ザ・パークハウス 渋谷南平台について

[買い替え検討中さん]

ザ・パークハウス 渋谷南平台はどうでしょうか。
南平台の環境が気に入っていて、周辺を検討しています。
プランや設備についてや価格について知りたいです。よろしくお願いします。

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-shibuyananpeidai/index.html

所在地：東京都渋谷区南平台町12番2他（地番）
交通：ＪＲ山手線「渋谷」駅（西口）より　徒歩7分
間取：1LDK～3LDK
専有面積：56.44m2～215.30m2
完成日または予定日：2019年11月中旬
入居(予定)日：2020年1月中旬
構造／規模 鉄筋コンクリート造 地上10階地下1階建
総戸数 100戸（事業協力者30戸含む）
売主：三菱地所レジデンス株式会社、大林新星和不動産株式会社、東急不動産株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[251: 購入者]

>>250 匿名さん
見に行きました。立地や豪華な共用部という観点からは良いマンションだと思いますし、賃貸・リセールも期待できると思いますが、なんというか、買う人の属性がアレな気がして、私は年齢も年齢なんで、落ち着いた住処が良いのでこちらにしました。

あちらは内装がショボ過ぎて、自分も業者なんで、あの立地なら内装削るのは分かるんですけど、オプションで付けてもフォレストヒルズとかならまだしもあの程度の物件ではリセールのバリューアップに繋がらないですし、住居として微妙かなと思ってやめました。見栄っ張りみたいに思われるのが嫌だったというのもあります。

長期的にはこっちかな、みたいな判断です。
ちなみに、外苑前の再開発も、恵比寿のプラウドも見ましたが、私の読みではこちらの方がカタイです。人が集まるところに近いほどリセールは期待できますし、ジグライと仕様が良いほど富裕層には訴求できます。

なお、三井のタワーを買うなら、南向きがオススメです。

[252: 匿名さん]

上にあがっている物件は、いずれも間違いないので、好みの問題だけでしょう。

[253: マンション検討中さん]

マンション評論家の牧野さんが新作の中で渋谷区でくすむ街として南平台と幡ヶ谷を挙げてらっしゃいました。幡ヶ谷はまだしも南平台もそういう見方をされているのかとショックでしたね。

[254: 匿名さん]

マンション評論家としては、牧野さん、榊さんは私は情緒的な分析で信用してません。
分析力では沖さんが一番かな。三井さんもなかなかいいですね。

なお、沖さんの買ってもいいマンション、セミナーでリストの紹介がありましたが、ここはありませんでした。渋谷タワー、ザコート、プラウド恵比寿は入ってましたね。
https://diamond.jp/articles/-/191063?display=b

[255: タワー購入者]

>>254 匿名さん
榊さんは言ってることフワッとしていて、そのへんのおっさんのボヤキみたいな感じですよね

[256: 通りがかりさん]

その２つなら、私は南平台に住みたいです笑
まあくすんでもいいでしょ、これだけ駅に近ければ。

[257: 通りがかりさん]

>>253 マンション検討中さん
参考までに拝見したいので、記事のリンクを頂けますか？
探してみましたが見当たりませんでした。

[258: 通りがかりさん]

>>254 匿名さん
この記事は沖さんの分析力をご紹介頂くための記事なのでしょうか？

拝見しましたが、具体的な物件名は挙げられていませんでした。

[259: 通りがかりさん]

>>257 通りがかりさん
貶すための投稿なんだから元記事なんて無いよ笑笑

[260: 匿名さん]

>>259 通りがかりさん

うん、記事はないよ。記事には件数しか書いてない。
具体的な物件名は、書いたとおり、セミナー情報。セミナーに参加して、プレゼン資料を見ないとわからない。

[261: 匿名さん]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[262: 匿名さん]

メールによると先着順7戸のまま、第二期は5戸だけとは思ったよりも売れてないですね。竣工までに完売は難しいのかもしれないですね。
コート神宮外苑もそこまでですし、区役所タワーがミーハーな人々に安い部屋は売れてるけど、グロス高くなるとこの市況ではどこも厳しいですね。
私はに2億前半で港区中心部低層にしましたが、こことは最後まで迷いました。

