プラウドシティ仙台上杉山通

[匿名さん]

現在はプラウドクラブ限定ですが、資料請求が始まりました。
有益な情報交換をしたいと思います。

公式URL：https://www.proud-web.jp/sendai/mansion/pc-kamisugiyamadori/

物件名
プラウドシティ仙台上杉山通
販売時期
2018年11月中旬 (予定)
所在地
宮城県仙台市青葉区堤通雨宮町10番6（地番）
交通情報
仙台市交通局仙台南北線 「北仙台」駅 徒歩10分
ＪＲ仙山線 「北仙台」駅 徒歩9分
仙台市交通局仙台南北線 「北四番丁」駅 徒歩12分
種別
マンション
敷地面積
7,915.76m2
土地権利/借地権種類
所有権
建築確認番号
第ERI-18013280号（平成30年4月19日付）
用途地域
第二種住居地域
構造・規模
鉄筋コンクリート 地上13階
建物竣工時期
2020年1月下旬 (予定)
入居時期
2020年2月下旬 (予定)
分譲後の権利形態
専有面積割合による所有権の共有
総戸数
209戸 (（他に管理事務室1戸）)
間取り
3LDK ～4LDK
専有面積
67.86m2 ～ 91.07m2
バルコニー
10.44m2 ～ 37.52m2
ルーフバルコニー
49.05m2 ～ 58.25m2（使用料未定）
テラス
15.12m2 ～ 17.64m2
専用庭
24.48m2 ～ 32.23m2（使用料未定）
駐車場
160台
月額使用料:未定
駐輪場
271台
月額使用料:未定
バイク置場
10台
月額使用料:未定
管理形態
区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定
売主
野村不動産株式会社
施工
株式会社大林組東北支店

【公式URLを訂正しました。2020.9.18　管理担当】

[994: 口コミ知りたいさん]

この状況だと他のマンション（長町や駅前）にすれば良かったなと思われる方もいらっしゃいそうですね…

[995: 口コミ知りたいさん]

>>975 >>976

あーっとですね、これはあなた方が知らないだけです。長文で説明しますので、よければどうぞ。

これからは管理次第で築年数の経過したマンションでもある程度の資産価値が維持される時代がやって来ます。そういった物件に関しては、設定しうるという意見も大きくなってきています。
なぜならば、今の日本においてはマンションの建て替えというのはほぼ不可能であり、好立地に今からどんどん住宅が建築される可能性はほぼゼロだからです。当然ご存知とは思いますが、日本でマンションの建て替えが成功したのは建ぺい率・床面積に余裕があり、余剰住戸を売ることで住人の負担無しで建て替えが可能であった物件「のみ」です。他の例はほぼ一切ありません。
すなわち、今の時点で超好立地と災害への強さを確保しているマンションについては、管理不良で建物が廃墟化しない限りは立地の価値と希少性が失われることは決してありません。人口減で自治体も財政維持のためコンパクトシティ政策を取らざるを得ませんから、コロナだろうが何だろうが、郊外に今から住宅地が広がっていく可能性もほぼゼロだと断言できます。
本来、コンクリートは管理次第で100年程度の耐久性が期待されるものであり、持続可能な管理体制を構築している物件で立地が最高クラスであれば、仙台であってもある程度の価値が維持されていくでしょう。
そしてこれは何も私個人の意見ではなく、意欲的な金融機関では税法の耐用年数によらない実際の価値を評価しようという試みが始まっています。もともと中古マンションは20年経過以降は価値の下落はかなり緩やかになりますが、彼らはモノによってはそれが50年60年と続いていくと読んでいるからこその試みです。そしてそこの最低条件が「立地」「持続可能性＝管理体制」です。メガバンクはなかなか動きませんけどね。

まあ参考までに、知識としてどうぞ。
もちろん主流にはなりません。ここはまず無理だと思いますし、設定しうる物件なんてかなり少ないという点は間違いありませんからね。

[996: 口コミ知りたいさん]

>>975 >>976

あと書き忘れましたが単純にインフレと価格変動ってのがあるんですよ。
例えば、10年前の新築当時に70歳の方が定禅寺のライオンズタワー、3LDK80m2の部屋に新築価格の7割程度でリバースモーゲージを設定したとしましょう。

そして10年後の今日、少し早いですがその方が亡くなったとする。
金融機関は、10年で軽く1500万以上の実入りです。
そういうことです。

また、単純に現物不動産は現金よりも当然インフレには強く、リバースモーゲージというのはその優位性を考慮するからこそ設定できるものです。
単純に今の価格が経年で落ちていくから金融機関の損だ、などという究極レベルのド素人的発想です。貴方の目の前の一万円は、十年後には一万円の価値だとは限らないことが理解できない方のセリフです。

