グランドメゾン上本町 THE CLASSについて

[買い替え検討中さん]

グランドメゾン上本町 THE CLASSの事が知りたいです。
どんな物件になるのでしょうか。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/osa/uehommachi69/index.html

所在地：大阪府大阪市天王寺区石ケ辻町41番3、41番4（地番）
交通：近鉄難波線･奈良線「大阪上本町」駅14号出入口まで徒歩6分
Osaka Metro 谷町線・千日前線「谷町九丁目」駅12号出入口まで徒歩8分
大阪環状線「桃谷」駅北口まで徒歩12分
総戸数 69戸（非分譲住戸含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造　地上19階　地下1階建
完成(竣工)予定 2020年6月中旬予定
入居(引渡)予定 2020年7月下旬予定
売主：積水ハウス
施工会社：福田組
管理会社：積和管理関西

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 周辺住民さん]

道路ソバ音ガ五月蠅そうデス。
多少ですが。

[2: マンション検討中さん]

全戸東向らしいですね。南東にタワーが立ってますので、日当たりは少し厳しいでしょうか。
立地はよいですが、どれくらいの価格になるのでしょうかね？

[3: マンション検討中さん]

近くに大和ハウスもできますね。
積水VS大和で注目ですね。

[4: 周辺住民さん]

積水がブランド力は上です。

[5: 匿名さん]

確かに。大和は安物のイメージあるよね。なんでかな。

[6: 匿名さん]

広めの３LDKと４LDKが間取りのメインのようですので、
ここってファミリーがメインのターゲットになっているのですか？
歩いていくことができる範囲内に、学校もたしかにあります。
買い物も困ることはないでしょうし、クリニックもあるでしょうし、子供がいる人が暮らしていくことはできると思います。
子供が居ると習い事や塾なども必要になってきますが
このあたりってそういうのもあるのですか？

[7: 名無しさん]

全戸東向きですか。場所は良いところのようですね。お値段が気になります。

[8: マンション検討中さん]

15階建ぐらいの集合住宅が目の前にあり、眺望は期待できないですかね。

[9: マンション検討中さん]

高い部屋だと軽く1億を超えそう。立地は魅力的ですがね。

[10: 匿名さん]

販売開始は31年1月ごろ。まだ現地のみの紹介です。

難波方面に勤務地があるならいいように思います。
住環境としてはどうなんでしょう？
あべのハルカスができて、難波付近も人気が高くなっているような気がしています。
子育て世帯にはどうでしょうか。気になります。

近くに阪急オアシスがあり、お買い物はここでまかなうことができそう。近鉄百貨店もありますし、便利な地域なんでしょう。病院も多いです。

[11: 匿名さん]

売り出すかなり前からアナウンスをするものなんですね

間取り 3LDK ・ 4LDK
専有面積 74.65㎡ ～ 101.72㎡

ということで…完全に子供が居るような家族形態を想定して
設定されているのだなと思いました。
このあたり、学校はあったような気がします。
通学区の学校まで普通に歩ける範囲なのかしら？？

[12: ご近所住まい]

以前こちらのマンションが建つ前に建っていた賃貸に住んでいました。
住環境は抜群です。
当時、この場所にマンション建ったら買いたいと言っていました(結局別のグランドメゾンを買いましたが)。
理由は以下の通りです
・交通アクセスがよい。微妙に離れはしますが、一番近い近鉄上本町(近鉄大阪線と奈良線)、JR鶴橋駅、地下鉄鶴橋駅、鶴橋よりは離れますが地下鉄の谷町九丁目(千日前線と谷町線)が使えるので、梅田・難波・天王寺・奈良・神戸まで乗り換え不要。電動自転車が有れば御堂筋エリアを越えて堀江まで楽に行けます。
・教育環境が良い。大阪随一の名門五条小があり、私学希望者にも幼児教室から始まって、中学受験高校受験まで大手塾から個人塾までよりどりみどりです。一応河合塾と駿台予備学校もあります。
・生活に便利。目の前にドラッグセガミがあり、上本町界隈はスーパーも複数あります。商業ビルに100均も２つ、携帯ショップや銀行も揃っており、郵便局もすぐそばにあります。病院もすぐ近くにクリニックモールがあり、大病院も日赤、けいさつ、NTT西と沢山あります。
１つだけ難があるとすれば、子供が多く共働きも多いので、保育園が激戦です。最近は増えては来ていますが、難しい年もあります。ただ、世帯年収的に最高額になる家庭も多く、それらはプリスクールに入れている事も多いようです。あとは、これは大阪市に共通していますが、公立の学童がないです。ただ、私立の学童が割と多いので、何とかなるかなとも思います。

