ロイヤルガーデンシティ桑田町ってどうですか？

[評判気になるさん]

ロイヤルガーデンシティ桑田町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.royalgarden-wada.com/rgc_kuwada-cho/

所在地：岡山県岡山市北区桑田町13番2（地番）
交通：ＪＲ宇野線・瀬戸大橋線「岡山」駅 徒歩 9分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：65.11平米～178.74平米
売主：株式会社和田コーポレーション
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：未定

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【広島・岡山・中国・四国の新築分譲マンション掲示板から中国・四国・九州・沖縄のマンション住民掲示板へ移動しました。2020.5.27　管理担当】

[51: 匿名さん]

西向きでも最近のLaw-eペアガラスは優秀なので遮熱効果はほぼ問題ないですが、日差し対策は色々と工夫が必要です。

[52: 匿名さん]

買えない方は他へどうぞ。

[53: マンション検討中さん]

ファミリー向きだと、ロイヤルガーデンなのに1億かあ。他をあたった方が良さそうですね。

[54: 匿名さん]

庶民向けが他に沢山あるでしょ(笑)

[55: マンション検討中さん]

なかなかこの立地条件はないから、皆さん迷われるんですよね。
これから建つ駅近はもっと高そうですし…。

ガラスを変えても西日は遮れないと営業マンの方も言われていたので、やはり南向きは重要だなと思いました。

10年ほど前に岡山駅西口から徒歩15〜20分程度のところにマンションを買ったという人から、最近はマンション高いね。もうちょっと待ったら？と言われたのですが、最近のマンションは高いんでしょうか？？

[56: 通りがかりさん]

建築コストは上昇しています。消費税も上がりましたし、材料も上がっています。また、作業員の労務費単価も上がっています。これらが影響して、建築コストは上昇しています。
今後待つことで、思い通りの物件が出てくるとは限りません。しかし、デベロッパはマンションを建ててなんぼですので、立ち続けることは間違いありません。

[57: 通りがかりさん]

なんつーか。

あれだけの土地がありながら公園や木立のある緑地も設けないで、ギッチギチにしかも15階建の箱か壁みたいな建物を建てるあたりが和田コーポレーション的なんだよなあ。
岡山市も街作りを本気で考えてんだったら用途地域を改善すべきだわ、建蔽率を下げて容積率を上げるとか、緑地を増やしたら容積率緩和するとか考えてくれないと雑然とした圧迫感のあるマンションだらけ、汚くて暮らしにくい街になるんじゃないの？

[58: マンション検討中さん]

緑よりも実用性が重視されてて良いかと…
敷地内に小さいけれどスーパーがあり、駐車場もある程度確保されている方がよっぽどいいです！
お子さんがいるご家庭は公園などを望まれるのかもしれませんが…

[59: 通りがかりさん]

あくまで個人的な意見ですが、緑等を多くすると管理が大変です。たしかに見た目は綺麗で初期は良いですが、何十年と管理していくのは大変です。なので、個人的には機能面を重視した物が良いと思います。

[60: マンション検討中さん]

桑田町界隈は殺風景なビル・家屋ばかりなので緑は必要ですよ。あまり大きくならず落葉の少ない樹木を選べばメンテナンスも楽ですし、別にあなた方がメンテナンスする訳じゃないでしょ。

[61: マンション検討中さん]

緑を求めてる人達は、あの辺りには住まないでしょうね。利便性重視の物件かなと思います。

[62: 通りがかりさん]

緑の多さは周辺住民の民度の高さに比例します。
緑の多さは周辺土地の地価を上げる傾向があります。
この物件はこの物件なりの層を取り込んでいるのでしょうか。
子どもがいなくても休日には公園を散歩したりジョギングなど楽しみたいですけどね私なら。

マンションの敷地内に緑が乏しいのは企業風土がお金儲け最優先という事でしょう。
せめて周辺にまとまった緑のある公園があればマシなんですけどね。
夏は日射しや暑さを防ぎ冬は日射しを浴びられる落葉樹の林があればと思います。
敷地内とは言いませんけど近くの公園として。

