プラウドシティ仙台上杉山通

[匿名さん]

現在はプラウドクラブ限定ですが、資料請求が始まりました。
有益な情報交換をしたいと思います。

公式URL：https://www.proud-web.jp/sendai/mansion/pc-kamisugiyamadori/

物件名
プラウドシティ仙台上杉山通
販売時期
2018年11月中旬 (予定)
所在地
宮城県仙台市青葉区堤通雨宮町10番6（地番）
交通情報
仙台市交通局仙台南北線 「北仙台」駅 徒歩10分
ＪＲ仙山線 「北仙台」駅 徒歩9分
仙台市交通局仙台南北線 「北四番丁」駅 徒歩12分
種別
マンション
敷地面積
7,915.76m2
土地権利/借地権種類
所有権
建築確認番号
第ERI-18013280号（平成30年4月19日付）
用途地域
第二種住居地域
構造・規模
鉄筋コンクリート 地上13階
建物竣工時期
2020年1月下旬 (予定)
入居時期
2020年2月下旬 (予定)
分譲後の権利形態
専有面積割合による所有権の共有
総戸数
209戸 (（他に管理事務室1戸）)
間取り
3LDK ～4LDK
専有面積
67.86m2 ～ 91.07m2
バルコニー
10.44m2 ～ 37.52m2
ルーフバルコニー
49.05m2 ～ 58.25m2（使用料未定）
テラス
15.12m2 ～ 17.64m2
専用庭
24.48m2 ～ 32.23m2（使用料未定）
駐車場
160台
月額使用料:未定
駐輪場
271台
月額使用料:未定
バイク置場
10台
月額使用料:未定
管理形態
区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定
売主
野村不動産株式会社
施工
株式会社大林組東北支店

【公式URLを訂正しました。2020.9.18　管理担当】

[626: 匿名さん]

二重床の遮音性が直床に劣るのはいまや常識ですよ。
事実、二重床で遮音性を謳っているマンションは一つもありません。
リフォーム性で優位と言われますが、今の直床も基本的に水回りの位置に大幅な変更を加えなければリフォーム性に問題はありません。水回りを移動させるようなスケルトンリフォームは二重床にしかできませんが、築30年経ってスケルトンするくらいなら売った方がましです。二重床のリフォームはかなり割高なので、スケルトンリフォーム代＋中古価格≧新築価格となってしまうためです。リフォームされている中古マンションを見ればわかると思いますが、リフォームされるのは築25年を超えるような、そのままでは決して買い手がつかないようなマンションのみです。その場合でもスケルトンなんてことはまずしません。二重床をスケルトンしました！と謳っている中古マンションなんて見たことありますか？。そういうことです。親が築30年のマンションをスケルトンなんてしようとすれば、子供に泣いて止められますよ。

[627: 匿名さん]

直床は有利ってこと？

[628: 通りがかりさん]

>>627 匿名さん

ちがう。二重床のメリットの方が多い。
野村不動産に社員が無理矢理直床を推進してるだけ。
騙されちゃダメだ。

この板には野村不動産の社員が四六時中張り付いていて、何かネガティブな発言を見たらすぐにそれに対して反論やもっともらしい言い訳を書き込みしてくるから。
バレバレなんだけど…
本人としては売れ残りの２０戸を早く売り切りたいのと、購入者からの変な問い合わせやキャンセルの対応に苦慮しているから、必死なんだろうね。
可哀想に…

[629: マンション検討中さん]

>>627 匿名さん

そういう一面があるらしいです。
実際のところは野村はコスト削減しながら天井高を稼ぎたかったってところなんだと思う。直床が絶対嫌だという人以外は気にしなくてもいいんじゃない？

[630: 通りがかりさん]

>>629 マンション検討中さん

天井高、めちゃくちゃ低いじゃん！
なに言ってんの？
かなり窮屈じゃん！圧迫されて。

[631: 匿名さん]

>>628さん
すぐ社員認定しないでくださいｗ
ググっただけでもすぐに出てくる情報ですよ。
どの二重床マンションもリフォーム性しか謳っていません。
ですが二重床を利用してリフォームすることなんてまずありません。

[632: マンション検討中さん]

>>625
東側はそんなに安かったんですか？？
エントランス棟はエレベータが2機あってゴミ捨てやポスト、駐車場へのアクセスも良さそうなのに。まぁ、日照がないので良し悪しですかね。ないものをねだってもしょうがないので南棟を検討してみます。

[633: マンション検討中さん]

>>630 通りがかりさん
ここを二重床にしたらもっと下がるって話ですよ。興奮しないで下さい。
住友も同じ条件だからどうしてくるかは見物。

[634: マンション検討中さん]

