プラウドシティ仙台上杉山通

[匿名さん]

現在はプラウドクラブ限定ですが、資料請求が始まりました。
有益な情報交換をしたいと思います。

公式URL：https://www.proud-web.jp/sendai/mansion/pc-kamisugiyamadori/

物件名
プラウドシティ仙台上杉山通
販売時期
2018年11月中旬 (予定)
所在地
宮城県仙台市青葉区堤通雨宮町10番6（地番）
交通情報
仙台市交通局仙台南北線 「北仙台」駅 徒歩10分
ＪＲ仙山線 「北仙台」駅 徒歩9分
仙台市交通局仙台南北線 「北四番丁」駅 徒歩12分
種別
マンション
敷地面積
7,915.76m2
土地権利/借地権種類
所有権
建築確認番号
第ERI-18013280号（平成30年4月19日付）
用途地域
第二種住居地域
構造・規模
鉄筋コンクリート 地上13階
建物竣工時期
2020年1月下旬 (予定)
入居時期
2020年2月下旬 (予定)
分譲後の権利形態
専有面積割合による所有権の共有
総戸数
209戸 (（他に管理事務室1戸）)
間取り
3LDK ～4LDK
専有面積
67.86m2 ～ 91.07m2
バルコニー
10.44m2 ～ 37.52m2
ルーフバルコニー
49.05m2 ～ 58.25m2（使用料未定）
テラス
15.12m2 ～ 17.64m2
専用庭
24.48m2 ～ 32.23m2（使用料未定）
駐車場
160台
月額使用料:未定
駐輪場
271台
月額使用料:未定
バイク置場
10台
月額使用料:未定
管理形態
区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定
売主
野村不動産株式会社
施工
株式会社大林組東北支店

【公式URLを訂正しました。2020.9.18　管理担当】

[351: マンション検討中さん]

この辺りは同じマンション内でも学区が違うとか、目の前が北六なのになぜか学区は上杉だとか、？？？となる事が多いですね～。きつきつ、ぎゅうぎゅうで校庭に楽しい遊具もない、休み時間等に好きに校庭で遊べない、太陽が照り付ける屋上にプール、ここの子供達は学校生活をのびのび楽しめてるのでしょうか？

[352: 評判気になるさん]

>>351 マンション検討中さん

北六が目の前？Googleマップで調べたけど上小の方が200-300mほど近いよ。

でもぎゅうぎゅうは同意

[353: eマンションさん]

>>352 評判気になるさん
北六目の前の家なのにってことでしょw
学区の通知通りでないことは普通に多いと思う。

[354: 口コミ知りたいさん]

とりあえず今のところ、「ここはどの住戸でも上小で確定です！」って書き込みがなくて、学区は変わらないとかの情報ではぐらかされている印象です。
逆に学区内かと思ってたら違ったという書き込みはあるし。

[355: マンション検討中さん]

今日は附属小の選考でしたね。

[356: 購入者]

後はとにかくイオンが来るのかどうか。
そこだけ気になります。
病院はわりとどうでもいいです。
イオンモールほどの広さはないからせいぜいイオンスタイルくらいかな？

[357: マンション掲示板さん]

中階まではイオンの建物が被るので、低層で済んでほしいですけどね
そもそもイオンモールでないならテナントもそれなりでしょうし

[358: マンション掲示板さん]

後続のプラウドの付加価値がかなりいいですね。
内廊下の全戸角部屋、上小もかなり近いので学区はほぼ問題なし
もうひとつのほうはトンぺーとタッグを組んだマンション
ターゲットは違いそうだけど価格と釣り合いそう

[359: 周辺住民さん]

プラウドタワー晩翠通りのほうも良さそうですね。むしろ北四番丁駅に近いかな？

[360: 口コミ知りたいさん]

ここの最大の売りはイオンと駐車場ですか？

[361: 検討板ユーザーさん]

そのイオンがまさか入居開始時に計画発表もされないとは。年内には出ると思ったんだけど。
結局、晩翠通りの商業施設より遅かったりして。

[362: 口コミ知りたいさん]

