グランドメゾン上本町 THE CLASSについて

[買い替え検討中さん]

グランドメゾン上本町 THE CLASSの事が知りたいです。
どんな物件になるのでしょうか。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/osa/uehommachi69/index.html

所在地：大阪府大阪市天王寺区石ケ辻町41番3、41番4（地番）
交通：近鉄難波線･奈良線「大阪上本町」駅14号出入口まで徒歩6分
Osaka Metro 谷町線・千日前線「谷町九丁目」駅12号出入口まで徒歩8分
大阪環状線「桃谷」駅北口まで徒歩12分
総戸数 69戸（非分譲住戸含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造　地上19階　地下1階建
完成(竣工)予定 2020年6月中旬予定
入居(引渡)予定 2020年7月下旬予定
売主：積水ハウス
施工会社：福田組
管理会社：積和管理関西

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[323: 通りがかりさん]

>>322 通りがかりさん
そんなに狭く感じませんが、、
松ケ鼻、北山辺り全体的に知っていれば、、、

[324: 匿名さん]

>>323 通りがかりさん

知らなかったら細い道に迷い込む、初見殺しってやつですね。

[325: 匿名さん]

>>319 マンション購入済さん

24時間いつでもゴミ出しできるなら、回収なくても困らないけどな。ゴミは自分のタイミングで出したいし。

[326: 匿名さん]

>>325 匿名さん

そう言う人は出さないで自分で捨てに行けば良いのです。あくまでもサービスなので。

[327: 匿名さん]

>>326 匿名さん

サービスというか、管理組合からお金払ってやってもらうわけだから、住民の多数が不要となれば廃止もあり得る。あくまで可能性の話しね。

[328: マンション検討中さん]

このマンション真剣に考えてます。
ここの既に契約されている世帯はどういう属性、ご職業の方が多いんでしょうか？ 大きな病院が近いこと、価格帯、五条小校区で教育熱心な地域柄から医師世帯が多いのではないかと予想しますが、実際どうなのでしょうか？

[329: 通りがかりさん]

医師が多いようです。

[330: マンション掲示板]

>>328 マンション検討中さん

経営者と医師が同じくらいと聞いていますよ。その次に会社員という感じみたいです。

[331: 匿名]

ここに限らず競合しそうな天王寺区の新築マンション購入される層は同じような感じではないですか？

[332: マンション検討中さん]

世帯年収は1000?3000万円相当かと思います。

[333: マンション検討中さん]

世帯年収2000万からといったところでしょうね。

[335: 評判気になるさん]

[No.334と本レスを、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[336: マンション掲示板さん]

世帯年収2000万なら頭金2000万くらい出せば何とか買えそうですね。

[337: 匿名]

税込2000なら手取1400位かな
ローン返済を手取20%なら280万／年
頭金2000万なら金利無視で
例えば7500万位の部屋で約20年で完済かあ
なかなか大変ですね！
実際そのような返済計画の御家庭が多いのかな…
頭金もっとないと実際にはこの物件支払い厳しい気がしますが…

[338: マンション検討中さん]

昨今では、頭金は物件価格の半分ぐらいが望ましいですよ。まぁ遅くともローン控除後に完済するのが、このクラスを購入する方の返済パターンでしょうね。

[339: 匿名さん]

我が家は、頭金なしのフルローンを考えています。
住宅ローン控除を最大限に受けてから一括返済可能ですが、物件を売却しない限りは一括返済せずできるだけローンを利用しようと思っています。
頭金なしのフルローンの方いらっしゃいますか？

[340: 匿名さん]

>>339 匿名さん

住宅ローン控除の限度額は4000万だからフルローンにしなくてもいいと思うが。

[341: 匿名さん]

夫婦共有名義なら8000万なのかな。

[342: 匿名さん]

フルローンの方おられると聞いておりますよ。

[343: 匿名さん]

住宅ローン控除を受けた後も、最大限にローンを利用しようと思っています。
(一括返済する現金はあるのですが)

[344: 通りがかりさん]

>>343 匿名さん
控除終了後に一括返済しないメリットって何かあるのでしょうか？

[345: 通りがかりさん]

一括返済できるなら預金連動金利ローンのほうが安全かもね。
もしもの時はローンが無くなり、預金が残る。

あと、増税後ならローン控除期間が13年になるので、ここの価格なら増税後に購入の方がいいね。ローン控除を2人分使えるなら尚更。

[346: 匿名さん]

>>344 通りがかりさん
冗談じゃなく自分で勉強して日々の細かいポジション管理などか出来る人なら金利以上の運用益は余裕という人も結構いますよ。

[347: 匿名さん]

>>344 通りがかりさん

万が一の生命保険代わりかな？

[348: デベにお勤めさん]

