グランドメゾン上本町 THE CLASSについて

[買い替え検討中さん]

グランドメゾン上本町 THE CLASSの事が知りたいです。
どんな物件になるのでしょうか。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/osa/uehommachi69/index.html

所在地：大阪府大阪市天王寺区石ケ辻町41番3、41番4（地番）
交通：近鉄難波線･奈良線「大阪上本町」駅14号出入口まで徒歩6分
Osaka Metro 谷町線・千日前線「谷町九丁目」駅12号出入口まで徒歩8分
大阪環状線「桃谷」駅北口まで徒歩12分
総戸数 69戸（非分譲住戸含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造　地上19階　地下1階建
完成(竣工)予定 2020年6月中旬予定
入居(引渡)予定 2020年7月下旬予定
売主：積水ハウス
施工会社：福田組
管理会社：積和管理関西

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[21: 検討板ユーザーさん]

>>19 通りがかりさん

坪単価300万円以上なので、世帯収入がないと買えないですよね？

[22: マンション検討中さん]

通りを隔てて北に面しているライオンズマンションが築32年の9階建てなので、向こう10年ぐらいで建て替えされると、ちょっと心配ですね。土地の大きさ的にあまり高いマンションは建てられないと思いますが。

[23: 匿名さん]

来年から販売開始のようですが、
電車を複線利用できる立地から、少し高めの設定になるかなと思います。

3LDK ・ 4LDKが主なプランなのでファミリー向けマンションでしょう。
どれくらいの価格帯になるか、詳しい情報が楽しみです。

[24: マンション検討中さん]

この近辺でマンション検討していて。
ほかのマンションギャラリーの担当に余談で、ここの建物は周囲から囲まれすぎて有り得ない。せめて他を検討した方がよいとキッパリ言われて驚きました。
そんなに、囲まれるのでしょうか…

[25: 匿名さん]

>>24 マンション検討中さん

他物件をけなす営業マンはイヤだな。

[26: 匿名さん]

>>24 マンション検討中さん

あり得ないかどうかは個人の判断ですが、南側は同じ積水のグラメとお見合いですからね…同じグラメがお隣同士…もうちょっと待って１つにしたらよかったのにね。まあ積水さんが一番そう思ってるでしょうが。まあ先のことは分かりませんからね、仕方なかったんでしょう。

[27: 匿名さん]

確かに複数路線が利用できるという面は利便性の面では評価が高くなるのかなと予想しています。
価格面もどの程度なのだろうか。

ファミリー向け物件のようですから、子育てがしやすいのかという点、
小学校までの距離は距離的に10分程度かな？幼稚園の環境、保育園の環境も情報があればお願いします
すぐ近くに赤十字病院があるので、高齢者の方やお子さんがいるならば安心して住めますね

[28: ご近所住まい]

>>27 匿名さん
私の12の投稿をご確認頂ければと思うのですが、幼稚園情報は不足しておりましたので、追記いたしますね。

幼稚園は、公立であれば入りやすいと聞きました。小学校より近くにあります。

この界隈ですと、私立のお受験系幼稚園が人気で、朝は登園バスが沢山走っています。入試対策の幼児教室も沢山有ります。
お受験系までいかなくても、今は幼稚園は園児不足のため、園児獲得の為か、少し遠方の園でもバスを走らせており、そこまで苦労は無いかと思います。

一方保育園は激戦です。
元々利便性から共働きに人気のエリアで、かつこの地域の住宅費を賄うには、二馬力ないとしんどいご家庭が多いかと思われます。
(公立小が有名なのも、小学校受験しづらい共働きを引き付けているのかもしれません。)
ただし、オールイングリッシュや知育系の認可外も多く、こちらは認可外なので、認可よりは入りやすいかもしれません。
毎年少しずつ認可園は増えていますが、人口の増加が上回っている状況です。

小学校は、五条は名門ですが、そのためパンクしており、ぎゅうぎゅうとも聞きます。
会社の先輩は、ご自宅が五条のそばなのに、別の学区の小学校にお子さんを進学させました。また五条はPTAも盛んなイメージがあり、共働きだとしんどいかもしれません。