[263: 通りがかり]

>>262 匿名さん
中心部低層ってことは、パークコート青山一丁目ですか？気になります。

[264: 匿名さん]

3A＋Rのどこかです。

[265: 通りがかり]

>>264 匿名さん
広いwww

[266: 匿名さん]

ホテルのようなサービスが受けられること、バレーパーキングやコンシェルジュは
クリーニングやハウスクリーニングなどを頼めるようです

その他、セルリアンタワー東急ホテルのフィットネスジムやスイミングプールが利用できるとあって、サービスとしては価値が高いと思います
物件価格自体も高額ですが、毎月の管理費だけでも6-8万とものすごい高額になることから、かなりの高所得者が住まれるんでしょうね。それにしても管理費がものすごい！

[267: 評判気になるさん]

ここ、すっかり過疎っちゃいましたね。。一時期は話題の物件だったのに。

[268: 販売関係者さん]

私は濃い茶色や黒が嫌いなのでモデルルームのデザインは嫌いです
とくにキッチンはもっと明るくすべきだと思う
キッチンの棚のデザインは安っぽい
重厚感より明るく軽やかな室内にしたほうがいいと思う

[269: 評判気になるさん]

>>268 販売関係者さん
と、販売関係者を名乗る若葉さんが申しております。

プロなら、好き嫌いの曖昧な感想や主観じゃなくて、販売上の影響について客観的なコメントをするとかして欲しい。

このコメントでは、そのへんの暇な主婦と大差無く、何の参考にもならない。

[270: 評判気になるさん]

一向に販売戸数が進捗しないけど、どうなってんだろ？

[271: 匿名さん]

ネクストが開業するとセルリアンまで再開発エリアが広がりますね。ただ、何年先のことか分かりません。

[272: 名無し]

>>271 匿名さん
まあそれを織り込んでのこの価格なんでしょ。

[273: 匿名さん]

これですね。
https://www.tokyu-land.co.jp/news/2018/000953.html

[274: 検討板ユーザーさん]

ここには若葉もムサコも小石川も現れないね。

[275: マンション検討中さん]

売れ行きはどうですか？

[276: 評判気になるさん]

>>275 マンション検討中さん
のんびり進捗してる模様です。２期はそろそろ埋まる模様。

[277: 通りがかりさん]

買えるなら買いたいけどなあ

[278: 匿名さん]

ここ買うのはいいけど、リセールを考えると買える人が限られるだけに迷うところじゃないだろうか。少し郊外に迎賓館的な豪邸が建てられる価格帯の物件もあるからなあ、さすがのお金持ちもちょっと考えるだろうね。

[279: 名無し]

>>278 匿名さん
ほかの物件と見比べると大したことなく見えてしまうんですけど、それはそれで異常ですよね。

[280: 不動産屋]

ここの周辺地価は上がってくんだろうけど、それにレジがどこまでついてくるのかが読めない。

デベの仕入れ値を見てると、パルコ前のアーバンスとかもかなり高値になりそう。そしてホテル用地取得との競合はしばらく変わらない。商業に近い一等地はレジよりホテルにした方が儲かる。
一方、購入層のボリュームゾーンである会社員家庭の所得は物件価格の上昇に追い付いていない。土地値高騰に合わせた物件価格上昇は継続する見通しなのに対して、購買側の購買力はそれほど伸びる見込みが無いから、需給が好転する兆しが見えない。高級マンションの購入層から、本当に会社員がいなくなりつつある。
業界ベンチマークの粗利20%はいつまで維持されるんだろうか。

あともう一つ思うのは、今は５年前くらいからしたらやたら高い訳だけど、良い立地の物件も本当に多く出てきた。どっちを取るか、ということだろうか。

[281: マンコミュファンさん]

ここにはオッコトヌシ来ないの？

[282: 名無し]

>>281 マンコミュファンさん
若葉が来ないからうりぼうちゃんも来ません

[283: 匿名さん]

共用サービスのバレーパーキングとは何か知らず思わずググってしまいましたが、海外のホテルやレストランで一般的な出入庫代行サービスなのですね。
マンションではさすがに24時間体制ではないでしょうから、スタッフがいる時間帯のみ、帰宅時等に利用可能になるのでしょう。