この物件のような1億前後の物件では増税前後であまり変わらないのでは？

ローン控除3年プラスでもMAX 40万×3年で120万控除
しかし、増税後では2% 増えるので土地代に税金かからないので建物代6000万としても120万かかる

トントン

っていうか、この物件は増税後を待っていると空きなくなりますよ、、

[349: マンション掲示板さん]

>>347 匿名さん
残金の0.5パー払って生命保険って、高すぎません？完済して掛け捨て保険に入った方がローン保証料も戻ってくるし、お得ですよ。

[350: 職人さん]

下見に行きましたが前の道の交通量の多さが気になりましたがどうでしょうか

[351: 名無しさん]

日中は交通量多いですが夜はとても静かですよ。

[352: 買い替え検討中さん]

近隣住民です。

昼間の車の排ガスはかなり凄くて、バルコニーの向きが東側のセットバックあまりないので、吸気口やエアコンの室外機は、すぐにススで真っ黒になりますが

夜は、交通量少ないです。

[353: 匿名]

東向きだし日中交通量多いなら現実的には窓を昼間は開けれませんね…

[354: マンション比較中さん]

>>353

この通り、谷町筋のように一定の流れで車が走行するというより
ストップ＆ゴーだから、クリーンな排ガスというより濃度の高い排ガスが正確なイメージだと思います。
風で排ガスが逃げるというより東西の建物で遮断されるので、洗濯物の外干しはご注意を。

[355: 匿名さん]

>>354 マンション比較中さん

10階以上やったら気にならないですか？

[356: 買い替え検討中さん]

>>355

そうですね。それはありますね。
低層階。。。安くなっているのは価格に反映されてますね。

[357: マンション検討中さん]

伊丹空港からのリムジンバスや日中往来する車の排気ガス濃度が濃密であるので、居住に適さない部屋であるためにバーゲンプライスになっているということですか？喘息持ちには不適？
そもそもそんな部屋を分譲してもいいのでしょうか？

[358: マンション検討中さん]

近隣住民です。
交通量は上町筋に比べたら少ないですが、近くに日赤があり、前の道路を救急車が通るのでサイレン音がうるさいです。
網戸で寝ていると、サイレン音で起きてしまいます。

[359: 評判気になるさん]

万が一、子どもが喘息になった場合に因果関係を主張したら、事業主はどういう態度になりますか？

[360: 名無しさん]

>>359 評判気になるさん

そう思われるならやめといた方が良いです。事業主を訴える事よりお子さんが喘息になると思われるならやめとくべきです！

[361: 匿名さん]

>>357 マンション検討中さん

この道沿いはマンションだらけですよ。

[362: マンション掲示板さん]

交通量が多いから子供が喘息になったと事業主に訴えるような人は買わないでー

[363: 匿名さん]

その発想は中国人みたいやな
やめておくれ

[364: 匿名さん]

空気が中国並みということ？

[365: 匿名さん]

購入者の皆さんは、子どもが喘息になるかもしれないが、子どもの学校区に対する配慮及び事業主に十分過ぎるほどの忖度のうえ、どんな事態に陥っても不問にする覚悟を持って、決断されたということですか？

[366: 匿名さん]

道沿いのマンションの5階に住んでますが窓は開けてますし普通です。どんなのどかな自然の中でお暮らしか知りませんが大都会では普通です。

[367: 通りがかりさん]

>>365 匿名さん
喘息に関しては因果関係は証明できないですし、もしそんな事を心配されるのであれば、緑溢れる郊外、田舎に住まれたらいかがでしょうか。
私は近隣に住んでますし、今からここの購入を検討しておりますが、排ガス等は気にならないです。
そこを気にしだしたら、大阪市内には住めません。

[368: 通りがかりさん]

>>365 匿名さん
んじゃ買わなかったらいいじゃん。
個人の責任で買いましょう。

[369: 通りがかりさん]

喘息が気になるものの五条エリア＊＊＊＊の方は、上之宮町や小宮町、北山町、松ケ鼻、真法院町などの空気の綺麗な本物の五条エリアを推奨します。
ここは商業地域だし、なんちゃって五条エリア。唯一の利点である上本町駅からの駅歩もまあまああるし。一本道路を渡れば、桃陽エリア。学校区改変されたら、資産価値ドンガラガッチャンになります。

[370: 匿名さん]

>>369 通りがかりさん

伏せ字が何か気になるが、なんちゃって五条エリアという意見には同意。
正直環境はよくないのは確か。

[371: マンションコミュファンさん]

>>369 通りがかりさん

私は上之宮町に住んでいますが、別に空気が綺麗だとは思わないですし、環境がいいとは思いませんが。。
このマンションがあるエリアまで徒歩数分ですし。正直、静かさでは上之宮町の方が静かだと思いますし、生活利便性はここのほうが上だと思います。
環境はそれほど変わりはないというのが地元民の感想です。

