オープンレジデンシア代々木上原ヒルズってどうですか？

[マンション比較中さん]

オープンレジデンシア代々木上原ヒルズについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.ohd.co.jp/mansion/uehara3/

所在地：東京都渋谷区上原3丁目1281-30（地番）
交通：小田急小田原線・東京メトロ千代田線「代々木上原駅」徒歩4分
間取：1LDK～3LDK
面積：37.89m2～88.19m2
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：古久根建設株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[36: 匿名さん]

ここの場合は眺望目当てというよりは、駅に近いことがポイントになってくるように感じました。
それにこのあたりは、人気のある住宅街ですので、
暮らしていくには不便ないでしょう。
しかも、資産としてみたときにも十分でしょう。
マンションの所の道が他の方も触れられていましたが、若干狭いのだけが気にかかるところでしょうね。

[37: マンション検討中さん]

代々木上原は好きな街だし今は人気だけど、山手線の外側だから資産価値考えるとどうしても買うのは躊躇しませんか？有名評論家さんのセミナーでも代々木上原、代官山は過大評価で下落の危険性高いとコメントありました。オプレジの都心物件中心に見ており、ここは周辺環境も落ち着いていて惹かれる気持ちはあるのですが。。

[38: 匿名さん]

個人的には山手線の外側、内側って基準って何の価値があるの？と思う派です。

吉祥寺好きな人は吉祥寺が好き、下北沢好きな人も下北沢が好き、上原が好きな人は上原が好き、その町、その町に根付く文化があり、そこに人は惹かれるわけです。

山手線の中、例えば霞が関、神谷町、泉岳寺、住みたいかと言われたら別に住みたいと思いません。。。
週末も人なんてまばらだし、遊びに行くにも電車乗ってどこかいかなきゃならないし。

もちろん昔から住んでれば住みやすく感じるんでしょうけど山手線の内側の高額物件を買う必要ってそんなにありますかね。

[39: 匿名さん]

交通至便なここ代々木上原。
移り住んで何十年も経ちますが、評価はずっと高め安定。
東京が首都でなくなる日がきたら、あるいは評価が下がるかもしれませんね笑。

[40: 検討中]

よく山手線の内側とか外側って言う議論ありますが、あれ本当謎ですよね。。たぶん同じ行政区とか至近だけと山手線挟んで内側が外側かっていう議論ならまぁ理解できるんですけど（表参道vs代々木公園とか代々木上原とか）、鶯谷vs代々木上原で、山手線の駅だから鶯谷の方が良いって言う人いますかね。。

[41: 匿名さん]

まあ山手線内で中央線より南側は鉄板、という意見は多いな。１つの境界にはなるんだろう。

[42: 検討中]

山手線南側はその他に比べてそりゃ鉄板ですよね。それは否定しないし、その中で条件合う物件あれば、代々木上原より良いとは思います。私は予算より家族の通勤やら何やらで山手線内側より代々木上原の方が便利なので住んでいますが、そうでなければ表参道とかの方が資産価値の面では安心です。ただ私も港区中心に色々住みましたけど、代々木上原の住み心地は都内トップレベルと言えるので、そんなに下がらないと思いますけどね、他の方がおっしゃるように

[43: 検討中]

ちなみに代々木上原の人気は落ちにくいと思いますが、今の価格で新築を買った場合に中古でもその価格から落ちない、という意味ではないです。新築は土地代などの建設コストの積み上げで価格が決まる一方、中古は純粋に市場価値≒人気度なので、市場価値に対して建設コストがベラボーに高い今の新築価格で買うと、損する可能性の方が高いのではないかと睨みます。特に代々木上原では

[44: 匿名さん]

>>43
それはそうね。
中古市場でも底値はある程度高い位置で維持できるだろうから、
今の新築価格で売れないにしろ、落ちてもある程度の金額で落ち着くだろうとは思う。
底なし沼のような状態にはならんでしょうね。

損、云々じゃなく永住なら良いんじゃないかね。
あとは売ると損かもだけど、貸すという事で言えばそれなりの金額で貸せるから、賃料があまりにも法外な設定しない限りは借り手に困る事は無いかも。

[45: マンション検討中さん]

