ロイヤルガーデンシティ桑田町ってどうですか？

[評判気になるさん]

ロイヤルガーデンシティ桑田町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.royalgarden-wada.com/rgc_kuwada-cho/

所在地：岡山県岡山市北区桑田町13番2（地番）
交通：ＪＲ宇野線・瀬戸大橋線「岡山」駅 徒歩 9分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：65.11平米～178.74平米
売主：株式会社和田コーポレーション
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：未定

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【広島・岡山・中国・四国の新築分譲マンション掲示板から中国・四国・九州・沖縄のマンション住民掲示板へ移動しました。2020.5.27　管理担当】

[21: マンション検討中さん]

頭金なしは厳しいですかね…
ローンは通るとは言われたのですが…

[22: 匿名さん]

通りがかりさん、営業ご苦労様です。

[23: マンション検討中さん]

もう予約ですべて押さえられた間取りもあります！
恐るべし、スピード…
西川のアルファステイツや大元のサーパスとは大違い!!( ; ﾛ)ﾟ ﾟ

[24: 通りがかりさん]

既に埋まった間取りもあるのですね。ロイヤルガーデンは会社経費を落としてその分、価格に反映させていますからね。営業方法は他社よりかなり簡素化されていると思いますが、人間最終的には価格ですものね。

[25: 匿名さん]

竣工済んでからも売れ残る物件と大違い。

[26: 匿名さん]

角部屋から売れて行くんでしょうか？完売まで早そうですね。

[27: 通りがかりさん]

ロイヤルガーデンシティ桑田町がどういう売れ方か分かりませんが、私の知っているロイヤルガーデンでは価格の安い箇所から売れていきました。なので売れていくのが早いのは、中部屋からでした。また、角部屋でも比較的低層階の方が埋まるのが早いのではないでしょうか。やはり、角部屋中層階以上の4000万、5000万級のマンションはなかなか手が出せないと思います。

[28: マンション検討中さん]

今日伺ったら、南側はあと２部屋、西側は７割程度埋まってるって言われてました。
ロイヤルガーデンは「完売御礼」のイメージが強いですけど、どうして他と違って完売するんでしょう？？

[29: 通りがかりさん]

完売が早い理由は他社と差別化を図っていて、それを評価する消費者が多いためだと思います。以下はあくまで個人的な意見です。

どちらかといえばマイナス
・外観がどれも同じ
・標準設備がチープ（内装含む）
・営業方法が簡素
・グループ会社の管理会社がない

どちらかといえばプラス
・防音に強い（二重床等）
・立地が良い物件が多い
・施工会社が大手
・価格が安い（小規模会社のため経費少など）

以上より、買う人が多いということはマイナス面よりプラス面を重視する人が多いのだと思います。立地や二重床はお金をかけても後でどうする事もできませんからね。

[30: 匿名さん]

買えない方は御愁傷様です。

[31: 匿名さん]

南側あと2部屋なんですか。早すぎてびっくりです。やはり立地でしょうか。マンションは立地が全てですもんね。

[32: 通りがかりさん]

ロイヤルガーデンは中古も出ればすぐ買い手がつくから、投資目的や10年ほど住んで住みかえを考えてる人にも人気があるんだろうな

[33: 匿名さん]

間取りが好みと違うから今回はパスするけど場所は
最高すぎるんだよな。岡山駅と巨大イオンモールと
ヨーカドー跡地大型商業施設全部に徒歩で行けるし

[34: 匿名さん]

あとどうでもいいけど二重床が遮音性が云々は昔の話
で今は遮音性に関しては他が同じ条件なら直床の方が
上って記事の方がいっぱい出てるな。
まあ問題はそこよりスラブ厚がしっかり取ってあるか
が大事なわけでな。

[35: マンション検討中さん]

チープなのは、アルファステイツやサーパスの方かと思ってました!!( ; ﾛ)ﾟ ﾟ
モデルルームはオプションだらけだし、誤魔化さないと売れないのかと…

[36: 通りがかりさん]

ロイヤルガーデンがアルファやサーパスより内装がチープという理由は、標準装備の違いです。アルファ等はＩＨクッキングヒータや食洗機は標準装備ですが、ロイヤルガーデンはガスコンロで、食洗機は付いていません。ロイヤルガーデンは建具（扉やノブetc..）も微妙に安い感じがしました。

[37: マンション検討中さん]

アルファステイツもサーパスもIHではなかったです！
最近は何かあった時の為に、ガスだけ電気だけにはしてないって言われました。
食洗機も１人なので不要かとは思うのですが、建具は気になりますね…