小児科も多く、小児歯科も近隣にあります。
最近はかなり近所に西松屋も出来ました。

総じて子育てはしやすいエリアだと思いますが認可保育園の入りづらさだけがネックですね。

[29: 匿名さん]

来年販売開始なので、まだ価格などの詳しい情報は載っていませんが
このあたりの相場ってどれくらいでしょう。
もちろん、階によって価格は違うと思いますが。。
だいたい1フロアに3～4戸くらいと予想できるので、
ご近所付き合いも楽そうでいいなと思いました。

[30: マンション検討中さん]

>>29 匿名さん

グランドメゾン天王寺石ヶ辻町が平均で坪260〜270万円程でした。

グラメ石ヶ辻町も余裕のあるプランでしたが、ザクラスも100平米以上のプランもあっていいですね。
広さは近くのローレル超えを意識したのかもしれませんが、グラメ石ヶ辻町の発表の時点でザクラスの計画も決まっていたと聞きました。

ザクラスの低層階は周りの建物もあるので坪270万円台からではないでしょうか、12階以上は坪300万円以上かと思います。
ただ、少なくともローレルよりは抑えて売出すのは間違いないです。

[31: 匿名さん]

>グランドメゾン天王寺石ヶ辻町が平均で坪260〜270万円程でした。

そうですか。参考になります。
では、相場としては同じくらいでしょうか。
上階にいけばいくほど高くはなりそうですが、
交通アクセスも良いので高すぎるということではなさそうかなと思いました。

[32: 匿名さん]

1フロアに4戸ですが2戸2戸に別れているため、1フロアに2戸と考えた方がいいです。
エレベーター2基（大型）
100㎡超え4LDKは南側角ですが横にマンションがあるため上層階でないと抜けはないと思います。
90㎡超え4LDKは北側角。道路に面しているので南側よりは圧迫感はないと思います。が周りの建物のことを考えるとやはり上層階でないと抜け感はないのかなと思います。
100㎡超4LDKは3階で約8200万円ぐらい、10階あたりで1億超だったと思います。
90㎡超の4LDKは約7900万円ぐらい、10階あたりで9000万円ぐらい。
80㎡超3LDKは約7000万円ぐらいだったと思います。（うろ覚えなので確実ではありません）
駐車場数は住戸の半分くらい30前後。
駐輪場は1戸あたり約2台なので130台前後。
管理費などは調整中。(週5回自宅前までゴミ回収など検討中)
モデルルームが出来上がってないので、仕様や設備などはモデルルームで確認しながら説明しますとのこと。
まだ細かいところまで決まっていないことがあるので、変更点なども出てくるかもしれないとのこと。
部屋の仕様などもこだわったものを使っている。
収納スペースを多めに取っている。
洗濯機用水栓、バルコニーの水栓から温水が出る仕様。
設計とマンション周りに緑を多く植え込み、マンション入口が直接外から見えないようにして、どんなマンションなのかイメージさせるよに考えている。

[33: マンション検討中さん]

かなり高額ですね、、
このご時世仕方ないのかもしれませんが。地面師に騙された55億円が上乗せされているのでしょうか‥

[34: 匿名さん]

ベランダが道路沿いですが、排気ガスとかはやはり気になりますかね…
通気口や網戸はやっぱり真っ黒になるのでしょうか…

[35: マンション検討中さん]

日赤に行く救急車は前の道を通ることが多そうですね

[36: 匿名さん]

このマンションは耐震、制震、免震、どれになるでしょうか。
ご存知であれば教えてください。

[37: 匿名]

子育て世代には、いいかもしれません。
3LDKで坪285万ぐらいなので、昨今のマンションの高騰具合を考えると
比較的良心的ではないでしょうか。

[38: 匿名さん]

来月に販売開始なので、まだ価格などの詳しい情報は載っていませんが
このあたりの相場ってどれくらいでしょう。
もちろん、階によって価格は違うでしょうけれど、
かなり便利な立地であることと積水ハウスの物件なので安心できそうだなと思います。

[39: 匿名さん]

セキュリティーはどうなんでしょう？エレベーターは自分の階しか止まらないようになってるのでしょうか？鍵は非接触キーなんでしょうか？
ご存知であれば教えて下さい。

[40: 匿名さん]