ここなんだかんだでやっぱり魅力的ですね。建物完成間近みたいですが、歩いて見てると車で止まってる人の視線、随分コチラに向いてます。普通のマンションって、あーこんなとこにあったんだって思う時多いですが、ここは交通量的にも多くの人が知ってるランドマークになりそうな気がします。個人的には学区とか気にしませんが、お金が有れば欲しいです

[363: eマンションさん]

なんか晩翠すきな方が居ますね　笑笑
どうぞそちらへ
住居地域的にも二種住居と商業地域では求めるもの違いますし、タワー&目の前タワーでちょい微妙ですよねー。プラウド 上杉山見るとえげつないですよね。プラウドタワー勾当台が被って終わってます。可哀想な事がおきうるのが商業地域。

[364: 周辺住民さん]

なんか、外壁でセメント板が通りから見える位置で多用されていて、つぎはぎだらけで安っぽく見えてしまいました。これも仕方がないのですかね・・・。

[365: 匿名さん]

二種住居と言っても目の前はイオンじゃないですか・・・
個人的にはイオン来ないままで環境が良い方が良いのだが。

[366: マンコミュファンさん]

数日前からイオンの敷地の方にも小型重機が入ってきましたね。
シネコンくらいあるのまともな規模のイオンを期待しますが、郊外みたいに駐車場があまりとれないし採算とれないから無理かな…

[367: 評判気になるさん]

>>362 口コミ知りたいさん
やっぱり学区は遠いところになるんですか？

[368: 評判気になるさん]

>>365 匿名さん
隣も目の前も、今の緑が多い状態で公園くらいの方がいいですよね。駐車場や建物と隣接するから、せっかくの広い土地が結局そこらの住宅地や商業地の土地の使い方と変わらなくなるのがもったいない気がします。

[369: マンション検討中さん]

大規模マンションだから修繕費の負担割合が相応。後々に問題になる機械式駐車場がない。当面は街中に居ながら素晴らしい開放感。その後は商業、医療介護の利便性。人気の学区。ダテバイク設置。ハザードマップを見ても安心の地盤。震災クラスの地震がきても止まらないガス供給。上杉エリア。地下鉄もJRもあるのは仙台では希少。新しく街ができる将来性。野村ブランド。施工は大林組。仙台市も力を入れる近年稀にみる大規模再開発エリア。安く購入できる筈ない。

[370: マンコミュファンさん]

それらのメリットに対して上に沢山不安材料書かれてますが…

[371: 口コミ知りたいさん]

書き込み数十分でいいね3つ…
すごいのか、あからさまなのか…

[372: 名無しさん]

新しく街ができる将来性はさすがに草

[373: 口コミ知りたいさん]

>>344 マンコミュファンさん
脇から失礼致します。
お年寄り層いますよ？
貴方の意見は想像の域を超えません。
実際にいます。

[374: マンコミュファンさん]

>>373 口コミ知りたいさん
いないわけないでしょ
どの層でも全く０のマンションなんて存在しなくないですか？

[375: 検討板ユーザーさん]

グランドメゾンとここで迷っているんですがどうなんでしょうか

[376: 検討板ユーザーさん]

正直建具、設備は段違いでグランドメゾンが上ですね。現在分譲中でも群を抜いています。
ただあちらは立地的にあまり評価されないですし、あの戸数てエレベーター二基等、ランニングコストが将来大幅に上がる可能性があります。
どちらかと言うとDINKS向けでしょうか。

[377: 検討板ユーザーさん]

>>376 検討板ユーザーさん
ありがとうございます。
室内環境はグランドメゾンかなり良さそうなのですが、売る際のことを考えると立地や機械式駐車場のコストがネックでして…
参考になりました。

[378: 評判気になるさん]

ここも立地としてはそこまで利点ないから難しいところですよね。バスも本数少ない通りですし。
三越まで徒歩圏内の価値か、やや遠いですが仙台駅まで徒歩か、という比較でしょうか。

[379: 評判気になるさん]

イオンさえできれば、ほほ直結のマンションとして資産価値としては評価されると思いますよ。
誤算はほぼ同時に完成のはずが、全く未着工のままで、長期間工事の騒音を我慢しなくてはいけないことでしょうか。
その肝心のイオンさん何をもたもたしてるんでしょうか。