[39: マンション検討中さん]

今販売されてるものの中では価格帯はロイヤルガーデン＞アルファステイツ＞サーパスの順ですよ…？？

[40: 通りがかりさん]

ロイヤルガーデン桑田町の価格を知らないので何とも言えませんが、一般にロイヤルガーデンは値引きをしないかわりに最初から価格が下げられています。（会社自体の経費削減等もありますが。）
ロイヤルガーデン桑田町は立地的にはかなり好立地なので価格もそれなりに高いのだと思います。しかし、アルファやサーパスが同じ建物を建てたとしたら、その価格では販売できないと思います。
上記3社の価格のみを比較すると、同立地だと1〜2割はロイヤルガーデンが安いのではないでしょうか。

[42: マンション検討中さん]

分譲価格出ましたね！目の前の駐車場にいつかマンションが建つかもというのがネック…

[43: マンション検討中さん]

駐車場の所有者からして、簡単には建たないのでは…と思ってるんですけどね。
イトーヨーカ堂跡は高そうだし、似たような立地条件でこの価格帯の物があれば比較検討できるのですが…

[45: 通りがかりさん]

ＨＰに2階の価格がでましたが、結構高いですね。場所がいいからそんなものか。

[46: マンション検討中さん]

南は完売、キャンセル待ちが出ているそうです。
西も上の方の階しか空いてないとのこと。
西の上の階を買うくらいなら、南の下の階を買いますよね！

[47: 評判気になるさん]

営業マンから、隣接する駐車場を懸念して敢えて西を選ぶ人もいると聞きました。西の眺望も悪くないのですが、間取りが少し変わってるなと思います。

[48: マンション検討中さん]

なるほど！
眺望云々より、皆さん西日は気にならないのでしょうか…
私は今の住まいで西日に悩まされていて、どうしても南向きにこだわってしまいます。

[49: マンション掲示板さん]

>>48 マンション検討中さん
私も西向きが気になっています。朝方、夕方に近隣のマンション観に行きましたか午前中は陽射しは諦めるしかなさそうです…南向きとの価格差を考えるとしょうがないのかな…

[50: 匿名さん]

もっとリーズナブルな物件待ったら？
無理しないで！

[51: 匿名さん]

西向きでも最近のLaw-eペアガラスは優秀なので遮熱効果はほぼ問題ないですが、日差し対策は色々と工夫が必要です。

[52: 匿名さん]

買えない方は他へどうぞ。

[53: マンション検討中さん]

ファミリー向きだと、ロイヤルガーデンなのに1億かあ。他をあたった方が良さそうですね。

[54: 匿名さん]

庶民向けが他に沢山あるでしょ(笑)

[55: マンション検討中さん]

なかなかこの立地条件はないから、皆さん迷われるんですよね。
これから建つ駅近はもっと高そうですし…。

ガラスを変えても西日は遮れないと営業マンの方も言われていたので、やはり南向きは重要だなと思いました。

10年ほど前に岡山駅西口から徒歩15〜20分程度のところにマンションを買ったという人から、最近はマンション高いね。もうちょっと待ったら？と言われたのですが、最近のマンションは高いんでしょうか？？

[56: 通りがかりさん]

建築コストは上昇しています。消費税も上がりましたし、材料も上がっています。また、作業員の労務費単価も上がっています。これらが影響して、建築コストは上昇しています。
今後待つことで、思い通りの物件が出てくるとは限りません。しかし、デベロッパはマンションを建ててなんぼですので、立ち続けることは間違いありません。

[57: 通りがかりさん]

なんつーか。

あれだけの土地がありながら公園や木立のある緑地も設けないで、ギッチギチにしかも15階建の箱か壁みたいな建物を建てるあたりが和田コーポレーション的なんだよなあ。
岡山市も街作りを本気で考えてんだったら用途地域を改善すべきだわ、建蔽率を下げて容積率を上げるとか、緑地を増やしたら容積率緩和するとか考えてくれないと雑然とした圧迫感のあるマンションだらけ、汚くて暮らしにくい街になるんじゃないの？

[58: マンション検討中さん]

緑よりも実用性が重視されてて良いかと…
敷地内に小さいけれどスーパーがあり、駐車場もある程度確保されている方がよっぽどいいです！
お子さんがいるご家庭は公園などを望まれるのかもしれませんが…

[59: 通りがかりさん]

あくまで個人的な意見ですが、緑等を多くすると管理が大変です。たしかに見た目は綺麗で初期は良いですが、何十年と管理していくのは大変です。なので、個人的には機能面を重視した物が良いと思います。