[284: 匿名さん]

>>283
24時間365日有人管理となっていますね。
ここに入居する人って都心の一流ホテルのレジデンスの費用とローンの費用を比較する人が多いだろうからホテルみたいなバレーサービスを入れましょうってことですね。

[285: 評判気になるさん]

ここが買える人ってリセール考えてないと思うねえ。

[286: 匿名さん]

コンシェルジュがいたり、ケータリングのサービスの紹介などをするところは他にもたくさんありますが
バレーサービスまであるところは、そうそう多くないと思います
この規模のマンションでバレーサービスつけて、満足行くようにサービスが回るのだったら本当にすごいと思います。
車庫入れ、好きな人はなんとも思わないでしょうけれど、
やってもらえたら本当に便利。

[287: 匿名さん]

管理費＋修繕積立金で920円/㎡超のランニングコストを、サービスや共有施設利用の対価として平気で払える人々にとっては、リセール価値の良し悪しは誤差の範囲。

[288: 匿名さん]

少々お高くはなりますがバレーは魅力です。

[289: マンション検討中さん]

まあ正直コスパとかどうでもいいです。タワーはアレなんで、大学に通う子供のためにここ買います^ ^

[290: 通りがかりさん]

まあでも確かに、ここは奇跡の立地。デッキで渋谷駅までのアプローチが整備されたら駅徒歩5分くらいになる。

岸さんや三木さんの家の近くと思うと、懐かしい。

[291: 匿名さん]

仔細に見ると結構梁が出ていたりパイプスペースで部屋の角が飛び出ていたりと内装の工夫でうまく和らげてはいるけれど、このレベルの物件でも３次元パーフェクトとはいかないんだね。ペラペラの湾岸物件と比べるのがおかしいのかもしれないけれど。

[292: 匿名さん]

免震とか制振とか一生懸命みんなアピールするんだけど、ここの物件はあまりはっきり書いていないんだね。梁の飛び出具合からすると耐震構造だろうと思うけど、お金持ちは躯体の強度が高い方がいいと考えているのかな。

[293: 名無し]

>>292 匿名さん
まあ、この物件は背が低いからじゃないですか？
あんまり、制震免震にする必要が無いのでは。ベタ基礎ゴム張りにするほど、戸数も多くないし。

素人考えですが。

[294: マンション検討中さん]

MR行ったけど、もう７割くらい埋まってた。うーん、この値段でよくこんなに売れるな。。

事業協力者住戸の開放は、相当力ないとやって貰えなさそう。

[295: 通りがかり]

>>291 匿名さん
でも最近のマンションそういうの多い印象あります。地階テラス住戸も、殆ど半地下みたいな部屋ばっかりだし。

まあ今買いたいなら今の実勢を受け入れるしかないですね。。

[296: 匿名さん]

この辺の掲示板に出入りしている人って高級物件のスレッドに若葉マークつけた下品煽りや誹謗中傷を書き込むのが大好きなのに、ここは本当に静かだよね。色々とツッコミどころ満載のようにも見えるのだが。

これはとても不思議

[297: 契約者]

>>296 匿名さん
注目度が低いだけだと思います。大型の高層物件と違って、買えない属性の人が憧れるような派手さも無いですし、広告も控え目だし。

私はここ気に入ったので、第１期で買いました。書き込み少ないのは少し寂しいですが、交換すべき情報も無いと言えば無い笑

[298: 匿名さん]

>>220 マンション検討中さん
センチュリーフォレスト見てきましたが天井が低く圧迫感否めないですね
やはりタワーでないと室内の格は限界感がありますね
ただ、バレーパーキングは魅力だし坪850万でこれだけ売れてるのにはそれだけニーズがあるってことですね

[299: 匿名さん]

>>298 匿名さん
４年待って、桜丘再開発にチャレンジ。

[300: 通りがかりさん]

>>298 匿名さん
センチュリーフォレストは鹿島低層ですが鶯谷ですからね。値上がってしまった今から買うにはどうかなと思います。

ここのバレーサービスは意外と訴求力ありますね。私は車を処分してはや10年経ちますが、まだまだみなさん車をお持ちなんですね。

[301: マンション検討中さん]

