プラウドシティ仙台上杉山通

[匿名さん]

現在はプラウドクラブ限定ですが、資料請求が始まりました。
有益な情報交換をしたいと思います。

公式URL：https://www.proud-web.jp/sendai/mansion/pc-kamisugiyamadori/

物件名
プラウドシティ仙台上杉山通
販売時期
2018年11月中旬 (予定)
所在地
宮城県仙台市青葉区堤通雨宮町10番6（地番）
交通情報
仙台市交通局仙台南北線 「北仙台」駅 徒歩10分
ＪＲ仙山線 「北仙台」駅 徒歩9分
仙台市交通局仙台南北線 「北四番丁」駅 徒歩12分
種別
マンション
敷地面積
7,915.76m2
土地権利/借地権種類
所有権
建築確認番号
第ERI-18013280号（平成30年4月19日付）
用途地域
第二種住居地域
構造・規模
鉄筋コンクリート 地上13階
建物竣工時期
2020年1月下旬 (予定)
入居時期
2020年2月下旬 (予定)
分譲後の権利形態
専有面積割合による所有権の共有
総戸数
209戸 (（他に管理事務室1戸）)
間取り
3LDK ～4LDK
専有面積
67.86m2 ～ 91.07m2
バルコニー
10.44m2 ～ 37.52m2
ルーフバルコニー
49.05m2 ～ 58.25m2（使用料未定）
テラス
15.12m2 ～ 17.64m2
専用庭
24.48m2 ～ 32.23m2（使用料未定）
駐車場
160台
月額使用料:未定
駐輪場
271台
月額使用料:未定
バイク置場
10台
月額使用料:未定
管理形態
区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定
売主
野村不動産株式会社
施工
株式会社大林組東北支店

【公式URLを訂正しました。2020.9.18　管理担当】

[201: マンション検討中さん]

こちらのマンションは学区変更があっても通町より北六になりそうですね。
そもそも、初めから附属狙いの方も多いのでは？ここの立地は附属通いに最適ですからね。

[202: eマンションさん]

学区で引っ越し検討される方は多いですからね、学区確定するまで気になりますよね。
すぐ目の前が北六なのに上小とか、木町通の方が近いのに上小とか、元々学区のくくりがおかしいなぁとは思っていましたが、上小へのこだわりが皆さんすごいんですね。

[203: 匿名さん]

記事によると29学級の現状。在校生の人数から割って一クラス30名強。
市は31学級を超えるのが恒常的になるなら分校や学区再編を進める可能性があることを示している。
つまりあと60人のキャパは少なくとも大丈夫。
但し現学区の生徒の絶対数の増減は加味せず。ただ、実はどうあれ文教地区という人気や地域ブランド()があるので、少子化とは言いつつもこの地域は影響を受けないかむしろ増える可能性ももちろんある。

[204: eマンションさん]

附属はくじ引き抽選の運ですからね。
附属狙いでダメでも上杉なら全然いいか、というロケーションで選ぶ親御さんが多いです。

[205: マンション検討中さん]

前のプラウドのラウンジがあったところにもプラウドが建つ予定。
小学校までの距離はこっちの方が近い？
勝山の開発、隣の住友の開発、等々、学区再編や分校は可能性がないとは言いきれませんかね、、

[206: マンション検討中さん]

むしろ通町小、三条中学区になって通町小では生徒への目が行き届き、三条中では上中より評定とり放題で結果おいしいみたいな話しにはなりませんかね？

なりませんよね。

[207: 匿名さん]

そういう捉え方する人も多いと思います。
問題は遠距離になることでしょうか。

[208: 匿名さん]

>>206 マンション検討中さん
距離的には北六→上中かと思います。

[209: 匿名]

エレベーターかなり北寄りだし、エレベーターホール独立してなくて住戸の玄関が目の前っていうのも萎えるポイント。

[210: 匿名]

スレッド間違えました・・

[211: 検討板ユーザーさん]

イオンはしばらく無理そうですか？

[212: 周辺住民さん]

モデルルームだいぶ前に見に行きました。
良かった点
①エントランスがきれい。
②近くにイオンができ買い物が便利になる。
③イオンで買い物後カートをマンションまで引いてこれる(専用カート置き場がある)。
④子供がいる家庭は近くに学校があり通学に便利。
⑤大手ゼネコンが請け負っていてクオリティーが高いと思われる。
⑥大型の立駐ができ車の保管も楽
⑦バルコニーが広い

