THE COURT 神宮外苑はどうですか？

[買い替え検討中さん]

ザ・コート神宮外苑についての情報交換しませんか。
新国立競技場の前の再開発エリアですね。いろいろ進化していきそうな場所で、期待できそう。
将来性や資産価値などを含め、物件のことについて知りたいです。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1426/

所在地：東京都渋谷区神宮前二丁目霞ヶ丘町付近土地区画整理事業施行地区内1街区符号神二2-10および霞16-3（仮換地）
交通：東京メトロ銀座線「外苑前」駅　徒歩8分、都営地下鉄大江戸線「国立競技場」駅　徒歩11分
総武・中央緩行線「千駄ヶ谷」駅　徒歩14分、東京メトロ副都心線「北参道」駅　徒歩13分
間取：2LDK～3LDK
面積：70.38平米～310.22平米
総戸数：409戸（販売総戸数180戸、事業協力者戸数229戸含む）
竣工時期 ：平成32年4月下旬
入居時期 ：平成32年7月中旬
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上23階地下1階（建築基準法上は地上22階地下2階建）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、野村不動産株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

ザ・コートの相場、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[751: マンション検討中さん]

>>747さん

僕には競技場や野球場があるのは超がつくぐらい最高。
もっと人が溢れている所に住んでいるので、こちらの方が僕には静かに
感じるほど。人が多くてもスポーツ好きならばいい。
僕の所は酔っぱらいが多く、質が悪い。

老後はゆっくり散歩したり、野球、ラグビー、陸上競技などを毎日、見て
いたいと思ってる。その意味ではこのマンションは一番の候補。

現在、老後対策として他の物件も見ているけど、同じような感じの
マンションになっている。

[752: マンション検討中さん]

購入を検討しています。

地権者と管理組合が別、というのが気になっています。
組合間の大規模修繕の費用負担の割合とか、管理費の分担とか、どのように決めるのでしょうか？
例えば、地権者側の組合が支払いや、値上げを拒んだ場合、対抗策とかあるんですかね？

[753: 匿名さん]

>>752 マンション検討中さん
共通部分は普通に全体で一つの管理組合でなかった？
ほかの物件と何も変わらない。
各フロアとか、専用エレベーターとかは
別途使う人だけの組合ができる。
例えばペントハウスの人は、全体管理組合とペントハウス用組合両方に入るイメージかね？
完全分轄ではないと思う。

[754: マンション検討中さん]

そうなんですね、少し安心しました
ありがとうございます！

しかし、住民間の経済格差が大きそうな物件なので、共通の組合は揉めそうですね、、

[755: 匿名さん]

戸数が多いだけに色んな人がいそうですね。しかも地権者がとても多く、関係も複雑そうで。もし地権者の少ない50戸程度の物件だったら言うことなしだったかな。。

[756: マンション検討中さん]

同じような状況のマンションに住んでいます。共通部分、全体部分等、
いろいろ線引きして管理会社が行っており、うまいぐあいに調整しています。
新築後8年経過しておりますが、不平不満は生じていません。
ちなみに地権者は約半分です。千代田区の物件です。

私のマンションでは地権者の方が金持ちで余裕がある人が多く、
震災後の管理費用値上げ等の課題に関しても、全く反対意見が無かったです。

今の所、地権者、正規購入者で何のもめ事も無く、平穏な状態です。

[757: 匿名さん]

>>755 匿名さん
管理組合が早く回ってくるし
そうでない場合は組合が固定化して
独断専行になるから、嫌

[758: 匿名さん]

>>754 マンション検討中さん

元々、高級マンションだったし、販売価格の最低ラインが約15000万円だから、皆さん十分なお金持ちだと思いますので、大丈夫でしょう。

[759: 匿名さん]

>>758 匿名さん
逆では？

[760: マンション検討中さん]

苦戦してますね、明らかに

[761: 匿名さん]

いやあ、悲惨な状況ですね。
しかし、ここだけではないですね。

不動産は金融機関の融資姿勢とエンドユーザーのマインド次第。
今は両方が最悪状態。
特に実需以外において。

[762: 匿名さん]

>>761 匿名さん
110軒だっけ？
実需層には訴えてるのでは？

[763: 匿名さん]

デベにとっては投資客やセカンド需要を取り込めないのは致命的だろうな。

[764: 匿名さん]

コストあげても建物品質上げてるから
元々そのつもりなんでない。
ホントに住む人だけに買って欲しい的な。
今時珍しい露骨なコストダウンがない作りだし。

[765: 契約者さん]

>>764 匿名さん
都心の賃貸用1Kですら4000万円のご時世では珍しいハイスペックのマンションです。
見えない所もこだわってるのが伝わってきます。

[766: マンション検討中さん]