マンションから駅が近く、複線利用できるのはとても便利。

通勤だけでなく、どこかへ出かける時もラクラクだと思います。

その分、確かに高額ではありますが、何を優先で選ぶのか。

病院も近いので、いざというときも安心ですね。

大規模マンションは苦手という人でも、ちょうど良い規模かなと感じました。

[41: 匿名さん]

病院に近いのは、安心感はありますが、でも人の出入りもかなりあるのは若干気になります。
ここは救急はあるのですか？救急搬送もあるような病院だと、サイレンが気になったりする可能性もあるのではないか…と思いました。
規模があまり大きくないところでもたまに来たりするので、
こちらの場合はどうなのかな、と思いまして。

[42: マンション検討中さん]

向かいのグランドメゾンといい、ここといい、この価格帯でリビングインはないわ！
南面なしマンションなんだから、間取りはもっと頑張ってよ。

[43: 匿名さん]

間取り、スーモにありました。公式ホームページはまだのようです。

Dプランですよね。リビングインが物議を醸しだしているようですが、Dはリビング印じゃないみたいでした。どこの間取りなんでしょう？
私はエレベーター横の洋室1が気になりました。ホテルでも夜中にエレベーターが動く音が気になるときがありますよね。洋室1を寝室にしたら気になっちゃわないかと心配です。LDKと洋室4を開け放すと25畳くらいになるLDKはいいなと思っています。

[44: 検討者さん]

Dプランの間取りは良いですね。
さすがにお風呂もリビングも広々してそうです。
ただ私は間取りよりも角部屋なのに１１階までは南側の窓が壁と言うのが気になりました。
せっかくの角部屋なのに角部屋のメリットが何もないですからね。
しかもせっかくの南側なのに・・・。
洋室１は下り天井もあるので寝室よりも子供部屋等にしたいところですが、間取り的になかなか難しそうですか。

[45: 匿名さん]

42です。
ここのマンションは逆梁ハイサッシでしょうか？
詳細はわかりませんが、Dタイプはいい間取りの部類ですね。価格は9000万〜かと思います。
当方が指摘したのはBタイプですね。向かいのグランドメゾンも間取りはよくないですね。

[46: 匿名さん]

間取りの話ですが、どうして公式サイトよりも先に外部のサイトで発表されるような事になるんでしょう？
間取りだけでなく、設備の詳細についても外部の情報の方が詳しかったりして、常々不思議に感じてしまいます。
公式の更新が遅い、あるいは営業や上の人が公式の重要性を把握していないからなのでしょうか？

[47: とおりがかり]

冷やかしや間取りを見せたくないからです。

見たい人は、ショールームへ直接来てくださいという考え方です。

[48: 匿名さん]

>>公式サイトよりも先に外部のサイトで発表される
私も不思議に思っていました。どこかからか情報が漏れているのかもしれないと感じましたが、だとしたらよくないことですよね。公式ホームページにあえて載せない理由があるんでしょうか。

現在はA、B、C、Dの4つの間取りが掲載されています。もしかするとホームページ、外部委託していたりすると掲載依頼しておいてタイムラグがあったりするだけじゃないかなとも思ったりします。
事実はどうなんでしょうか。

[49: 検討さん]

間取りA　キレイな間取りです！

[50: 検討さん]

間取りB　キレイな間取りです！

[51: 検討さん]

間取りC　キレイな間取りです！

[52: 検討さん]

間取りD　キレイな間取りです！

[53: 検討さん]

タイプ
A type
間取り
3LDK+WIC+SC
専有面積
74.65㎡


タイプ
B type
間取り
3LDK+N+2WIC+SC
専有面積
88.67㎡


タイプ
C type
間取り
4LDK+WIC+SC
専有面積
96.37㎡

タイプ
D type
間取り
4LDK+WIC+SC
専有面積
101.72㎡


予算の関係でAかBにします。

[54: 検討さん]

ハイサッシはあり得ないですね。

昔住んでたタワーマンションはハイサッシで窓が240cm以上ありました。

カーテン代が高くつきます！オーダーなので安くても15-20万円以上。

[55: 匿名さん]

