グランドパレス枚方ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

グランドパレス枚方についての情報を希望しています。
全邸南東向きで総110邸の物件です。
周辺の治安や住環境ってどうですか？
物件を検討中の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://hirakata.0152.jp/

所在地：大阪府枚方市宮之阪１丁目865-1、866-1、3、5（地番）
交 通：京阪電気鉄道京阪本線「枚方市」駅徒歩9分
京阪電気鉄道交野線「宮之阪」駅徒歩4分
間取： 2LDK+S（納戸）～4LDK
面積：64.71m2～83.97m2、
※専有面積に防災倉庫面積0.51m2含まれています
事業主・売主:第一交通産
施工会社：スナダ建設
管理会社：ダイイチ合人社建物管理

完成時期 2019年11月上旬予定
入居時期 2019年11月下旬予定

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[61: マンション検討中さん]

>>60 ご近所さん
阪急神戸線でも枚方市駅周辺よりも綺麗な地域なんて極々一部ですよ。
実際に電車乗ってみたら？
北摂でも千里線の北側の極一部。
京阪間で見たら、樟葉、枚方市駅周辺は生活する上では対岸も含めて利便性優れていますよ。
高槻、茨木駅周辺って意外に雑然としてるし、駅周辺の住環境もあんまり。
阪急沿線に住んでるという優越感のみが拠り所の人がホント多い。

[62: マンション検討中さん]

61さん
茨木高槻は、枚方寝屋川と確かに同類。
しかし、吹田の山田や、その横の千中、箕面の富裕層ゾーンより枚方のそれとは違うだろ。
それはないわーw

[63: マンション検討中さん]

61さん
電車で見える場所に富裕層は住んでませんよ。
箕面の上沼さんやガンバの選手が住んでる地域や、豊中の上野、小野原のスタバ周辺に車で行ってみ？
次元が違うし確実に庶民の場所でないことが明確にわかるから。
枚方にも香里園とか富裕層ゾーンあるけど、周辺にマダムが行くような洗練されたカフェや飲食店が枚方にはあまり無いですよ。

[64: 匿名]

すみません、枚方と北摂地域の争いはもう良いのでこのマンションの情報を頂けますか？私は北摂に住む事を考えていません。通勤等の関係もあり元々京阪沿線希望です。枚方市駅は特急が停まるので通勤目的の方も多いんじゃないですか？千中が高級だとか言う話は否定しませんが、別に富裕層を目指している訳でもないので余計なお世話です…

[65: マンション検討中さん]

このマンション見に行ったけど通りの雰囲気は微妙じゃない？

廃れたイズミヤ、アイザワ証券、マクド、街が古い感じがしました。

[66: マンコミュファンさん]

マンション周辺から枚方市駅周辺の商業施設の数は多く生活には便利です。街も再開発で今よりきれいになるし、普段使える店多くあるのがいいと思う。これからの発展に期待できる街。もう出来上がった街とはまた違う良さがある。

[67: マンション検討中さん]

66、売り業者かな？
これからの発展の為には、汚いイズミヤと駅前のTサイト以外の昭和レトロなデカイ建物を潰して、新しい商業施設に建て替えないと新しくはならないかな？
枚方全般、下町の雰囲気がありすぎる。
あと、パチンコ飲み屋多すぎなのがドヤ街の印象を作る

[68: 匿名]

駅前の古い建物等含めて、今後再開発の予定だと聞きました。周辺を見に行った際ここのすぐ近くにも建設中の分譲マンションがありましたし、やはりこれからもっと便利になっていくという事でしょうか。

[69: 匿名さん]

>>64 匿名さん
激しく同意

[70: 匿名さん]

下町感は否めませんが京阪本線を利用する方や近隣の企業で働いてる方からするとちょうどいい建物と思います。
枚方市駅付近で他のマンションもいくつか検討しましたが近い条件の中古と値段があまり変わらないのと他の新築マンションに比べて2割ほど安い印象です。
付近やマンションのデザインを比べると安いなりの作りですが1000万の差はサラリーマンからするとかなり大きいです