代々木5のオプレジ中古出てるけどなんであんな安いの
訳あり？オプレジはリセール弱いと聞くがそれにしても弱気な売り出し

[46: 匿名さん]

バルコニー、ものすごく狭いんですね^^;　外に洗濯物を干す人がいまどきは少ないと聞きますので、これで事足りてしまうのかもしれません。
その分、部屋の広さを充実させているということなんでしょう。

かなり空間効率はいいと思います。リビングインの部屋は特にリビングとつなげて使うというようにはなっていないのかな？

[47: 匿名さん]

>>45さん

今の市況的には安いかもですが、新築時の価格はもっと安いんですよね。
それを考えると新築時はお買い得物件だったようにも思います。
なぜ築３年で手放そうとするのかは分からないんですが。

ちょっと昔は地価上昇で新築時から値上がりとか有りましたけど、最近は新築時価格がネットで全て分かりますから購入者もあまりの値上げ物件には手を出さなくなりましたよね。
もうこれしかないって物件以外は。

[48: 匿名さん]

坂の途中にマンションはあるみたいです。1階部分に関しては、エントランスだけで、特に部屋は設定されていないのかな？坂の途中のマンションだと、半分地下みたいになってしまう物件が設定されてしまうことがありますが
ここはCG見る限りでは大丈夫そう。

[49: 匿名さん]

3LDKもあと１戸というところなんですね。このタイプのマンションだと、広めの間取りのほうが早めに売れてしまったんだなぁと思いました。

残りの戸数も多くはないとのこと。
おそらくマンションのタイプとして、値下げなどはしないでしょうね。サービスなどもどうなのかなぁという感じです。

[50: 匿名さん]

かなり個性的な専有部分の形。
普通の田の字タイプはないかもしれないですが（今現在は）
でも、極端に暮らしにくいというわけではないと思います。

テラス付きの住戸はありますけれど、プランターなどでガーデニングはできるのかな？日当たりが良ければ良いんじゃないかなぁと思います。

[51: 匿名さん]

外観からは想像できないようなプランもあって意外に思いました。
デザインのところの平面図を見ると変形の間取りはないみたいに見えたのですけど、
実際にはIrのようなプランもあるのですね。
夜中に起きてトイレいに行くのがちょっと遠いなぁなんてくだらないことを考えてしまいました。
開放感あふれるLDK、パーティなどにはもってこいな感じがします。
Ltタイプのテラスの左側のピット？とは何でしょう？すごく気になります。

[52: 匿名さん]

トイレが遠いと高齢になると不便を感じそう。各部屋から遠いですね。冬は寒いのでヒートショックにならないように配慮が必要になります。高い価格なので間取りの優先順位は高いです。２ＬＤＫはトイレが玄関の近く、部屋の前という作りもあまり好みではありませんね。ドライエリアやキッチンから外に出られたりプライベートが楽しめる作りではあるのでもったいないなと感じます。他の間取りも見てみたいです。

[53: 匿名さん]

もう殆ど間取りは無いかと。
ヒルズも3戸、大山は1戸、上原２丁目は早々に完売。
何だかんだで代々木上原駅は強いですなぁ。

近くのブリリア、プレミストやパークハウスの坪単価が凄いですからね。
共用部や、マンション名に何を掲げるかの違いという程度で坪単価が変わるのならばオプレジでも充分なのかなと。

ブランドっていう時代も終わりというか、スミフや、湾岸に建ててる大手デベとか、大量在庫抱えてるブランドマンション買ってもな…と思ったりもします。
オプレジはニッチなところ攻めてるのは事実ですけど、自分が良いと思える納得の間取りがあるならブランド駅であればありかなと。

もう少し広さはとって欲しいなと思うところはありますけど。

[54: 匿名さん]

プラン内容は、間取りも設備内容も良い感じですが、
外観デザインもイマドキというのかありきたりなデザインではないのが印象的です。
エントランスもホテルのようで高級感を感じる仕上がり。
価格的にかなり高額マンションですが納得です。

[55: 通りがかりさん]

本当、代々木上原は強いですね。しかも駅徒歩3分でこのグレード、申し分ないです。価格は高めですね、一般サラリーマンは買えませんね。。。私はシングルで会社員なのでこんな所に住めるなんて羨ましい限りです！