いったいあの人は何と戦ってるんだろw
実は住友の社員だな？笑

[635: 口コミ知りたいさん]

随分と活況な掲示板ですね　笑
仙台ではダントツ1位ですよ。

ところで
直床とか二重床とか議論してますけど
どちらにも住んだ時あるの？
ネットや本の話だけでリアルな話できてる方何パーセント？私はどちらも住んだ時ありますけどあんまり変わらないよ。音の響き意識するならスラブ厚とフローリングの等級。
二重床云々は大規模に間取り変えたいリフォームしたい人が意識したら良いよ。そんなに変える？間取り。

>>616 マンション比較中さん

>>615 マンション検討

[636: 口コミ知りたいさん]

>>605 名無しさん

視野ちっさー笑

[637: 通りがかりさん]

てか掲示板読んだけどイオン云々とかどっちでも良くね？
結局、医療、福祉、商業、住居やるって決まってんだし、イオンだろうが仮に三菱、三井、キッザニア、何がこようが、商業はいずれ結局なんかは入るんだから気にすんなわー笑　落ちつけー

[638: eマンションさん]

>>634 マンション検討中さん
この粘着さんが突如現れたのも計画発表のころろですしね。あと20室？売るの必死ですねとか、売る側の視点ですよね。9割売れてる物件が不人気な訳がないですが。
長く仙台に居ますが下杉山？聞いたこともない？

[639: マンション検討中さん]

>>637 通りがかりさん
あなたも落ち着いてw

[640: 匿名さん]

近隣ですが、農学部跡と勝山跡は大本命ですから、条件が合うのならあまり後悔しないのではないかと思います。

[641: マンション検討中さん]

はっきり言えば上杉山学区でなければ売れたかどうか微妙な仕上がりです。
住友さんが来るのが分かっているので、それまでに売り切らないときつい。
工期が短くなるような設計、プラウドにしては・・・な仕様、など色々な努力で
コストカットして完売できる価格帯にしたのは確かでしょう。
とはいえ上杉山学区がいい、という世帯なら買いやすい価格帯だから買うでしょうね。

[642: 通りがかりさん]

あの狭さに4500万円も出すのは、
夢がないというか…
いくら学区が良いとはいえ、
あれじゃ「寝るため」だけの部屋。

くつろいだり、会話を楽しんだり
お客さんを招いたり、は出来ない狭さと
天井の低さ。
窓も小さいし…
なんか全体的にジョボくて
コストパフォーマンスが悪いという意見は
たくさん聞きます。私もそう思います。

[643: マンション検討中さん]

仙台市には上杉山学区に価値を置く人がそれなりいますから。
一般的な立地を重視する人にはピンとこないかもしれません。

[644: 購入者]

イオンでも何でもいいから早く商業施設作って北側（プラウド側）に月極駐車場頼む！
ホントにそれだけ。

[645: マンション比較中さん]

くつろいだり、会話を楽しんだり
お客さんを招いたり、は出来ない狭さ、ではないですよ。
マンションは建物や学区だけではないですしね。

[646: マンション検討中さん]

プラウドにしてはつくりがしょぼいです。特に外装です。わかりやすい、目立つ場所はタイルなどで化粧してますが、少し目線を変えたら気付きます。外装を気にしない人はいいと思います。

[647: 匿名さん]

外装のことはよくわかりませんが通りがかりに、ここのプラウドは植栽が目を引きますね。素敵です。

住友は一方通行側にしか出られないので、七十七から勾当台方面のめちゃめちゃ混む朝のラッシュは避けられませんね。その点プラウドは2方向に出ることが出来るのが地味にいい。

住友は狭い一方通行の道路から、大きい重機が入れない分コストがかかるのでは？と聞きましたが実際どうなんでしょう。住友の発表が待ち遠しい。

[648: 匿名さん]

厚生病院側の道路も朝は南に一通だし北側に行く人はいいかもしれない。

外装といえば鉄骨の外階段がかなりがっかり。ドレン管もどうにかできなかったのか。
安っぽいというか古くなくても何か時代を感じる。

[649: 通りがかりさん]

朝、仙台方面に向かうときは迂回と混み具合が凄そうだ

[650: 通りがかりさん]

>>648 匿名さん

私もあの鉄骨剥き出しの安っぽい階段には
本当にガッカリしました。
毎朝毎夕使用するであろう低層階の住民は
４５００万円も出して月３万円アパート同様の
ケチな階段を毎日使うんだからやってられないよ。