悪かった点
①値段が高い。70㎡以下で4000万以上するのは高すぎる。
②駅近だか信号が多いため、結局10分以上はかかる。
③イオンがいつできるかわからない。その他にも三井住友のマンション計画、病院ができる予定だが、一度に全部の工事は難しい(近隣・安全対策も兼ね)と思われるため、全部できるのに5～10年以上はかかりそう。
④学校が近いため騒音は覚悟(イオンなどできれば尚更)
⑤朝、夕方は上杉通りが渋滞(今でも結構混んでるのにさらに渋滞がひどくなりそう)
⑥営業がかなり押し売りしてくる。(見に行っただけなのに、買いましょうとかなり念をおされました)

いい点もありましたが、悪い点もあり参考になればと思います。

[213: 匿名希望]

>>212 周辺住民さん
私もモデルルーム拝見しました。
急いで購入するようなマンションではない気がしました。
イオンも長町と利府にも建設予定ですから、まだまだできないでしょうね。

[214: マンション掲示板さん]

最寄り駅からも距離があるし、バスも少ない方の通りだし、こどもの、しかも小中だけの数年のために選ぶのも疑問。
駐車場の出入口になる上中につながる一通は狭くて、トラックとかが停まっていると追い越すのがギリギリなので、道も広げてもらわないと微妙です。

[215: 匿名さん]

>>150 匿名さん
また仮設駐車場作りましたよね(苦笑)。
あれは仙台市放置しておいていいのかと思うなあ。５年たったら、建設しないといけないルールだった。仙台市は都市計画がひどすぎると思う。
あすとは、イオンタウンです。

復興需要に乗っかれば儲かると思ってあちこち土地仕入れたんじゃないかな。その間にイオンは業績か思わしくなくなり、消費増税はじまるし、景気は後退期に入り始めて。八方塞がりなのかしらと勘ぐってしまいます。

[216: 匿名さん]

いまから高額マンションを買う方は、余裕のある方以外はよく考えた方が良いと思う。リセッションいつ来るかわからないよ。フルローンは不可ですね。

[217: 検討板ユーザーさん]

遅々として進まない工事を見てるとリアルにイオンは再考に入ってるかもね。
イオンなければあまり利点がなくなりますのでどうにかしてほしいです。

[218: 通りがかりさん]

イオンも学区も他力な付加価値だから、そこらがダメだと…

[219: マンション検討中さん]

ぜんぜん売れてないみたいですね?

[220: 匿名さん]

売れているのかどうかはわかりませんが、この高騰価格で買うメリットあるのかと思ってしまう。消費として買うなら良いですが、資産性や売却を考えたら、10年後値上がりしない不動産は、まともな投資家なら買わない。この物件の良し悪しでなくて、投資目的で買う場合ですよ。

[221: マンション掲示板さん]

売れてないのかな？そこら辺とあんまり変わらない気がしたし、むしろ近隣の住まいじゃない人が上杉学区やイオンの謳い文句につられて真っ先に選ぶ物件かと思ってた。

[222: マンション検討中さん]

投資家なら仙台でマンションは仕込まない。

[223: 通りがかりさん]

基本的には実際住む人が多いから、都会よりは管理費とかの点でややこしくなりづらいとは言われてますね。
その分、実用性や利便性、通勤や普段の買い物等の立地条件、地域ブランドがリセールのポイント(ほぼ確実に落ちるのが前提だが)だから、そこら辺が薄いとびっくりするくらい価値が下落する。

[224: マンション検討中さん]

冗談はさておき文教地区としてのブランド力があるので資産的に変なことにならないでしょ。さらにイオンと病院がプラスになろうとしてるわけだし。学区について色々出てるけど検討されてるわけじゃないしね。イオンもそう。

[225: 評判気になるさん]

学区はあと半年もしないで結論でますが、確定するまではやきもきしますね。入学後も可能性のある回答でもありましたし。
イオンはこの秋というのが流れてる実績があるのもあって少なくとも入居後半年後くらいにはできてくれないと期待はずれです。

[226: eマンションさん]