[63: 通りがかりさん]

岡山市役所が悪いとも言えるんですよね。
街路樹に大きな落葉樹を使ってくれていればそれで済みます。
ちゃんと落葉樹の林もある公園を配置してくれていれば満たされます。

利便性重視も解りますが周辺に緑があればプラス要素になりますよね。
緑が多いからといって利便性が低下するわけじゃないんですから。
東京などの都会へ行けば大都会の都心に林みたいな公園があちこちあります。

子どもが騒ぐ遊園地とは違うんです。
散歩やスポーツをしている人がたくさんいる環境は良いものですよ。

[64: 通りがかりさん]

＞60
緑を多くすると管理が大変というのは、マンション敷地内の話で、そこにある緑はマンション住民が維持管理する義務があります。実際には業者に委託でしょうが、緑等の持ち分や責任は、マンション住民にあります。
緑等の規模にもよりますが大きくなればなる程、メンテナンスが大変となりコストがかかります。お金持ちの人は気にすることではないのでしょうが………

[65: マンション掲示板さん]

>>64
あなたがそうと言うんじゃなくて、←これわかって下さいね、一般論として。
権利は主張するけど義務を果たすのはイヤがる人多いから、快適さを犠牲にしても面倒はイヤなんかな？
緑もない西日の当たるマンションで冷房のエアコン代が嵩む、お金大好きなお金持ちは冷房コストは気にならんのかな？
だとしたら、やっぱり、緑の量は民度に比例するんかもなあ。

[66: マンション検討中さん]

余裕がある人は南側を選ぶのでは？敢えて、西側を選ぶ人はいないと思うのですが…
リタイア組は時間的余裕があるでしょうが、現役組で中心部に住みたい人は近くの公園や緑云々より長期休暇で海外旅行を楽しむ！というタイプかなと思いました。
駅近くという条件では似ている西川緑道公園近くのマンションを選ぶ！って人もあの立地条件じゃあ、いないと思いますし…。
緑や公園が条件に入る人は大元駅方面や京山学区まで離れた方がいいのでは…。

[67: 匿名さん]

この立地と仕様って、長期休暇で海外旅行を楽しむ現役世代が選ぶマンションなの？？？

長期休暇で海外旅行を楽しむ現役世代って、少なくとも、岡山なら両備グレースマンションクラスかと思ってました。

そういうアッパーミドルクラス以上って、環境や健康に対する意識も高めだから、公園緑地の存在は重要なファクターだと思ってます。

都会のタワーマンションって、たいていそうですよね。近くに大きな公園があるとか、なければ敷地内に公園みたいな緑地がありますよね。

[68: マンション検討中さん]

海外旅行くらいRGでも充分可能なのでは…？
両備クラスになると普通の会社員ではなかなか手が届かないでしょうから、会社経営者や医者対象になるのでは？
そうなると、もちろんより良い環境を望まれるでしょうね。

[69: 匿名さん]

>>62 通りがかりさん

では西川緑道公園あたりは、民度がいいことになりますが？

[70: ひろし]

出来るだけ、空地などがない方が、分譲戸数が多くなることで、販売価格が下がるし、植栽管理の方針なんて管理組合で話が合わなくなるなど、いいことがないから、植栽や空地なんて意味がないと思うけど。実際そんな空地にベンチがあってもくつろげないから、住民がそこで長時間くつろぐなんて、そんなにないからね。

[71: 匿名さん]

訳ワカメな掛け合いが続いてますが一つだけ注意点、両備グレースマンションは全然ボロですよ。

[72: 匿名さん]

>>70
法律が、建ぺい率や容積率や緑被率を定めているのは何故だと思います？
ひろしさんのお考えは日本の法律に合っていませんが、どうぞ県外のどこかの街でやってくださいな。

[73: マンション検討中さん]