>>669 匿名さん

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190227-00000057-mai-base

あまりパッとしない印象ですね
盛り上がるのでしょうか？

[767: 通りがかり]

>>766 マンション検討中さん
どう考えてもパッとしないでしょ笑

ここ買える人なら、もっと他にも良い選択肢あると思うけど。

[768: 通りがかりさん]

図で商業施設の位置が
伊藤忠の辺りだけど？
隣の施設(名前がわかりません)
と一緒に立て直しでしょうかね。

全ての事業が終わるまで10年程度か。

[769: 通りがかりさん]

10年か。

意外といけるような気がしてきた。
日本橋を見てて思ったけど
何もない方が再開発って
上手くいくみたいですね。

[770: 通りがかりさん]

伊藤忠のビル、築39年じゃん！
10年以内に立て直しするよねー。
なるほどねー。

[771: 通りがかりさん]

ネットでも取り上げられていますね。
「東京・南青山で“買い物難民”の危機　ピーコックストア青山店が閉店」

https://news.nifty.com/article/economy/economyall/12249-205130/

再開発に期待してます。

[772: 通りがかりさん]

TOKYO MXでのピーコック閉店のニュース、付近のスーパーの図のなかに
「Super A Market」が入ってるのが笑った。トゥモローランド系の洋服屋なのに。マスコミも適当だな。

[773: 通りがかりさん]

なんか、ピーコックのビルの建て替え他、再開発の予定が相当ありそうなのですが、全体像がわからない。
北青山のお寺の隣なんか随分と大きなビルの骨組みがいつの間にかできてるし。

日用品の店オリンピック(店名ね)のビルもそのうち建て替えしそうだし。あそこも相当古いよね。

もしかして10年後、激変してる？

[774: 匿名さん]

>>773 通りがかりさん
してます。

[775: 匿名さん]

>>768 通りがかりさん
伊藤忠は外苑前駅神宮球場側入り口の方に移動して建て替え。
何年か前に前の社長就任時に建て替え見送ってる。
築年浅いオラクルはそのまま。

[776: 匿名さん]

>>768 通りがかりさん
CIプラザとか言う飲食店街
いけてないから、リニューアル歓迎
商社センス生かして欲しい

[777: マンション検討中さん]

青山1丁目駅は買いです！

[778: 通りがかりさん]

ピーコックが無くなって4日経ちました。

キッツイなー。

生協頼むしかない？
ウンザリしてきた。

[779: 通りがかりさん]

ここ数日、雨でしょ。傘さして距離歩くのしんどいわ。
OKストア行ったけど方角が逆なんですよね。しかもOK方面はドラッグストアが無い！ 完全に買い物難民だわ。

[780: 匿名さん]

歩くのですね。びっくりです。
地下鉄やタクシーで渋谷や六本木出ていますよ。

[781: 匿名さん]

>>780 匿名さん
雨の中を傘と食料品が入った袋持って乗り物、それはそれで疲れません？
しょうがないから生協のカタログ貰うわ。

[782: 匿名さん]

地下鉄ったって、外苑前までの距離考えたらOKストアのほうがマシですよ。
渋谷はフードショーのこと言ってます？
あそこから銀座線ってめんどくさいですよ。

[783: 匿名さん]

あなた、工事中物件に住んでるの？
ご近所さんが検討してるの？

[784: 匿名さん]

このマンションではコンパクトな方の70㎡台の物件も
横長に出来上がっていて、そちらも日当たりなどは良さそうだと思いました。
眺望については、階数にもよると思います。

少なくても風通し自体はとてもいいと思います。
これから春先、暖かい日などは、窓を開けて風を通すと気持ちがいいでしょうね。

[785: マンション検討中さん]

>>783 匿名さん
近くに住んでて引っ越し検討中。
何で？

[786: 匿名さん]

>>784 匿名さん

基本、内廊下はベランダと反対側が開いてないので、風はあまり通りませんよ。

[789: 匿名さん]

で、またスーパーの話なんですけどね、要は料理をあまり作らない単身の人とかでしたら、このマンションは便利な場所だと思いますよ。コンビニは多いし、昼間は近くにケータリングの軽トラックでお弁当売ってるのをよく見かけますし。
家族持ちで自炊が多い場合は生協の配達とスーパーを使い分けでしょうが、正直少しの不便さは覚悟した方がいいと思います。自分は7年ぐらい住んでいるのですが、ここの立地はいい部分と不便な部分が極端なんです。

[791: 匿名さん]

>>786 匿名さん
せっかくのロスナイ全熱交換なのに
窓開けるとか意味があまりない。

[793: 匿名さん]