[372: マンション検討中さん]

うちは今松ケ鼻ですが、スーパー遠いし、駅も遠いので、こことかかなりいいと思いますけどね。
今子供が五条小学校に通っているので、ここへの転居を家族で話合っている最中です。

[373: マンション検討中さん]

必死のぱっちステマ臭が漂ってませんか？

[374: 買い替え検討中さん]

風向き次第なのですが。。。
南向きのグランドメゾンのマンションは道路に面していないですが、バルコニーが東側で側に道路があるため排ガスの影響があるということです。

[375: 買い替え検討中さん]

上之宮町のグランドメゾンは車の往来も殆どないですし周辺は住宅街のためかなり静かです。

[376: マンコミュファンさん]

どうやらシエリアかローレルコート辺りの関係者が、紛れ込んでそうですね。

[377: 坪単価比較中さん]

行けばわかると思いますが裏道的な感じなのかな。道の狭さの割に交通量は多いですね。

[378: 匿名さん]

>>377 坪単価比較中さん
一応都市計画道路なので、時期は不明ですが、
道幅は15mまで広がりますよ。

[379: 周辺住民さん]

確かに、千日前から流入する車の台数が細い道なのに多すぎです。
なぜ、こんなに台数が日中多いのでしょうか！？

[380: 匿名さん]

烏ヶ辻二丁目、真法院町が地元的に住みやすいと思います。

[381: マンション検討中さん]

>>380 匿名さん
最寄駅が桃谷でですか？

[382: 匿名さん]

真法院町は阪急オアシス閉店してから、近いスーパーなくなりましたよね。1番近いのカナートでしょうか。

[383: 匿名さん]

>>378 匿名さん

そうなると、ますます交通量が増えますね。

[384: マンション検討中さん]

東西道路が拡幅中ですし、このマンション前道路まで拡幅されたら、中国超越排気瓦斯濃度多数子供喘息になりませんか？

[385: 匿名さん]

>>383 匿名さん
歩道が広がるので、交通量は別に増えないと思いますが。

[386: マンション検討中さん]

ならないと思います。そう思うなら買わなければよい話です。シエリア乙です。

[387: 匿名さん]

>>386 マンション検討中さん

シエリア乙の意味が分かりませんが、シエリアは環境がいいのでしょうか？

[388: 匿名さん]

>>386 マンション検討中さん

同意です。奥まっているところより、ある程度大きな道路に面してた方が防犯的に私は安心ですけどね。

都市計画で、道路が拡幅して歩道が広くなるなら嬉しいです。この道路都市計画では、北山町まで延伸するみたいですね。

[389: 匿名さん]

物件の価値は前面道路の広さに大きく左右されます。一方通行だったりどんつきだったりは良くないですね。シエリアは道路が狭すぎます。将来的な資産価値より静かな住居を求められるなら良いですね。人それぞれ何を求めるかによりますのでどれが良いとは一概には言えません。

[390: 匿名さん]

静かな環境より資産価値を優先する考え方もあるのか。

[391: 匿名]

車線増えても歩道は広がらないでしょう

[392: マンション検討中さん]

まさか片側2車線の計4車線ということですか？事業主はこの点、都市計画道路が完成した暁には現行の大気汚染濃度より悪化する可能性がある旨を購入者に対して重要事項説明していますか？

[393: 匿名さん]

事業主事業主ってうるさいな
ある程度は自己責任で判断できないんかね
子供じゃあるまいし

気に入らなかったら買うな
気に入ったら買う
それだけ

[394: 匿名さん]

>>393 匿名さん

よく言ってくれました。
私も読んでてうんざりしてました。
もっと前向きな情報交換宜しくお願い致します。

[395: 匿名さん]

>>391 匿名さん
歩道が広がる方針と聞いてますよ。そもそも15mでは片側2車線なんてできないです。
適当なこと言わないでください。

[396: 匿名さん]

>>395 匿名さん

道路拡張工事の都市計画は、細工エリアの清風高校側の南側東西道路でしょう！

この鶴橋から北山町の南北の通りは周辺に店舗があったりで、拡幅には無理があるっぽいです。

[397: 匿名さん]

幅員15ｍで歩道付きなら片側2車線は無理ですね。ただ歩道が整備されると車が通りやすくなるので交通量が増えるのは否めないですね。

[398: 匿名さん]

>>396 匿名さん
都市計画道路、天王寺区で検索してみてください。森ノ宮勝山線という事業計画です。

長期未着手の道路については見直しがされてますが、ここは計画存続となっています。

[399: 匿名さん]