両備クラスって、これから建つイトーヨーカ堂跡地のことでは？
新築のRGの掲示板で中古の両備と比較することはないかと…
イトーヨーカ堂跡地も含め、これから建つ駅前のマンションも気になりますね！

[74: マンション検討中さん]

ロイヤルガーデンシティ桑田ってもうほぼ商談決まってるんですかね？
立地が良いので、投資で買おうかと思ってたのですが。。

[75: マンション検討中さん]

予約ベースでは完売済みで、人気タイプはキャンセル出ても数人待ちのようです。11月末には契約確定のようです。「150戸もあるからキャンセルは出る」という意見と「人気物件だけにキャンセルは出にくい」という意見の両方聴きました。ローン審査も銀行はまだまだ緩いでしょうネ。

[76: マンション検討中さん]

確か９月末に伺った時に南側は完売でキャンセル待ちが出ていて、西側も上の方の階が少し残っているだけって言われてましたよ。

[77: 検討板ユーザーさん]

もう少しマシな仕様にしてくれてたらなあ！
つか岡山は今マンション不足だから
ある程度なら売れる状態なんよな 買おうと思うても無いから

[78: マンション検討中さん]

どの辺りの仕様がよくないのでしょう？
岡山駅近くの立地で普通の会社員でも購入できる価格帯ってことで、こんな良い物件はない！と思っていたのですが…
これから建つ駅前の物件はなかなか手が届かない価格帯でしょうし、西川緑道公園のマンションは環境が悪いですし…

[79: 匿名さん]

安価でも売れないところのひがみでしょ。

[83: 通りがかりさん]

土地が狭いですからねぇ。仕方ないですね

[85: ひろし]

共用施設が多いとそれだけ金がかかるし。むしろデベロッパーが勝手に作った使われない共用施設が負の遺産になるようなことのほうが多いよ。
デベロッパーは好き勝手に共用施設を作って、売ってしまえば終わりだからね。
その後の維持管理はすべて区分所有者が責任を負わないといけないからね。
デベロッパーが分譲時に共用施設を多く作る方がより不誠実でしょ。

[86: マンション検討中さん]

駐車場確保の為では？
駅近くとは言え、岡山は車社会。中心部でも一家に一台以上はあるでしょう。
使うかどうか微妙な共用施設より、駐車場がある方が私は好きです。

[88: 通りがかりさん]

85
同感です。負の遺産より機能的な方が長い目で考えるとよいです

[89: 名無しさん]

ロイヤルガーデンって値下げ交渉できないんですか？
した事ある方コメントお待ちしております！

[90: 匿名さん]

ここの価格が高いみたいな流れになっていますが、1部屋しかない間取り以外はそもそも安くないですか？

[91: 匿名さん]

１５階の普通のマンションですから

[92: ひろし]

好調に売れているなら絶対に値下げはないでしょう

[93: マンション検討中さん]

もう完売したらしいですよ。
今、入金や書類の手続きを行っている最中で12月にはあつもの「完売御礼」が出るのでは？
今販売されている物件の中ではここが１番だと思いますけど、あまり評価されない方もいらっしゃるので、びっくりです。

[94: 匿名さん]

[No.80～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]

[95: マンション検討中さん]

>>89
ヴェルディ西古松、リビンコート津島、アルビオガーデン樶....辺りへ行ってみたらいかがでしょうか。

[96: ひろし]

買えなかった方は残念でした。そんなに売れるって本当にいい物件だってことですよね。

[97: 通りがかりさん]

毎回、販売開始後すぐ完売するロイヤルガーデンには驚かされる

[98: 通りがかりさん]

やはり、現実的に売れてるかどうかが、全てですね。入居開始でも売れ残っている所はありますから。
売れるスピードがそこの価値のようにも思います。

[99: マンション検討中さん]

お手頃価格で需要にマッチしています、特にここは立地的なメリットがあったので早かったです。キャンセル出ないかな！

[100: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[101: 匿名さん]

