プラウドシティ仙台上杉山通

[匿名さん]

現在はプラウドクラブ限定ですが、資料請求が始まりました。
有益な情報交換をしたいと思います。

公式URL：https://www.proud-web.jp/sendai/mansion/pc-kamisugiyamadori/

物件名
プラウドシティ仙台上杉山通
販売時期
2018年11月中旬 (予定)
所在地
宮城県仙台市青葉区堤通雨宮町10番6（地番）
交通情報
仙台市交通局仙台南北線 「北仙台」駅 徒歩10分
ＪＲ仙山線 「北仙台」駅 徒歩9分
仙台市交通局仙台南北線 「北四番丁」駅 徒歩12分
種別
マンション
敷地面積
7,915.76m2
土地権利/借地権種類
所有権
建築確認番号
第ERI-18013280号（平成30年4月19日付）
用途地域
第二種住居地域
構造・規模
鉄筋コンクリート 地上13階
建物竣工時期
2020年1月下旬 (予定)
入居時期
2020年2月下旬 (予定)
分譲後の権利形態
専有面積割合による所有権の共有
総戸数
209戸 (（他に管理事務室1戸）)
間取り
3LDK ～4LDK
専有面積
67.86m2 ～ 91.07m2
バルコニー
10.44m2 ～ 37.52m2
ルーフバルコニー
49.05m2 ～ 58.25m2（使用料未定）
テラス
15.12m2 ～ 17.64m2
専用庭
24.48m2 ～ 32.23m2（使用料未定）
駐車場
160台
月額使用料:未定
駐輪場
271台
月額使用料:未定
バイク置場
10台
月額使用料:未定
管理形態
区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定
売主
野村不動産株式会社
施工
株式会社大林組東北支店

【公式URLを訂正しました。2020.9.18　管理担当】

[826: ５年住んでる]

明日以降当面書き込みませんが、
○上杉学区のマンションに住んでます。購入者ではありません。５年程前に新築で買いました。
○野村の関係者でもありません。
○自身のマンションの掲示板でもいろいろありました。デベの社員扱いは慣れてます。
プロフィールを偽るほど大した書き込みはしていないと思います。
勾当台公園とか一番町の祭り、イベントが日常になるので、以前の仙台駅から遠かった住居より住みやすいな～と思ってます。自転車でも移動しやすいですよ。勾当台公園と、旧ダイエーとパルコのところに無料駐輪場があるので便利です。あと用事があるなら、三越と藤崎にも駐輪場があります。X橋が拡張されたので、駅の東にも行きやすくなりました。イオンモールが出来たら、更に選択肢が増えていいなと思ってます。

[827: マンション比較中さん]

学区の定員がいっぱいになったらこの新区画のマンションから外されるという話を聞いた。
すでに通ってたり兄弟が通ってたら権利はあるらしいけど。
学区が一番の魅力なんだから小学校に上がる前に変わったらたまらん。
学区にこだわらなければ、もっとバランスが取れた物件はあるからな。
イオンモールはどうでもいいっていうか来なくていいわ。眺めがいいからな。
イオンが立ったら８階から下はイオンしか見えない（泣）

[828: 口コミ知りたいさん]

じゃあ当面は上小で大丈夫ですね。兄弟の上が入れば権利を手にしたのも一緒だし、同時に急激な少子化でマンション乱立とプラマイゼロくらいになるかも。近くの幼稚園も以前に比べて倍率下がってるし。

[829: 購入者]

偽り情報が多いとわかっていても、
なんかついつい読んでしまいます(笑)

イオンは計画通りなら2021年9月
遅くても2022年だそうです。
賃料22万と出てたのは13階南側でした。
13階は消費税8%の時点で完売でしたから、オーナーさんが賃貸に出したと思いました。
堤通雨宮の賃料相場13万とありましたが、築浅物件はとてもそんな賃料では借りられません。
それから、残り20戸は内覧会の時の情報。今はどうなんでしょうね。

[830: 匿名さん]

転勤世帯が多いから学区・通勤に便利なこの辺で急激に子供の数は減ることはないよ

イオンの情報はどこから聞きましたか

[831: 名無しさん]

