Brillia（ブリリア）大島ってどうですか？

[マンション検討中さん]

Brillia（ブリリア）大島について情報交換したいです。

子育ての環境や治安はどうですか？将来性や資産価値についても教えてください。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://bo127.jp/top.html

所在地：東京都江東区北砂5丁目54番1外9筆（地番）
交通：東京都新宿線「大島」駅徒歩10分
土地の権利：定期地上
借地の種類・期間：一般定期借地権借地期間：72年4ヶ月　※
間取：1LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）
総戸数：127戸 （うち、事業協力者住戸1戸、提携企業勤務者向け分譲2戸含む）
面積：60.56平米～91.71平米
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上11階建て
売主：東京建物株式会社
施工会社：ファーストコーポレーション株式会社
管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[149: 匿名さん]

定借の期限が切れるとき、仮に解体の費用が足りない場合は
どうすればいいのでしょうか。
住民で均等割して払っていくようになっていくのでしょうか。

住んでいる間からコツコツためていくので
足りないということはあまりないようにしていって欲しいものです。
余った場合はどうなるのかなぁ。

何れにせよ、定借だと返却しないといけないですが
建物で70年以上も使っていれば
どちらにしても建て替えとかにならざるを得ないのですよね。

[150: マンション検討中さん]

少し前のアドマチック天国で大島は「中小企業の社長さんが住む街」ともいわれていました。
利便性とアクセスの良さの割に不動産価格が安いのでいい街ですね。

定期借地権のデメリットとして大きいのは、中途半端な時期に売却しようとしても
なかなか売れないというところです。例えば残年30年とかですね。
ただ、そのへんも安くすれば買う人はいるので、出口戦略が全く無いわけではありません。

賃貸では割高でいい仕様の家に住むのは難しい。
所有権は高くて負担が大きい。
でも妥協したくない。
そういう人には定期借地権は一考の価値はあるのかと。

同種で良いマンションが船橋のパークハウスプレシアタワーです。
ここも定期借地権で安くいいタワーマンションに住めるので人気です。
https://manmani.net/?p=26437

[151: 匿名さん]

なるほどなと150さんのコメントを読んで思いました。
比較的安く良い仕様の部屋に住みたい場合に良いということですね。
いずれは解体となるのでしょうけど建て替えの負担がない分気は楽かもしれません。
安くすれば売れるだろうというご意見も心強いものがあるなと思いました。
70㎡台でもぎりぎり3千万円台という価格は東京都内では魅力的に思えます。
ホームページを見た感じでは子育て環境なども良さそうな街のようです。

[152: 名無しさん]

定期借地と言えども、23区でこの価格は安いでしょ。千葉の市川や船橋より安い。新宿線もそこまで混まないから、通勤は比較的楽かも知れませんね。

[153: 匿名さん]

借地権物件は売れないと私も思っていましたが、
知人の話では立地が良ければ、あまり関係ないようでした。
例えば、契約のあと半分であったとしてもあまり気にしなくても良いのかと思ってましたが
本当のところはどうなんでしょうね。
ここは立地も良いですし、リセールのことも考えると迷っている人多いのではないでしょうか。

[154: 匿名さん]

72年後って、そもそも建物自体厳しくなってくる頃。
その前に例えばマンションを建て替えましょうとなったときに扱いは難しくなってくる可能性もあります。
ただ
そういう面倒さもある面もあるが、普通に土地所有権マンションを買うよりはずっといいようには思います。

技術革新が進んで、ある程度年数が経ってもメンテナンスにより、長く建物には住み続けられるといいですね。

[155: 匿名さん]

買う気は無いけど近くに住んでるので、ひとこと言わせてください。

一番心配しているのは、ここがもとは池だったことです。
私がこの辺りに住みだして20年近くたちますが、ずっと池。
しかもとても人工的な池には見えず、むしろ沼。
水気が溜まってしまう場所なんだと思います。
ここにマンションが建つと聞いて心底驚きましたが、
頑丈な躯体であることを祈っております。