当時住んでいたマンションは南向きだったので、日当たり抜群でしたが、東も悪くはないと思います(南東角部屋でした)
値段にもよるでしょうが、個人的には大変魅力的だと思います。

[13: マンション検討中さん]

ここいいなぁって思ってます。昔、上本町まで通勤してましたから。ただ上本町北東部はラブホが多く妻が懸念しています。もうリタイア組なので関係ないのですけどね。

[14: 周辺住民さん]

>> 12: ご近所住まい　


五条校区のグランドメゾンに引っ越されたのですか？

あのあたりも、散歩すると住宅街の中にあり車の往来も少なく静かですね。

[15: 匿名さん]

19階だとタワマンになるのでしょうか。
間取りの広さを見るとファミリー世帯向けかとも思いますが、高層階は多分広い間取りになるでしょうから、投資物件として検討する人もいそう。
立地もいいですし、早期に完売御礼になりそうですね。

[16: マンション検討中さん]

坪350万〜のようですね。高いお部屋は軽く400万超え。高いですね。梅田のプレミストも坪400万。上本町での400万超えは高いと思いませんか？プレミスト梅田も超絶高いと騒ついてますけど。まさか五条小学校というだけのプレミアムですか？

[17: マンション検討中さん]

>> 16: マンション検討中さん　

>> 坪350万〜のようですね。

大阪市内の２０１９年以降は、スタンダード坪単価なので普通にこのぐらいからですね。

資材高騰と人件費も上がってますから、２割上昇としても280万円＋56万円〜ですね。

[18: 匿名さん]

間取りが３ＬＤＫと４ＬＤＫのみのようなので、
ファミリー向けマンションなのかなというイメージ。
積水ハウス物件なので価格が高めになるかなと思いますが
駅に近い高層マンションということで、かなり注目されているでしょう。
プラン内容が早くオープンになってほしいですね。

[19: 通りがかりさん]

ここやプレミスト梅田を買える人って、どんな方なんでしょう。

[20: 匿名さん]

>12
>以前こちらのマンションが建つ前に建っていた賃貸に住んでいました。
>住環境は抜群です。

詳しい情報をありがとうございます。
販売前で、物件概要しか公表されていなかったのでとてもイメージしやすいです。
交通アクセスが良いのはわかっていましたが、子育て中で一番重要なのは校区の問題。
教育環境が良いということで、ますますいい立地なんだなと思いました。

[21: 検討板ユーザーさん]

>>19 通りがかりさん

坪単価300万円以上なので、世帯収入がないと買えないですよね？

[22: マンション検討中さん]

通りを隔てて北に面しているライオンズマンションが築32年の9階建てなので、向こう10年ぐらいで建て替えされると、ちょっと心配ですね。土地の大きさ的にあまり高いマンションは建てられないと思いますが。

[23: 匿名さん]

来年から販売開始のようですが、
電車を複線利用できる立地から、少し高めの設定になるかなと思います。

3LDK ・ 4LDKが主なプランなのでファミリー向けマンションでしょう。
どれくらいの価格帯になるか、詳しい情報が楽しみです。

[24: マンション検討中さん]

この近辺でマンション検討していて。
ほかのマンションギャラリーの担当に余談で、ここの建物は周囲から囲まれすぎて有り得ない。せめて他を検討した方がよいとキッパリ言われて驚きました。
そんなに、囲まれるのでしょうか…

[25: 匿名さん]

>>24 マンション検討中さん

他物件をけなす営業マンはイヤだな。

[26: 匿名さん]

>>24 マンション検討中さん

あり得ないかどうかは個人の判断ですが、南側は同じ積水のグラメとお見合いですからね…同じグラメがお隣同士…もうちょっと待って１つにしたらよかったのにね。まあ積水さんが一番そう思ってるでしょうが。まあ先のことは分かりませんからね、仕方なかったんでしょう。

[27: 匿名さん]

確かに複数路線が利用できるという面は利便性の面では評価が高くなるのかなと予想しています。
価格面もどの程度なのだろうか。

ファミリー向け物件のようですから、子育てがしやすいのかという点、
小学校までの距離は距離的に10分程度かな？幼稚園の環境、保育園の環境も情報があればお願いします
すぐ近くに赤十字病院があるので、高齢者の方やお子さんがいるならば安心して住めますね