間取りをアップして下さってありがとうございます。
ハイサッシは開放感がありリビングが明るくなるのでメリットしかないと考えていましたが、カーテン代が高くなってしまうんですね。
コストと機能で考えると、ロールスクリーンとカーテンではどちらがオススメなのでしょう…

[56: 住人さん]

>>55

どちらも良さありますよね。

メーカー国内製品だと半額ぐらいになったりします。

[57: 検討者さん]

>>55

ハイサッシはメリットもありますが、バルコニーの手すり部分がコンクリートの逆梁になっているのでバルコニーは日が入りにくいため暗く風通しが悪くなり、洗濯物が乾きにくいです。

あと手すりのコンクリートが分厚いのでバルコニーが実質狭くなります。
それはここの間取りを見ていただければ一目瞭然かと。

外観は好みがあるのでなんとも言えませんが、バルコニー部分が透明もしくはすりガラスの方がシャープに見えるというか最近の流行かなと思います。

ここの間取りを見る限りは柱がバルコニーの手すり部分に作られているのでハイサッシの可能性が高いかなと思いますがどうでしょうか。

[58: 匿名さん]

上本町にある自宅マンションにここの広告入ってました。
２邸に一つのEVは凄いですね。
管理費も凄いことになりそう。ここを買える人が羨ましいw

[59: 検討さん]

ホームページ見ると、リビングの写真掲載されてますが、窓枠の高さは、２００ー２２０CMぐらいが

窓枠の高さですね！！

[60: 検討者さん]

ホームページの画像見る限りでは逆梁だけどハイサッシではないという感じですね。
これじゃあ逆梁のデメリットしか残りません。
あとは天井高がどんなもんかですね。

[61: 匿名さん]

来月に販売開始なのに、もうこれだけの書き込みがあるとは
かなり注目されている証拠だと思います。

だいたい1フロアに3戸～4戸くらいと予想できるので、
ご近所付き合いも楽そうなのと、プライバシーも守られて
住みやすいマンションだなと思いました。

まだ価格などの詳しい情報は載っていませんが、かなり高額になりそうでしょうか。
このあたりの相場ってどれくらいでしょう。

[62: 匿名さん]

>> 61

グランドメゾンマークスが７２平米　５３００ー５８００万円でしたので

６５００万円スタートの７０００万円前後が主流で高い部屋は８０００万円オーバーではないでしょうか
高層階は９５００万円以上、１億円超えとかです。


間取：3LDK～4LDK
専有面積：74.65m2～101.72m2
販売戸数/総戸数： 未定 / 69戸

[63: 匿名さん]

来月に販売開始なので、まだ価格などの詳しい情報は載っていませんが
このあたりの相場ってどれくらいでしょう。
もちろん、階によって価格は違うと思いますが。。

だいたい1フロアに3～4戸くらいと予想できるので、
プライバシーもしっかり守られる感じもしますし、
ご近所付き合いも楽そうでいいなと思いました。

[64: 匿名さん]

>> 63 匿名さん


あのこの辺りは、今の相場６０００万円以上ですよ！
積水からチラシ入ってましたが過去の相場５０００万円前半なんてあり得ないです。

まして、エレベーター１基で２邸の利用ですから。
つまりエレベータ２基で１フロア２邸です。

[65: 匿名さん]

エレベーター１基で２邸＆エレベーター１基で２邸の１フロア４邸宅です。

[66: マンション検討中さん]

大阪市内では一番高いエリアでは？
教育環境の良さでしょうか？
ただもう少しファミリー向けの物件欲しいですね。ハイハイタウンみたいな(^^)

[67: 匿名さん]

まだ全容が見えていない中、皆さんが価格や建物の構成について予想されているのが面白いです。
公式ホームページの外観予想CGと間取りの配置図を見ますと、1フロアに4邸が配置されており、100㎡オーバーは高層部ではなく各フロアに1邸配置されるようですね。

[68: 検討板ユーザーさん]

>>67 匿名さん

低層フロア除いて、6000万円こえでしょうね。

[69: マンション検討中さん]

100m2低層階は、横のグラメと接近しているため日当たりが悪そうで残念です。せっかくの南東角部屋なのに勿体無いですね。

[70: 住人]

>>69


相場より安かったら買うでしょう！
世の中そんなもので100%売れます！

[71: 匿名さん]

