THE COURT 神宮外苑はどうですか？

[買い替え検討中さん]

ザ・コート神宮外苑についての情報交換しませんか。
新国立競技場の前の再開発エリアですね。いろいろ進化していきそうな場所で、期待できそう。
将来性や資産価値などを含め、物件のことについて知りたいです。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1426/

所在地：東京都渋谷区神宮前二丁目霞ヶ丘町付近土地区画整理事業施行地区内1街区符号神二2-10および霞16-3（仮換地）
交通：東京メトロ銀座線「外苑前」駅　徒歩8分、都営地下鉄大江戸線「国立競技場」駅　徒歩11分
総武・中央緩行線「千駄ヶ谷」駅　徒歩14分、東京メトロ副都心線「北参道」駅　徒歩13分
間取：2LDK～3LDK
面積：70.38平米～310.22平米
総戸数：409戸（販売総戸数180戸、事業協力者戸数229戸含む）
竣工時期 ：平成32年4月下旬
入居時期 ：平成32年7月中旬
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上23階地下1階（建築基準法上は地上22階地下2階建）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、野村不動産株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

ザ・コートの相場、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[81: 匿名さん]

ここを検討していますが元の区分者たちの数がかなり多いのできになっています。
それと過去にプールを設置したマンションの維持費用が半端でなく
総会でプールは閉鎖した例をしっているので
どうしたものかと。
悩みます。

[82: 匿名さん]

ここを検討する人たちはパークコート渋谷も視野に入っている人たちなのでしょうか。
パークコート渋谷は定借なのが気になります。

ここで気になるのは３階にジムやプール、ゲストハウスなどが
集約されていること。
ここの住民以外でも共連れの人たちが利用できるマンションだと嫌です。
そこは監視の目がと言われますが
どこまで監視付で利用できるシステムなのか
営業マンに聞いてみますが
現段階で返答もらえるのか？？？？

[83: 匿名さん]

ここは70㎡程度の中住戸でもワイドスパンで行灯部屋はなく、中住戸としてほぼ完璧な間取り。
所有権である点も含めて価格的には渋谷よりかなり高くなると思われ、意外と競合しないと思う。

[84: 匿名さん]

あんまりこの辺り分譲自体少ないけど、シャリエ神宮外苑は@400くらいでしたね。時期も違いますので、そんな価格では出てこないでしょうけどね。

[85: 匿名さん]

その倍の坪800以上でしょうね。

[86: 匿名さん]

平均で坪800万以上でもサラッと捌ける立地とパフォーマンスだと感じる。
70㎡で17,000万くらい？？さすがに手が届かない

[87: マンション検討中さん]

現地を見てきましたが、意外に高級感が無い場所でありました。少し残念。
駅からもそこそこ距離が有りますし、あまり高い坪単価だと簡単には捌けないのではないでしょうか。

[88: 匿名さん]

外国人に受けそうだし、若い日本人ファミリー層とかあまり客として考えていないだろうね。
2014年のシティハウス神宮北参道が坪530で完売だから、それよりはかなり高いはず。

[89: 匿名さん]

国立競技場向きは坪１０００万です。
その他は８００万くらいじゃないですかね。

[90: 匿名さん]

>>89
まあ、そんなもんでしょうね
竣工後に、事業協力者住戸が一斉に売りに出て価格がくずれることを期待するしかない。

[91: 匿名さん]

シティハウスは坪500半ばくらいで数年かけてようやく完売（まぁデベのスタイルだけど）
そんな感じの売れ行きですよ。

[92: 匿名さん]

シティハウスとこことは、立地も中身も格が数段違う。
シティハウスが優ってるのは利便性くらい。

[93: 匿名さん]

地権者の必死感が伝わってくる物件。こりゃダメかな。

[94: 匿名さん]

こんなとこ買うくらいなら白金２丁目タワーをお勧めしますよ。
今ならまだ２部屋選べます。急がないとなくなりますよ。

[95: 匿名さん]

>>93 匿名さん

いやー、三井の営業に聞きゃ分かる。
国立競技場向きは、１０００行く。

[96: 匿名さん]

>>92 匿名さん
利便性って結構重要では…。駅距離が1分違うだけで値段がだいぶ違ってくるご時世なのに。

[97: 匿名さん]

このレベルのマンションなら利便性はホボ関係ないです。

[98: 匿名さん]

ここは800〜で捌いて、その後シティハウス神宮北参道の裏、GSKビルの立替タワーを700〜近辺で出してくるとみた。
スケート場跡には三井のホテルもできるし、新国立競技場周辺エリアは三井が力を入れていく。
https://diamond.jp/articles/-/169832?page=2

