THE COURT 神宮外苑はどうですか？

[買い替え検討中さん]

ザ・コート神宮外苑についての情報交換しませんか。
新国立競技場の前の再開発エリアですね。いろいろ進化していきそうな場所で、期待できそう。
将来性や資産価値などを含め、物件のことについて知りたいです。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1426/

所在地：東京都渋谷区神宮前二丁目霞ヶ丘町付近土地区画整理事業施行地区内1街区符号神二2-10および霞16-3（仮換地）
交通：東京メトロ銀座線「外苑前」駅　徒歩8分、都営地下鉄大江戸線「国立競技場」駅　徒歩11分
総武・中央緩行線「千駄ヶ谷」駅　徒歩14分、東京メトロ副都心線「北参道」駅　徒歩13分
間取：2LDK～3LDK
面積：70.38平米～310.22平米
総戸数：409戸（販売総戸数180戸、事業協力者戸数229戸含む）
竣工時期 ：平成32年4月下旬
入居時期 ：平成32年7月中旬
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上23階地下1階（建築基準法上は地上22階地下2階建）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、野村不動産株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

ザ・コートの相場、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[701: 匿名さん]

三井からの2期2次販売案内メールで、第1期＆2期1次では約100戸を販売とあった。
5割超？

[702: 匿名さん]

残り20戸は、未販売タイプの販売があるので楽勝でしょうね。（価格による）
その後は、北向きや西向きの高額帯が主なので極めて厳しいでしょうね。
オリンピックの時に中国語の垂れ幕を出せば売れるかも。

[703: 匿名さん]

>>701 匿名さん
先週聞いたときはそれより数件多かったですよ。
70、80から埋まってます。
たしかに高額は厳しそうですね。

[704: 通りがかりさん]

図書館で80年代の雑誌を読むと
キラー通りからこの物件の辺り、
お洒落だったんだねー、という感じ。

キラー通りって今でも言うの？
通りの電柱か何かのポールには
「キラー通り」って書いてあるけど。

昨日久しぶりに代官山に行ったが、
歩く人は観光客ばかりで代官山の衰退を感じる。
田舎の人向けの店ばかり。

終わった街というのは、まず再生しないと思っているのだが、ここはどうなのだろう。
何となくだけど、再生は難しいと思う。

熊野神社の通り、外苑前駅近くに新築マンションを建てているけど、あそこなら駅近物件としてアリだとは思うけど。

[705: 匿名さん]

再開発すれば別だね。以上

[706: 通りがかりさん]

>>705 匿名さん
再開発の概要見ましたか？
競技場周辺の整備のみで街が変わるとは思えない。
本気で再開発するなら外苑前駅を半蔵門線の停車駅にするとかしないと。
外苑前駅は特に大きな工事してませんよね。おそらく、オリンピック時は混雑を避けるために駅は閉鎖だと思います。
オリンピックに期待し過ぎです。

[707: 匿名さん]

>>706 再開発はオリンピック後ですよ。
前にはやりません。

[708: 通りがかりさん]

>>707 匿名さん
それは当たり前です。
オリンピック前提の再開発に期待し過ぎと言ってるのだけど。
ま、人それぞれ勝手ですが。

[709: ご近所さん]

>歩く人は観光客ばかりで代官山の衰退を感じる。
>田舎の人向けの店ばかり。
それ言ったら東京の繁華街は全滅ですな

[710: 匿名さん]

>>708 初心者マークさん
オリンピック前提は競技場だけです。
オリンピック後は神宮球場老朽化による
神宮外苑再開発ですね。
後楽園みたいになりますかね。

[711: 通りがかりさん]

>>709 ご近所さん
そんな事はないですよ。
例えば銀座も観光客が凄いけど
都内在住の人も普通に利用するでしょ。代官山は昔は趣味性の高い洒落た街だったけど再開発で全てが終わった。
高止まりの家賃のため、大手の宣伝目的の店ばかりになってしまってね。
再開発は難しい。
表参道も終わりかけてるし。
えっ？もう終わった？

