プラウドシティ仙台上杉山通

[匿名さん]

現在はプラウドクラブ限定ですが、資料請求が始まりました。
有益な情報交換をしたいと思います。

公式URL：https://www.proud-web.jp/sendai/mansion/pc-kamisugiyamadori/

物件名
プラウドシティ仙台上杉山通
販売時期
2018年11月中旬 (予定)
所在地
宮城県仙台市青葉区堤通雨宮町10番6（地番）
交通情報
仙台市交通局仙台南北線 「北仙台」駅 徒歩10分
ＪＲ仙山線 「北仙台」駅 徒歩9分
仙台市交通局仙台南北線 「北四番丁」駅 徒歩12分
種別
マンション
敷地面積
7,915.76m2
土地権利/借地権種類
所有権
建築確認番号
第ERI-18013280号（平成30年4月19日付）
用途地域
第二種住居地域
構造・規模
鉄筋コンクリート 地上13階
建物竣工時期
2020年1月下旬 (予定)
入居時期
2020年2月下旬 (予定)
分譲後の権利形態
専有面積割合による所有権の共有
総戸数
209戸 (（他に管理事務室1戸）)
間取り
3LDK ～4LDK
専有面積
67.86m2 ～ 91.07m2
バルコニー
10.44m2 ～ 37.52m2
ルーフバルコニー
49.05m2 ～ 58.25m2（使用料未定）
テラス
15.12m2 ～ 17.64m2
専用庭
24.48m2 ～ 32.23m2（使用料未定）
駐車場
160台
月額使用料:未定
駐輪場
271台
月額使用料:未定
バイク置場
10台
月額使用料:未定
管理形態
区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定
売主
野村不動産株式会社
施工
株式会社大林組東北支店

【公式URLを訂正しました。2020.9.18　管理担当】

[223: 通りがかりさん]

基本的には実際住む人が多いから、都会よりは管理費とかの点でややこしくなりづらいとは言われてますね。
その分、実用性や利便性、通勤や普段の買い物等の立地条件、地域ブランドがリセールのポイント(ほぼ確実に落ちるのが前提だが)だから、そこら辺が薄いとびっくりするくらい価値が下落する。

[224: マンション検討中さん]

冗談はさておき文教地区としてのブランド力があるので資産的に変なことにならないでしょ。さらにイオンと病院がプラスになろうとしてるわけだし。学区について色々出てるけど検討されてるわけじゃないしね。イオンもそう。

[225: 評判気になるさん]

学区はあと半年もしないで結論でますが、確定するまではやきもきしますね。入学後も可能性のある回答でもありましたし。
イオンはこの秋というのが流れてる実績があるのもあって少なくとも入居後半年後くらいにはできてくれないと期待はずれです。

[226: eマンションさん]

そもそも病院が近いのってメリットなんですかね？
今はかかりつけ医制度のせいで紹介状なければいきなり大きな病院行くと5,000円とか余計にお金かかるので、近くに病院があるからって、普段はよっぽどじゃないと恩恵ないような。よっぽどのときだって自力で病院行けないことが多いから、近くの青葉消防署から救急車呼んで、それでもって受け入れてくれる病院がどこになるかはその時次第。
医療関係者は同じ病院でずっと働くって人は少ないし、決して気持ちのいい場所ではないから個人的には微妙な感想です。救急車のサイレンはそこまでは響かないだろうけど、病院めがけてやってくる救急車は日中深夜問わずあるんでしょうね。

[227: マンション検討中さん]

>>226 eマンションさん

おまけに少しだけ消防署のダブルパンチです。
私は電車系の音はまだ許容範囲ですが、サイレン音は嫌なので、この辺りの検討はやめました。

グランドメゾンや長期優良住宅など、いいなと思う物件があるだけに残念ですが、土地の方が優先順位は高いので仕方ないかなとも思っています。

[228: 名無しさん]