[28: ご近所住まい]

>>27 匿名さん
私の12の投稿をご確認頂ければと思うのですが、幼稚園情報は不足しておりましたので、追記いたしますね。

幼稚園は、公立であれば入りやすいと聞きました。小学校より近くにあります。

この界隈ですと、私立のお受験系幼稚園が人気で、朝は登園バスが沢山走っています。入試対策の幼児教室も沢山有ります。
お受験系までいかなくても、今は幼稚園は園児不足のため、園児獲得の為か、少し遠方の園でもバスを走らせており、そこまで苦労は無いかと思います。

一方保育園は激戦です。
元々利便性から共働きに人気のエリアで、かつこの地域の住宅費を賄うには、二馬力ないとしんどいご家庭が多いかと思われます。
(公立小が有名なのも、小学校受験しづらい共働きを引き付けているのかもしれません。)
ただし、オールイングリッシュや知育系の認可外も多く、こちらは認可外なので、認可よりは入りやすいかもしれません。
毎年少しずつ認可園は増えていますが、人口の増加が上回っている状況です。

小学校は、五条は名門ですが、そのためパンクしており、ぎゅうぎゅうとも聞きます。
会社の先輩は、ご自宅が五条のそばなのに、別の学区の小学校にお子さんを進学させました。また五条はPTAも盛んなイメージがあり、共働きだとしんどいかもしれません。

小児科も多く、小児歯科も近隣にあります。
最近はかなり近所に西松屋も出来ました。

総じて子育てはしやすいエリアだと思いますが認可保育園の入りづらさだけがネックですね。

[29: 匿名さん]

来年販売開始なので、まだ価格などの詳しい情報は載っていませんが
このあたりの相場ってどれくらいでしょう。
もちろん、階によって価格は違うと思いますが。。
だいたい1フロアに3～4戸くらいと予想できるので、
ご近所付き合いも楽そうでいいなと思いました。

[30: マンション検討中さん]

>>29 匿名さん

グランドメゾン天王寺石ヶ辻町が平均で坪260〜270万円程でした。

グラメ石ヶ辻町も余裕のあるプランでしたが、ザクラスも100平米以上のプランもあっていいですね。
広さは近くのローレル超えを意識したのかもしれませんが、グラメ石ヶ辻町の発表の時点でザクラスの計画も決まっていたと聞きました。

ザクラスの低層階は周りの建物もあるので坪270万円台からではないでしょうか、12階以上は坪300万円以上かと思います。
ただ、少なくともローレルよりは抑えて売出すのは間違いないです。

[31: 匿名さん]

>グランドメゾン天王寺石ヶ辻町が平均で坪260〜270万円程でした。

そうですか。参考になります。
では、相場としては同じくらいでしょうか。
上階にいけばいくほど高くはなりそうですが、
交通アクセスも良いので高すぎるということではなさそうかなと思いました。

[32: 匿名さん]

1フロアに4戸ですが2戸2戸に別れているため、1フロアに2戸と考えた方がいいです。
エレベーター2基（大型）
100㎡超え4LDKは南側角ですが横にマンションがあるため上層階でないと抜けはないと思います。
90㎡超え4LDKは北側角。道路に面しているので南側よりは圧迫感はないと思います。が周りの建物のことを考えるとやはり上層階でないと抜け感はないのかなと思います。
100㎡超4LDKは3階で約8200万円ぐらい、10階あたりで1億超だったと思います。
90㎡超の4LDKは約7900万円ぐらい、10階あたりで9000万円ぐらい。
80㎡超3LDKは約7000万円ぐらいだったと思います。（うろ覚えなので確実ではありません）
駐車場数は住戸の半分くらい30前後。
駐輪場は1戸あたり約2台なので130台前後。
管理費などは調整中。(週5回自宅前までゴミ回収など検討中)
モデルルームが出来上がってないので、仕様や設備などはモデルルームで確認しながら説明しますとのこと。
まだ細かいところまで決まっていないことがあるので、変更点なども出てくるかもしれないとのこと。
部屋の仕様などもこだわったものを使っている。
収納スペースを多めに取っている。
洗濯機用水栓、バルコニーの水栓から温水が出る仕様。
設計とマンション周りに緑を多く植え込み、マンション入口が直接外から見えないようにして、どんなマンションなのかイメージさせるよに考えている。

[33: マンション検討中さん]

かなり高額ですね、、
このご時世仕方ないのかもしれませんが。地面師に騙された55億円が上乗せされているのでしょうか‥

[34: 匿名さん]