物件概要を見ていて気がついたことがあります。
駐輪場の料金、かなり幅がありすぎませんか？
100円から500円ってあります。
100円と500円の差って一体何なんでしょう？小さな金額のことですが、5倍も価格差があるのでどういうことなのかな?って。

[72: 匿名さん]

普通スライド二段式は下の段が高く上の段が安い。更に保育園幼稚園の子供を乗せるシートがついてる電動自転車の幅に対応した平置きは高い。この価格差ではないでしょうか。

[73: 住人]

>>71

２段ラック　
上段１００円
下段３００円

平面５００円

[74: 匿名さん]

子乗せの電動式自転車は500円ですか。少し割高ではないですか？
子供を連れている場合、自転車はサッと出し入れできるのがベストなので致し方ないのかもしれませんね。
スペースはどれくらいでしょう？子供用の自転車も同時に置けたりしますか？

[75: 匿名さん]

同時に置けるかどうかは営業の人は答えにくいと思いますよ。
住み始めたら契約者自らが管理組合を組成してそのルールを決める側になるのですから。業者は雛形に乗っ取った最初の管理規約を用意してくれるだけです。空いてる場所があれば使っていいよねという人と１つ分の利用料で二台駐めるなんてけしからんという人、どっちもいる可能性があります。

[76: マンション検討中さん]

>>74


近隣のタワーマンションだと、上段ありなしですが１段のみの下段ラックが３００円です。
平面はそれぐらいはするかもです。

平面の最大３台置きは、近隣で７００円です。カーポート

[77: マンション検討中さん]

名称はサイクルポートです。

[78: 匿名さん]

あ、サイクルパートならいけるね。

[79: マンション比較中さん]

>>78

天王寺区内近所マンションですが平面１台おきが４００円です。

サイクルポートは、それ以上の月極め金額です。

[80: 匿名さん]

明日は抽選会ですね、参加される方多いのでしょうか？そもそも抽選になっている部屋はどれくらいあるのでしょう？

[81: 匿名さん]

安くないですか。ここ
この立地に仕様で、5千万台からとは

[82: マンション検討中さん]

5千万台は74m2の下層階数戸だけです。平均坪単価は300万、数年前に比べれば高いですが周りのプレミスト等が高いので安く感じますね。

[83: マンション検討中さん]

確かに、プレミストタワー大阪上本町は、割高な感じがしますね。
抽選は、3部屋ぐらいみたいでしたよ。

[84: 匿名さん]

わぁー、住人さんがサイクルポートの写真をあげて下さっているんですね！
屋根付きの広いスペースでいいですね～。
自転車の収容台数はぎゅうぎゅうに詰め込んで3台駐輪できるのかな？
2台プラス三輪車程度ですか？

[85: 匿名さん]

サイクルポート最高ですね。
機械式にはうんざりなので

[86: マンコミュファンさん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[87: 匿名さん]

平面500円の駐輪場がサイクルポートという事ですか？
2段式になっている駐輪場は出し入れがかなり面倒ですし、
小さな子供さんがいらっしゃるご家庭であれば
500円出しても出し入れがスムーズなサイクルポートが
いいと思いました。

[88: 買い替え検討中さん]

利用頻度の兼ね合いですが
ミニバイク置場12台/1,000円が余る場合、半分ぐらいをサイクルポートにできないですか。

[89: 匿名さん]

>>87 匿名さん

違うと思います。
サイクルポート云々は他のマンションの話ですよね。ここは普通の平置きのみだと思います。

[90: マンション比較中さん]

ミニバイク置き場を、アンケートを募り利用率が２０％未満なら５０％ほどサイクルポートに

充当すれば、管理維持費に少しでも充填できると思います。

[91: マンション検討中さん]

既出のサイクルポートの写真ってここのものではないですよね。普通の平置きと聞いています。

[92: 匿名さん]

ここ気になっていますが
市営住宅ビューというのが引っかかります
立地はローレル石ヶ辻公園の方がいいですが 値段が高すぎて買えません。。

[93: マンション検討中さん]

市営住宅の西側面は壁で窓が無いのであまり気にならないかな？と思うのですが…。

[94: マンション検討中さん]