[71: マンション検討中さん]

安いなりの作りだと何処らへんで感じますか？
プラウドなんかと比べれば安っぽいけど。
まだ半分くらいしか売れてないのが気になる。

[72: ご近所さん]

部屋自体のイメージは見れたのですが部屋までの外観(廊下の作り)やエントランスのイメージがないので担当に確認するとプラウドさんほどの高級感はないと言われました。
ただ値段の差が大きいので私的には気にしてないです。
他マンションさんが多く売れ残っているのは値段の差でしょうね

[73: 匿名]

個人的にIHが60CM仕様のみで75CMにすると30万近くかかるのが不満です。
60CM省く分もう少し主婦の気持ちを配慮してほしいです。

[74: マンション検討中さん]

グランドパレスも半分くらいだよ、売れ行き。
まだ、かなり空いてる。
やっぱり地震多いし今の時代購入より賃貸を選ぶ人が増えてるって不動産屋の友人が言ってた。

[75: 匿名さん]

>>74 マンション検討中さん
ここもプラウドさんも売れ残ったら賃貸業者入れるでしょうからそこまで空きに気にしなくてもいいのでは？
枚方市駅付近の相場はわからないですが多分月15から20万ほどで借りる側が良心企業だと家賃補助半分以上出してくれるでしょうし廃墟みたいにはならないかと

[76: ご近所さん]

勿論そのあたりの地区も親戚が多く住んでいるので知っていますよ。吹田豊中って物凄く格差が激しいです。枚方以上に。下町の定義って難しいですが、枚方全体が下町って言われる方にはちょっと違和感がありますね。私の住んでいる周囲には一部上場企業の役員もそれなりに住んでいますし、豊中の上野ではありませんが吹田の某高級住宅地と香里園の邸宅街、パット見た目には同じに見えますが。
京阪間に限ってみれば、枚方ってそんなにごちゃごちゃしてないように思えますがいかがでしょうか。京阪間という昔からの街道沿いの街なので千里ニュータウンみたいな感じにはもちろんならないですよ

[77: 匿名さん]

>>76 ご近所さん
他地域と比べるとキリがないので放っておきましょう。
人によって地域柄の好みも分かれますのでここで話すことではないでしょうし

[78: マンション検討中さん]

53さんの
イメージよりも現実的な人が好む。
まさにその通り、枚方はイメージは悪いけど京都も大阪も近くて南海トラフを想定した場合、市内よりは絶対的に安全かと。

[79: マンション検討中さん]

私は消去法で枚方です。
京阪大阪方面だと門真や守口、萱島、寝屋川と低所得層の地域が確かに多い。
消去法で枚方と香里園しか無いんですよね。
枚方はヤンキーや暴走族が多いと言われてますけど、ヤンキーは枚方ではなく京都の田舎から降りてきてるんじゃないですかね？枚方って不良多いでしょうか？
明倫小学校に通わせようと思ってるので少し気になりました。

[80: 匿名さん]

不良は世代によって変わるので予想は難しいでしょう。
それよりも住人の質が気になります。

[81: マンション検討中さん]

80さん
モデルルーム行くときに周辺歩きましたが、
枚方駅前はTサイトは明るくて魅力的ですがその他の施設は微妙でした。
サンプラザやガールズバーがいくつかあるのが気になったのと、老人が多い印象。

[82: 匿名さん]

>>81 マンション検討中さん
ガールズバーやサンプラザは気にしないですが年配の方が運転をしていると不安ですね…電車やバスを利用する方ならなんとも思わないんですが

[83: マンション検討中さん]

サンプラザとガールズバーは何か影響ありますか？
ガールズバーはむしろ大きい企業が付近に多いのでにぎわって良いと思いました。
サンプラザはスーパーですよね？玉出みたいな感じですか？