[56: 匿名さん]

>>55さん
もう代々木上原３物件は終わってしまいますけど、シングルで広さをそれほど求めなければ4000万円台からあった気がします。
これからどこかのデベで販売される物件があるのか、あったとして幾らくらいで出てくるのか分かりませんが、広さ気にしなければ5000万円台で買える機会もありそうな気がします。

ただ小さい土地で企画できるオプレジだから３物件でましたけど、他のデベでは代々木上原で新物件が殆ど期待出来ないという状況にあります。
同じ土俵ではモリモトがいますが最近は土地取得でオプレジが勝ってしまってるんですよね。
今やオプレジは上場企業ですが、マンション企画ではモリモトに一日の長がありますから渋谷区・代々木界隈でまたモリモト物件企画を見てみたいですね。

あと、渋谷区役所近くで三菱がやるみたいなので、そちらを見てみては。
高そうですけどシングルの方が住むプランなら...。

[57: 通りがかりさん]

あと２戸なのかな。個人的には立地重視なので３物件のなかでも一番ポイント高かったけれど、半地下住戸が若干失速ぎみなのかしら。
代々木公園のオプレジとは違ってここは坂の途中で高台だし、道から覗かれる配置でもないので、それほど悪くないと思うけれど。
下の階を気にしなくて良いというのも、かつて一階に住んでいた私としてはおすすめとすら言える感じだけどね。

[58: 匿名さん]

HPに載っているLtプランですが、面白いタイプになっていると思いました
リビングが真ん中にあって、洋室がリビングを囲んでいるリビングスルーのタイプ。
家族団らんするのにはちょうどいいのかもしれません。

トイレが遠いという意見もありますが、実際に住んでみればそれほど遠くはないのかもしれませんよ？
トイレ、浴室、洗面室、キッチンと水回りがまとめられているので住みやすそうに思いました。

[59: 匿名さん]

トイレが遠いのはLr プラン？だったかと。
L字の長細い表記上２７畳のLDKがあって玄関横にトイレ、２７畳のLDKの逆側に寝室があって遠かったという事だったと思います。

残ってる部屋はトイレ近いですね。
オールリビングインの住戸は夫婦としては子供がいると夜、少し躊躇してしまいそうです（笑

[60: 通りがかりさん]

現地いきましたけど、かなり駅近ですね。信号に引っかからなくて早歩きだと2分でした。貸せますね笑

[61: 通りがかりさん]

ブランド駅の駅近なのに線路からも井の頭通りからも絶妙に離れていて、途中にファミマがあるという立地。駐車場が1台分もないのが残念すぎる。。

[62: 通りがかりさん]

>>61 通りがかりさん
駐車場ないのですね！！ということはDINKSむけでしょうか^ ^

[63: 匿名さん]

敷地外駐車場は辛いですね。管理費が抑えられるメリットはありますが、全くないのは辛いです。
坂に建っているマンションって日当たりもよくて、割と好きです。でも間取りは人気でもう残っていないのですね。

家族で住むならLtタイプなのかなと思ってみました。トイレが遠いのは寝室から遠いということでしょうか？こもれるキッチンや寝室も広さがあって間取りがとてもいいと感じます。
Ogタイプは、ドライエリアのほか、LDKの横にドアがありますね。LDK横のドアからどこに行けるんでしょう・・・？
Ltタイプは「ピット」に階段で行けると書いてありました。玄関以外で外に出ていけるスペースがあるんですよね。

[64: マンション検討中さん]

最終１邸になってますね！

[65: 匿名さん]

いよいよ最後の1邸ですか！
現在残っている最後の部屋の間取りを見ていますが、少し変わった作りですね？
一般的にはリビングに続く廊下につくはずの扉が玄関近くにつけられています。
まあファミリー向けではありませんし、仕切りがない分家事動線はいいかもしれませんね。

[66: 匿名さん]

ただこれは暖房効率が悪くなると思うので出来ればリビング側にドアがあるのが良いでしょう。
部屋はやはり極力廊下側で独立させた方がプライバシー性が保てますし、子供１人の家庭なら尚更でしょう。