[712: 匿名さん]

じゃあ次はどこが始まってる街なの？
渋谷？品川？東京？日本橋？

[713: 通りがかりさん]

>>712 匿名さん
街を歩けばわかりますよね。

[714: 匿名さん]

まぁ銀座は中国人商店街と化してるよね。

[715: 通りがかりさん]

>>714 匿名さん
そうなんだけど、観光客をさけて
銀座中心から外側に新しい商圏が出来てるような気がする。
築地、新富町、八丁堀、京橋。
京橋進むとうまい具合に日本橋再開発エリアに繋がるし。
あっち側は昔からの商店と三井とかの再開発業者が上手くやってる感じかな。外苑前はそれが無い。つまらない。

[716: 匿名さん]

>>713 通りがかりさん

自身の答えを言わないのならもったいぶってレスする必要なし

[717: 通りがかりさん]

ま、ここのいい所は車があれば便利なとこかな。近くにガソリンスタンドあるし。車ならミッドタウンも近いよ。
地下のカレー屋デリーが安くて美味い。

[718: マンション検討中さん]

駐車場使用の権利があるのは26500万以上の部屋だけですよ
それ以下の部屋の購入者は原則的に、2億払って車なしの生活、ですね

[719: 匿名さん]

三井の駐車場設置数は醜い。
ここも渋谷も半永久的に駐車場不足確実。
いくら車離れと言えども考えられない。

[720: 匿名さん]

>>711 通りがかりさん
裏原

[721: 匿名さん]

表参道は参道ならびでなく
直交してる裏道がオモロイ。
外苑前から裏抜けていく。

[722: 契約者さん]

>>719 匿名さん
私は普通に都内はタクシーで移動してるんですけどね。
運転しなくて済むし、駐車場探さなくて済む。楽ですよ。

[723: 匿名さん]

同じくタクシー派。アプリでどこでもすぐ来るし。

[724: 匿名さん]

ピンぼけのコメントだね。
タクシー利用者でも車は持ってるのよ。
その車の置き場所がないっていう話なの。

[725: マンション検討中さん]

ほんとその通り

[726: 検討板ユーザーさん]

>>721 匿名さん
あなた、年いくつ？

[727: 通りがかりさん]

来週で青山ピーコックが閉店ですね。
残念です。
とすると残るは北参道OKストアかマンション近くのまいばすけっと等の小型スーパーのみ。
青山紀伊国屋はJR系列になってからお惣菜売り場が弱く、今ひとつ使いにくい。

で、結局この付近で一番使える店はやっぱりミッドタウンになってしまう。近く無いが本当に便利。あそこのスーパープレッセは六本木なのに珍しく内容が充実して且つ値段も良心的。ついでに無印とか他のテナントも豊富、しかもデパートみたいに混雑してない。
なのでマンション外の貸駐車場でもいいから車庫を確保した方が良いと思う。

[728: 匿名さん]

いや。マンション外まで車取りにいくなら、
タクシーとレンタで良いわ。
車から趣味で持ちたい人は別だろうけど。

[729: 匿名さん]

駐車場が確約できないのは、やはり厳しい。車ある前提の生活だから。
ゴルフバッグ担いで外の駐車場に行くって、ここに住む意味なくなっちゃうー。
というか、最近高額物件だと、2.５億くらい出さないと駐車場が着いてこない。２億出して抽選ってのは流石にギャンブルが過ぎる。

[730: 匿名さん]

抽選前にお金は出さないでしょう。

[731: 匿名さん]

抽選前に契約ですよ。契約しないと抽選できないですよ。

[732: 通りがかり]

>>731 匿名さん
抽選前に売契とは新しいな笑 登録申込と勘違いしてない？

[733: 匿名さん]

駐車場の抽選でしょ？

[734: 匿名さん]