[99: 匿名さん]

立地は今見ると高級感はないですが再開発されるとよくなるんですかね？
もうちょっと駅に近いザ神宮前レジデンスでも中古で５００万台からから６００万台って感じですから８００万から１０００万/坪っていわれるとちょっと高い気がしますが。

[100: 匿名さん]

タワーでもなく板状外廊下団地風横長マンションですからね。

[101: 匿名さん]

>>100 匿名さん

内廊下でしょ？
建て直し前は外廊下なのかもしらんけど。

オリンピック開催時に竣工だし、注目集めるんじゃない？
共用施設も豪華そうだし、国立競技場向き坪１０００はあり得ると思う。

ただ、失恋な話だけど、地権者さんがどんな感じなのかは気になる。

[102: 匿名さん]

仮にその価格なら大量売れ残りになりそうだね。
全てが中途半端デザインも仕様も免震ですらないんだよね。


近隣で三井も売れ残り抱えているしね。北参道の住友もあんまり人気無かったし。

[103: 匿名さん]

坪600なら最狭の70㎡買えます！
期待！

[104: 匿名さん]

>>100
HPのPLANみて外廊下と言ってるなら、かなり恥ずかしい

[105: 匿名さん]

ここ外廊下ですよ

[106: 匿名さん]

内廊下じゃないと説明がつかないプランですけど。
外廊下の根拠はなんでしょう。

[107: 匿名さん]

>>94 匿名さん
早く完売するといいですね。

[108: 匿名さん]

当然免震ですよね？

[109: 匿名さん]

ただの耐震マンションみたいですよ。長期優良住宅とかでも無いです。
あとは噂を聞く限り元々の地権者さんたちの意識が・・と言われており、揉め事の種になりそうな物件です。
あまりいい噂は聞きませんね。

[110: 匿名さん]

外廊下とか嘘つくなよ。
間取りを見ると内廊下ダロ。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/634851/

[111: 匿名さん]

廊下どうこうよりも唯の板状耐震マンションという点が残念ですね

[112: 匿名さん]

ここは内廊下で免震のはずですが、耐震に変わったんですか？

[113: 匿名さん]

変わったんじゃないですか。免震ではないですね

[114: 匿名さん]

神宮外苑周辺エリアは今でも充分好環境ですが、
東京都・明治神宮・JSC・(三井不動産)がタッグを組んだ
100年ぶりの大改造で五輪後がますます楽しみです。

https://mansionkeiei.tokyo/news/?p=623

[115: 匿名さん]

価格は高いのに耐震とかだったら笑うよな。

[116: 匿名さん]

免震構造として積層ゴムでＬ字形状を揺らしてたら真ん中でおれちゃいそ
なんとなく耐震の方がまっちしそう。

[117: 匿名さん]

ケチったんだろうな。耐震ならそういうとこがもうダメだね。
デザイン田舎臭いしあんまり期待出来無さそう。高いなら安全性も配慮しないと
ダメだよなぁ

[118: マンション検討中さん]

>>117 匿名さん
プールやラウンジでバリューアップするので構造はお許し下さい。
ご利用には管理費とは別に年間利用料をお支払いいただきますけど。

[119: 匿名さん]

買えない人たちが必死に板状だ、耐震だとネガってるのが非常に滑稽ですね。

[120: 匿名さん]

この立地＆パフォーマンス＆将来性で140戸程度の売出しなら、値付けによっては瞬間蒸発。
ただ、パークコート渋谷はここより安い値付けにせざるを得ないので、ここはある程度の販売長期化を前提とした高値を追及してくると思う。
ただ、JVの野村が長期販売は我慢できないかもしれない。

[121: 匿名さん]

パークコート渋谷は坪800〜
コート神宮外苑は坪1000〜

もう決まってますよ。多分。

[122: 匿名さん]

その価格だと確実に売れ残りになると思う

[123: 匿名さん]

確かにドラマによく出るイチョウ並木がお散歩コースだし、外苑青山イメージならお高くなりますが、
日常生活的にはちょっと不便かな。
お高くても購入する層にはスーパーや駅がどの程度離れてるかなんてあんまり関係ないんでしょうね。
神宮外苑花火はどの部屋からも見れるといいですね。

[124: 匿名さん]

ここはパス
とりわけ立地がNO
最近の三井物件はレベルダウンがひどいな

[125: 周辺住民さん]