そもそも病院が近いのってメリットなんですかね？
今はかかりつけ医制度のせいで紹介状なければいきなり大きな病院行くと5,000円とか余計にお金かかるので、近くに病院があるからって、普段はよっぽどじゃないと恩恵ないような。よっぽどのときだって自力で病院行けないことが多いから、近くの青葉消防署から救急車呼んで、それでもって受け入れてくれる病院がどこになるかはその時次第。
医療関係者は同じ病院でずっと働くって人は少ないし、決して気持ちのいい場所ではないから個人的には微妙な感想です。救急車のサイレンはそこまでは響かないだろうけど、病院めがけてやってくる救急車は日中深夜問わずあるんでしょうね。

[227: マンション検討中さん]

>>226 eマンションさん

おまけに少しだけ消防署のダブルパンチです。
私は電車系の音はまだ許容範囲ですが、サイレン音は嫌なので、この辺りの検討はやめました。

グランドメゾンや長期優良住宅など、いいなと思う物件があるだけに残念ですが、土地の方が優先順位は高いので仕方ないかなとも思っています。

[228: 名無しさん]

上杉通りは割といつでも渋滞してるので、救急車の音が抜けるのもそこそこ時間かかりそうですよね。
文教地区って小中じゃなくて大学ありきなのが全国では普通なのに、ここは大学や研究機関があるわけじゃないから、そのうち謎のブランド信仰もなくなっていきそう。
仙台は東北大以外に全国区の大学ないですし。

[229: マンション検討中さん]

>>226 eマンションさん
病院が近いことのメリットは先ず地価が上がる。調剤薬局が上げてく。救急の場合は、普通の病院が周辺に出来ていく。さらに調剤薬局ができる。全員高収入。ここの場合だと仙台に近い、文教地区、ショッピング問題ない。つまり資産性にプラスに働きます。売りやすいとも言える。環境は渋滞がネックだし、駅距離もあるけどトータルするといい部類のマンションだとおもう。

[230: マンション検討中さん]

厚生病院は二次救急レベルだから救急病院としては高くもなく低くもなくですね。循環器とか心臓外科とか消化器とかいわゆるありがちな診療科は既に揃ってる。
あと薬剤師は今日日そこまで高収入じゃないので、薬局が増えても特に影響ないような。

薬局乱立よりもATMもあるコンビニや普段使いのスーパーが２、３分圏内にあるほうがいいですね。現状はどれもそこそこ距離があるので…

[231: eマンションさん]

>>229 マンション検討中さん
いつかは売ることも考えるかもしれないですが、うちはいくつも住み替えを考えるまでは余裕ないし、とりあえずは永住くらいで考えているます。
そのため今のところ住みやすさや暮らしやすさを最優先で考えており、なんとも難しいですね。

[232: マンション検討中さん]

>>231 eマンションさん
私も含めて多くの方は永住希望だと思うんです。ただ自分の収入源に傷がついた時に生活レベルの質を落とすために売却する時に困ると思うんです。売却時に残債割れしてると身動き取れなくなるので。そういう時に資産性は重要になってくると思います。買い手がお金持ってると売却スピードも上がりますし。いい立地にいいデベ、いいゼネコン。高所得者もいるし子育て世代から見るとここに通わせたいと思える学区。いつでも行けるモール。懸念する点は郊外に行けば解消できるけど、ここの利点を他だとどこで手に入るかという視点で見ると。。ここは最高とまでいかなくても悪くないなと思います。

[233: マンション検討中さん]

調剤薬局は病院のすぐ側に作れると勝てるから相場以上で土地をおさえることが多いみたいですよ。イオンが出来るとみんな近くに住みたがるのか地価が上がりやすいんですよ。ここの地価が随分と上がってるのはそういう理由だと思います。病院は付近住民の需要とは違う方向に動いてしまうのが難ですが。。

[234: 検討板ユーザーさん]

この辺りの区画に薬局増やす場合、どちらかというと雨宮や勾当台通りの方に薬局できそうですよね。
向かいの小中学校やトンぺーの寮のあたりは出店できないし、勝山住友のあたりはマンションだし、ここのプラウドの一階もテナント入れる想定がないので。
学区の問題とイオンの問題がクリアになったあとに動き始める住友は賢いですね。全部クリアされればワンランク上の価格は設定ができるし、運悪く学区は再編されてイオンも延期とかになればそれに合わせた対応にすればいいし。

[235: マンション比較中]