[380: 通りがかりさん]

つまりイオンがこけたらそれまでの価値ってことですね

[381: 買い替え検討中さん]

久しぶりにきても相変わらずネガキャンの多いスレですね。
エントランスや植栽がすごく目立ちますね。Mタイプ低層が残っていないのが残念です。でも虫や鳥が集まりそうだから植栽が充実しているのは良し悪しかな？

[382: 匿名さん]

価格に見合ってないからかな
売る側や所有者はいいところアピールするだろうし

[383: 坪単価比較中さん]

お隣さんのシティハウス堤通雨宮町がついに始動しましたね！
販売開始時期　2020年8月予定
完成年月　2021年11月下旬予定
入居（引渡）予定日　2022年4月下旬
施工　西松建設

[384: マンコミュファンさん]

近くの石柱に書かれているけど、今も道路のしたに川が流れているっていうのが意外でした。
液状化はよっぽどのことがないと大丈夫なのでしょうが、水源は梅田川くらいかと思っていたので「えっ」と思いました。

[385: 匿名さん]

完売まであと数戸。営業、がんばれ～

[386: マンション検討中さん]

あと数戸って本当ですか？？
住友の勝山を待っていましたが、ここまで寝かせるのは想定外でした。ここは広い部屋が残っていないので購入は検討外ですが、賃貸で角部屋が出たら借りてみようかな。

[387: 口コミ知りたいさん]

残り数戸だとするとモデルルームってもうないんですか？晩翠通りもCMで出てきたので、モデルルームは住戸内にするのかな？

[388: 評判気になるさん]

学区問題は結局どうなのでしょう？新一年生の検診はもう終わったでしょうけど、引っ越し時期までわからないのかな？
引っ越し時期も繁忙期なのでいいところが当たるといいです

[389: 口コミ知りたいさん]

勝山の住友の土地って商業地なんですね。広さも十分あるからシティタワー仙台勝山の可能性あるかな？

[390: 口コミ知りたいさん]

虎ノ門みたいにタワマンと商業施設とオフィス繋げてデザイン性のあるもの作ってほしい
住友の商業施設ってあまり聞かないけど

[391: 職人さん]

野村だけフライング、その後は厚生病院か。
と言っても完成は数年先だけど。
住友は静観。向かいの勝山も持ってるしね。体力ある会社は違う。
イオンは未だに調査中かな。知らん。

[392: 通りがかりさん]

野村はマンデベだからね。普通の四角いのだけ作りまくるし高く売りまくる。

[393: 匿名さん]

学区の話になると皆口をつぐむね

[394: マンション検討中]

勝山の住友マンションは総戸数７００くらいのかなり大規模なマンションみたいですね。

[395: 購入者]

駐車場の抽選落ちちゃった。
落選すると思ってなかった。

てか、立体駐車場を3階建てじゃなくて5～6階建てにすれば全ての戸数分収まったんじゃないの？？
最低限戸数分は駐車場欲しい。

[396: マンション検討中さん]

https://ssl4.eir-parts.net/doc/8267/yuho_pdf/S100FUCN/00.pdf
37P
イオンちゃんと建つの？

[397: マンション検討中さん]

イオン、土地売るって内容ですね？

[398: 検討板ユーザーさん]

イオン、土地売却したんですか？どこが買い取ったんでしょうか。目の前に何が建つのか分からなくなりましたね…。

[399: 検討板ユーザーさん]

>>396 マンション検討中さん
貴重な情報ありがとう。売却先は登記簿見ればわかるので調べてみます。
しかし事業者が変われば計画から住民説明、アセスもやり直しでしょうから、かなり先になりそうですね。営業担当からは確かにあくまで予定ですと言われていましたが、事業主が変わるかもという情報は教えて欲しかったですね。

[400: 匿名さん]

想像ですけど、220億で買って130億で売ってるから、土地の半分位を売却したのかな？
そうすると、大規模なイオンモールではなく、食品スーパーとしての中規模なイオンができるとか？

[401: 口コミ知りたいさん]