東京都に便宜を図ってもらった見返りに　敷地内は誰でも通り抜けできるようになる。野球のある日はガラの悪い人間も多いし、ひいきのチームが負けると破壊行為やゴミ捨て、立ち小便などする。勝てば勝ったで歌ったりして大騒ぎ。こういうことに元々の組合は対応してこなかった様子。これに加えて　日本青年館に出入りする我が物顔のスポーツクラスター職員が緑地に入り込んで昼食休憩でも始めたら　それだけでも資産価値下がると思う。生活者としては実に不愉快です。

[126: 匿名さん]

2018年1～6月、成約平均坪単価
赤坂・虎ノ門エリア　693.27万
六本木エリア　　　　692.60万
麻布エリア　　　　　536.19万
白金・高輪エリア　　513.34万
広尾エリア　　　　　428.50万
青山・神宮前エリア　381.38万
（GRANTACT調べ）
パークコート青山ザタワーも入ってこの数字
現実を見ないとね　

[127: マンション検討中さん]

でも、ここは新価格ででますからね。

[128: 匿名さん]

時代は虎ノ門ヒルズですね〜
虎ノ門ヒルズを中心とした同心円状の坪単価序列にシフトしていくでしょうね

[129: 匿名さん]

虎ノ門ヒルズエリアの今後の発展は、新橋リーマン臭の蔓延をどこまで防げるか？？？にかかっている。
既にかなり香ばしいが・・・

[130: 匿名さん]

大通り沿いじゃないので、その点はいいのかな…と思いつつ、実際はどうなんでしょう。
ここで大通り沿いだと、野球がある日とかは歩道がものすごい大変なことになってしまって、外苑駅から家までたどり着くのがものすごく大変になったりしますよ（汗）
新価格で出ているということは、最初はやっぱり高かったって言うことなんでしょうね。

[131: 匿名さん]

最近今後の再開発の構想が東京都から発表されていました。

https://www.decn.co.jp/?p=101813

駅前には商業施設もできそうですし外苑地区はかなり変わるようですね。

[132: 周辺住民さん]

東京都都市整備局によれば、オリンピック開催時の人だまり・通行路としてとしてここの敷地を活用したいんだとか。
これまでも神宮外苑花火大会時は外苑前駅からの車道も歩道も大混雑で現地まで20分ぐらいかかったし、
キラー通り側も　ひどいのはお墓によじ登ったり、建物に侵入する見物客がいた。
また、花火の燃えカスが飛んでくるのに、タワー化したら簡単に掃除は出来ないだろうね。
騒音や人混みはひどくなるけど肝心の花火や野球の試合といった景観？というかおいしい部分は日本青年館ホテルや岸記念体育会館に取られてしまうね。
区分所有者らは欲を出して　まんまと東京都や三井に騙されたんだね。

[133: 通りがかりさん]

>>132 周辺住民さん
地元民で地権者も知ってますが、随分と旧外苑ハウスにルサンチマンをお持ちなようで。
私の周りでは貴方の様な感情をお持ちの方が居ないので、この様な感情があるのかと驚いてます。
概ね皆さん「外苑ハウス新しいなるのか、いいなあ」程度です。
周辺住民なら今までの管理組合がやかましかった（しっかりしていた）のを知っている筈です。
ナイターの延長が11時迄なのはそのせいですし、催し物の開催時は敷地内に部外者が入らない様に
球場に門番を着けさせていた位です。
何もない時ですら部外者が通り抜けすると怒られます。
それに、資産価値云々やら欲をかいて騙されたやら周辺住民が態々この掲示板に書き込む
動機が分かりません。
他にもおよそこの周辺を知っているとは思えないコメントが散見出来ますね。
個人的には慣れ親しんだ街が大きく変わって行く事に戸惑いと寂しさの様な感情はありますが。

[134: マンション検討中さん]

近くに住んでいる者です。近くと言っても自転車で10分はありますが。。　個人的には国立競技場、秩父宮ラグビー場の真横なんて最高だと昔から思っていました。旧外苑ハウスの建て替えの話が出た時、「来たー！！」と思いました。現在、私が住んでいる物件でも、都心ど真ん中の大通りに面しているために部外者の乱入の問題はありますが、管理組合がキチンと対応していまして、全く困ることは無いです。最近ではスケートボードの若者が乱入して、ガラスや壁を破損することが頻発しましたが、今は解決しています。

確かに、行事が多く、人通りが多いことで問題もあるでしょうが、活気があることはとてもいいです。駐車場からのクルマの出し入れがキチンと出来れば自分はOKです。今の自分の物件では人通りが多くなる時、クルマの出し入れに規制がかかりこれで大変に困っています。行事がある時、年に10日間くらいは規制どころか、出し入れ禁止となるんです。こんなことが無いのであればいいのですが。。。

