にした借金ですからね）。
長生きすればするほど不利になるのでリスクヘッジにならないんじゃないかな。

閑話休題
そもそもここは老後の資金に心配がある人が手を出していい価格の物件ではないと思いますが。

[973: 口コミ知りたいさん]

竣工前の完売状況見たら、資産価値が高いかどうかはほとんど見えてるんじゃない？

[974: 通りがかりさん]

>>971
上杉は立地のランクとしてはどんな感じでしょうか。個人的にはこれくらいのイメージですが。
AAA仙台駅西口
AA一番町、勾当台、五橋
A仙台駅東口、上杉、大町
BBB北仙台、泉中央、長町
BB台原、卸町

[975: マンション検討中さん]

マンションでリバースモーゲージてどんだけ夢みているのだか。銀行にとっては単純に不良債権が増えるだけでしょう。笑

[976: マンション検討中さん]

>>975 マンション検討中さん
今日明日死ぬならともかく、30年後に築30年のマンション引き取るため、今現金一括で支払うバカはいませんね。

[977: マンション比較中さん]

近くのモスバーガーがつぶれたのがショック

[978: 匿名]

>>976 マンション検討中さん

世の中の新築購入者の10%はキャッシュです。お金があってもローン組めない人って珍しくないんですよ。ローン組みたくない人だっていますし。
よそはよそ。うちはうち。なんだっていいじゃない。

[979: マンション検討中さん]

>>978 匿名さん
恐らくそういう意味ではないかと。。。
30年後(死後)に引き取るという契約の
リバースモーゲージのことでしょう。
一軒家と異なり引き取ってもマンション
解体出来るわけでなく、維持費もかかり
正に不良債権。
そんなものにお金出してくれる馬鹿な
銀行有りますか？

よそはよそ、うちはうち、これは同感です。

[980: 通りがかりさん]

来客時に近くに駐車場がない。祖父母のお迎えとか幼稚園行事の参加の時とか

[981: 坪単価比較中さん]

学区はいいんだけど、長町とかの巨大マンションみたあとだと共用部分が見劣りする
交通の便もわるい。
ごみ捨ては24時間OKじゃないってのは痛すぎる
イオンがくるかわかんないし、隣かスケート場跡の住友マンション待ってもいいかなと

[982: 通りがかりさん]

ここは地味に駅遠いのが残念。勾当台や花京院なんかは徒歩通勤できるけど、電車通勤になると不便そう。それなら街中から離れても、駅近の方が良いのでは。イオンも利府と長町優先だろうし、コロナショックで計画自体なくなる可能性もありそう。

[983: 口コミ知りたいさん]

それまでずっと荒れ地にされてるのも残念。砂ぼこりや生き物のデメリットもあるし。
ヨークタウンみたいなのでいいから、スーパーや薬局が地味に遠くて不便な買い物が解消できたら嬉しい。