>>398 検討板ユーザーさん
今日現在、建設場所の登記情報はイオンモールのままですね。

[402: 通りがかりさん]

去年5月の報告書だから野村やスミフ他に
売却した分を計上したと思いますが。

[403: 口コミ知りたいさん]

>>395 購入者さん
空きが増えると管理費会計上赤字になりますから今後の事を見据えた対策かと思います。

[404: 匿名さん]

>>395 購入者さん

ただでさえ車まで遠いのに、すごい時間かかってしまうよ
雨雪の日なんてわざわざ傘さすの面倒

[405: eマンションさん]

高価格となった付加価値がどんどんと、、、
これじゃ売るにもな、、

[406: 匿名さん]

今から買う人は駐車場なしですか？

[407: 評判気になるさん]

>>406 匿名さん
今から買う人のために何台か確保されてましたよ。しかもいい場所。私が応募したかった。

[408: 名無しさん]

簡単に200戸中成約戸数が8割の160戸だとすると、駐車場全160台のうち8割の128台が埋まりました。残り40戸に対して32台分の割り当てです。
ここは、比較的街中なのに8割の自走式駐車場、というのが売りでもあるので、早めに動いた方は駐車場が必要な方が多いのかもしれませんね。賃貸に出される住戸もあるようですし、入居開始までには完売しなさそうなので、外れた方用の2次抽選があるのではと思います。

[409: 評判気になるさん]

エレベーター少ないですね。車に乗るまで結構かかりそう

[410: プラウド好き]

駐車場は抽選で割り当てでした。
購入契約済みなのに、エレベーター・階段付近は抽選対象外で
後から買う方が使用出来るようです。納得出来ない！
もうすぐ内覧会だから個別相談してみようかしら

[411: マンコミュファンさん]

イオンと学区は残念な結果で決定？

[412: 口コミ知りたいさん]

>>408さん
こちらは賃貸にした時でも駐車場の使用権はキープされたままでしょうか？
所有者ではなく、居住者が変わったら使用権リセットという物件もあるので。

[413: マンション掲示板さん]

>>401
イオンは利府イオン後の着工のようです。
学区も上杉から変わる予定はないですよ。この辺りは国立や私立小学校などの選択肢もあるので学区を気にしている人は少ないのでは。

[414: マンション掲示板さん]

文教学区を売りにしてるし、そこへの学区内かつ近距離を気にしているファミリー世帯は多いと思いますが、。
距離が遠くなると交通量も多いので事故や事件のリスクも高まりますし。
宮教は倍率５倍くらいだし、私立なら大学病院寄りか地下鉄駅近でしょうか

[415: マンコミュファンさん]

>>413 マンション掲示板さん

私立狙いならここに住まないでしょ

[416: 通りがかりさん]

賃貸などで居住者が変われば駐車場はリセット、返却でしょう。

[417: 口コミ知りたいさん]

そもそも小学校前の子供がいる世帯が安易に買える値段じゃないですよねー。ローン管理費修繕積立金駐車場で20万円弱？、手取り60万円の世帯って簡単じゃない。病院が近くてイオン直結だし高齢な資産家が多いのでは。

[418: 名無しさん]

高齢者だとスーパー病院そばはありがたいですよね。
ただ、駐車場が玄関の目の前の戸建ての選択肢や、車がなくてもバスや地下鉄がすぐ目の前とかの物件も人気ですが。

[419: 匿名]

>>410 プラウド好きさん

後から購入する方々用の駐車場所は抽選前の段階でわかってましたし、納得できなかったのなら抽選前に野村さんに伝える時間はあったのではないでしょうか。
抽選で外れたか、あまり良くない場所が当選してしまったのかもしれませんが、他の購入者のみなさんも同じルールのもとで決まったことです。そのルールを自分が納得いかないからといって、ねじ曲げるのはいかがなものでしょうか。

[420: 通りがかりさん]

この近所は横幅制限がきつい駐車場とか、向かいは学校や寮があって住宅地ではないからかなり離れないと駐車場ないから厳しいね

[421: 匿名さん]