[84: 匿名さん]

>>83 マンション検討中さん
ガールズバーは酔っ払いが不安要素かと
サンプラザはイズミヤと変わらない印象ですがどうでしょう？

[85: 坪単価比較中さん]

84さん　そうですね、当方現在苦楽園在住ですが現在の駅前は大衆的な店は少なく、サンプラのテナントと周辺の店がやたら大衆居酒屋や寂れた店が多いのがここで言われている枚方駅前のマイナスな雰囲気づくりを増長させていると思いました。
Tサイト以外は古い施設や店が多い印象です。

[86: 匿名さん]

>>85 坪単価比較中さん
Tサイト周辺に比べると静かですが徒歩数分で静かになるのでむしろメリットと感じてます。
比べると廃れてますが廃墟があるわけでもないので気になりません。
個人的に怖いのは後々周りが潰されてタワーやビルに囲まれることです

[87: 坪単価比較中さん]

>>86 タワーやビルが隣接して日が当たらなくなったら最悪ですよね。
この物件プラウドに比べて安いですけど、外観は別として耐震性などの剛性は大丈夫なのでしょうか？
ハザードマップで見ると淀川が氾濫した際、駅前周辺のダメージはあるかもしれませんね。
あと、明倫小学校は枚方の中では良い校区のハズです。

[88: 匿名さん]

>>87 坪単価比較中さん
壁の剛性はわからないですが耐震性能は同じでしたね。
向こうと比べ物足りなかったとするとエントランスの広さ、キッチンに対してHIの小ささ、ディスポーザーがオプションでもつけれないくらいで価格の差に対しては不満はあまりないです。

[89: マンション検討中さん]

枚方市駅と香里園の比較が多いですけど、樟葉も検討された方はいないんでしょうか？まあ、街並みも違いますが

[90: 匿名さん]

>>89 マンション検討中さん
くずはも一旦は考えたのですが向こうの価格を出すなら市内に住む方が資産価値はあると思い値段は割り切ってこちらを買いました。
子育て世代にはいいとわ言われてますが今はくずはは買い時ではない印象です。

[91: 契約者]

樟葉の駅近は高すぎて探すのをやめました。
10年近く経った物件でもここより高いです。

[92: 検討中]

知り合いが間取り変更して契約したと聞いたのですがまだ間取り変更はできるのでしょうか？

[93: マンション検討中さん]

樟葉が高いって言っても対岸の半額ぐらいじゃないですか？
水無瀬のマンション、樟葉の倍ぐらいでしたよ。

[94: マンション検討中さん]

プラウドを検討していましたが、コスパが悪いのでやめました。
理由はそこまで便利な立地でもない（坂、道幅狭い、崖近）し駅も実際は10分弱かかる、
外観は高級だけど室内の仕様は10年前に購入したマンションとかわりなく、
ディスポーザーはあるが二重床天井でもなく…一階は地下だし、24時間ごみ捨ができないし、駐車場高いし…
てことで、静かな住宅街なのは魅力でしたが脚下。
お金が有り余ってる方なら良いかもしれませんが、
営業さんにやたらブランドとして推してこられましたが、ここの物件に関しては言うほどでもないかと。
無駄なお金をやたら使わされる感じでした。

それで暫くたってこちらを見つけて検討中です。
事業主のタクシー利用時にいやな思いをしたことはありませんが、ここのスレで色々知って先々の管理面で少々心配になってきました。
商業地区なので覚悟はしてますが、川以外にも地域として気になる事があれば教えてください！！

[95: 匿名さん]

>>94 マンション検討中さん
管理会社が気に入らなかったら組合総会で変えることはできなかったですかね？
安かろう悪かろうなら少し高くても管理しっかりしてくれる管理会社に変更した方がマンションの価値としては絶対的にいいと思うので。

[96: マンション比較中さん]