貸しの部屋は登記簿手に入れれば誰の名義かすぐわかりますよね｡
こどもの数が減らないと、今後も学区変更のハラハラは続くかもしれないのか。
通勤には周りの物件からすると便利さでやや劣るからどう感じるかですね。

[832: 購入者]

>>830 匿名さん
仮イオン堤通雨宮の企画関係者の方なので、確かな情報と思い、書き込みました。
>>831 名無しさん
そうですね　引き渡しが今月末です。
閲覧すればわかりますね
昨年3月に成約だったでしょうから事情が変わって賃貸にするのかな～？

[833: 購入者]

土地半分売ったらイオンモールではないよね？
規模的に。
イオンはどうでもいいけどその半分が何になるのか気になる。

[834: 名無しさん]

本当に購入者を騙った嘘情報ばかりですね。
青葉区の学区変更の予定も方針も完全に白紙ですよ。そもそもこの区画が優先的に外されるなんて議論が起きるわけないでしょう。
イオンモール用地も仙台市と合議された都市計画で決まった用途なので勝手に売ったりできませんよ。半分と言うのは今のプラウドシティ、シティハウス、厚生病院の予定地のことで、計画通りに進行しています。まぁ、わかっていて嘘情報を書いているのはわかりますが。

ネガに溢れるスレは多くあれど、ここまで嘘情報が書き込まれるスレは見たことがないです。これまでの書き込みは偽計業務妨害に当たるので注意した方が良いですよ。手を変え名前を変え、スマホからも書き込みをしているでしょうから開示請求にいたれば特定は容易です。

[835: 通りがかりさん]

都市計画がイオンを法的に拘束する根拠があるのでしょうか
あの土地は東北大が保有していたもので土地買主が大規模スーパーを建設しなかったら（東北大に）違約金を支払う旨の契約書でもまいているのでしょうか
都市計画など、自治体の政策でしかなく、違反した建築や土地利用はできないとしても、民間の都合で撤退や縮小は自由なのではないかと

あすと長町の駅前の土地を購入したヤマザワはスーパーを建てずに結局は外車ディーラーに売却しましたが、違約金を支払った等という報道はされていません

[836: 匿名さん]

今朝の河北新報に、勝山ボウリング跡地の住友不動産分譲マンション着工の記事が載っていましたね。
今年4月着工、22年3月完成、336戸。プラウドシティお隣のシティハウスも同時着工で22年1月完成予定とのこと。勝山跡地は土地購入から10年、農学部跡地の再開発、周辺環境整備に見通しがついたとのことで事業化に踏み切ったと記事にあります。イオンモールの着工も見通しがついたということなのかなと、特に発表はないけれど推測しています。以前、勝山跡地に魅力を感じてここに住めたら便利そうだなあと思っていましたが、ライフプラン上待っていられずこちらのプラウドシティを購入しました。ちなみに勝山跡地の分譲マンションは内廊下、二層吹き抜けエントランスといった高級仕様になると新聞の記事にあります。住友不動産のマンション2棟同時着工、すごいですね。マンション2棟、病院、商業施設、とこのエリアは暫く建設ラッシュが続くので、全＊＊ち着くのは4年後ぐらいでしょうか。確かに今の時期、マンションはとても高いし、全部揃ってよく周辺環境を見て購入するのがベストでしょうが、それぞれのライフプランがありますから、家庭によってそうも言っていられない状況もあります。もうすぐ入居、よろしくお願いします。

[837: 通りがかりさん]

>>836 匿名さん

勝山は内廊下なんですね。あそこって高さ制限かかってると思ったけどタワーなのかな？南側に思いっきり寄せて建てるのか。。いずれにしてもお高くて周辺相場上げてくれるんでしょうけど完売までに時間かかりそう。公開空地で緑豊かになるといいですね。

[838: マンション比較中]