入居開始後も駐車場を空けたままにしてマンション全体の収入を減らすわけにはいかないので、残りの駐車場も放出されると思います！
入居開始までに売れないで欲しいから、頑張っているネガさんをある意味応援していたのにこの頃静かですね。

[422: マンコミュファンさん]

>>421 匿名さん
月の駐車場料金よりも、4,000万のほうが重要だから、後続購入者へのアピールポイントになる駐車場は残されますよ

[423: 購入者]

とにかく駐車場解放して欲しい…
今からでも立体駐車場増築てきないかな？
5～6階にすれば供給率100％になるのでは？

それともあのタイプは3階までしか建てられないとか？

[424: マンション検討中さん]

>>422さん
マンションの駐車場はマンション共用部として共有名義、管理組合の取扱いなので、いくら駐車場料金を払うからと言って、管理組合発足後にデべの都合で占有し続けるのは難しいのでは？
法的な扱い次第でしょうけども、普通はどうなるのでしょうか。

駅直結のパークタワーあすと長町ですら、売れ残りが何十戸もあるのに駐車場がすべて埋まって問題になっています。大手のデべは東北地方がどれほど車社会なのかわかっていない気がしますね。

[425: eマンションさん]

駐車場が売りなのにねw

[426: 匿名さん]

>>419 匿名さん
もちろん、抽選前に伝えましたよ(笑)
それに、集合住宅に住む選択をしたのですから、ルールをねじ曲げるつもりはありません。ねじ曲げてましたかね？
後から購入する方に用意された駐車場の場所が、使い勝手が良い所ばかりだったのですよ。先に買ったのに希望すらだせない事に納得いかないと思いました。

[427: 通りがかりさん]

ここは仙台市中心部までタクシーで週に10回往復しても車の購入・維持費よりも全然安い立地です。車はそんなに必要かな？今後はシェアリングエコノミーや自動運転などの時代の変化もあります。10年後20年後まで考えれば駐車場設置率80%はむしろ高過ぎると思いますよ。

[428: 口コミ知りたいさん]

ファミリー層だとアウトドアやスポーツや習い事や部活やその他もろもろ、タクシーだと不便過ぎるからね。荷物も多いから、公共交通機関だけってのは現実的じゃないし。ここは立地からしてもアピールポイントからしても子育て世帯が結構多いから。

[429: 検討板ユーザーさん]

駐車場使えない人も駐車場の維持や修繕も含めた維持費を払い続けるの？？

[430: マンション検討中さん]

>>426 匿名さん

>>426 匿名さん
ただ同意して欲しかっただけですよね?。
それなのにルールをねじ曲げてるなんて言われるのはきつい。私は、早期に購入した方を大事なお客様として扱うべきだと思います。販売のテコ入れとして「駐車場の最も良い場所を確保しており、他の駐車場の空きがないマンションと比較する必要はありませんよ」と営業は切り出すのではないでしょうか。売ったお客より購入するであろうお客様を大事にするデベだと思います。

[431: 匿名]

>>426 匿名さん

ルールをねじ曲げてる、と発言した者です。
投稿してから時間が経ち、他の方がおっしゃってる通りキツイ言葉だったと、もう少し言い方があったのではないか、と反省しております。
不快な思いをさせてしまい、申し訳ございませんでした。

[432: eマンションさん]

何千万がずっと売れ残って修繕費やらが大変になるより、よくないか？
それに駐車場付きの付加価値つけても高価格の品を売りきるるのは当たり前の戦略。塩漬けにしても物件の評判としてよくないし、劣化もして買い手がどんどんつかなくなる。ブランドや流通価格維持のために値下げできないのに、設備は日々劣化して価格と価値のギャップが広がるだけ。
予め定められてるルール通りだし、仕方ない。もっと深く考えないと。

[433: 坪単価比較中さん]

残り物件の管理費修繕費は売主（野村）負担なので大丈夫。
野村は最終期や竣工後の値下げはする。
流通価格は一つの物件の値下げに影響されるのではなく、もっと大きな経済的要因による。
今売れ残っていることと買い替え時期の10年後のマンション価値は相関しない。

[434: 評判気になるさん]