94さん
先々の管理面で少々心配になってきたというのは何処らへんが気になりますでしょうか？

[97: マンション検討中さん]

今のところあまり売れてないので皆様何か懸念点があるのであれば教えてください。

[98: マンション検討中さん]

>>97 マンション検討中さん
私は
IHのサイズが小さい設定しか無く使いやすい75センチタイプにすると結構値段がかかり家電量販店で買うより高い。
フローリングがクッションフロアに替えるオプションがない。
屋根あり駐車場が無い。
過去の相場と比べですが1割以上高いイメージで悩んでます。
あとはこのマンションだけでないですがトラフの兼ね合いと都市開発が始まってからもっといいマンションが増えるのでは？と悩んでます。

[99: 匿名さん]

>>98 マンション検討中さん
ここ最近 枚方市駅の土地相場が上がっているので値上がりは仕方ないかと
むしろ安定して上がれば需要があるということなので価値が上がるかもしれませんよ。
ただトラフ後はどこも落ちるでしょうけど
Googleで
土地代データ 大阪
と検索してみると参考になると思うので良かったら見てください。

[100: マンション検討中さん]

枚方がこんなに高くなるなんて思いもしなかった。

昔から比べると信じられないほど高くなってるけど、大阪はどこもそう。今は高い。
市内のマンションなんて購入時より1.5倍で売り抜けしてる人多数だし。となると今後下がるのかな？と待っていても万博もあるしカジノも出来るしなぁ。

いつまで上がるか、いつになったら下がるのか、誰にも相場はわからないから断定できない

[101: 契約者さん]

ここ数年人気エリアは上がり続け不人気エリアは下がりつつあるのでここはまだ伸び代がある気がします。
あとまだ3500万からの部屋が残っているので頭金1割入れたとして残り3200万を35年組んで金利0.55で借りれたとすると8万少しで替えるので同じくらいの家賃を払っているのであれば買ってもいいと思います。
私は10年後価値が上がってると見込んで一部屋契約しました。他の近隣マンションよりリスクも少なそうなので

[102: マンション検討中さん]

ローン組んで買うリスクは、
災害ない前提としたはいいかもしれませんね。

でも3500位はローン無しで一括購入できる力ないと、ドン底の人生になる可能性ある事は否めませんよ。

[103: 匿名さん]

>>102 マンション検討中さん
確かに月々ローン+保険代も合わせて余裕を持てる方が安心ですね。
疾病系や団信保険も入ってるとなお心強いかと

[104: マンション検討中さん]

3500万円のローンを組むとしたら年収いくら位がいいですか？参考までにお願いします

[105: マンション検討中さん]

年収というより、貯金がいくらあるかの方が重要かと。
年収はいつどうなるかわかりませんから。

[106: 匿名さん]

私は頭金の1割と別に最低200万以上の貯金かつ最低限世帯手取り年収300万以上あった方がいいと思います。
上記の保険や管理、駐車場代、固定資産税を含めると月10万から15万はかかると思うので普段自分が今まで掛かっていた生活費など含めて少しでも貯金ができる状態がいいと思います。
かつかつでのローンはオススメしないです。

[107: マンション比較中さん]

そうそう、購入したからといっても、賃貸とは違って保険や管理、駐車場代、固定資産税など簡単に資金は飛んでゆきますので、大きい資金量がないと維持していくのは難しいですよ。

[108: 職人さん]

参考までに聞きたいんだけど、団信つけない人ってどんな事情があるの？
個人的に最悪ワイド団信ででもいいからつけようと思ってたんだけど。

[109: マンション検討中さん]

費用もったいないから
あんなん保険のようなもん

[110: 匿名さん]

>>108 職人さん
生命保険とかで補える人が主ではないですかね？
銀行によっては団信入るために金利0.数％上げるとこもあるので金利計算して高すぎるから今の保険のプラス料金で補えるサポートあったりするので