エレベーターはどうなってるのでしょうか？
お隣のグランドメゾンと同じく自分の階だけしか止まらなくなってるのでしょうか？ご存知の方教えて下さい。

[95: マンション検討中さん]

>>94 マンション検討中さん

エレベーターは、自分の階しか止まりません。

[96: マンション検討中さん]

南向きはお見合いとして、東向きは何階から日当たりありますか？

[97: 匿名さん]

前面道路も広いので季節や時間帯にもよりますが午前中なら1階から日当たりは良いと思いますが…。

[98: 通りがかりさん]

向かいの東側の家は計画道路になっておりセガミの駐輪場までセットバックします。なので道路は今より広くなり日当たりは問題無いと思います。
今でも日当たりは良いです。

[99: 匿名さん]

南東のタワーマンションの影になりせんか。
冬はほとんど日陰でしょ。

[100: マンション比較中さん]

一定時間は日陰でもないような。

[101: 匿名さん]

この物件はドクター家庭が半数くらいのようですね
上本町～夕陽丘を好む方が多いようで。
駅近と学区が五条小学校だからでしょうか？

[102: 匿名さん]

上町台のグランドメゾンには大体いらっしゃいますね。五条小区に限らず。

[103: 匿名]

第1期販売は、約半数が、医師、歯科医師の方でした。
そういう方でないとなかなか購入出来ないのしょうか。

[104: マンション住民さん]

>>103


10年から15年返済で年収1000万円は厳しいけど、
手取り2000万円だとゆとりある購入ができるでしょう！

[105: 通りがかりさん]

購入者の約半数が医師ならすごいと思いますが、
約半数が医師、歯科医師となるだけで、何か残念な感じになるのは私だけでしょうか？

[106: 匿名さん]

>>103 匿名さん

もはや病院の寮だな。

[107: マンション住民さん]

>>106 匿名さん


そうですね。近隣病院の社宅と思っていただければ幸いです。

近くに待機施設があると便利です。

[108: 匿名さん]

>>107 マンション住民さん

確かに。戸数的にも社宅向きですね。
積水の狙い通り？

[109: 匿名さん]

社宅にしては、高くない？

[110: マンション検討中さん]

医者の世界も狭いので、知り合いのドクターに会ってしまいそうですね。

[111: 匿名さん]

医者どうし奥様方のマウント争いがすごそう。

[112: 匿名さん]

>>105 通りがかりさん

あなただけです。

[113: 匿名さん]

お医者さんでも勤務医なら手取り年収は1000万程度ですよね。頭金があれば別ですが、月手取り80万でここの4LDK(9000万前後)を購入するのは厳しいのでは。

[114: 匿名さん]

そもそも医者は実家が金持ちが多い。もちろん例外もおられますが。

[115: 匿名さん]

これは個人情報が漏れてるの？
どから漏れたの？
ただの憶測？
問題だな。

[116: 匿名さん]

>>105 通りがかりさん

管理組合とか揉めそうですね。

[117: マンション検討中さん]

suumo見ましたが、101m2で7300万円台ってめちゃくちゃ安くないですか！？

[118: 匿名]

>>117

安いですね。
ただ南側のグランドメゾンが隣接しているので南からの日差しが完全に死んでるということで弱気なんでしょう。
低層階なんでしょうが南側のグランドメゾンの高さを超えるとぐっと金額は上がると思いますね。
角部屋なんですが実質角部屋のメリットが全く活かせないので安く設定されていると思いますが100㎡超えで7400万は安いと思います。
東向きでかつ南からの採光なしなのでそのあたり気にならない人には良いかも。

[119: マンション住民さん]

>>118

通常の１００平米超えとは違い

壁芯を入れて３０坪超ですが、実質は壁芯を除くと９０平米台。

[120: 通りがかりさん]

多分2階のお部屋ではないでしょうか？2階はDタイプのお部屋1室だけで後は駐輪場やら集会室になってます。なのでお安く設定されているのだと思います。南からの採光は厳しいかもですが中部屋と違い風通しは有ると思うので角部屋のメリットが全くないとは思いません。東側は午前中なら明るいと思います。グランドメゾンだし五条校区に拘る人には確かにお安いかと思います。