あと、大島駅へのアクセスは決して良くはないです。
険しい橋で川を越えなくてはならず、駅前の定期駐輪場も激戦です。

毎日の買い物は、あそこだったらアリオ北砂かな。
大島駅近くにピーコックストアもあります。やや高め。
砂町銀座は毎日買い物に行くには長すぎるし、最近はシャッター街になりつつあって残念。
大島の中の橋商店街はなぜか八百屋だらけですが、まずまず盛況。
でもマンションからは反対側に伸びているので、こちらも毎日行くには使いづらいかと。
北砂は子育て世代が多いので、パルシステムなどの宅配を利用している方も多いです。

ご参考までに

[156: 検討板ユーザーさん]

>>155 匿名さん

昔は沼ではなく金魚の養殖をしていた場所のようです。
その分、地盤の補強はされてて欲しいですね。

大島からの道にはまいばすけっとがあります。
砂町銀座も俗に言うシャッター通りとは程遠いです。

偉そうに申し訳ないです。
ご参考として下さい。

[157: 匿名さん]

>>153　 匿名さん
借地権、「憧れのマイホーム」感があまりないです。そして資産性がわからなくて…。
購入しようか迷ってしまいます。
しかし、知人の話を聞いていると地方では空き家問題もあるようです。
自分たちが住まなくなったら資産性としてはゼロに近くても、引越っせる自由さがあった方がいいのかなとも思いますし。
都内や23区内だと資産性もあり売却できると聞いて安心もしました。前向きに検討できますね。

[158: 通りがかりさん]

だいぶん出来上がってきましたね?

[159: 匿名さん]

>>157
迷ってるんだったら駅遠借地権っていう難易度の高い物件に手を出すべきではない。
借地権のメリットデメリットを十分理解した上での迷いなら問題ないけど、
どうせ値段に釣られて迷ってんでしょ？
悪いこと言わないから中古にしな、この界隈なら坪150～200で十分探せるでしょ？

徹底的に調べ上げて70年借地っていう縛りが自分達のライフスタイルに合致してるとか、
月〇円？賃貸より安くね？ちょー良いじゃん！70年後？どーせ生きてねーしｗ
ってぐらいじゃないとお勧めしない。

[160: 匿名さん]

毎月ローンの負担感感じながら支払っているのに自分のものにならないのは精神衛生上苦しそう。賃貸感覚で割り切れるならありのような気もするけれど、ローンは借金だから、止めたくなっても賃貸のようにはできない。
事情により売らなくてはいけなくなった際に、売れない期間が長引けば70年借地だからかなあと所有権よりもつらくなりそう。
残期間にもよるだろうけど、所有権より修繕や維持管理に対する意欲が低い人が多ければ、所有権マンションより早く使いものにならないマンションにならないだろうか。最近は管理の重要性が言われていますが、所有物にならないマンションに、理事会等で意欲ある運営になるのだろうか。もちろん、所有権でもやる気のない運営しているマンションもあるんでしょうけど。

[161: 匿名さん]

同じブリリア、同じ定期借地権なら、
ブリリアシティ三鷹の方が
専有部分の仕様も良く、価格も安い。

[162: 匿名さん]

72年って、今の技術だと基本的には建物は建て替え、と言うかたちになります。
このマンションが72年になったときも、
このまま建物は基本、建て替えになっていくと思えば
終わりがある程度見えているのはいいとのかもしれませんが…
なんとなく、資産という形がわかりにくい点はあるように感じられます。

[163: 匿名さん]

4LDKでもここの場合は意外とそこまで高くない
駅まで距離があるのと、借地権というのもあるのだと思います。
家族で腰を落ち着けて暮らしていくということを考えると
戸建てよりはコスパはずっといい。
駅まで距離があると言っても
実質10分ちょっとの場所だからそこまでデメリットでもないです。

[164: 匿名さん]

４LDKって意外とニーズとしている層はそこまで多くないんじゃないかなぁ。4人家族だったら３LDKでなんとかやっていこうって言うようになってくるでしょう。子供さんが3人とかだったら、さすがに３LDKじゃなくて４LDKの扱いになってくるとは思います。
夫婦と子供とどちらかの親（一人）とかそういう構成かなぁ。

[165: 匿名さん]

マンションの方が戸建てよりも流動性が高いとは聞きます。
例えば貸したり、売ったりは
マンションのほうがしやすいので、もしものときには動きやすいです。
あと４LDKは共働きのご家庭のニーズはとても高いとも。
専有部以外の管理を、管理会社に丸投げできるのってとても大きいと思いました。

