THE COURT 神宮外苑はどうですか？

[買い替え検討中さん]

ザ・コート神宮外苑についての情報交換しませんか。
新国立競技場の前の再開発エリアですね。いろいろ進化していきそうな場所で、期待できそう。
将来性や資産価値などを含め、物件のことについて知りたいです。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1426/

所在地：東京都渋谷区神宮前二丁目霞ヶ丘町付近土地区画整理事業施行地区内1街区符号神二2-10および霞16-3（仮換地）
交通：東京メトロ銀座線「外苑前」駅　徒歩8分、都営地下鉄大江戸線「国立競技場」駅　徒歩11分
総武・中央緩行線「千駄ヶ谷」駅　徒歩14分、東京メトロ副都心線「北参道」駅　徒歩13分
間取：2LDK～3LDK
面積：70.38平米～310.22平米
総戸数：409戸（販売総戸数180戸、事業協力者戸数229戸含む）
竣工時期 ：平成32年4月下旬
入居時期 ：平成32年7月中旬
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上23階地下1階（建築基準法上は地上22階地下2階建）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、野村不動産株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

ザ・コートの相場、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[877: 匿名さん]

考えてみると、プールで他の住人と水着姿でご対面とは不思議な感じですね。子供はいいでしょうけど。

[878: 匿名さん]

罠だとは思いましたかます
そう言う流れですか。
日頃ジムで慣れてますし
見られて困る体してませんよ。
ある程度以上資産ある人は。

[879: 匿名さん]

>>656 マンション比較中さん
11階以下の地権者住戸54.9-55.5平米の住戸が4戸ほど、第3期1次販売予定価格表の下の方に、販売予定で掲載されている。地権者の方から三井が買い取り、三井から販売とのことで、いずれも11000万程度とのこと。内装仕様は、三井のパークコートクラスとのこと。

[880: 匿名さん]

>>879 匿名さん
それは地権者住戸扱いということでプールは使えないのでしょうか？

[881: 匿名さん]

>>880 匿名さん
管理費はフロアごとに11階以下、12-22階、ペントハウスと3組合にグルーピングされてます。
それとは別に、全員全体の共有部の組合に入ります。
11階以下の組合の方の管理費にはプール使える費用は入ってません。
利用するなら年間50万別払いすれば大丈夫。
払えば利用できます。

[882: 匿名さん]

>>879 匿名さん
天井高260や全熱交換器ありますかね。

[883: 匿名さん]

>>880 匿名さん
地権者住戸の権限と同じなのではないでしょうか。管理費は地権者住戸扱いでしょうから。
それより、パークコート仕様と聞いてちょっと驚きました。地権者住戸は、12階以上の分譲住戸に較べ、狭い上に、内装仕様もかなり質が落ちると聞いていましたが、パークコートクラスならまあまあだなと。価格もリーズナブル。
ちなみに、いただいた4月1日現在の予定価格表に掲載された地権者住戸販売は、
6階北西向き、11階西向き、8階東向き、10階南東向き、各1部屋ずつ。

[884: マンション検討中さん]

パークコート最近はピンキリなんで
どのレベルなのから聞いてみないと分かりませんね。

[885: 匿名さん]

今回から行灯部屋は出てますか。

[886: 匿名さん]

「地権者住戸」と「三井の販売分」は仕様が異なります。
三井の保留床の販売分はパークコート仕様ですが、地権者住戸はパークホームズ仕様です。
モデルルームの営業の方から聞きましたので間違いありません。
天井高は2500になり、2600はありません。
お買い得なのも間違いないかと。

[887: 匿名さん]

でも、そういうの、中古で売る時、パークホームズ仕様の住戸と競合して(比較されて）高く売れない傾向にあるんだよね。。

>>884
それ、全く同感です。。

[888: 匿名さん]

私はここを検討して、とても気に入って買いたかったのですが、予算が足りず諦めたものです。

検討中、私も気になって、中古で地権者住戸が安く売られて、それに引っ張られて分譲住戸が値崩れする懸念を営業の方に伝えました。

答えとしては、檜町タワーのときに同じ声が多かったので、同一フロアに混ぜずに、完全に仕様、フロアを分けたので、直接比較されないだろうとのことでした。
この答えに納得するかどうかはあなた次第ですが、そのような懸念に配慮はしてるようです。

中古で仕様の差別化がどの程度評価されるか分かりませんが、一般にプレミアム住戸はリセールに不利と云われているので、あまりそんなこと気にならない方が買われるのでしょう。リセール命のような人にはリスク高いでしょうね。

以上、営業トークの共有まで。

[889: 匿名さん]