総ての新幹線（山陽・九州）が停まる岡山駅から頑張れば徒歩圏のマンションが一般サラリーマンでも買えるなんて夢の様じゃないか。そんな都市は岡山意外にはない。絶対にこの立地は最高だと思う。

[102: マンション検討中さん]

頑張らなくても余裕で徒歩岡山駅ですが

[103: マンコミュファンさん]

頑張る徒歩圏内は野田、西古松、国富、浜って辺りですかネ。私は嫌やですけど。

[104: 匿名さん]

そろそろキャンセル出始める頃でしょうか？

[105: マンション検討中さん]

11月25日(日)が一斉契約日のようですからキャンセルはそこで決まるでしょう。

[106: マンション検討中さん]

178㎡、15300万の部屋は売れたんだろうか？

[107: マンコミュファンさん]

売れてますが、あなたには関係ありません。

[108: 匿名さん]

一斉契約終わったみたいですが、どうだったのでしょうか。
完売になったのですかね？

[109: マンション検討中さん]

キャンセル連絡ありません(TT)

[110: マンション検討中さん]

実質的「完売御礼！」です。(T_T)

[111: マンション検討中さん]

岡山市中心街マンション計画がメジロ押しの為、暫く岡山では計画ないらしいです。

[112: 通りがかりさん]

そりゃそうなるよね。どう考えても計画多すぎ

[113: 通りがかりさん]

かなり速いスピードで完売になりましたね。
このスピードが価値を表しているのだと思います。

[114: 匿名さん]

>>102 マンション検討中さん

今の時代は徒歩圏内って７分以内とか聞きました

[115: 匿名さん]

完売してますよ。何かご用かしら？

[116: マンション検討中さん]

今は物件自体が少ないけど
これから数年で駅前に乱立するのかなあ
田舎ぐらしはすごく良いけど
15階建ギチギチの為、天井高が
MAX2,520、基本2,400では
ゆとりが少しだけ残念ですね
あと、ここの地盤はどうなのか
要確認ですね！

[117: マンション検討中さん]

地盤のこと言うたら岡山中心街ほとんどが沖積平野やさかいな

[118: マンション検討中さん]

http://dai-jisin-taisaku.info/yosoku/towndetail/371724/
岡山は震度5強の地震で大半が液状化すると言われてます。
岩盤まで基礎杭を打っているマンションの方が戸建てよりも被害は少ないでしょうね。

[119: マンション検討中さん]

ま、そういう話になれば確率こそ違え日本国中安心な場所はありません。キリがありませんよ。

[120: 匿名さん]

それでも震度5強で大半が液状化してしまう都市はほとんどない、東京でも埋め立て湾岸地域以外は下町地区でもこれだけ広範囲で液状化しないし、岡山だって総社あたりは全く液状化の心配がない。
やはり市内では戸建てじゃなくマンションが安心安全だと思う。
岡山は大規模地震の可能性自体が低いのが救い

[121: マンション検討中さん]

Uターン組です。桑田町のマンション商談に出遅れてしまってあきらめていたのですが、
ホームページでキャンセル待ち受付中とあります。
登録してみようと思うのですが、キャンセルってどのぐらいの割合で出るもんなんでしょうか？
物件により差はあるかとは思いますが、ご存じの方いらっしゃればお願いします。

[122: 通りがかりさん]

一般論です。割合は分かりませんが、数件は出ると聞いています。キャンセル理由は様々ですが、一番多いキャンセル理由は、高齢者購入による入院等によるものです。契約（申込）時期にもよりますが、長ければ引き渡しまでに1年以上要することもあります。
契約時には健康でも、引き渡しまでの間にそうでなくなることもあります。そうなればマンションに住むどころではなくなるためです。
RG桑田町のように戸数が非常に多いので、キャンセル無しということはないと思います。ただ、キャンセル待ちの人もいると思いますので、大々的に「キャンセル住戸発生」というのはないかもしれませんね。

[123: マンション検討中さん]