上杉通りは割といつでも渋滞してるので、救急車の音が抜けるのもそこそこ時間かかりそうですよね。
文教地区って小中じゃなくて大学ありきなのが全国では普通なのに、ここは大学や研究機関があるわけじゃないから、そのうち謎のブランド信仰もなくなっていきそう。
仙台は東北大以外に全国区の大学ないですし。

[229: マンション検討中さん]

>>226 eマンションさん
病院が近いことのメリットは先ず地価が上がる。調剤薬局が上げてく。救急の場合は、普通の病院が周辺に出来ていく。さらに調剤薬局ができる。全員高収入。ここの場合だと仙台に近い、文教地区、ショッピング問題ない。つまり資産性にプラスに働きます。売りやすいとも言える。環境は渋滞がネックだし、駅距離もあるけどトータルするといい部類のマンションだとおもう。

[230: マンション検討中さん]

厚生病院は二次救急レベルだから救急病院としては高くもなく低くもなくですね。循環器とか心臓外科とか消化器とかいわゆるありがちな診療科は既に揃ってる。
あと薬剤師は今日日そこまで高収入じゃないので、薬局が増えても特に影響ないような。

薬局乱立よりもATMもあるコンビニや普段使いのスーパーが２、３分圏内にあるほうがいいですね。現状はどれもそこそこ距離があるので…

[231: eマンションさん]

>>229 マンション検討中さん
いつかは売ることも考えるかもしれないですが、うちはいくつも住み替えを考えるまでは余裕ないし、とりあえずは永住くらいで考えているます。
そのため今のところ住みやすさや暮らしやすさを最優先で考えており、なんとも難しいですね。

[232: マンション検討中さん]

>>231 eマンションさん
私も含めて多くの方は永住希望だと思うんです。ただ自分の収入源に傷がついた時に生活レベルの質を落とすために売却する時に困ると思うんです。売却時に残債割れしてると身動き取れなくなるので。そういう時に資産性は重要になってくると思います。買い手がお金持ってると売却スピードも上がりますし。いい立地にいいデベ、いいゼネコン。高所得者もいるし子育て世代から見るとここに通わせたいと思える学区。いつでも行けるモール。懸念する点は郊外に行けば解消できるけど、ここの利点を他だとどこで手に入るかという視点で見ると。。ここは最高とまでいかなくても悪くないなと思います。

[233: マンション検討中さん]

調剤薬局は病院のすぐ側に作れると勝てるから相場以上で土地をおさえることが多いみたいですよ。イオンが出来るとみんな近くに住みたがるのか地価が上がりやすいんですよ。ここの地価が随分と上がってるのはそういう理由だと思います。病院は付近住民の需要とは違う方向に動いてしまうのが難ですが。。

[234: 検討板ユーザーさん]

この辺りの区画に薬局増やす場合、どちらかというと雨宮や勾当台通りの方に薬局できそうですよね。
向かいの小中学校やトンぺーの寮のあたりは出店できないし、勝山住友のあたりはマンションだし、ここのプラウドの一階もテナント入れる想定がないので。
学区の問題とイオンの問題がクリアになったあとに動き始める住友は賢いですね。全部クリアされればワンランク上の価格は設定ができるし、運悪く学区は再編されてイオンも延期とかになればそれに合わせた対応にすればいいし。

[235: マンション比較中]

将来の資産性って予想するのが難しいですよね。
判断する際に考慮しなくちゃいけない材料はたくさんあるし、
人によって優先順位も全然違うしね。
ただ、同じエリアで一番のマンションか？というのは大事な
視点だと思うんです。
もちろんさっき言ったとおり何をもって一番というかは
人によって様々。でも最寄駅からの距離については一致して
ますよね。騒音や治安の問題がない限り駅からは近い方が
いいに決まってるし優先順位も高い。
この物件は徒歩10分、将来勝山跡地にスミフがマンションを
建てるとどうなるか？

お子さんの就学時期、仕事の都合、経済の状況判断等で
急いでこのエリアに物件を確保する必要があるというなら
別ですけど、そうじゃなければ少なくともスミフの開発計画が
出てからでも遅くはないと思うけどなあ。