ベランダが道路沿いですが、排気ガスとかはやはり気になりますかね…
通気口や網戸はやっぱり真っ黒になるのでしょうか…

[35: マンション検討中さん]

日赤に行く救急車は前の道を通ることが多そうですね

[36: 匿名さん]

このマンションは耐震、制震、免震、どれになるでしょうか。
ご存知であれば教えてください。

[37: 匿名]

子育て世代には、いいかもしれません。
3LDKで坪285万ぐらいなので、昨今のマンションの高騰具合を考えると
比較的良心的ではないでしょうか。

[38: 匿名さん]

来月に販売開始なので、まだ価格などの詳しい情報は載っていませんが
このあたりの相場ってどれくらいでしょう。
もちろん、階によって価格は違うでしょうけれど、
かなり便利な立地であることと積水ハウスの物件なので安心できそうだなと思います。

[39: 匿名さん]

セキュリティーはどうなんでしょう？エレベーターは自分の階しか止まらないようになってるのでしょうか？鍵は非接触キーなんでしょうか？
ご存知であれば教えて下さい。

[40: 匿名さん]

マンションから駅が近く、複線利用できるのはとても便利。

通勤だけでなく、どこかへ出かける時もラクラクだと思います。

その分、確かに高額ではありますが、何を優先で選ぶのか。

病院も近いので、いざというときも安心ですね。

大規模マンションは苦手という人でも、ちょうど良い規模かなと感じました。

[41: 匿名さん]

病院に近いのは、安心感はありますが、でも人の出入りもかなりあるのは若干気になります。
ここは救急はあるのですか？救急搬送もあるような病院だと、サイレンが気になったりする可能性もあるのではないか…と思いました。
規模があまり大きくないところでもたまに来たりするので、
こちらの場合はどうなのかな、と思いまして。

[42: マンション検討中さん]

向かいのグランドメゾンといい、ここといい、この価格帯でリビングインはないわ！
南面なしマンションなんだから、間取りはもっと頑張ってよ。

[43: 匿名さん]

間取り、スーモにありました。公式ホームページはまだのようです。

Dプランですよね。リビングインが物議を醸しだしているようですが、Dはリビング印じゃないみたいでした。どこの間取りなんでしょう？
私はエレベーター横の洋室1が気になりました。ホテルでも夜中にエレベーターが動く音が気になるときがありますよね。洋室1を寝室にしたら気になっちゃわないかと心配です。LDKと洋室4を開け放すと25畳くらいになるLDKはいいなと思っています。

[44: 検討者さん]

Dプランの間取りは良いですね。
さすがにお風呂もリビングも広々してそうです。
ただ私は間取りよりも角部屋なのに１１階までは南側の窓が壁と言うのが気になりました。
せっかくの角部屋なのに角部屋のメリットが何もないですからね。
しかもせっかくの南側なのに・・・。
洋室１は下り天井もあるので寝室よりも子供部屋等にしたいところですが、間取り的になかなか難しそうですか。

[45: 匿名さん]

42です。
ここのマンションは逆梁ハイサッシでしょうか？
詳細はわかりませんが、Dタイプはいい間取りの部類ですね。価格は9000万〜かと思います。
当方が指摘したのはBタイプですね。向かいのグランドメゾンも間取りはよくないですね。

[46: 匿名さん]

間取りの話ですが、どうして公式サイトよりも先に外部のサイトで発表されるような事になるんでしょう？
間取りだけでなく、設備の詳細についても外部の情報の方が詳しかったりして、常々不思議に感じてしまいます。
公式の更新が遅い、あるいは営業や上の人が公式の重要性を把握していないからなのでしょうか？

[47: とおりがかり]

冷やかしや間取りを見せたくないからです。

見たい人は、ショールームへ直接来てくださいという考え方です。

[48: 匿名さん]

>>公式サイトよりも先に外部のサイトで発表される
私も不思議に思っていました。どこかからか情報が漏れているのかもしれないと感じましたが、だとしたらよくないことですよね。公式ホームページにあえて載せない理由があるんでしょうか。

現在はA、B、C、Dの4つの間取りが掲載されています。もしかするとホームページ、外部委託していたりすると掲載依頼しておいてタイムラグがあったりするだけじゃないかなとも思ったりします。
事実はどうなんでしょうか。

[49: 検討さん]

間取りA　キレイな間取りです！

[50: 検討さん]

間取りB　キレイな間取りです！