プレサンス ロジェ ドーム前ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

プレサンス ロジェ ドーム前について知りたいです。
角住戸が多くて良さそうですね。暮らしやすい場所ですか？


公式URL：http://pressance-loger.com/pl-dmm52/
所在地：大阪府大阪市西区千代崎二丁目22番2(地番)
構造･規模：鉄筋コンクリート造 地上14階建
総戸数：52戸
交通：阪神電気鉄道阪神なんば線｢ドーム前｣駅徒歩4分、阪神電気鉄道阪神なんば線｢九条｣駅徒歩4分、
Osaka Metro長堀鶴見緑地線｢ドーム前千代崎｣駅徒歩5分、Osaka Metro中央線｢九条｣駅徒歩6分、
JR大阪環状線｢大正｣駅徒歩13分
売主：株式会社プレサンスコーポレーション
竣工予定 2019年10月下旬
入居予定 2019年11月下旬
施工会社：南海辰村建設株式会社
管理会社：株式会社合人社計画研究所、株式会社プレサンスコミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[142: マンション検討中さん]

遠方からわざわざ足を運んで行きました。
お茶一つ出せない時点で購入検討しました。
対応が良くないのは噂通りでしたね。
投資マンションなんてこのご時世沢山ある中
わざわざこの会社を選んでまで買いたいと思わなかった。ただドーム前の物件自体はとても魅力的で良かったです。

[143: マンション検討中さん]

>>140 匿名さん

Cタイプの14階で2800万台でした

[144: マンション掲示板さん]

>>140 匿名さん
聞いた話では1期の抽選で7Fが2300万円台。1期完売ということなので、これも売れたと思われる。
この価格でも抽選参加してまで買いたい人がいるようですので、2500万未満ならすぐに売れる模様。
逆に低階層の2000万円未満を安くし過ぎた感…

[145: 匿名さん]

タイガース、ヤクルトに連勝でうれしいわ。　今日も勝ってほしいわ。
野球ファンに需要あると思うで。

[146: マンション検討中さん]

>>145 匿名さん
野球観戦はイオンで買い出しして、内緒で持ち込みして飲食する人多いですからね～！
イオンもおつまみやおにぎり大量に陳列してるし。

近隣に在住の人は、野球やコンサートの時、買い物の時間を考えないと、レジに30人位並んでるの良く目にします。そんな時は、イオンよりキララ商店街の市場で買い物したほうが良いですね！

[147: マンション検討中さん]

>>141 マンション検討中さん

だから、ファミリー層へ訴求してるのか投資として訴求してるのかが曖昧な物件には、永住予定の方は手を出さない方が良いといってるんでしょう。自分さえ売り抜ければ良いのだから、管理費や修繕費の引き上げには反対して、後がどうなっても関係ないんだから。
しかも、新築の短期譲渡で益が出るのはここ数年の話で、アベノミクス前は竣工時点で8割以下の価値しかないものばかりだったでしょうに。自分が住んで転売して益だしてなんてやり方はそもそも普通の考え方ではないよ。売値が買値を下回った時点で身動き取れない負動産。何十年それで儲けてるのかしらないけど、こんな中途半端な物件で中途半端なことをするぐらいなら、投資と割り切って中古物件か競売物件をリフォームして賃料で儲ける方がよほど現実的だし、普通ならそちらを勧めるよね。

[148: 匿名さん]

ラスト1邸…最上階！！

[149: 匿名さん]

2期の残り4戸みたい


販売期概要
プレサンス ロジェ ドーム前 第2期
販売スケジュール
先着順申込受付中
申込受付時間／平日 AM11：00～PM9：00 土・日・祝 AM10：00～PM9：00
申込受付場所／プレサンス ロジェ「森ノ宮」マンションサロン
完成時期
2019年10月下旬予定
入居時期
2019年11月下旬予定
今回販売戸数
4戸（第2期）
価格
2010万円～3530万円（第2期）
最多価格帯
-
管理費
6540円～1万1490円／月 (インターネット・Wi-Fi利用料金等含む)
管理準備金
2万円（一括払い）
修繕積立金
2610円～4580円／月
修繕積立基金
26万800円～45万8100円（一括払い）
その他諸経費
サービスバルコニー面積：1.31平米～2.67平米、自治会費：165円／月
間取り
1LDK～2LDK (1LDK・2LDK・2LDK+F)
専有面積
40.13m2～70.47m2
その他面積
バルコニー面積：5.85m2～13.14m2、アルコーブ面積：1.15m2～2.25m2
制限事項
準防火地域
その他