上杉学区とは異なりますので参考になるかどうか分かりませんが
やはり分譲、賃貸マンションが新たに数多く建築され生徒数が
急増している学区に仙台駅東側の榴岡小学校があります。
コストをかけずに区割りの見直し、変更で乗り切るなら最寄りの
東六小学校と生徒を分け合うという方法もあったと思いますが、
仙台市が取った方策は違います。
まず、数年前（三年前くらいだったかな？）に二階建ての
仮設校舎を既存校舎の裏側（校庭とは逆側）に建設しました。
しかしそれでは足りず、結局いまプールのある場所に五階建ての
新校舎を建築することになりました。（プールは新校舎内に作る
みたいです）
榴岡小学校の校庭は決して広くないので既存施設を全て残した
まま新たな校舎を建築する土地は無かったということでの
計画だと推察されます。

最初に書いた通り、周辺の学校や通学路の状況が異なる以上
榴岡のケースが上杉に当てはまるかどうかは分かりませんが、
仙台市がそういう方法をとることもあるというのは間違い
ありません。
なお、榴岡小学校の事例はあくまで伝聞で知り得た情報であり
仙台市当局に確認した訳ではありませんのでご了承願います。

[839: 匿名さん]

>>837 通りがかりさん

勝山跡地のマンションはタワーではなく、13階だそうです。
詳しくは、河北新報の記事をご覧ください。

https://www.kahoku.co.jp/tohokunews/202002/20200219_12019.html

[840: eマンションさん]

>>833 購入者さん
あのー、もしかして随分と昔の決算資料見て言ってます？登記情報見てますか。笑
何も変わって無いですよ。この方は単純に情報リテラシー低いのかなんなのか誰に何処を売ったんですか？

[841: 名無しさん]

購入者です。小さなお子さんがいて縦長リビングの3LDKにした方、部屋割りどうしますか？入居まで間もないのに今だに決められずモヤモヤしています。特に4.5畳の部屋をどうするか…
マイホームブルーなのか、やっぱり4LDKにすれば良かったんじゃないかとか、他の広い物件にすれば良かったとか色々な気持ちがでてきています。沢山モデルルーム見て、一番納得してここを買ったはずなのに(T . T)

[842: 匿名さん]

>>841 名無しさん

小さいうちはそこでみんなで寝る。
小学生までは子供部屋ってところでしょうか。ブルーな気持ちわかります。部屋の広さではない大切なものを優先して手に入れたわけで、それがダメにならない限り素晴らしい生活が待ってると思いますよ。狭かったら捨てればいいんです！1mの空間が70万もするんですから相応しいものだけ残すように心がけて今断捨離中w

[843: 名無しさん]

>>842 匿名さん
返信ありがとうございます。参考になります。
本当におっしゃる通りで、部屋の広さではない部分を優先したんですよね。広くはないと分かりながらも、実際に内覧してみると思っていたよりも狭いと感じてしまう自分もいて…。私の希望を最優先にして買ってくれた夫には口が裂けても言えませんが。笑
入居までに私も断捨離頑張ります！

[844: eマンションさん]

賃貸に出してもあの金額で借りられるのかな？そろそろ異動シーズンですが。

[845: マンション掲示板さん]

>>838 マンション比較中さん
市の財政的にはエアコン全小中学校設置でこれ以上の予算厳しいだろうね。我々の住民税も一部の人のために無駄に使われるよりも、金のかからない学区見直しで済むならそうしてほしいし。

[846: 口コミ知りたいさん]

過疎ってきましたね。
今月末引き渡しなのにまだ40戸くらい売れ残ってますが…
これって野村不動産側からみたらかなりの不良債権だよね。
管理費修繕費も野村負担だし、そもそも家賃収入狙えるのにそれも無い。
毎月家賃15万として40戸掛けると600万円づつ損を垂れ流し続けるわけだ。
そりゃネット広告打ちまくるはずだわな。
人によっては「500万円値引きするから買って下さい」って野村の営業から泣きつかれたって聞いたよ。
そんなの定価で買った先住民が聞いたら、
カネ返せって問題になるんじゃないかなぁ。
まぁ大幅値引きしても40戸も売れ残ってるようじゃ、いかにコスパ悪いか証明してるようなもんだよね。
内覧会行けばわかるけど、とにかく狭い、価格高い、
至る所でコストダウンが目立つチープな感じに嫌気がさして買わないみたい。

[847: 匿名さん]