こういう物件は中古で買うときはリフォーム前提でしょうから、最初の仕様はあまり関係ないでしょう。

[890: 匿名さん]

中古年数にもよりますが、築浅ならフルリフォーム、リノベーションまでやる人はあまりいないでしょう。壁紙交換や精々トイレ交換くらいまででは。全熱交換や天カセなどの空調、水回りの基本仕様は大事だと思います。

[891: 匿名さん]

>>886 匿名さん
それでも、最近の質が低いパークコートより天井高が高いです。人によりパークコート並みと言う人はいるかもしれませんね。
上階の高仕様住戸買う人には本来のパークホームズ並みと言うと思います。

[892: 匿名さん]

>>888 匿名さん
地権者住戸に80平米無いのが残念ですね。

[893: 匿名さん]

11階以下は
天井高250、天カセ無し、全熱交換器無しだが
最近のパークコート仕様と比較して
遜色ないどころか、お釣りが来る。

12階以上は天井高260、天カセあり、ロスナイ全熱交換で、本来のパークコート仕様。

[894: 匿名さん]

天井高は265ですよね？

[895: 匿名さん]

皆さま、886です。
文章が分かりにくかったかもしれません。誤解もあるようなので再度説明します。
また私なりの説明なので、間違えていたら申し訳ありませんがご指摘ください。

まず、11階以下の事業協力者住戸には、「元々の地権者の等価交換分の地権者住戸」と、「開発に携わったデベロッパーなどの保留床」があり、その２つは性質が異なります。
保留床とは、再開発の容積緩和によって地権者に等価交換したあと、さらに余った面積分をデベロッパーが得た床のことと解釈しています。(間違えていたらご指摘お願いします。)
再開発では、デベロッパーはその保留床を売る(か賃貸に出す)ことにより、建築費を回収するというスキームらしいです。

その為、「デベロッパーの保留床」は売ることを前提として作られており、「等価交換の地権者住戸」とは仕様が違います。
「デベロッパーの保留床」はパークコート仕様で、12階以上の部屋と仕様はほとんど変わりません。(細部の建具が微妙に異なる程度)
大きな違いは天井高で、最大2500ですが、天カセもありますし、全熱交換器もあります。実際に図面を見ました。

もっともこのマンションは、北向き住戸全体にプレミアを載せているため、その他の方角については11階以下の保留床も12階以上の一般分譲住戸もある程度適正な坪単価になっていると思っています。
またプールの管理費もない為、プールを日常的に使わない人で、高層階でなくても良い人にとっては良い条件ではないでしょうか。

因みに、デベの保留床の中にも80平米近いものが1?2部屋あったようです。

また「地権者の等価交換住戸」の仕様に関しては、プライバシーの為、詳しくは教えて貰えませんでしたが、営業の方からはパークホームズの仕様だと説明を受けました。その為、全熱交換器や天カセが付いているかは分かりません。

文が長くなりすみません。

[896: 匿名さん]

全熱交換器は同じフロアで無いとことあるとこ分けるのは難しいですから、保留にあるなら地権者にもあるのでは？

[897: 匿名さん]

>>885 匿名さん

74平米の住戸2タイプのうち、
1つが、12メートルのワイドスパンの2LDK東向きが15000万台から、
もう一つの74平米、ちょうど建物のくの字の真ん中になる2LDK南東向き。間取りに5畳の窓のない部屋がある変形タイプで14000万台から。最上階でも16000万台と他の間取りと較べ値下げされているよう。

[898: 匿名さん]

>>897 匿名さん

唯一の行灯部屋タイプも高いですね。

[899: 匿名さん]

行灯でそれなら、実質値上がりですね。

[900: 匿名さん]

>>897 匿名さん
一期70平米台も最上階は16000台では？
下は14000台だし。

[901: 匿名さん]

>>900 匿名さん
確か第1期販売の最安値は70平米では？
今回の販売の最安値は74平米と若干広い。バスルームも80平米の間取りと同じ広さで、坪単価は最安と思われる。

[902: 匿名さん]

やはり、行灯部屋広さ比較では
コスパ最強ですね。
とりあえず最低坪単価ど買うなら、
11階以下か行灯？
ただ、それ以外の条件同じくくらいだと
下がってない気がして残念。

[903: マンション検討中さん]

>>901 匿名さん
バルルームが間口1618あるのは強みですね。
一期にも74平米でバスルーム広い部屋ありましたね。

[904: 家大好き子]

場所はまぁ日本でも最高の場所です。緑が多いし原宿 渋谷 赤坂 青山にも近い慶応大学病院もいける。

[905: 匿名さん]