貴方みたいな方々はこれからの日本でインフレなど起こらないと言うんですけどね…
ただ、貴方はリーマンの時点でこの不動産価格上昇を予測できていましたか？
今回のコロナでの流れを見ていると、株式や不動産価格は経済とは関係なく動くこともあると学べませんでしたか？

こういう市況の変化の可能性と、上で書いたような価値が維持されるマンションを所有していれば、築年数に関係なく資産として十分な評価を得られる可能性はあることが理解できると思います。もちろん、向こう20年の市況を読み切るなど絶対に不可能なので、保証はしませんけどね。今の金融システム自体がひっくり返る時代が意外と早く来るかもしれませんし。

まあ、親切でここまで書きましたので、理解するかしないかはあなた方次第です。ただ、少なくともマンションにリバースモーゲージという発想は普通に金融機関の人間にも十分に存在するものだということは知っておいたほうが、恥はかかないと思います。
まあ理解できない人がいるから、理解できる人は得ができるんですけどね。

[997: 匿名さん]

広尾ガーデンヒルあたりは、30年以上たった今でも高額だしね。バブルの時に売却していたら、いったい幾らになっていたんだろう…

[998: 匿名さん]

>>996 口コミ知りたいさん
ライオンズタワー定禅寺通りの他に仙台で優位性のあった物件はどこてすか？

[999: 匿名さん]

>>998 匿名さん

大規模物件だと
アップルタワーズ、ミッドプレイス、ザレジデンス一番町などが今考えると割安だったと思います。

[1000: 検討板ユーザーさん]

レジデンス一番町はともかく、アップルとライオンズ定禅寺のタワーは当時あれだけ仕様が低いと馬鹿にされたのにね。
結局立地に勝るものはなし。
ここは建物は良いですが、立地はイオンと学区が、頼み。うーん将来はどうかな。

[1001: 匿名さん]

>>999 匿名さん
ありがとうございます。
重ねてみると物件の目利きに加え、販売の時期も重要なんですね。

[1002: 通りがかりさん]

>>1000 検討板ユーザーさん
学区の良さとイオンモールがあるのでファミリー需要は安定して得られると思います。ただ、上杉はマンション供給が過剰なので、希少価値は低いですね。上杉のマンション群の中であれば、住友がNHK跡地に建てるマンションが中心部に最も近いため、優位だと思います。

[1003: アベノマスク]

nhk跡は住友以外も落札してますね。

[1004: 匿名さん]

7月から大手4行が金利引き上げです
他も追随するかと
今がギリギリ低金利かと思うのですが皆様はいかがお考えでしょうか？

[1005: 通りがかりさん]

>>1004 匿名さん
金利の上昇以上にマンション価格が値下がりするため今は買いではないと思います。

[1006: 通りがかりさん]

待ったかいがあるほどの値下がりはないと思う。
そりゃあ、今よりは下がるだろうけど。
でもどこでもいいなら別だけど、ここがいい、と思う物件は皆一緒なわけで。
その内安くなるとか待ってる人は、今安くても買う気のない人だと思う。

[1007: マンション検討中さん]

ここって本当にイオンモール出来るんですか？
前々からそこを売りにしてたと思うんですが、全然進んでないような。

[1008: 通りがかりさん]

この土地は前土地所有者東北大学、仙台市、商工会議所などによる雨宮まちづくり検討会の計画を条件に取得した土地なので勝手な転売や用途変更はできないと思います。噂では利府イオン後と聞きますが、取得した以上さっさと作って欲しいですね。

[1009: eマンションさん]

蚊が多い、カエルが大合唱

[1010: 通りがかりさん]

>>1007 マンション検討中さん
モールは駐車場のスペースとモールのスペースがさすがに足りなさすぎるので、卸町の規模のスタイルくらいじゃないですかね。
未だに公式発表も何もなし。
コロナ不況でテナントも二の足を踏むでしょうし、郊外型の大規模モールと比べて集客量低く街中で賃量も高いため余計に優先度は低いので、５年くらい先になるかもしれないと考えています。

[1011: 匿名さん]

>>1010 通りがかりさん

卸町よりはだいぶ広いはずです。
http://www.city.sendai.jp/kankyochose/kurashi/machi/kankyohozen/kurash...

[1012: 名無しさん]

モール作れるくらい違うの？

[1013: 匿名さん]

来客用駐車場等に常習的に駐車してる人いますね。管理人がいない時間帯を狙って停めてるそうです。