情報提供日
2019/04/10

[150: マンション検討中さん]

>>148 匿名さん
残るは最上階だけですか。
結構値段高そうやなぁ

[151: 評判気になるさん]

最終分譲概要

販売戸数 1戸
販売価格(税込) 2,910万円
間取り 1LDK
住居専有面積 40.13㎡
バルコニー面積 8.16㎡
アルコーブ面積 1.15㎡
管理費(月額) 6,540円(インターネット･Wi-Fi利用料金等含む)
修繕積立金(月額) 2,610円
修繕積立一時金(引渡時一括払) 260,800円
管理準備金(引渡時一括払) 20,000円
自治会費(月額) 165円
広告有効期限 2019年4月末日

公式より引用
http://pressance-loger.com/pl-dmm52/sp/outline.html

[152: 匿名さん]

>>151

階数が上になっていけば本体価格が上がって行くけど
その割には家賃が上がって行かないから上の階が残ったのかもな

利回り落ちるだけだものな

[153: 匿名さん]

>>151
その部屋の家賃って新築の平米家賃3,000円くらいかな？
40㎡なら毎月12万円で満室だと年間144万円くらいか
表面利回りだと5％くらい？
管理費、修繕積立金、固定資産税、賃貸経費を差し引いて当初10年間の実質利回り2％くらい？
投資ローン借入だと金利2％くらい？

所得税住民税の節税効果とか相続税の節税効果は個人差あるから計算難しいな
不動産投資するなら売り抜け時期が一番難しいな
利回りだけみたら中古がいいしな
不動産投資は損益確定まで数年かかるから本当に難しいな

[154: eマンションさん]

関東じゃないのでいくら新築でも40平米12万は相場的に無理がありますよ。良くて8万台です。12万出せば60平米弱までいけますからね。
運良く9万でいけても表面利回りは3%台です。キャッシュで買える方でないとどう計算してもまず無理でしょうね。

[155: 匿名さん]

>>154
そんなに安いかな？
大阪でも今の西区はバブルだし
大正区よりの西区だから西区でも新町みたいに高くはないけどそこそこのお家賃してる
同じプレサンスマンション
最寄り駅は同じだけど駅はここよりは遠い20㎡でも家賃管理費65,000円ほどしてる
平米家賃だと3,000円ほど


【SUUMO】プレサンス大阪ドームシティワンダー/大阪府大阪市西区の物件情報
住所 大阪府大阪市西区九条南２
最寄駅 地下鉄中央線/九条駅 歩5分
阪神電鉄阪神なんば線/ドーム前駅 歩9分
地下鉄長堀鶴見緑地線/ドーム前千代崎駅 歩10分
種別 マンション 築年月 2017年1月
構造 鉄筋コン 敷地面積 ‐
階建 14階建 建築面積 ‐
総戸数 138戸 駐車場 有
https://suumo.jp/library/tf_27/sc_27106/to_0007696400/

[156: マンション検討中さん]

しかし同じ間取りでも階数の差で1000万円違うのか…

[157: 匿名さん]

>>156
階数の差で1,000万円の差があるっていうより33％の差があるっていう方が正確かもね
2階と14階で家賃が33％の差があるなら投資費用対効果で妥当かな

[158: マンション検討中さん]

ラスト一邸。
最上階か。

[159: 匿名さん]

>>151 評判気になるさん

14階とはいえ平米単価72.5万円か

アベノミクス前の北区や中央区のタワーマンションの中層階の単価と変わらんな

[160: 匿名さん]

今7階まで建っていますよ！
上の方はハルカスが見えると作業員さんがおっしゃってましたよ！
最上階となれば景色が良いみたいですね！
メトロ長堀鶴見緑地線の階段を上がってきたら、まだ7階までしか建ってないけどマンションが見えました。
楽しみですね！

[161: 匿名さん]

>>160

せっかく投稿機能付き掲示板なので写真を！

[162: 匿名さん]