可能ならば国立競技場、秩父宮ラグビー場の両方が見える間取りがいいのですが、青年会館が邪魔しますか。。。　もし仮に見えるとしても価格が相当に高くなりそうですね。何階以上ならば両方見えるのでしょうか。

[135: ご近所さん]

通りがかりさんこそ、最初から一貫してデベロッパーの社員さんか不動産業者としか思えませんが。

ここの建て替えに関しては　オリンピックに便乗した収奪というのが本質であって、
すでに死屍累々、近隣住民を含むたくさんの犠牲を生んでいます。

皆、沈黙を余儀なくされて、政治がらみの「汚い案件」だと思っているのが真相です。

これまでは高い意識の住民たちがこの街の価値を作ってきました。

3.11以降の地価下落で随分と行儀の悪い下品な人間が入ってきて
２５００万で勝ったマンションが数億になるのだからとおごり高ぶって、他人の犠牲や景観を破壊することなど一顧だにしない連中が「円滑化法」に乗っかった。

だからといって　建て替え後に金のある人間だけが住めばよいというものではないでしょう。

最終的に　誰が一番得をするのかを見ていればわかることですよ。

[136: 周辺住民さん]

神宮球場の学生バイトが門番をするのは門前だけ。門に立小便する馬鹿はいません。
隣接する東京都の公園は管轄外なのでビールっ腹の連中はここから外苑ハウスのフェンスに向けて思いっきり放尿してた。
ちなみにここはホームレスが多く住み　支援者もいるほどで　オリンピック後にはまた舞い戻ってくるでしょう。

神宮球場と住民がもめないのは野球観戦チケットをもらっていたからで、今後はどうなるかわからない。

通りがかりさんは「投資目的」のお方でしょうか？
「このあたりのことをよく知らない」とか決めつけて印象操作をなさりたいようですが。

[137: ご近所さん]

管理人がしっかりしてたのは建て替えが決まる前のこと。
通り抜けも布団干しも厳しかった。
おそらく首になったと思う。

新しく三井が連れてきた管理人は全然ダメ。
不法侵入者がいても何にもしないどころか　業者にリベート受け取ってたんじゃないかと思う。

地権者に対しても無礼だった。

[138: マンション検討中さん]

東南西の角の間取りの部屋ですが、上層階ならば競技場等の見晴らしはどうでしょうか。隣の高い建物に遮られて、陽当たりや眺望も悪くなりますでしょうか。東南西の角の間取りで何階以上ならば陽当たり、眺望がよくなるか分かる方いらっしゃいますか。

[139: ご近所さん]

日本青年館と岸記念体育会館が揃って６０ｍから７０ｍ弱の高さです。

８０ｍを予定しているものの傾斜地の低いところを起点としているので
最上階くらいでないと東南の眺望は厳しいですね。

北側に国立競技場が見えるでしょう。

西側は新宿のビル群が遠くに臨めるものの、手前にある秀和の住民さんにこんにちわ～という距離でしょうか。

[140: 匿名さん]

100平米上層階で坪1000万円の3億円くらいでしょうか
ミッドタウンの周りだと5億行くでしょうけど若干場所が微妙な分、そのくらいかと思うんですが

[141: 匿名さん]

高値掴みで焦りまくってる、パークコート檜町ザタワーの住民ですか？

[142: ご近所さん]

最上階は4部屋しかなくて　それぞれがかなりの広さになるはずだけど区分所有の
住民が・・・

[143: 匿名さん]

最上階は4部屋から6部屋に変わりましたよ。

[144: 匿名さん]

The COURTってマンションブランドは知らないなぁと思っていたんですが、
三井不動産と野村のコラボなので、ここだけのオリジナルブランドみたいなものなんですか？どちらも規模のある企業なのに、協業でここを開発したのって不思議な感じがします。
設備や仕様などについては、どちらのものがメインでついてくるとか、そういうことは有りますか？完全にここオリジナルなんでしょうか？

[145: 匿名さん]

シャトー三田の建替えも三井と野村のコラボだったと思うよ

[146: マンション検討中さん]

モデルルームのお知らせきたね

[147: マンコミュファンさん]

>>146 マンション検討中さん
今日から事前案内会です

[148: 匿名さん]

>>147 マンコミュファンさん

来週からでは？

[149: マンコミュファンさん]

>>148 匿名さん
事前は今日からだよん

[150: 名無しさん]

価格いくらでしたかー？

[151: 口コミ知りたいさん]

>>150 名無しさん

1000万がデフォルト。安くても850万ですね。

[152: 匿名さん]

>>151 口コミ知りたいさん
平均1000万円/坪で見通しの悪い低層の大通り側でも850万円/坪っていう意味ですか？

[153: 匿名さん]

南平台850
神宮外苑1000
とくると
渋谷タワーが750？
恵比寿プラウドは800?