マンコミュ(何とも言えない響きw)読んでて思うけど、皆さんは建物の仕様ばかりに目が行って、立地、周辺環境はあまり気にしない感じ？

部屋の設備なんてリフォームでどうにでもなるし、今のマンションはそんなに違いはないと思うけど。ほぼ既製のパーツの組み合わせだろうから。

[796: 匿名さん]

>>793 匿名さん
全熱交換や防音、断熱関係はどうにもならんよ。
あと、免震も。

[797: 匿名さん]

マンションでいくら儲かるかしか
考えてない人とは価値観違うと思う。

ここの層は。

[801: 匿名さん]

[No.787～本レスまで、意図的な迷惑行為、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[802: 匿名さん]

再開発で住みやすくなるの？

ランニングでよく外苑行くけど、住むイメージがないな

[803: 匿名さん]

>>793 匿名さん
設備はどうにかなることもあるが
建物仕様は無理だね。

設備もどうにかなるのは
交換可能な器具だけ
ガス容量の関係で全室床暖はオプションで
無理だったり
荷重の関係で石張り不可の建物あるし
天上埋め込みエアコンは後からは
取り付けできない。

[804: 評判気になるさん]

>>803 匿名さん
設備について教えて下さりありがとうございます。
設備という言い方しちゃいましたが、インテリア関係、見た目の事です。

今住んでるとこは床材を替えて壁をマットな塗装仕上げにしただけですが、それだけで、コンランショップっぽくカッコよくなりましたから。家具より床材が重要かな。近くのロイズアンティークで重厚なアンティーク家具が売ってますけど、標準的なマンションの張り合わせ床材だと、まず素材感が合いませんから。

[805: 匿名さん]

>>804 評判気になるさん
それは好みでお好きなように、なのでは。
住み心地と言うより、自分好み、だね。

[806: 匿名さん]

なんか、人の書き込みに何かしら言わないと気が済まない人って。

検討してる人、このスレに自分以外いる？

[807: 評判気になるさん]

>>806 匿名さん
枯れ木も山の賑わい、ですよ。

[808: 匿名さん]

>>806 匿名さん
契約してますよ。

[809: 匿名さん]

初心者マークが誤ったこと
言うのは仕方ないから放置ですね

[810: 検討板ユーザーさん]

若葉マークつくの、ホントよく考えてますよね笑

[811: マンション検討中さん]

>>808 匿名さん
そうですか。

自分はまだ決めかねてます。
再開発の見通しがまだイメージできてないので、完成後に実際見て決めようと思ってます。完成後も残ったらですけどね。

[812: 匿名さん]

>>811 マンション検討中さん
2億3億はいくらか残るので大丈夫ですよ。

[813: 検討板ユーザーさん]

>>811 マンション検討中さん
大丈夫。残るから笑

[814: 匿名さん]

一億円台はほぼ完売。
高いのは残るとかと。

現契約率は60%程度

[815: 匿名さん]

一期で６割なら売れてる方。

[816: 匿名さん]

新神宮球場の横にホテルが建設される予定みたいですね。
噂通りのFour Seasons Hotel　であればいいのですが。
ホテルができ、駅から新国立競技場前まで歩道が整備されると大分雰囲気
が変わると思います。

[817: 匿名さん]

>>816 匿名さん
そうなんですね。

とすると、スケート場跡の三井のホテル、ベルコモンズ跡地ビル内、あと教えて頂いたそのホテル、3カ所もできるのですね。

[818: 匿名さん]

東京のヘソ、パークコート座タワマン小川石も、ホテル級だろうて。

[819: 匿名さん]

ヘソ、随分高い位置にあるんですね。
曲がってるからかな。

[820: 匿名さん]

やっぱりここ欲しいなあ
もう少し安くならないかなー

[821: 匿名さん]

70平米は残らないから安くならないよ。
唯一の行灯部屋が売り出されるのに
希望かけたら。
ただ、少なくとも2年先まで上がるのは
確定だから、格安にはならないかと。

[822: 匿名さん]

このマンションを購入しました。
現在住んでいるマンションも建物としての基本的性能（構造等）にこだわりました。
投稿にあったように、ある意味内装はリフォームで好きに変えられます。
建物としての基本性能は変えられません。
日本は、地震が多い国です。地震発生時の安全性の確保、また地震のたびにわずかでも建物への影響はあると思います。
そのようなことから、免震構造を含めて基本的な構造も購入を決めた理由のひとつです。
「大規模な地震が起きたら変わらない」という方もいると思います。
そこは個人の考えだと思います。

[823: 匿名さん]

まあ、リスクはどこまで対策して
どこから許容するかだよね。

あと、地震だけでなく
住み心地に建物性能は
大きく影響するよね。

[824: 匿名さん]