[236: eマンションさん]

>>235 マンション比較中さん

仰る通りですね。自分のローンを支払える年齢もあるので難しいところ。待てるなら待つのもアリですがスミフ様だからなぁ。皆んなが高いと思う値付けしてじっくり売るから怖いw 完全な想像でしかないですがスミフはあすとで躓いてて営業を回せないんじゃないかと思ってます。あすとで未だに最初のCT長町新都心を完売出来ず販売中。イオンが建設しないから販売スピードも上がらないですからね。ここも二箇所土地を押さえてますけどイオンが建つの確認してから検討するのかなと思ってます。4つのマンションでイオンに影響受けたらシャレにならないし。。勝山は建ててしまえば確かに優位性がでるんですよね。。

[237: 匿名さん]

住友はいつも同じ。まずできても完売していないことがほとんど。今回の長町はあえて完成後に実質売り始めているので、躓きではなくていつものパターン。さっさと売れる値付けはしちゃダメなんです。利益とれないですから。

住友はマンション以外で利益がきちんと出せるから、マンションだけ安売りもしないんだわ。三井も三菱も同じ。

[238: 匿名さん]

その点野村はリテールメインのバリバリ営業系のマンデベだし、売り方や作り方が違いますね。
仙台はプラウドばっかりなイメージになってきた。

営業的にはまだ確定しないイオンや学区は、現状の予定を売り文句にしてしまって販売して、仮に予定が崩れても販売当時はそうでしたが、と弁明しても嘘ついている訳ではないので非はないし。

[239: eマンションさん]

>>237 匿名さん

レジデンシャルのほうはその通りなんですけど新都心のほつはね。。竣工後３年で最終期にも入らないのは想定外みたいですよ。ここも早くイオンが出来るといいですね。イオンは来年のエリア会社立ち上げが関係して遅くなってるんだと思うんだけどどうなることやら。

[240: 検討板ユーザーさん]

イオン頼りだと、そこが将来も込みでこけたらまずいですよね。今でさえ利益縮小のニュースやECに押されててってニュースが出てるし。他力本願な付加価値はリスクにもなるってきちんと考えなければダメですね。

[241: 通りがかりさん]

仙台の地価はどこもかしこも上がりきっていて、余程のレアリティがない限り人口減や若年層の貧困も相まって今後は多くのマンションで価値が急速に下がると思いますよ。都内は高騰し過ぎて新築需要より中古需要が高いようですからね。いずれその余波が仙台にも来るのでは。

昔の仙台は4000万台で角部屋も買えていたのに今は1.5倍とか2倍に。冷静に考えたら年収600万とかの人が6000万とか8000万の角部屋のマンションを買うべきではない。マイナス金利でどんどん貸しているけど、何かあったらいよいよ身動きがとれなくなる。

かといって借り入れを抑えて70平米前後の4000万台5000万台の田の字間取の中部屋マンションを仙台で買うメリットがあるのか。学区や買い物環境が良ければありえる気もするし、住み替え難い狭い住環境に自ら押し込められるだけな気もするし。

コンパクトシティの流れで、住環境の狭小化はやむを得ないんですかね。よほど「ここしかない」と気にいったならいいけど、モデルルームやパンフレットを見ている時って、誘導されたり悪いところに目を瞑りますから、そのあたりの判断が難しいです。

[242: マンション検討中さん]

どうなんでしょうね。私は下がらない派ですが。仙台も将来人口減少局面に入って全ての区が減少予測ですが、ここも含めて中心部とその近郊は人口密度が高まってまだ地価が上がると思ってます。青葉区だと愛子とかは地価が下がっていくと思いますが、マンション価格は弱小デベロッパーがいない今下がりにくいと思います。デベロッパーはしっかりと供給絞ってるし値段下げないでじっくり売ってるし。
仮に急激にマンション価格が下がってる時はひどい不況ですから、その時自分が買う決断下せるかといえば無理だなぁ。今リーマンショックが来たらびびって買えない笑。