[166: 匿名さん]

4LDKの物件もあるようですが、そういうのはファミリーに限定されてしまうような。
資産価値だけ考えれば狭いほうが良いのかもしれないけれど、結局はここの場合って実需の人が多いんじゃないですか？
収納率が１０％以上あるらしいですけど、
これってマンションの中で多い方なんでしょうか？

[167: 匿名さん]

マンションで収納率が10パー超えるところ全体的にすごく収納率を強調している傾向にある。ということは収納は広く設定されているということなんでしょう。戸建てだと階段下とかで収納もできたり庭も使えるけどマンションだと本当にその設定されている空間だけ。なるべく大いに越したことはない。ただ収納を広くしてしまうと居住スペースがその分少なくなるから結局はバランスが大切になってくるんです。どう感じるかはその人次第。

[168: 匿名さん]

マンションって言われてみれば、収納として作られている空間にしか、家具を設置しない限り、本当に収納できない。
収納率は、目安になるんでしょうね。

家の中がスッキリしているのが
空間をうまく使っていくのにいいので、最初から収納がきっちりと設けられている方が暮らしやすい。

[169: 匿名さん]

売れ残っていますねー。

[170: 匿名さん]

大島って街自体は住みやすいし、マンションそのものも、良くも悪くも一般的。
ここの場合は定借なことが気になる人が多くなってしまうのだと思います。
定借がそもそもイイのか悪いのかも、
そのときになってみないとわからない。
本当は所有権もそうなんですけどね…。

[171: 匿名さん]

定借、駅遠、リセールできないの三重苦が売れない理由でしょう。

[172: 匿名さん]

購入者の声を見ると生活環境の良さ、シェアリングサービスの充実、アクセス良好な所が評価されてる様子ですね。
シェアリングサービスってあまり気にしてませんでしたが（個人的にはあってもなくても良い）、人気なんですかね。
収納に制限のあるマンションならではのサービスなんでしょうけど敷地内で貸し借りが一度に済むのがメリットとして大きいのかな。

[173: 匿名さん]

似たような環境で所有権坪250前後のキラリスナは好調を演出しながらも竣工在庫。
市況激変でこれから売れ残りを捌くのは更に大変だと思う。

これまた似たようなジオ南砂が新規分譲で要注目。
キラリスナの坪250が目安になると思うけど、市況を織り込めばサプライズも有り得る。

借地で坪220前後のここ・・・
値段に釣られて検討してる人はよーく考えてね。

[174: 匿名さん]

駅に近いと電車を利用するには便利ですが
人通りが多いので、徒歩分くらいの立地が住むにはちょうど良いと思います。
ただ、借地権付きの物件でこの価格帯は高いというイメージしかないかも。
となると完売はまだ厳しいのかなと思いました。

[175: 匿名さん]

シェアリングサービス、どうなんだろう。正直、マンションって収納が多くないから、たまに使うけどそこまで使用頻度が高くないものは、マンション内で共用出来るものがあるといいよね、とは思う。ただ、それもものによるのかとも。工具とか自転車はアリだとは思うけど、レジャー用品やスポーツ用品ってすべての人が丁寧に使ってきれいにして返すことが前提。それができていればみんなが気持ちよく使えるけど、そうじゃない人が一人でもいると微妙かなぁ。あれば嬉しいけれど、決めるポイントとしては弱いかも。ここの場合駐輪場が多いわけじゃないので、レンタサイクルはとてもいいと思いますが。

[176: 匿名さん]

定期地上権の72年っていうのがどうしても想像がつかないです。
72年間、建物の建て替えというのはないということになりますよね。
今の技術で作られた建物って、どれくらい住居として保っていけるのか。今後の技術革新によるところも大きい。
賃貸よりは不安定さというのがなくて
落ち着いて暮らしていくことが出来る点は良いとは思います。
地代の変化や見通しについて、どういうふうにデベ側が考えているのか知ることができればいいなぁ。

[177: 匿名さん]

契約者の声のページを見ていて思ったのは、価格面を重視している人がいるということでしょうか。
所有権物件よりは安め、
買い物はしやすく
子育てしやすい印象ですよ、ということを伝えたい内容に思いました。