ドレン管剥き出しも終わってる。
普通あんな見苦しい管は埋め込み隠蔽でしょ。
劣化しやすそうな材質だし、不衛生。

その割に管理費がべらぼうに高額なのも不満。
キャンセルしようかな。

[651: マンション検討中さん]

>>650 通りがかりさん

早くキャンセルしてきな。ギリギリで気付けて良かったね！
こことかいいんじゃないか？管理費も安いし修繕費はなんとゼロだ。総タイル貼りで規模感も上。しかも駅近でありながら上小学区！価格も86%も安い。階段も見えない。おまけに警察署隣接で治安もバッチリ。すべて上回ってるぞ。急げ！

ネオプラザ北仙台
https://suumo.jp/sp/chukomansion/miyagi/sc_101/pj_91875059/

[652: マンション検討中さん]

>>651 マンション検討中さん
どんなマンションか期待してみたが、ガッカリした。完成が1975年だと。
新築検討している板にこんなの偉そうに紹介するな！
出で行け！

[653: 通りがかりさん]

>>651 マンション検討中さん
45年前のマンションなんて誰も興味ありませんよ。
無料でもいりません。
まぁプラウドシティ上杉も40年経てば同じように
無価値になるということはわかりました。
つまり、4500万円÷45年＝100万円
毎年100万円づつ資産価値が低下していくという証拠です。
100万円÷12ヶ月＝8.3万円
つまり毎月8.3万円支払っている計算です。
と、いうことは…
現状8.3万円以上の家賃を払っている人は
買った方が得で、
それ以下の家賃の人は買わずに賃貸を続けた方が
お得、ということです。

しかしマンション購入の落とし穴は
高額な「管理費と修繕費」です。
プラウドシティの場合は毎月4万円弱くらいかかるので

実質12万円以上の家賃を払っている人は
プラウドを買うべき。
家賃12万円未満の家賃を払っている人は
プラウドを買うべきではない。

ということはほとんどの人が
「プラウドを買うべきではない」と
なってしまいますね…

[654: デベにお勤めさん]

「買うべきではない」とは偏った意見と思います。
このマンションに住むためには、家賃はいかほど支払う事になりますか？
高齢者の賃貸契約はハードル高いそうです。
それに、土地まで資産価値が下がる計算はどうかと思いました。
税優遇分も含めて計算してみてください。

[655: 匿名さん]

>>653さん
この周辺で築浅（5年以内）で70平米以上で3LDK12万円以下の物件ありますか？ほぼ12万円以上だと思うのですが。だいたいの人とはどこに住んでる人のことだろう。

[656: 匿名さん]

完成時の外観とか、内覧会のときの仕様とか見て、思ってたのと違うって思うときがあるものです。完成を待ってる間に、自分の申込んだマンションがすごいってどうしても思うので。引っ越して家具入れるとやっぱりそんな広くないし。でもまあそんなもんですよ。外野はいいね～って言うし、「それほどでもないよ～」ってかえすけど、本心だったりね。

[657: プラウドシティ仙台上杉山通購入者]

わかる。
むしろ、あまりにもコストカットが目立ってて
狭くて…
キャンセルしたくなります…
駐車場も外れたし…
野村の対応も悪いし…
いまならキャンセルしてもキャンセル代が
発生しないようなので…

[658: マンション検討中さん]

いえいえ、
キャンセル代は発生するでしょう。

[659: 名無しさん]

>>653 通りがかりさん

とんでも理論ですね。
頭の悪さとプラウドを貶したい気持ちが滲み出てる。流石に住友の社員ではないでしょう、こんな的外れな意見。

[660: プラウドシティ仙台上杉山通購入者]

あながち的外れな意見でもないと思いますよ。
立地も同じなんだから、
年間１００万円分くらいは毎年資産価値が
落ち続けるでしょうね。
１０年経てば１０００万円下落
２０年経てば２０００万円下落
３０年経てば３０００万円下落
仙台市の相場通りだと思います。

だからこそ、慎重に購入すべきでした…
少し後悔しています。
キャンセルする人も多いらしいし…

[661: 検討板ユーザーさん]

基本的には市況が一定なら、入居した瞬間に１割価値が下がり、その後毎年２%ずつ下がって行くのが定石です。
インフレになれば別ですが、市況がこれ以上上がることは無さそうですから、10年後７割くらいの価値になります。それでもこのクラスの住環境を賃貸すると、それ以上かかりますので、良い買い物ではないでしょうか。
市況が一定ならの条件付きですが。
今は3000万程度で購入した築10年弱の物件が、4000万強の価値がある場合がありますが、仙台では例外中の例外です。二度と起こらないでしょう。