>>816 匿名さん
Four Seasonのロビーや飲食関係は利用したい。
ママ友集まりでも、使えるし。

[826: 匿名さん]

[No.825と本レスは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当］

[827: 匿名さん]

何かで見たんだけど、商業施設が入るって、そうなの？

[828: 匿名さん]

2期2次は一瞬で広告下げたけど、ご存知の方いらっしゃいますか？
今回は駆け込みで結構高額申込入ったみたい。

コート神宮外苑 第２期３次
受付期間2019年3月11日（月）～2019年3月11日（月）
受付時間 10:00～13:00
抽選日 2019年3月11日（月）
抽選時間 14:00
販売戸数 6戸
販売価格 1億5900万円（1戸）～9億3000万円（1戸）

販売住戸一覧
①1317 70A+TR1.3 1億5900万円
71.76㎡ 2LDK
②1410 108A+TR3.3 2億8400万円
112.08㎡ 3LDK
③1507 82B+TR1.7 2億700万円
84.20㎡ 2LDK
④1816 88A+TR1.8 2億1000万円
90.49㎡ 3LDK
⑤2108 144A+TR3.3 4億5000万円
147.39㎡ 3LDK
⑥2304 264A+TR3.4 9億3000万円
267.46㎡ 3LDK

[829: 匿名さん]

瞬殺ですね。
良いものを買えば間違いと言う
判断ですかね。
再開発はまだ具体的に発表されて
ませんから。

[830: 匿名さん]

>>827 匿名さん
一階に1店舗のみですよ。

[831: 検討板ユーザーさん]

>>828 匿名さん
部屋番号は何でわかるんですか？

[832: 匿名さん]

>>831 検討板ユーザーさん
広告期間内ならば、販売住戸一覧という右上のタブに出てます。

ペントの93000万は当初提示していた価格より大分下げた？

[833: 通りがかりさん]

>>832 匿名さん
そうなんですか。勉強になりました。
ペントハウスは7%下がりましたね。

[834: 契約者さん]

>>828 匿名さん
今の中古相場からして、ペントハウス坪単価1150万って結構手頃に感じますね。

[835: マンション検討中さん]

再開発の情報が出てました。
今後の変化が楽しみですね。
https://www.decn.co.jp/?p=105853

[836: マンコミュファンさん]

>>835 マンション検討中さん

ゴルフ場は無くなるのでしょうか？

[837: 匿名さん]

>>834 契約者さん
2、3年後のこのあたりは、
普通の部屋がその価格帯に
なりそうですからね。

[838: 匿名さん]

高額が動いてますね。
ペントハウス完売でしょうか。

[839: マンション検討中さん]

>>836 マンコミュファンさん
なくなりそうですね。
よく使っていたので少し寂しい気もしますが、すごい施設ができそうですね。
にぎわい・文化複合機能のエリアは何になるのでしょうか。

[840: 匿名さん]

>>839 マンション検討中さん
蔦屋や青山のブックセンターみたいな
オシャレ本屋、単館系映画館あたり
あると良いですね。

[841: マンション検討中さん]

再開発はスポーツイベント関係ばかりだけど、日常の暮らしに関係あるかな？

昭和の時代に後楽園球場から東京ドームに建て替えしたけど、それによって水道橋エリアの住み心地はよくなったのか？ということ

[842: マンション検討中さん]

>>840 匿名さん
それは難しいと思うよ
増田屋となりのリブロは閉店したし無印も閉店、青山ブックは六本木を閉店したくらいだから無理でしょ

[843: マンション検討中さん]

大手町や日本橋は再開発の説明会でかなり詳細な説明してくれるけど外苑前はコソコソやってるから今の時点では買えないな

[844: 匿名さん]

一般分譲のプランバリエーションは、全44タイプあることをここに報告しときます。

[845: 匿名さん]

>>842 マンション検討中さん
ただの紙の本屋だと、電子やアマゾンに押されてそうなるよね。
蔦屋みたいにカフェ併設やイベント次第。

[846: 匿名さん]

若葉マーク怒涛の否定でわかりやすい。
他スレでスルーされるようになったけど
このスレはもっと相手にして貰えないと
思うよ。

[847: 匿名さん]

>>841 マンション検討中さん
にぎわいエリアはスポーツ関係ないと思うけど。

[848: マンション検討中さん]

>>846 匿名さん

一々、若葉がどうだとか非常に迷惑

批判なら具体的に言ってくれ

[849: 匿名さん]

すみません…

東京のオッコトヌシ、小川石パー子にします…

[850: 名無し]

>>849 匿名さん
不覚にもかわいい笑

イノシシ好きです。