地代は固定資産税と比べて高くなるのか、安くなるのか、
いろいろと思うところはあるけど
環境面だけで見るならば子供がいる人には良いということなんだと受け取りました。

[178: 名無し]

管理人の中年男がとにかく感じ悪い。
会っても挨拶もしない。
したとしても頷いたような会釈。無愛想。
業務中に事務所？みたいな所で管理会社の誰かが煙草を吸ってるのかエントランスまで凄まじい臭いがする。東京建物に申告しても対応されず。勤務中に喫煙？しかも新築マンションの管理室で？信じられない。
その他諸々難有り物件。
どうせ取り壊すから適当な施行、対応なのでしょうか。先日は壁に穴が開いたと訴えている住人に対して、東京建物の人間がノージャケットノーネクタイで謝罪に来ている所を見ましたが
新築2ヶ月で壁に穴が開くって……どういうことなんでしょうか。恐ろしいですね。
学校は近いですがスーパーも駅も公園も遠いし、住んでみて特にいい点はないです。安いってことだけでしょうね。3000万からですから、仕方ないですね。

[179: 口コミ知りたいさん]

>>178 名無しさん
こんにちは。私も住人です。公園は一番近くて目の前の北砂五丁目団地の中にありますよ。
共用ラウンジもテレワークで使う機会が多く助かってますが、エントランスでタバコの匂いが気になったことはないです...時間帯が違うのかもしれません。
確かに大きなスーパーとなると自転車がないと、まいばすけっとくらいしか選択肢がないですね。
ただレンタル自転車もあり、自転車があればアリオ北砂まで5分、トピレックプラザ・スナモまで10分なのでショッピングには恵まれている方かなあと思います。(私の前の住居に比べるとなので個人差があると思いますが)
壁の穴は知らなかったです。それは怖いですね...。住居の不具合は6?7月の定期検診で報告してくれれば誠意ある対応します、とは東京建物の人から言っていただきました。
私も価格面を重視しての購入だったのでもちろん満点とはいきませんが...子供と歩いて砂町銀座行ったりというのも楽しいです。
個人的には満足かなあという感じです。

[180: 匿名さん]

今はもう、実際に建物を見に行くこともできるのですし、
タバコのニオイに関しては
それも検討者が実際にそういう事があるのかどうか、ということが
確認することができると思います。
スーパー、普通にアリオは近いと思っていたんですが、
遠いと感じる方もおられるのですね。

[181: 匿名さん]

ここって来客用の駐輪場ってあるんですね。
ママ友が遊びに来る時
どこにとめて、みたいなこと言いにくいみたいなことあるけど
ここだったら一応来客用はあるので
そこに停めて貰う形になってくるでしょう
わかりやすい場所に設置されていればベスト。

[182: 匿名さん]

この規模のマンションだと、この数でも足りないかもしれないけれど…
でも全く無いよりはずっと良いと思う
そういう細かいところまで配慮されているのは純粋に良い

業者さんが来た時用の駐車場もあればいいなぁ

[183: 匿名さん]

定借72年って想像が本当につかないのだけど、
ある意味、取り壊しがわかっているので、あとになってから揉める要素はあまりないと思う。
ただ、残り2/3以上過ぎたくらいになってくると
大規模修繕に関して、どの程度手を入れるのかというところで
考え方は分かれてくるかもしれないですね…。

[184: 匿名さん]

先の話は全然わからない汗　でもそれは所有権マンションでも定借マンションでもどちらにも言えることですよ。
どちらが良いのかはわからないですが
ライフスタイルに合わせてやっていければ一番よいのではないでしょうか。　立地とか価格とか諸々。

[185: 匿名さん]

買い物について至近距離にお店はあるのだろうか？と思いこちらのスレッドを拝見させていただいているのですが
やはりごくご近所に限定すると、まいばすけっとくらいになってしまうのですか。
買い物に関しては
少なくても自転車は必須だということはよくわかりました。
車があってもいいかもしれないです。
スナモだったら、駐車場そこそこ広い。

[186: 通りがかりさん]