>>732 通りがかりさん
？？？あなたの方が勘違いしてません？？？

[735: 匿名さん]

駐車場のお話ですよ。2億超えの物件契約して、駐車場が確約されないってのは、厳しいってことですよ。車取りに行くのに傘さして行くとかありえない。タクシー使えばいいとかいう問題とば別次元です。

[736: 匿名さん]

いや、だから車処分する気なんでない。
逆言えば、その覚悟がないと2億物件は
難しい。
契約前に駐車場抽選があれば良いけどね。

[737: 購入者]

駐輪場について議論されるのは良いと思います。
しかし、思い込みや事実確認不足等により、議論が少し変な方向に進んでしまっていて残念です。
そこで、契約と抽選に関する概要を書いておきます。

本物件における駐車場の抽選は、契約「後」、入居までに行われます。
駐車場の優先度は、部屋のタイプによって以下の通り別れます。
①抽選なし
自動的・強制的に権利付与
②抽選あり
希望者のみ第一順位・第二順位の順で抽選
※第◯順位は部屋のタイプで指定あり

参考に私の部屋タイプは②抽選あり＋第一順位です。生活のスタイル的に自家用車が不要なため、抽選は不参加予定です。
普段は公共交通機関とタクシーを使っています。

[738: 購入者]

>>737

一行目、正しくは「駐車場」です。
失礼しました。

[739: 匿名さん]

>>737 購入者さん

ちな、①はプレミア部屋だよね？10億、15億の。それ以外は優先順位つき抽選て認識。

[740: 購入者]

>>739 匿名さん

お見込みの通りです。
①のプレミア部屋は、平置駐車場2台に加えて23階直通の専用エレベーター設置と、まさに別世界ですね。

[741: 評判気になるさん]

>>740 購入者さん

ペントハウスだけではなく、一部角部屋と上層住戸(四億～)にも駐車場付きはありますね。

[742: 購入者]

>>741 評判気になるさん

補足してくださり、ありがとうございます。
仰るとおり、そちらも①の抽選がない部屋ですね。

[743: 通りがかりさん]

駐車場問題、大変ですね。
皆さんの書き込みを見ていたら、億単位の予算があるならマンションでなく、
ガレージ付きの戸建てでいいんじゃないのか？って気がしてきました(笑)
機械式駐車場だと車種に制限あるでしょうし。

[744: 契約済みさん]

僕も一緒で車を買っていなく、移動はタクシーか公共機関です。
相当車の愛好家ではない限り、都内で車の所有をしていなくても、タクシーで完全に賄えますね。ミッドタウンまでもタクシーで行ってタクシーで戻ってきた方が断然便利かと。

このマンションは駐車場比率4割強あるので、都心の割合にしてみれば足りるんじゃないでしょうか。また、以前見にいったパークコート渋谷ザ・タワーやパークコート赤坂檜町ザ・タワーより1割程多い印象です。

[745: 匿名さん]

こちらは車がないとちょっと困る派です。まあ、ちょっとした買い物はタクシーで事足りると思いますが、ちょっとドライブや、遠出の際にいちいちレンタカーを借りるというのは考えにくいのです。相当の愛好家ではないんですが。生活における情緒満足度的な？
一軒家よりもマンションに住みたい派でもあります。
そうなると、契約してから、駐車場が確保できない可能性がある物件にはなかなか手が出せないのが実情。
いまのところ、1.5億以下でも駐車場強制使用権が付く、渋谷のタワーぐらいしかない感じで。
3億だせればいいんですけどね。。。悩む。

[746: 買い替え検討中さん]