[60: マンション検討中さん]

桑田町界隈は殺風景なビル・家屋ばかりなので緑は必要ですよ。あまり大きくならず落葉の少ない樹木を選べばメンテナンスも楽ですし、別にあなた方がメンテナンスする訳じゃないでしょ。

[61: マンション検討中さん]

緑を求めてる人達は、あの辺りには住まないでしょうね。利便性重視の物件かなと思います。

[62: 通りがかりさん]

緑の多さは周辺住民の民度の高さに比例します。
緑の多さは周辺土地の地価を上げる傾向があります。
この物件はこの物件なりの層を取り込んでいるのでしょうか。
子どもがいなくても休日には公園を散歩したりジョギングなど楽しみたいですけどね私なら。

マンションの敷地内に緑が乏しいのは企業風土がお金儲け最優先という事でしょう。
せめて周辺にまとまった緑のある公園があればマシなんですけどね。
夏は日射しや暑さを防ぎ冬は日射しを浴びられる落葉樹の林があればと思います。
敷地内とは言いませんけど近くの公園として。

[63: 通りがかりさん]

岡山市役所が悪いとも言えるんですよね。
街路樹に大きな落葉樹を使ってくれていればそれで済みます。
ちゃんと落葉樹の林もある公園を配置してくれていれば満たされます。

利便性重視も解りますが周辺に緑があればプラス要素になりますよね。
緑が多いからといって利便性が低下するわけじゃないんですから。
東京などの都会へ行けば大都会の都心に林みたいな公園があちこちあります。

子どもが騒ぐ遊園地とは違うんです。
散歩やスポーツをしている人がたくさんいる環境は良いものですよ。

[64: 通りがかりさん]

＞60
緑を多くすると管理が大変というのは、マンション敷地内の話で、そこにある緑はマンション住民が維持管理する義務があります。実際には業者に委託でしょうが、緑等の持ち分や責任は、マンション住民にあります。
緑等の規模にもよりますが大きくなればなる程、メンテナンスが大変となりコストがかかります。お金持ちの人は気にすることではないのでしょうが………

[65: マンション掲示板さん]

>>64
あなたがそうと言うんじゃなくて、←これわかって下さいね、一般論として。
権利は主張するけど義務を果たすのはイヤがる人多いから、快適さを犠牲にしても面倒はイヤなんかな？
緑もない西日の当たるマンションで冷房のエアコン代が嵩む、お金大好きなお金持ちは冷房コストは気にならんのかな？
だとしたら、やっぱり、緑の量は民度に比例するんかもなあ。

[66: マンション検討中さん]

余裕がある人は南側を選ぶのでは？敢えて、西側を選ぶ人はいないと思うのですが…
リタイア組は時間的余裕があるでしょうが、現役組で中心部に住みたい人は近くの公園や緑云々より長期休暇で海外旅行を楽しむ！というタイプかなと思いました。
駅近くという条件では似ている西川緑道公園近くのマンションを選ぶ！って人もあの立地条件じゃあ、いないと思いますし…。
緑や公園が条件に入る人は大元駅方面や京山学区まで離れた方がいいのでは…。

[67: 匿名さん]

この立地と仕様って、長期休暇で海外旅行を楽しむ現役世代が選ぶマンションなの？？？

長期休暇で海外旅行を楽しむ現役世代って、少なくとも、岡山なら両備グレースマンションクラスかと思ってました。

そういうアッパーミドルクラス以上って、環境や健康に対する意識も高めだから、公園緑地の存在は重要なファクターだと思ってます。

都会のタワーマンションって、たいていそうですよね。近くに大きな公園があるとか、なければ敷地内に公園みたいな緑地がありますよね。

[68: マンション検討中さん]

海外旅行くらいRGでも充分可能なのでは…？
両備クラスになると普通の会社員ではなかなか手が届かないでしょうから、会社経営者や医者対象になるのでは？
そうなると、もちろんより良い環境を望まれるでしょうね。

[69: 匿名さん]

>>62 通りがかりさん

では西川緑道公園あたりは、民度がいいことになりますが？

[70: ひろし]

出来るだけ、空地などがない方が、分譲戸数が多くなることで、販売価格が下がるし、植栽管理の方針なんて管理組合で話が合わなくなるなど、いいことがないから、植栽や空地なんて意味がないと思うけど。実際そんな空地にベンチがあってもくつろげないから、住民がそこで長時間くつろぐなんて、そんなにないからね。