将来の資産性って予想するのが難しいですよね。
判断する際に考慮しなくちゃいけない材料はたくさんあるし、
人によって優先順位も全然違うしね。
ただ、同じエリアで一番のマンションか？というのは大事な
視点だと思うんです。
もちろんさっき言ったとおり何をもって一番というかは
人によって様々。でも最寄駅からの距離については一致して
ますよね。騒音や治安の問題がない限り駅からは近い方が
いいに決まってるし優先順位も高い。
この物件は徒歩10分、将来勝山跡地にスミフがマンションを
建てるとどうなるか？

お子さんの就学時期、仕事の都合、経済の状況判断等で
急いでこのエリアに物件を確保する必要があるというなら
別ですけど、そうじゃなければ少なくともスミフの開発計画が
出てからでも遅くはないと思うけどなあ。

[236: eマンションさん]

>>235 マンション比較中さん

仰る通りですね。自分のローンを支払える年齢もあるので難しいところ。待てるなら待つのもアリですがスミフ様だからなぁ。皆んなが高いと思う値付けしてじっくり売るから怖いw 完全な想像でしかないですがスミフはあすとで躓いてて営業を回せないんじゃないかと思ってます。あすとで未だに最初のCT長町新都心を完売出来ず販売中。イオンが建設しないから販売スピードも上がらないですからね。ここも二箇所土地を押さえてますけどイオンが建つの確認してから検討するのかなと思ってます。4つのマンションでイオンに影響受けたらシャレにならないし。。勝山は建ててしまえば確かに優位性がでるんですよね。。

[237: 匿名さん]

住友はいつも同じ。まずできても完売していないことがほとんど。今回の長町はあえて完成後に実質売り始めているので、躓きではなくていつものパターン。さっさと売れる値付けはしちゃダメなんです。利益とれないですから。

住友はマンション以外で利益がきちんと出せるから、マンションだけ安売りもしないんだわ。三井も三菱も同じ。

[238: 匿名さん]

その点野村はリテールメインのバリバリ営業系のマンデベだし、売り方や作り方が違いますね。
仙台はプラウドばっかりなイメージになってきた。

営業的にはまだ確定しないイオンや学区は、現状の予定を売り文句にしてしまって販売して、仮に予定が崩れても販売当時はそうでしたが、と弁明しても嘘ついている訳ではないので非はないし。

[239: eマンションさん]

>>237 匿名さん

レジデンシャルのほうはその通りなんですけど新都心のほつはね。。竣工後３年で最終期にも入らないのは想定外みたいですよ。ここも早くイオンが出来るといいですね。イオンは来年のエリア会社立ち上げが関係して遅くなってるんだと思うんだけどどうなることやら。

[240: 検討板ユーザーさん]

イオン頼りだと、そこが将来も込みでこけたらまずいですよね。今でさえ利益縮小のニュースやECに押されててってニュースが出てるし。他力本願な付加価値はリスクにもなるってきちんと考えなければダメですね。

[241: 通りがかりさん]

仙台の地価はどこもかしこも上がりきっていて、余程のレアリティがない限り人口減や若年層の貧困も相まって今後は多くのマンションで価値が急速に下がると思いますよ。都内は高騰し過ぎて新築需要より中古需要が高いようですからね。いずれその余波が仙台にも来るのでは。

昔の仙台は4000万台で角部屋も買えていたのに今は1.5倍とか2倍に。冷静に考えたら年収600万とかの人が6000万とか8000万の角部屋のマンションを買うべきではない。マイナス金利でどんどん貸しているけど、何かあったらいよいよ身動きがとれなくなる。

かといって借り入れを抑えて70平米前後の4000万台5000万台の田の字間取の中部屋マンションを仙台で買うメリットがあるのか。学区や買い物環境が良ければありえる気もするし、住み替え難い狭い住環境に自ら押し込められるだけな気もするし。

コンパクトシティの流れで、住環境の狭小化はやむを得ないんですかね。よほど「ここしかない」と気にいったならいいけど、モデルルームやパンフレットを見ている時って、誘導されたり悪いところに目を瞑りますから、そのあたりの判断が難しいです。

[242: マンション検討中さん]