>>122 通りがかりさん

早速、ありがとうございます。

他の物件にいくか、キャンセル待ちにするか悩ましい～。
桑田物件って便利な場所だけに登録してみよかなぁー。

[124: マンション検討中さん]

予想外の転勤とかローン審査落ちもあるようです。

[125: 評判気になるさん]

供給戸数から言えば確率として絶対キャンセル出るはずですから、キャンセル待ちしても良い買い物件だと思います。

[126: マンション検討中さん]

購入した者です。
真ん中の階辺りまではオプション申込が終わりました。
「これから約一年間は特に何もありません。早目にローン審査を受ける方はいらっしゃいます。」とのことでした。
急な体調不良や環境の変化、ローンが組めないとのことがあれば、キャンセルが出るでしょうね。
ただ、契約した時にもうキャンセル待ちの方がいるとも言われていましたが…

[127: 評判気になるさん]

この物件はアクセスも悪くはないが、環境と学区がやや疑問です。21年完成予定の下石井のタワマンのほうがいいんじゃあないですか？中層階までは高くないと思いますよ。

[128: 検討さん]

>>127 評判気になるさん

この手のマンションは大部分の方は学区を気にする世代じゃないよ。
何でも学区、学区って何？。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[129: マンション検討中さん]

[一部削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[130: マンション検討中さん]

>>127 評判気になるさん
両備のマンションは普通の会社員には買えない金額になるみたいですよ。
ほんのちょっとだけど、駅から遠いので普通の会社員には桑田町が現実的な選択のようです。

[131: 匿名さん]

>>130
こら～～～～～普通の会社員ってなんだ～～～
RG桑田町でも俺には到底無理なんだが、ってことになると俺は普通の会社員じゃないのか？
否、俺は普通の会社員だ。っつうことはココを変えるやつらも十分中の上よりも上の層なんだよ！羨ましい奴らめ！！！！

[132: 検討板ユーザーさん]

ここを買うぐらいなら、2021完成の下石井のタワマンを買った方がいい。ここは通りから西に入った場所で環境はあまり良くない。そもそも桑田町はマンションだらけで、桑田中学の敷地を取り巻くようにたくさんのマンションが林立している。岡山駅まで徒歩で１０分じゃあきつい。まあ買い物は不便ではないが・・・・・・・下石井のタワマン37階の20~25階ぐらいまでなら、岡山のマンションの平均的相場で買えるはず。

[133: マンション検討中さん]

>>132
どうぞ下石井買って下さいな。駅まで12分もかかりますからきついですよ。桑田町と下石井は隣接してますからマンション林立してまっせ。

[134: 匿名さん]

自分の購入しないマンションを下げようとする輩は必ずどんな物件にも存在しますね。様々な要因があり十分検討して購入しているはずの物件のメリットデメリットなんて契約者が一番理解しています。自分の購入する物件を批判されて気持ちの良い人はいません。
ネガレスをしている人はマンション等の不動産購入の経験のない方か人が不快に思う事を楽しんでる方でしょう。気になさらないで良いと思います。
私はこちらの物件の契約者ではないただ羨ましさでこちらを見ている普通の会社員(131)です。どっかに2500万～2800万でいい物件ないかなぁ？大元問屋町あたりでも私には少し高い。

[135: マンション検討中さん]

>>134
大元・問屋町で気に入った新築があれば無理して買っちゃえば。

[136: 匿名さん]

>>135
自己資金500万貯まるまで頑張ってみます。自分は駅近くのタワーマンションなんてのは夢のまた夢で検討対象にもならなかったので何とも思わないのですが、こちらの物件はMRにも行き凄く印象が良くて立地的にもいいなと思った場所なので初めて購入を真剣に意識した物件でした。しかし私にはまだハードルが高かったようで意識しただけで終わってしまいました。これから頑張ってこちらのような物件を買えるようになりたいと思います。すでに30代半ばで3歳と1歳の子供がいますが上の子が小学校に入るまでには何とか頑張ります。RG桑田町に負けない物件買うぞ～

[137: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[138: マンション検討中さん]

杜の街に温泉計画！
よしっ、歩いて温泉行けるやん。入浴料安しといてや(^.^)

[139: マンション検討中さん]

床カラー、どれにしようかな？やっぱりモデルルームカラーかな！

[140: マンション検討中さん]

>>139 マンション検討中さん

私もモデルルームカラーにしました！
まだオプション選べるってことは最上階の辺りなんでしょうねー。
羨ましいです?