[662: 匿名さん]

ここはそこまで下がらないでしょ。
ただ、各社いい加減中心部の供給絞ってよと言いたい。ここが売れ残るくらいだから、潜在的な購入層が極端に少なくなっているのは確か。

[663: 匿名さん]

私は、イオンモールが早く出来てくれればいい近隣のものです。震災後、仙台市中心部の物件は、即日完売から完成前完売、現地モデルルームあり、と変遷しているイメージです。震災後企画物件の林立による需給の緩和と価格の高騰による購入可能者の減少が起こっていると考えています。中古物件も引きずられており、築浅物件は減価が少ない状況です。ただ、完成前完売は減ってきていますが、この物件のようにほとんど売れているのが現状であり、計画中の物件を含めてもまだ何とかなるというのが私の意見です。何がいいたいかと言うと、買う理由があればこの物件は良いのではということです。新築だと、外階段とか気になるのでしょうが、住んじゃえばそうですし、リセールでも中心的論点ではないのであまり気にしなくても、と思います。共用部分まで理想の物件はそんなにないし、何割かは妥協しないと集合物件を買うのは難しいと思います。長文失礼しました。

[664: 匿名さん]

>>660
価値が下がるなんてどこのマンション買っても起こりうることでしょ。そんなことも覚悟できないなら早くキャンセルして賃貸で暮らせばいい。本当に購入者か知りませんが。手付金は戻ってきません。キャンセルを待ってる人がたくさんいますよ。

[665: 通りがかりさん]

価値の下がり幅が大きくなるかどうかの話ですよね。
特長、メリデメ、また、購入価格が同時期に販売された同じような広さ、間取りのマンションの中で坪単価が割高かどうかで売却時の下落幅が決まる

[666: 名無しさん]

まだ残ってるのにキャンセル待ちなんてほぼいないのでは。

[667: ご近所さん]

キャンセル料、手付金を知らないということは、新築マンション自体を一度も買ったことないのにスレに常駐してネガってるわけですか。購入者まで騙って。本当に不憫です。
>>666さん
情報古いですが、Iタイプ、Mタイプなど広め部屋を待っている人はいるみたいですよ。
3LDKでも一期で瞬間蒸発した間取りはいっぱいありますからね。

[668: 検討板ユーザーさん]

確かに坪単価高いよね
売りに出すときにも高くなって買い手が選ばれそう
安売りするとブランド棄損にもなるし、自分が損する

[669: 匿名さん]

いやいや、売り出し価格は購入時の価格ではなく、物件自体の価値に左右されます。
売り手が値段をつけても、売れるまで待てるかということになります。
それに、中古も１０年経てばブランド名にお金を出す人はいなくなりますよ。

[670: マンコミュファンさん]

日常使いのスーパーやドラッグストアなんて200メートルも離れると買い物袋が重くて面倒です。悪天候時は出歩く気すら起きません。仙台中心部に近く、世帯年収の高い地域かつ文教地区の再開発で何でも揃う大規模商業施設が隣というのはめちゃくちゃ大きい。このマンションの資産価値は鉄板でしょう。ここが叩き売られるようなら、ここより離れた他のマンションは即解体されるレベルですよ。仙台で駅近とかバスが多いとかなんて評価されませんから。ここの将来価値が見えないならマンションに手を出してはいけません。

[671: マンコミュファンさん]

近くにあるイオンエクスプレスが一階に入った新しめのマンションやザ・モール側のマンションって家賃や販売価格、周囲に比べてそんなに高いの？

[672: マンコミュファンさん]

>>670 マンコミュファンさん
つネットスーパー、Amazon、楽天

実店舗までの距離を気にするはスマホですら使うの躊躇する層だよね
今日日、そこらの重い買い物も軽い買い物もネットでする人が相当。
なので飲食店の選択肢や通勤通学短縮化の方が重視されてるし、県内外問わず購入検討者には普遍的なアピール材料になる

[673: マンコミュファンさん]

同じ敷地内に信号もなく複合商業施設に行けるのなら、生活としては便利そうですね。

[674: eマンションさん]

>>672 マンコミュファンさん
本当に嘘ばかりですね。
主食購買率ネット通販2%。
http://www.super.or.jp/?p=9434
スーパーの品揃え鮮度が重要なのです。正直イオンエキスプレスならネットスーパーでもいい。
あなたホントに価値観が違いすぎる。

[675: eマンションさん]

スーバーのカートでマンション内まで行けるなんてそうそうないですよね。
売れる訳です。
早くオープンしないかな。