昔の大京みたいにとにかく作って売りまくってる印象で、なんなら上杉山みたいなことまで実行してしまう。
ほかの総合デベと違ってごりごりのマンデベだし、これから供給過多になると厳しいからそういう戦略なのかも。

[435: 名無しさん]

こまけぇことは気にすんな。仲良くやろうぜ。

[436: マンコミュファンさん]

>>433 坪単価比較中さん

野村のマンションって竣工後に購入すると100万とか安くなるんですか？

[437: 評判気になるさん]

>>435 名無しさん
近くに代わりの駐車場なしの落選ファミリーは結構打撃大きいですよ

[438: 購入経験者さん]

>>436
野村に限らず、最終期や残り数戸で値引きがないデべの方が少ないですよ。
どことは言いませんが、この1，2年に仙台へ供給されたマンションで100万円どころか数百万の値引きがあったところは複数確認しています。もちろん、表には出さず、購入段階での値引き提示ですが。

[439: 口コミ知りたいさん]

急いで先に買わず、値引き後に買うのが正解なのは常識ですよね。駐車場確約など特典付きなら尚更。
住んでからのメリデメもリアルな話聞けることも大きい。

[440: 職人さん]

とあるマンションは、1,000万以上値引きしているらしいね。
さぁ、どこかな？？？？

ヒントは、、

[441: eマンションさん]

正規の値段で買ったのが損した気分になる話ですね…

[442: 匿名さん]

損した気分になりますかね。眺望なり間取りなり導線なり、正規の値段で売れ残るのには理由があります。また、キッチン洗面の高さ、カラーセレクト、リビングの間取り変更などの無償オプションも選択不可ですし、メリットばかりではありません。ただ、実物を見て納得して購入できるのは良いですね。

[443: 検討板ユーザーさん]

予算上限ありきで決めた部分が大きく、大幅な値引きなんてあり得ないものだと思っていたので100万円以上の値引きがあるのは私は損した気分になりますね。その差であればひとフロア以上高いところも行けたかも、という可能性も高いです。
眺望が遮られる可能性が高い5階以下の低層なら少しでも上階に行きたいです。

[444: マンション検討中さん]

眺望も大事だけど、エレベーターが少なく、広くない分、待ち時間の時間的ロスがもったいないとも思うこの頃です。

[445: 住民板ユーザーさん000]

まあ、でも価格の面だけで無理して買っても、固定資産税とかはタワーなら上がるわけで、総合的な視点の検討を忘れてはならないと思いますがな。

[446: 検討板ユーザーさん]

>>445 住民板ユーザーさん000さん
いや、同じタイプ・広さで上階が同じかそれ以下で手に入るなら、上階選ばない？人によるだろうけど、一般的に上階の方が眺めいいし。エレベーター待ち時間とかは誤差だしさ。

[447: 名無しさん]

早く値下げしてくれないかなー
いくら値下げされるのかな
イオンが不透明なのでかなり低めにしてくれたらいいけど

[448: 匿名さん]

来月には引き渡しなのに、
まだあと20戸以上売れ残っている。
普通は引き渡しや竣工前に完売しているのが
人気マンションである証拠。
10%以上売れ残っているのはどうしても
「人気のないマンション」ということ。

強気すぎる価格設定のわりに、
狭い間取り、イオンはなかなか来ない、
駅は遠くてバスは少ない。
管理費も駐車場代も高くて、
コストパフォーマンスが悪い、というのが原因です。

5000万出してあんな狭いウサギ小屋では夢が無い。
いったいどんな層が買うんだろ？

[449: 口コミ知りたいさん]

値下げは隣の住友の値付けにもよるでしょうねー。2面接道、イオンへのアクセスもこちらの方が上なので住友よりも下がることはない気がします。

[450: 口コミ知りたいさん]

>>447-448は良い連携プレイですが、
陰性感情がだだ漏れです。もう少し上手くやらないと…。
都内好立地マンションでも苦戦している今の市況にしてはかなり善戦している方だと思いますよ。市況が悪いときはザレジデンス一番町でも苦戦していました。この値付けで一般的なマンション2棟分の戸数が既に売れているわけですから、むしろ異常なくらい売れています。