[141: マンション検討中さん]

真ん中辺りで良かったんですが、出遅れて上の方しか空いてなかったので仕方なく。床は結局モデルルームカラーになるとは思いますが、セレクト5のブラウンも落ち着いた色でなかなか良いかなと。ここはオプションが少なくて少々割高ですネ。

[142: マンション検討中さん]

ご購入された皆さん、各種オプションはどうされましたか、又はどうされる予定でしょうか？

[143: 職人さん]

ウチはモデルルームカラーにしました。あと･･･年齢が年齢なのでお風呂とトイレの手摺｡｡｡それとダウンライト。床暖房は高すぎて付けれませんでした｡

[144: マンション検討中さん]

>>141 マンション検討中さん

私も同じので悩みましたが、結局モデルルームカラーに…。
無難かなって思っちゃいました。

[145: マンション検討中さん]

>>143 職人さん

ダウンライト、羨ましいです！
私は寝室の壁紙とヘルスメーターの収納場所を作るのみ。
本当は食器棚をオプションとは別のタカラの物を入れようと思ったのですが、90万超えになってしまったので諦めました…。
皆さん、食器棚はどうされますか？

[146: マンション検討中さん]

う～ん、やっぱりモデルルームカラーかな....？Law-eガラスは絶対。バスルームの手摺は付けますが、トイレと玄関上がり口には下地補強を依頼しようかと....。寝室&リビングの壁紙変更。思いきって床暖房！ダウンライトは断念、玄関姿見は自分で探す、食洗機は不要....。私は食器棚はニトリ辺りの安物で十分ですが、良い物ご希望でしたら丸亀の綾野製のセミオーダーがいいのでは。太陽家具又はナフコで扱ってるはずです。

[147: マンション検討中さん]

>>146 マンション検討中さん

ガラスもなんですねー！南側だから、いいかなー？なんて思っちゃいました…。
下地補強なんて思い付くこともなかったです。
皆さんのお考えを早く聞けていれば…。

玄関の鏡はニトリ辺りで買って、シューズクロークの中に置こうかなと思っています。
私も食洗機は不要。お一人様なので(笑)

なぜか食器棚が気に入ってしまって、綾野製作所、パウモナの資料は請求して、すでに見にも行きました。ニトリも調査済。今度は浜田家具にハイアットを見に行こうかと思っています。

[148: マンション検討中さん]

>>147
10万円ちょっとですしLaw-eガラスは施工した方が良いですよ、冷暖房効率結構変わってくるようです。もう手遅れでしょうか？
食器棚に凝りたいなんて料理好きなんですね、是非お手頃で気に入ったのを見つけて美味しい料理を！?

[149: 職人さん]

>>145さん
ダウンライトは配管の関係で後から付けるのが厳しい（高くつく）との事でしたので、新聞読んだりするのに辛いので必要に迫られて（笑）

Law-eガラスは私も必要だと思いました。モデルルームにあった見本でライトに手をかざしたら全然違っていたので。相当冷暖房の効率が違って来るのでは、と期待してます。

[150: マンション検討中さん]

>>148 マンション検討中さん

なるほど…。
皆さん、すごい調べられている…。

今、西日で相当苦労しているのですが、南側だから今度は大丈夫！と思い込んでました…。しかも安物のカーテンなので、次は遮光、遮熱の物にすればいいや！と…。
うーん、こだわるポイントがずれていたかも。

食器棚はなかなか買い換えないから、きちんとしたものを！と思ったんですが、冷暖房の効きも重要ですね…。