目と鼻の先ぐらいの近さにはマイバスケットぐらいですが、歩いて数分の距離に砂町銀座商店街があるので、その通りには惣菜屋さんからスーパー、薬局まであったと思います。自転車はあっても困らないですが、北側に行こうとすると川越えの坂を登る必要があるため、電動は必須ですね

[187: 匿名さん]

砂町銀座商店街、テレビでよく取り上げられていますよね。
個人のお店がまだまだ頑張っているのでしょうか。。
最近、商店街もチェーン店が多くなってきてしまって、個性がなくなりつつあるとも言われますが
ここだと大丈夫でしょう。

[188: 匿名さん]

商店街、早めに閉まってしまうので、
仕事をしていると平日に使うのは難しいかもしれないが…
お休みの日とかはお惣菜屋さんとか行きやすいかもしれません。
あと、テレワークの人だと、
お昼にちょこっとランチを買いにでかけやすくていいかもですよ！

[189: 匿名さん]

駅まで徒歩10分という表記。
信号とか諸々入れると、駅のホームまでは15分弱という風に見てもいいのかな。
距離的には、そこまで遠くもないけれど、近くはない感じですね。

価格、全体的にマンションの新築が高いので
こういう定借でも高めなんですね。
値下がりとかは、最後の1戸とかだったらあるかもだけど
このままでいくのかな…

[190: 匿名さん]

価格が安いなと思ってよくみたら借地権なのですね、価格はすごい魅力ですが

[191: 匿名さん]

みなさんの書き込みを拝見し、ふと小さな疑問が浮かんできたのでここで質問させて下さい。
こちらのような定借マンションの場合、売れ残った際の値下げはあるんでしょうか。
また完売しなかった場合は最終的にどのようになりますか？

[192: 匿名さん]

一般論でいけば、売れるまで下げます。
じゃあそれは何時？幾らまで？って言われると未知数、ケースバイケースです。

大々的にサイト等で値下げを宣言することもあれば、見込み客に個別対応の場合も。
イメージダウンや既存契約者との軋轢を嫌って水面下で業者に流すこともあれば、
自社で抱えて賃貸に回すこともあります。

タイミングとしては竣工前後、三月末の決算期（繁忙期）に値引きされることが多いのですが、
近年玉不足の為、1～2年程度は据え置きのまま、じっくり売り続ける物件も増えてます。

じゃあここはどうか？と言われると、コロナ前後、竣工半年以上と絶好の値引きのタイミングですが、
物件概要が正しければあと僅か数戸、このまま年内～年度内ぐらいは据え置かれるかもしれません。

本当に欲しければ日参しつつ、○○円なら買う、即判子押す！と明確にすれば相手も乗ってきやすい。
コロナ前後ということで1割以上、できれば2割近くは引き出したいところですが、
在庫も僅かですし、数十万程度のちょっとしたサービスでお茶を濁される可能性も・・・
蛇足ですが、家具付き住戸、モデルルーム住戸販売等の記載は最終値引きのサインとも言われています。

[193: 匿名さん]

192さん、詳しくありがとうございます。
一番最後に書かれている文、何となくいままでそうかな？と思っていましたが
やっぱりそうなんですね。
それ自体が値引きの代わりかとも思っていたのですが、ある意味合図、と。

先に買った人の感情もあるし
あまりかんたんに値下げはできないのかな？と言う風に感じます。

[194: eマンションさん]

>>125 マンション掲示板さん

３０で家を買って、70年ずっと同じマンションに住むんですか？築70年？
買い換えるでしょ途中で。

[195: eマンションさん]

>>158 通りがかりさん

団地っぽい

[196: 口コミ知りたいさん]

>>193 匿名さん
残１戸なので、本当に検討されてるのであれば
見学されてみては如何ですか？
最後は気持ちですよ。

[197: 匿名さん]

70年ずっと同じマンションに住むのか？という投稿がありますが
多くの場合、相続の段階で他の方の手に渡ることもあるのですよね。
そう思うと、
流動性が高いタイプの方がいいのだろうと思います。
ここだと、定借で30年経ったときは、
どうなっていくのだろうなぁ…。

[198: 匿名さん]

マンションを建てる土地がないから、こういう立地で平気で定借とか建てるんだよなあ。
デベの自転車操業に付き合う必要無し。
駅遠の定借なんて、売るべきではない。