このまま行くと、竣工前に完売しそうですね。良かった良かった。

[302: 匿名さん]

>>299 匿名さん
桜丘再開発って坪単価1000万超ですか
100平米で3億円超、50平米1.5億円超になっちゃうんですね

[303: 匿名さん]

正直に言って、将来の南平台のポテンシャルとしては、この価格は適正かもしれませんが、桜丘の再開発が終わるまでは割高だと思います。入居後数年は我慢。ネクストの工事も始まればまた我慢です。

[304: 匿名さん]

ネクストの再開発のマンションもタワーマンションでしょうね
ここより渋谷よりの好立地になりそうですね

[305: マンション検討中さん]

>>303 匿名さん
仕方ないですよ。売主だって将来の価値を織り込みたいですし。

待てるなら、ネクストのマンションや宮益坂ビルディングの建替えマンションを買っても良いと思います。ただ、私が売主なら、経済環境に大きな変化が無ければ、これらは南平台よりもさらに高値を追求しますね。

[306: 通りがかりさん]

>>304 匿名さん
その分、凄い高い値段になりそうですが…誰が買うのかしら。

世の中お金持ちっているもんなんですね。

[307: 匿名さん]

マンションってリーマンショックでも下げ幅が小さかったし、良い物件ほど相場の戻りが早いから、株価や世界情勢の先行きが割と読みづらい時には資本を逃避させるにはいいかもしれませんね。株価が思わしくなく一旦不動産にポジションチェンジ、あると思います。

[308: 評判気になるさん]

これから伸び代があるような気もするけど、ピークな気もするし、難しいですね。

まあここ買う人は多少の上げ下げはあんまり考えないのかもしれませんが。

[309: 口コミ知りたいさん]

で、今どれくらい売れてるの？値引きはあるの？

値引きあるなら買いたいな

[310: 匿名さん]

高級マンションはディフェンシブな投資対象でしょうね。
経年で徐々に値下がりするリスクはありますが、管理が良くて経年劣化を上回る魅力があれば価値が失われにくいので、債券市場とかが中長期的に不安視される場合には選択肢になるでしょうね。従来は株価と連動していると言われていましたが、価値が維持されやすい高級物件についてはそうとは言い切れないかもしれませんね。

[311: 評判気になるさん]

住まいサーフィンの評価上がってますね

[312: マンション検討中さん]

今選べる地所物件の中では間違いなく最高峰。惜しむらくはJVかつ仙台坂程の持分が無いということでグランがつかなかったこと。

これでグラン付きで竹中だったら、と思うのは私だけでしょうか。

[313: eマンションさん]

なんでこここんな伸びてんの？

[314: 名無し]

>>312 マンション検討中さん
TPHG南青山がそうだったよね。当時あれは高いと思ったけど、今振り返るとここよりずっと安い。買いたくても倍率的に買えなかったけど。

[315: 匿名さん]

>>305 マンション検討中さん
桜丘口再開発、宮益坂建替、ネクスト再開発のうちタワーマンションになるのは再開発の２つですか？

[316: 匿名さん]

全部住宅有りでは？

[317: 通りがかりさん]

>>316 匿名さん
タワーになるのは？とお尋ねのようですよ。

[318: 匿名さん]

宮益坂ビルディングは15階建らしい。
さすがにタワマンではないか。

[319: 評判気になるさん]

>>318 匿名さん
デベが旭化成っていうのが微妙ですな
アトラス渋谷宮益坂くらいのネーミングになりそうだね

[320: マンション検討中さん]

まあそういう意味でも、この周辺ではここがグレード最高峰。

ただ、戸田建設も高級マンションでは良い物件作るんですよね。この案件は相当気合入れて作るはずですから、どうなるか。

なお、ネーミングは必ずしもアトラス付かないと思います。

[321: 匿名さん]

>>320 マンション検討中さん

ここってどこ？
別なマンションの話しをしてて、指示代名詞まで使われると混乱。

[322: 匿名さん]

宮益坂の15階建旭化成建て替えマンションはせいぜい坪800万くらいで出てくるんじゃない
さすがに1000だと売れないと思うよ

[323: 匿名さん]