どうなんでしょうね。私は下がらない派ですが。仙台も将来人口減少局面に入って全ての区が減少予測ですが、ここも含めて中心部とその近郊は人口密度が高まってまだ地価が上がると思ってます。青葉区だと愛子とかは地価が下がっていくと思いますが、マンション価格は弱小デベロッパーがいない今下がりにくいと思います。デベロッパーはしっかりと供給絞ってるし値段下げないでじっくり売ってるし。
仮に急激にマンション価格が下がってる時はひどい不況ですから、その時自分が買う決断下せるかといえば無理だなぁ。今リーマンショックが来たらびびって買えない笑。

[243: 評判気になるさん]

今後も人気地区だけ人が増えるのは同意。
子供もここだけは増えてるから上杉小があんなことになっているわけですしね。

[244: 匿名さん]

上杉って戸建では高級住宅街のイメージありますが駅からはそこそこ距離があるからマンション立地としてはどうなんですかね。
高級住宅街としての学区とマンション林立で過密化した学区とではこれから変わってくるような
大規模イオンが来たらそれも込みで地価は維持されるのかな。
私は仙台の地価が更に上がることはないと思うな。仙台駅前はさておき、上杉や片平はもう限界そう。

[245: マンコミュファンさん]

駅近の方が外から来た人たちや年齢層高めの世代からは価値はあるだろうね。たかが小学校でブランドもなにも。仙台特有の謎現象だよ。
イオンも大規模ならまだわかるけど、普通サイズの持ってこられてもそこまで上がらない気もする。あのくらいの土地だと、大規模イオンの駐車場サイズだよ。

[246: 口コミ知りたいさん]

大町の駅至近が評価されていないように、仙台は街中の移動に電車を使うことや駅近が良いという文化はないですからね。東京から来ると仙台の電車は日常使いには堪えません。東西線はさっそく赤字路線と化しています。今後のレイルウェイの更なる整備も絶望的です。自動運転等の技術革新による社会の変化も読まないと資産価値の推移を見誤りますよ。

[247: eマンションさん]

>>246 口コミ知りたいさん

この手の話はどうも理解できないなぁ。自動運転で技術革新はあって良くなるのはわかる。だけどそれが地価に影響を出す為には何が変わる必要があるのかな？仮に10年後普通の自家用ガソリン車もバスも今まで通り走り交通量にも大きな変動ないですよね？その中で自動運転車を乗る人は楽になる。ただ乗車時間に変化起きないですよね？すべての人が自動運転車になれば変わりますけどね。それに乗るためにはどれくらいの所得が必要なんでしょうね。人口減少局面でのコンパクトシティ化よりも早く普及するでしょうか？資産価値に影響を及ぼすための時間軸を見誤ると苦労しますよ。
因みに大町は生活利便が著しく悪いことが影響してることと仙台のマンション需要が小さいことが原因と考えます。駅近&自然での需要が小さい。東西線は開通間もないので赤字は想定できる話。乗客数は予測より速いスピードで伸びていて東西線沿線の開発が進んでいるので今後も伸びる。確かに今後の線路拡張は考えにくいですね。東西線開通によってバス路線を改編してるのでこのままコンパクトシティとして舵を切っていく形になりそうですね。ご存知のように駅前の再開発に向けた支援策が出され駐車場附置義務が緩和され、駐車場は減る方向です。少なくとも政策的には中心部への車の流入拡大は見込んでいないようです。モビリティ革命が起きた時郊外型発展になるか、今のトレンドのまま都心回帰が継続するかどっちになりますかね？

[248: 匿名さん]

>>242 マンション検討中さん

デベは供給絞っていないですよ。震災前より増えてます。上杉近辺にプラウドだけで何棟も増えてますし。価格は1.5～2倍以上になってますよね。でもいまが限界値。若い世代の賃金が上がれば別ですが、実質賃金はさがっているし、格差も広がっているから、高い新築需要は減っていくと思います。熟年の資産家しか買えない。

東京で中古やリノベ物件が売れ始めているのは、若者は高いものを望んでいない結果。新築が6000万で中古が3500万なら、将来に余裕のある方を選びません？

アメリカは不景気サイクルに入っていますので、日本も不景気になりますよ。

[249: 評判気になるさん]

仙台の中古物件価格も下がって来ている印象ありますね。資産価値うんぬんならそもそも今買うのは厳しい。仙台なんて田舎町は一番町でも坪200の価値はない。今、仙台タワーが坪200で出ていますがそれでも割高感ありますから。

[250: マンション検討中さん]

>>248 匿名さん
色々とごちゃ混ぜすぎw
事実誤認が多いな