都心高級マンション市場は、大手による寡占が進んで阿吽のカルテル状態ですな

[154: 匿名さん]

年収5千、予算2億でアンケート出したら、今週末からの事前案内ですけど先週末から案内の人は予算もっと上ですか？

[155: 匿名さん]

年収8千万、70㎡で予算16000万、セカンドハウス利用でアンケート出したら今週末でした。
坪850が下限なら70㎡で18000万、噂どおりパンダはないようですね。

[156: 名無しさん]

低層のお見合いだと750万円/坪とかだけど、北西は950万円/坪は下回らないよねー

[157: 名無しさん]

渋谷タワーが750はないですよ。所有権なくても神宮外苑1000に近しいラインをせめて来るはずです。

[158: 匿名さん]

この価格帯の物件だと、それくらいだと優先顧客の下限ぎりぎりかと思います。
優先的に捌きたいのは、3億超えの部屋ですから。
2億前後の部屋はいくらでも欲しい人いますから。

[159: 検討板ユーザーさん]

ここのグレードはほんと高いですね。パークマンションレベルをタワーで実現した感じでした。

[160: 匿名さん]

ペントハウスの間取り凄すぎ。エントランス3つ、開口部５０ｍ超？
めまいが。

[161: 匿名さん]

内廊下だが行燈部屋はない
どの間取りも広さを問わず素晴らしい

[162: マンション検討中さん]

匿名掲示板だけでバブッてて面白いですね。2～3億の価値は・・・？

事前モデルルームの案内来ていたけど、見送りました。
行った方いますか？？

[163: 匿名さん]

神宮界隈最高マンションの誕生です

[164: 匿名さん]

凄いマンションが出来ますね～　ワクワクします・・・

[165: eマンションさん]

見応えのある事前案内会でした。

都心、大規模、眺望、周辺環境といった条件を兼ね備えた物件を久しぶりに見ました。

オリンピックの恩恵を受けた唯一無二の再開発マンション。。 その分価格も素敵ですが、三井主体なこともあって有り得ない水準でもなく、何とも罪作りな存在です。

[166: 匿名さん]

坪単価はいかほどでしたか？

[167: 匿名さん]

実は渋谷の方が予定坪単価は高いんですけど、こちらの方が高いと思っている人多いんですね。

[168: eマンションさん]

価格表に記載があるのは1.7億～5億代半ば位までですが、150㎡以上やペントハウスは未開示で、6億代～、10億超になる感じがします。個別の商談になるのでしょうか。

[169: マンション検討中さん]

ありがとうございます。やはりお高いですね…

[170: 匿名さん]

渋谷タワーの予定単価は、70年分の一括地代込み？

[171: 匿名さん]

>>167 匿名さん

渋谷のパークコートのこと？
それなら適当ですね。
三井の人は、ここより１割くらい安いと言ってましたけど？

[172: 住民板ユーザーさん5]

決して周辺の街並みは素敵ではないですよね。
外苑など少し歩けば、素敵ですけど。
オリンピック便乗もあるかな。

[173: ご近所さん]

神宮前は３．４丁目が最高。均質の金持ちがいる。
2丁目は落ちるよ。すぐそばに都営住宅があって生活レベルがまるで違う。雰囲気もそれなり。
モデルルームにも物凄くお金をかけたようだけど、
それが価格に反映してるとしたらばかばかしいな。

[174: 匿名さん]

>>173 ご近所さん

モデルルームはたかが知れてる。
それより、下駄履きの地権者に吸いとられている。何せ、全戸数の半数以上だし。

[175: 匿名さん]

確かに地権者の多さは異常なほどですが、それを上回る希少価値があると思うので販売の支障にはならないでしょう。

[176: マンション検討中さん]

このマンションはキャピタルゲイン出ますか？

[177: 匿名さん]

国立競技場の再開発で都営霞ヶ丘団地がなくなったのはプラス要因です。

[178: マンション検討中さん]

駐車場少ない。
車はいらないという選択を積極的にする購買層ではないと思うんだけど！

[179: 匿名さん]

>>177 匿名さん
都営団地跡地は何になるんですか？

[180: 匿名さん]

オリンピック後は公園？
https://www.decn.co.jp/inc/uploads/201808240401003-1.jpg