歩いてはいけない場所ばかり陳列しても無意味では。
クルマ前提だとあらゆるエリアが当てはまりますね。

[906: マンション検討中さん]

青山は徒歩で5分でしょ

[907: 匿名さん]

>>905 匿名さん
なんでそんなに歩くの好きなの？
車、タクシー、地下鉄使わないウォーキング
至上主義とか？
ここに住む人にそれはないのでは。
健康のために銀杏並木まで歩くくらい？

[908: 検討板ユーザーさん]

実際に検討してない・出来ない
通りすがりの若葉ちゃんは
外苑前が青山であることを知らない。

住所だけ見て渋谷区だと思ってるから
ここが、渋谷区新宿区港区の境界至近にあり
港区青山が徒歩数分であることがわからない。
煽りが雑すぎる。

[909: 匿名さん]

かなり真剣に検討してます
が、お恥ずかしい話、この管理費で一生住める気がせず、
いずれ手放す必要がありそうなので
リセールがとても気になります。

3aのようなブランドエリアとは言い難いので、外国人マネーの投資先にならなそう＋最寄り駅から8分
なので、価格の維持は難しいのかなーと

そんなことないですかね？

[910: 匿名さん]

>>909 匿名さん
価格維持より住みごごち派
ただ、価格も激上がりはしないが
下がりすぎもせず、
ローン割り込むことはない判断。
ついでに、余分なお金が退避できれば、くらい。
ちな、この先は外国人事投資先でない方が乱高下しないと思うし、管理状態も維持されるよ。

[911: 匿名さん]

価格維持も住み心地もこんなヒョットコ板マンより、天下に轟く百鬼夜行・目指すは高みの全國制覇・日の下無双の狂乱麗舞、ザ 最強 コート 文京区小石川 タワー の方が格上だろ

[912: 匿名さん]

よく噛まずに言えました。偉いね！

[913: 匿名さん]

>>910 匿名さん
確かにそういう面もありそうですよね
それほど下がらなければ良しとすべきか、、、

中古になったときに、2~3億で売れるイメージが沸かないんですよねー

[914: 匿名さん]

オリンピック開会式で世界中の人が目にすることになるマンション。

[915: 匿名さん]

>>914 匿名さん

そうなんです！
そうなると、外国人の買いも入りそうな気もするんですよねー

[916: 都営民]

近隣、都営住宅神宮前二丁目アパートの都営民です。
質問あれば回答しますよ！

[917: 匿名さん]

>>909 匿名さん
少なくとも3年後にこのあたりに建つ新築は坪1100-1300だよ。
1000マンより低くはない。

[918: 匿名さん]

>>917 匿名さん
三井の北参道ができたら、ここと競合しますよね
北参道がパークコートでJR代々木から5分だと、ここが勝てる要素少なくないですか？

[919: 名無しさん]

>>918 匿名さん
立地も住環境もここは代々木に圧勝でしょう。

[920: 通りがかりさん]

勝てる要素ばかりかなと。
まず名前がシンプルで良いし、オンリーワンの名前は他にはないプラス。
ペントハウスは庶民とは関係ないけど、それがうちうちで4部屋も売れるいい物件であり、他2部屋も完売。
9億以上の部屋が6部屋もあるなんてマンションはなかなかないと思います。
周囲は伊藤忠含めての再開発あるし、部屋によっては花火も見える。
表参道まで900mで、ショッピングも便利。
少し駅から離れていることなんて気にならないですね。
過去にパークマンションやパークコート赤坂檜町など色々検討しましたが、私はここの20階以上の小さい部屋を買いました。

[921: 匿名さん]

北参道は公共交通利便以外の要素で勝ることはないでしょう。
北参道は文京小石川と同程度のものになるかと。

[922: 通りがかりさん]

三井不動産の中で、ザ・コート神宮外苑はフラッグシップという位置付けなのは確実でしょう。

[923: 匿名さん]

ザコート >> パーコー渋谷 > パーコー北参道 > パーコー小石川

[924: 検討板ユーザーさん]

ここは他と比較にならないし、
比較する必要もないから、格付けとか無意味。
煽られても皆マトモに取り合わないし。

[925: 検討板ユーザーさん]

>>918 匿名さん
競合しないですね
比べる必要もないかと
投資の方はより質が悪くても
コスパ良い物件を買えば良いと思いますます

[926: 匿名さん]

新築時はそうかもしれんが、中古になれば市場において他物件との比較はさけられない。
その際の競争力には興味あるけどね。リセール価格に直結するんだから。