>>396 匿名さん

そりゃ立ち退きがまだの建物はあるでしょうね。

[400: 評判気になるさん]

東側つまり筆ヶ崎町側がセットバックします。セガミの駐輪場位までセットバックする予定です。

[401: 匿名さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[402: 口コミ知りたいさん]

こちらのマンション契約者の年齢層はどれ位の方々なんでしょうか？

[403: 匿名さん]

この方はクレーマーではないのでは？
むしろクレーマーを一喝していますが、、、

[404: 匿名さん]

確かに計画ありますが、いつになるか？

http://www.city.osaka.lg.jp/toshikeikaku/cmsfiles/contents/0000180/180518/14morinomiyakatsuyama.pdf#search=%27森ノ宮勝山線%27

[405: マンション検討中さん]

ネガポジどちらの意見も検討者にとって大切なのではないですか？
偏った思考は誤った判断に陥るのでね。

[406: マンション検討中さん]

>>403 匿名さん

自分が気に食わない意見を罵倒し一喝するのは十分クレーマーかと思います。

[407: 匿名さん]

>>400 評判気になるさん

道路が拡張されるのは、何十年も先の話では？

[408: 匿名さん]

設備仕様のクオリティが高く、随所に生活しやすい工夫がされていると感じました。
公式サイトに掲載されている設備は全て標準仕様ですか？
「※掲載の写真は、モデルルームCtypeを撮影（平成30年11月）した参考写真の為、実際とは異なります。」となっているのが気になるのですが・・・

[409: 口コミ知りたいさん]

>>408 匿名さん

写真に載ってるのはオプションではなく標準仕様ですよ。
お写真はCタイプのお部屋なので他のお部屋とは違うと言う意味ではないでしょうか？

[410: 匿名さん]

>>409 口コミ知りたいさん
写真はモデルルーム仕様のCタイプのお部屋でオプションで間取りを選択することが出来ます。
モデルルーム仕様は4LDKを3LDK +N（納戸）に変更したタイプです。一つ洋室がなくなる代わりに、2畳くらいの納戸があり、LDKが広くとられています。

[411: 通りがかりさん]

標準仕様のクォリティ高いですよね。
高額でも仕方ないと思えちゃいます。

[412: 評判気になるさん]

明日第2期分譲の抽選会ですね。何部屋残るんだろう？Bタイプは完売と聞きましたが…。

[413: マンション検討中さん]

Cが日当たりも広さも考えるとコスパ良すぎるから
Cが無くならない限りDにはいかないだろうなぁ上層階、下層階はそれなりの需要あるだろうが

[414: 匿名さん]

２邸に1基のエレベーターって珍しいですね。
これは便利ですし、しっかりプライバシーも守られている感じがします。
間取りを見ると、収納スペースがしっかりと確保されているため
無駄に収納家具を増やすこともなく、部屋を広々と使用できそう。
玄関や洗面所の収納に関してもすごく考えられているので
家族が多くてもキチンと片付けられていいなと思いました。

[415: 通りがかりさん]

第2期抽選も終わってあと何邸残っているんでしょうか

かなり人気高いようでもうほぼ完売状態のようですね

[416: マンション検討中さん]

Cタイプ購入された方、間取りのオプションはどのタイプにされましたか？
元々の標準タイプ4LDKとモデルルームタイプ3L DK +Nの方が多くいらっしゃると聞きましたが、Cタイプを購入された方のご意見が聞きたいです。

[417: マンション契約者]

>>416 マンション検討中さん

>>416 マンション検討中さん
モデルルームタイプの間取りが非常に理想に近いと感じた（特に納戸が何かと便利そう）のと、4LDKのリビングに接している部屋が元々収納がなく、イメージが湧きづらかった為、私達はモデルルームタイプの間取りにしました。

[418: 匿名さん]

通常のマンションに1つしかないものを2つつけているマンションだそうで、
玄関と寝室に2つの収納、スロップシンクでも給湯可能なのは便利だと思いました。
欲を言えば100㎡タイプは洗面室の洗面ボウルが2つだったらより便利だったかも？

[419: マンション検討中さん]

>>418 匿名さん

洗面室のボウル2つもセレクトできますよ。勿論無償で。ただその場合ボウルの大きさが少し小さ目になります。

[420: 通りがかりさん]

無償でセレクトってすごい良心的ですね。
標準仕様のグレードといい素晴らしい物件です。
うらやましい限り。

[421: マンション検討中さん]

この近くの保育園、幼稚園だと皆さんどちらをお考えなのでしょうか？

小学校は公立なら五条小校区ですし、国立、私立でも附属天王寺や追手門小、城星小とかなら、バス一本で通えて、小学校の通学は心配なさそうですね。

[422: マンション契約者]

やっぱり、パドマですか？