こうする事のメリットは売り手側にあり、LDK表示を廊下ぶん上乗せして表記出来ます。
見る限りでは２畳分はありそうですから、15.2 - 2 = 13.2畳ほどが実質の広さとなります。

子供がいないならいっそのことBR2をぶち抜いた 1LDK というのもありでしょう。

[67: マンション検討中さん]

完売したみたいですね！これで代々木上原3物件、94戸完売って凄すぎる。。。

[68: 匿名さん]

祝ですね

にしても、その近辺の下北沢や代沢は余り動きがないのは何故でしょう？
アドレスでこんな明白な違いが出る？

[69: マンション検討中さん]

>>68 匿名さん
現在、代々木上原近辺に住んでますが、渋谷新宿表参道へ自転車（頑張れば徒歩、疲れたら気軽にタクシー）で行けるのが魅力です！
下北沢はちょっと離れてしまう感覚になるので、、、という感じです。

[70: マンション検討中さん]

>>68 匿名さん

区が違うのと地下鉄が通ってないのはデカいかなと
世田谷区だったらいっそ戸建にという感覚はありますね

[71: 匿名さん]

>>69さん>>70さん

下北沢も好きな街ですが、やはり渋谷区であるという事と都内でも有数の住宅街を持つ代々木上原ってのは大きいんですかね。

小田急でも１番知名度の高い駅ですし、新宿は急行で5分くらい、千代田線も使え、渋谷もその気になれば歩いていけるってのは大きいですね。

願わくば駅だけでなく、駅に近い北側も南側も少し古いオフィスビルが立ち並ぶあたりが再開発されればなと思いますがそんな予定ってないんですかねえ。

[72: 匿名さん]

本当に完売したんですね。ホームページを見たら「完売御礼」と書いてあり、間取りなど全て見えなくなっていました。完売した後も現地案内図が書いてあったりするものですが、全て情報をシャットアウトしています。
そのあたり、高級物件です。

中古が出たら売れるんでしょうね。転売を期待して買う人はいないでしょうけれど、買いたかった人がいたら高い中古物件でも売れそうです。

[73: マンション検討中さん]

ここの立地、駅近高台で最高

[74: 通りがかりさん]

オプレジはリセールバリュー低いからね。
代々木駅、代々木五丁目のオプレジ外観が賃貸クオリティだよね。造りがちゃちい。ま、安いから仕方ないとは思うが。

[75: 匿名さん]

ここの外観はオプレジでも特殊では？
オプレジってだいたいは黄土色の小さいタイル状タイプを使いますけど、ここは白をベースにした大判タイプなので、出来上がりを見なきゃなんとも分からないですが高級感あるイメージにはしてるかなと思いますけどね。

代々木三物件はどこもそれなりに高級感あるデザインにしたなと思いましたけど。
場所的に変なもの作れないのはデベも分かってるでしょ。

[76: 通りがかりさん]

ここの立地ならばブランドはさほど問題にならないでしょう。
立地重視の人というのは必ずいるので。
あと、賃貸クオリティというのがよくわかりませんが、個人的にはここのデザインはなかなか素敵だと思いました。

[77: マンション検討中さん]

75.76さんに大賛成

[78: マンション検討中さん]

チャクチャクドキドキ^ ^

[79: マンション検討中さん]

もうすぐですね！

[80: 匿名さん]

大判の外壁、良い感じですね！！
高級感あります！

[81: マンション検討中さん]

>>80 匿名さん

同感です！

[82: マンション検討中さん]

1カ月前くらいの状態です！

[83: 匿名さん]

もうすぐ内覧会ですね。
共用部分のチェックも頑張りましょう。

[84: 匿名さん]

共用部のチェックってその時に指摘するんですか？
それとも管理組合設立後に纏めて指摘する感じですか？

普通は後者ですかね？
共用部までなかなか頭が回らないですよね。

[85: 匿名さん]

共用部も内覧会時に指摘できる。少なくとも自分の部屋の周りはやっておいた方がいい。

入居後のアフターサービスの時は管理組合もチェックするんだけど、内覧会の段階では管理組合立ち上がってないでしょ。