>>160

最近でも7階までなんだ
今から14階まで鉄筋組んでからさらにコンクリート流し込んで固めてから
配管とか内装して11月まで間に合うんだ

建築の知識ないけど6ヶ月でそんなに進められるもんなんだね

[163: 匿名さん]

>>161 、162 匿名さん

写真撮りましたが、載せて何か言われるのも嫌なのでやめておきますね。
購入予定の方がよく見に行かれているそうです。直接現地に行って確認された方が良いかと思います。
1週間の工程表？とかも掲載されています。
我が家の予定の部屋は内装配管工事が入ってました。昼間の日当たりも想像してたより良さそうだったので安心しました。

私も建築の知識は無いのでその工程がどうなのか分かりませんが…

私的には思っていたより大きなマンションだなぁ?という感想です。

[164: 匿名さん]

とうとう最上階の1LDKも売れて完売しましたね??

[165: 匿名さん]

>>164

完売おめでとうございます
プレサンスコーポレーションの株価と売上高の推移見てると営業力が強い会社なのはよく解る

このマンションも5年後10年後に資産価値が維持されるといいね

[166: 通りがかりさん]

いい物件だったね

[167: 匿名さん]

>>166

さすがに完成まで半年あるのにその評価は早過ぎ

住み心地、災害対応、騒音とか、
賃貸の家賃や客付けまでの空室期間とか
中古売買時の価格の推移とか
せめて実際に住んでみて確認しないと何とも言えない

[168: eマンションさん]

いやー半年も残して完売するとは良い物件でしたねー

[169: 風吹けば名無し]

好戦性の高いレスはしてはいけない(戒め)

[170: マンション検討中さん]

どんだけ設備が良かったり高級感や立地がどうとかより、
早く売れた物件がいい物件！
間違い無いと思う。

[171: 匿名さん]

>>162 匿名さん

施工が南海辰村なので、不安です。
滋賀で雨漏りマンションを建てて、瑕疵を認めていない会社なので。
YouTubeで見ると、雨漏りの影響で部屋にキノコが生えてました。

ここは大丈夫だと祈りたい。

[172: 匿名さん]

>>171 匿名さん
不安なら無理に買わなくてもやめたらいいと思いますよ。
建築現場を見に行くとか自分が心配なら自分の目で確認したり把握するくらいしたらいいのではないでしょうか？
ひとつふたつの問題をネットの影響だけで判断するのではなく、自分が購入するのなら自分で確かめるのが不安を消すことのひとつになるかと思います。
余計に不安になれば購入する必要はないのでは。

[173: 名無しさん]

>>162 匿名さん
余裕で間に合いますよ。建築の知識がないと言うことなので申し上げますが、もう７回まで出来ているならまあだいたいひと月二回ペースなのと、出来た階の内装、配管、配線を同時にやってくので凄くいいペースで突貫工事になる事もないと思います。
あと、このレスの最初から最後まで施工会社の悪口を書いている人、恐らく同一人物やと思いますが、では南海辰村建設は滋賀の他にどこか失敗してるのですか？全く知りません。むしろ南海辰村建設で安心だと思いますよ。
出来上がるの楽しみですね、買われた方はドーム前で楽しく生活して下さい。

[174: 名無しさん]

>>173 名無しさん
172です。大手の大林、鴻池も失敗、裁判はあるし、その数は南海辰村建設の比ではないでしょう。南海辰村建設は大阪で堅実な建設会社なので本当に安心して、後は待っていて下さい。
それは楽しみですよね。
に、してもこの南海辰村批判人間は何か恨みあるのかな？笑笑
あまり幼稚な批判はマンションを買われた方、施工会社、プレサンスロジェに大変失礼なことだと思いますよ？本当、誰かが書いてましたが嫌なら買わずにしかも黙っているのが大人だと思いますが。

[175: マンション掲示板さん]

実際に滋賀のマンションを買って被害に遭われた方なのかもしれないですね。まぁ辰村が一方的に悪いという話でもなさそうなので真相はわからないですがね。

[176: マンション検討中さん]

ドーム前、千代崎、可能性しか感じない良案件。

この土地の仕入れは特殊なルートで特に嫌な競り方もせず事業主グループ会社の力ある仕入れマンの個人的なルートでかなり合理的な価格で仕入れられたから、販売価格も昨今の相場からしたら非常に魅力的な金額になった好例。

令和元年完成、竣工引渡。
西区千代崎、ドーム前。

[177: 匿名さん]