元々旭化成の絡みの場所だっけ？

[324: マンション検討中さん]

>>321 匿名さん
ごめんなさい。「ここ」は南平台のことでした。「この案件」は宮益坂。

[325: マンション検討中さん]

>>322 匿名さん
どんなマンションになるか楽しみですね。
坪単価1,000万円だなんて凄い時代になったもんだ。

[326: 評判気になるさん]

開発の余波がどこまで来るかですね。

[327: 匿名さん]

>>325 マンション検討中さん
六本木に比べたら1000万円ても安いもんだよ
檜町のタワーやパーマンの上層階は2500から3000っすよ

[328: eマンションさん]

ここも早く見学記出ないかな

[329: マンション検討中さん]

ここ撃沈案件扱いされてましたけど、結構売れてますね

[330: 検討板ユーザーさん]

MR行った人の感想がやたら少ないね。この板。

[331: 評判気になるさん]

ここあと残り何戸あるの？
契約者も全然来ないし、ホント静かだね

[332: 通りがかりさん]

また静かになっちゃった笑

[333: 匿名さん]

まあここを買える人って色々手下とかコンサルティングをしてくれる外部の人がいっぱいいるから掲示板に頼らなくてもいいんだろうね。MRに本人が現れない人ってのもいるし。

[334: マンション検討中さん]

次世代ヴィンテージマンション候補として取り上げられていますが、果たして。

https://www.sumu-log.com/archives/15086/

[335: 匿名さん]

>>334 マンション検討中さん
ヴィンテージマンションと言われるのは確実でしょうけど、別にどうでもいいです。

[336: 匿名さん]

それよりネクストが気になります。

[337: 匿名さん]

売り出す時期が悪かったのもあるんでしょうけど、一番高い住戸が売れ残ってるのはどうなんでしょうかね？

[338: 匿名さん]

2018年12月26日　日経産業新聞
首都圏の新築マンショントップ30将来価値格付け」
に選ばれてましたね！

遅くなりましたが、おめでとうございます

[339: 匿名さん]

Brがルーフバルコニーがあってすごいなぁと思いますが
単身者と言うよりは、DINKSとかでお客様が多い人向けのお宅なんだろうなぁって思いました。

もしかしたら、ルーバルの方が
室内よりも広い…？広いと言うよりは同じくらいかもしれないですが
自由に使える部分が多くあるのはいいかもしれないですね。

[340: 匿名さん]

Aタイプは１LDKで56㎡あります。
この広さだったら、普通に二人で暮らしていくことができる。
収納大きいんで、
全部洋服やら下着類はWICに収まってしまうかもしれないですね。
ワードローブ多めの人は多少工夫必要かもだけど・・。

56㎡ということは
減税の対象となるひろさということですよね？

[341: 若葉も山の賑わい]

>>340 匿名さん
住宅ローン減税の対象になります

[342: 匿名さん]

鳥小屋タイプが1億2000万円！

[343: 匿名さん]

駐車場、足りなくないですか？

[344: 匿名さん]

駐車場、100戸に対して53台分。
競争率は高めになってくるかもしれないですね。地権者さんが優先的に停めることができる、みたいなルールはあるのかないのか。
駅まで近い場所なので、
普段の生活で車はもしかしたらあまり使わないよという人も多くなってくるのか。
どうなっていくでしょう？

[345: 匿名さん]

どうせこの手の物件の常で持っているだけで住まない人もたくさんいるだろうからそんなにいらないんじゃないの？

[346: 匿名さん]

売り出し当時は坪850万が相場だったんだろうけど、今は１割くらい相場が下がってんじゃないかな
それとも単に間取りの悪さが売れ残りの原因すか

[347: 通りがかりさん]

値引き販売されるなら買いたいな。

[348: 名無しさん]

渋谷で値引きはしないでしょ

[349: 匿名さん]

桜丘口再開発タワーは駅歩１分で改札から濡れずに部屋までたどり着けるわけだから、南平台より相当高い値付けになるんちゃう

[350: 名無しさん]

>>349 匿名さん
南平台より高い値付けにするだろうけど、そうすると広い部屋ばかりにして富裕層に訴求するのか、狭い部屋を増やして小分けにするのか。

後者なのかな。