>>846
プラウドシティ、レーベン大手町、パークホームズ大町に同じ内容を書き込みをしていますね。レスを活発にしたいのかな。

[848: 口コミ知りたいさん]

>>847 匿名さん
いや、この三件のマンションを検討したら
どれも同じように売れ残っていたから、
やはりすでに仙台の市場はマンション供給過多で
乱立しすぎていて、バブルも崩壊しつつあると
感じたので投稿したまでです。
特にプラウドシティ仙台上杉通がいちばん酷い。
なんだあのショボい窓は。
普通今どき4000万出せばハイサッシの一面窓から景観を楽しむのは当たり前だろ。それすら出来なくて天井も低い。窮屈。

「いったい誰が5000万円のマンションをサクサク買うのか？」
高騰し過ぎたツケが返ってきた感じですね。
ここを買った人は本当にローンを返せる資金計画を
立てているのかな？
世帯年収1500万あったとしても40歳なら月に16万円づつくらい返済しても79歳完済というイメージだよ。
仙台の平均年収400万なんだから、そんな人は買えず、買ったとしても借金返せずすぐにこのマンションを売って出て行かざるを得ない状況に追い込まれるだけなのに…
低金利だからといって安易に野村の営業の口車に乗ってしまうと後で大きな後悔をすることになりますよ。
その時、野村は何も責任を取らないからね。

[849: マンション検討中さん]

>>848 口コミ知りたいさん
ここに限らずローン組んで購入している方がいるのだから、そんな書き方しないの。
市況の判断は間違っていないし、勝山の物件内容が判明して、皆んな待ちなのだから。

[850: 評判気になるさん]

>>846 口コミ知りたいさん

私が数週間前MR見たときは残り20数戸だったと思いますが…いつの情報ですか？

[851: 口コミ知りたいさん]

>>850 評判気になるさん
20数戸というのは「検討中」や「商談中」「ローン審査中」を除いた数字ですよ。
実際には40戸くらいから選べる、と野村の営業さんが先週おっしゃってましたよ。
電話して聞いてみて下さい。

まぁ20も40も売れ残っていることにはかわりありませんよ。

[852: マンション検討中さん]

デタラメな荒らしに反応するなよ。
しかし、なぜ住友だけにはいちゃもんつけないのか？

[853: 匿名さん]

根拠のない極論やムダに過剰な言葉でわざわざネガティブな投稿する奴の目的は何か？
ちょっと考えればわかる。

[854: 口コミ知りたいさん]

実際どれだけ残ってるの？

[855: 検討板ユーザーさん]

>>854 口コミ知りたいさん

３８戸が売れ残ってます。
野村も焦っているようで値引き販売を開始したようです。
いまがチャンスかもしれませんね。

[856: 検討板ユーザーさん]

大震災以来の混乱の最中にチャンスと捉えますか。まあ人それぞれですね。

[857: 検討板ユーザーさん]

>>856 検討板ユーザーさん
コロナウイルスの影響で、多分マンションバブルは弾けるでしょうね。
リーマンショックの再来です。
野村はじめどこのマンデベも戦々恐々でしょう。
４月くらいに大暴落するでしょうから、
どこまで価格が下がるか楽しみですね！

ただ住宅ローンは変動より固定、フラット３５が良いかも。
Yahooニュースにもコロナウイルスの影響が取り上げられています。
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20200216-01110418-diamondf-bus...

どちらにせよ、市場は買い控えが起き、冷え込むでしょうね。
こんな混乱期にマンションを買うのは…

[858: 口コミ知りたいさん]

本当なら売れ残り多いですね
成功とは言えない…

[859: マンション検討中さん]

売れ残ってるのは今のご時世普通だからどうでもいいんだけど、この間商談した時は未供給含めて残24戸だったよ。竣工1割残しは普通かな。

バブルだから今は買い時じゃないと言ってる人結構多かったけどこれから本当に買うのかな？たまたま買うタイミングになった人はもちろん買うけど、高いからずっと待ってた人はどうするんだろ。

[860: 検討板ユーザーさん]