滋賀の南辰の件は、地元デベと泥仕合で契約者が被害食った珍しい例やろ。

契約者からしたら金払ってくれたら、
まあええんちゃうの。

三井デベの建設ミスのタワーの時は、確か「建設やり直す期間の家賃と、1契約一律300万円」を払ってたと思う。

他に東京の南青山の高級マンション86戸は、
施工がスーゼネの鹿島、デベが三菱でも
立て直しがあった。一旦全員解約。
希望者は後から再契約可。
慰謝料が1契約300万
仮住まい家賃が一部
手付金の2番の迷惑料(高級マンションのため最低でも1000万の2倍で2000万)

何事もなく、引き渡されるのが一番。
でも何かあっても、自分なら
「その間の家賃と300万払うから半年待ってね」から普通に待つけど。
むしろお金ないから300万の方がいい。
プレサンス、決算見る限り金持っとるから
大丈夫やろ。

[178: 野球帰り]

野球帰りに立ち寄って写真撮ってきた。
今日も工事してはったんでじっくりとはみれなかったけど。

やっぱり西側のマンションが気になる。
11階建てみたいやからC、Dタイプ(特にD)でその階層くらいまでは目に入ってくるね。
あと南側の15階建てマンションの屋根が無駄に高い...

[179: 通りがかりさん]

検討しておりましたが、私たち夫婦にはまだマンションは早いと諦めました。
先日夕方たまたま通りかかりました。
西側大通り沿いに建っているマンションに塞がれC、Dタイプのお部屋の採光が10階程まで全くと言っていいほど無さそうでした、、
高層階は大丈夫そうですが、お昼カーテン開けても光入らないのはツライ。。

[180: 匿名さん]

真昼間に現場に行ってみましたが、Dタイプは角部屋で道沿いにサービスバルコニーや窓もあるので陽は当たる気がします。風もあたりそうですが…
下の階も陽が当たってましたよ！(正午ごろは)
大阪メトロ千代崎1番口を出たらこの建築中のマンションが見えたのでびっくりしました。

[181: 匿名さん]

続きの写真。
(ひとつしかのせれなかったので。)

[182: 通りがかりさん]

道路幅員が広く、離隔もとれていて宅地内の余裕あるのがDタイプ。
角部屋と、角地の角部屋の違い。
西側道路からも離隔とって、うまく配置してますから。
そもそも真北が振れてますし、ウィルドゥは端がラウンドしてます。メッセージ自体も敷地の際から離れて建ってます。
8プラス5?6、13.14ですかね。
Dの採光、通風、まったく問題ないかと。

[183: 野球帰り]

ちょうど一か月くらい経って通りがかったので撮ってみた。
もう10階くらいまではいってるのかな・・・？

エスリードの方と比べてこっちはあんまり活気がないね。
賃貸に出す購入者が多いのかと邪推してしまう。

[184: 匿名さん]

>>183 野球帰りさん

エスリードはプレサンスより
戸数が倍以上ですよね。
それはエスリードの方が
活気があって当然ですよね(笑)

[185: 匿名さん]

>>183 野球帰りさん

写真撮影お疲れ様です

改めて写真で見ると
前の戸建住宅の住民とは揉めなかったのか気になりますね
もちろん、法令上は合法だから建設されてる訳ですけどね

そういう意味では駐車場にマンションが建つ可能性もあるかもしれないですね

[186: マンション検討中さん]

9階から10階の作業中ですね。

[187: マンション検討中さん]

>>186 マンション検討中さん

[188: マンション検討中さん]

>>187 マンション検討中さん

[189: 名無しさん]

>>185 匿名さんプレサンスは完売、エスリードは賃貸でまだまだ入居者がいない。交通利便、生活利便共にまあ、買える人はプレサンスロジェでしょう。イキって南堀江に住みたい人はエスリードでええんちゃうかな？
まあ、あまりエスリードに住むメリットはない。しっかり住宅ローンが組めて分譲マンションが買えるなら、プレサンスロジェドーム前でしょうね。

[190: 名無しさん]

>>184 匿名さんエスリードあかんわ
中身がボロ過ぎや(笑笑)

[191: マンション掲示板さん]

南堀江？
九条駅の建築中のエスリードマンションと比べてるのかと思ってました