>>859 マンション検討中さん
売れ残っているのはその物件に魅力が無いからですよ。
仙台だとアップルタワーも一番町レジデンスも引き渡し前に完売しています。
最近だとレーベンも。
マンション価格がバブル絶頂価格なんだから、
下がるのを待ってる人は、そりゃこれから下がるんだから
下がったら買うでしょ。

[861: 検討板ユーザーさん]

>>860 検討板ユーザーさん
アップルタワーは竣工時は全然完売していません。1年以上経ってから見学してもかなり残ってた。
大規模物件で竣工時前完売は震災後のライオンズ定禅寺タワーや一番町レジデンス等限られます。それらは現在かなりの含み益を生み出す超優良物件となっています。
これらは特殊な例で、通常は１割程度の在庫なら人気がある優良物件と考えて良いと思われます。

[862: マンション検討中さん]

一番町レジデンスって
住友のシティタワーと駅直結の方とどっち？

[863: 検討板ユーザーさん]

>>862 マンション検討中さん
駅直結でしょ。住友は値上がしながら、ゆっくり売りましたからね。ある意味仙台では特殊な例。

[864: マンション検討中さん]

>>863 検討板ユーザーさん

ありがとうございます。
今マンション高いって言うけど
いつが安かったんですかね
仕様も違うから一概に比較できないと思うけど
震災前なら1000万くらい違うもんですか

[865: 検討板ユーザーさん]

>>864 マンション検討中さん

震災前なら、今のプラウドシティレベルなら3500万円以下で買えたよ。いまは5000万円が平均。
震災前までさかのぼらなくても５年前だと今より1000万円安い4000万円くらいで買えた。
いまはバブル絶頂期だから、5000万円,
でもあと3年くらい待てば少なくとも1000万円くらいは安くなるよ。
マンション供給過多だから、人口減により
かならず安くなる。

[866: マンション検討中さん]

以前は地価も建築費も安くて、上杉周辺のプラウドでも3000万円台前半から3LDKが購入できましたね。
それでもマンコミュでは高いって叩かれてました。

仕様としては震災前の方が良くて、震災後は逆梁・タイル張りが減って、ベランダ側外壁の一部が
ガラスの柵になったり吹き付けが多くなった印象。

エクセルホテル東急跡の青葉通レジデンスなんかは顕著で、エントランスやロビーの意匠は雰囲気作ってるけどそれ以外は安っぽい作りです。
反対に震災前の五橋のシティタワーやパークハウスはタイルが多用されていて、築年数の経過はさほど気になりません。
(個人の主観になります)

たしかに今の不動産は高騰してますが、賃貸に支出する家賃やその後の不透明さを考えるといつか下落するまで待つのも大変ですね。

[867: 評判気になるさん]

直床でもろにコストダウンしてるんですよね

[868: 検討板ユーザーさん]

>>867 評判気になるさん
たしかに直床はヤバイ。
下の階に音が響きまくる。
それに冬は寒くて夏は暑い。
結露もひどい。
普通プラウドなら二重床なのに…
コストダウンが酷過ぎる。

[869: マンション検討中さん]

デベが冷静でいられたら在庫をこつこつ売って今後仙台にマンション供給しないだけ。パニックになったら叩き売る。資金繰りに困るようなプレーヤーが少ない状況下でどうやって価格調整されてくのかな。資金繰りに困った人達の売りで中古相場が崩れるのが先な気もするし。3年後1000万も下がってるような時は大不況でマンションどころじゃないですしね。大不況にならないことを祈るばかりです。

[870: eマンションさん]

イオン含め、計画はまた先送りになりそう。2008年以上の大不況も覚悟しなければという状況ですし。

[871: 検討板ユーザーさん]

>>870 eマンションさん
たしかにイオンは延期するみたい。
上杉の前に利府でイオン作る予定だったんだけど
コロナウイルスの影響で延期になった。
つまり必然的に上杉はもっと延期される。

[872: 検討板ユーザーさん]

>>871 検討板ユーザーさん
どこの情報？ソースはありますか。

[873: 匿名さん]

そもそもいつまでに作られるって公式発表がないどころか、ほかのソース()も伝聞や噂以外にないんだし、だからこそ不景気の影響で後ろ倒しになるだけだと思いますが