僕も駐車場無しはあり得ない。
僕1人で5台借りているほど。趣味の領域を超えた大バカな
クルマ好き。
住んでいる千代田区のマンションの駐車場は全てガラガラ。募集しても応募が無い。
いつでも誰でも契約できる状態。しかも地下車庫でセキュリティも安全。
レンジやゲレンデ、ランクルも留められる車庫で20台の車庫だけど、
僕が2台借りていて、残り3台だけしか利用されず、
あと15台ガラガラ。そんな状態。マジで修繕積み立て大丈夫か心配。
所有している他の3台は形状の問題で別なマンションに駐車している。
そのためにマンションを買わないといけなくなったほど。

当マンションはどうだろう。都心なんであまりクルマ保有者は
少ないような気がするけど。。

でもこの物件は、クルマ無しでも生活できるいい環境だと思う。維持費がきつく
なり、クルマ手放した場合や、
老後にはいいなあと検討している。スポーツや自転車も好きなので、
そういう意味ではクルマ無しで割り切って暮らすにもとてもいいと思う。

クルマ気違いの僕が、駐車場の問題抜きで真面目に検討しているのが
当該物件。国立競技場、野球場、公園、秩父宮ラグビー場、自転車乗り場、
散歩が出来る公園、緑の多さ。

陽当たりさえ良ければ、頑張って購入したい。

[747: 通りがかりさん]

競技場や野球場があるのって
そんなにいいですかね？
音は凄いし、開演の前後は
駅までの道が人で溢れてますよ。
自分が歩く方向に対面したら
大変ですよ。
駅の改装工事はあの程度の規模で
大丈夫なのかな。

[748: 匿名さん]

ゴミゴミしたビルでなく 敷地に余裕あって
緑多いのがよいのでない
目の前公演だし、球場は夜中に煩いわけでもない

あと、窓開けなければ
建物性能良いからそこまでうるさくはない
全熱交換で窓開ける人もいないだろーし

[749: 匿名さん]

746さんと同じで、老後にいいマンションだと思い購入しました。（まだ現役ですが）周辺環境も気に入りましたが、車に乗らなくなった時に、銀座、六本木、渋谷、新宿とタクシーで負担がかからない所もポイントでした。あとは、何よりも建物の質ですかね。

[750: 匿名さん]

まあ、この立地とこの価格、満足度は高いですよね。もう少し資金力があれば買いたいのだけれど・・

[751: マンション検討中さん]

>>747さん

僕には競技場や野球場があるのは超がつくぐらい最高。
もっと人が溢れている所に住んでいるので、こちらの方が僕には静かに
感じるほど。人が多くてもスポーツ好きならばいい。
僕の所は酔っぱらいが多く、質が悪い。

老後はゆっくり散歩したり、野球、ラグビー、陸上競技などを毎日、見て
いたいと思ってる。その意味ではこのマンションは一番の候補。

現在、老後対策として他の物件も見ているけど、同じような感じの
マンションになっている。

[752: マンション検討中さん]

購入を検討しています。

地権者と管理組合が別、というのが気になっています。
組合間の大規模修繕の費用負担の割合とか、管理費の分担とか、どのように決めるのでしょうか？
例えば、地権者側の組合が支払いや、値上げを拒んだ場合、対抗策とかあるんですかね？

[753: 匿名さん]

>>752 マンション検討中さん
共通部分は普通に全体で一つの管理組合でなかった？
ほかの物件と何も変わらない。
各フロアとか、専用エレベーターとかは
別途使う人だけの組合ができる。
例えばペントハウスの人は、全体管理組合とペントハウス用組合両方に入るイメージかね？
完全分轄ではないと思う。

[754: マンション検討中さん]

そうなんですね、少し安心しました
ありがとうございます！

しかし、住民間の経済格差が大きそうな物件なので、共通の組合は揉めそうですね、、

[755: 匿名さん]

戸数が多いだけに色んな人がいそうですね。しかも地権者がとても多く、関係も複雑そうで。もし地権者の少ない50戸程度の物件だったら言うことなしだったかな。。

[756: マンション検討中さん]

同じような状況のマンションに住んでいます。共通部分、全体部分等、
いろいろ線引きして管理会社が行っており、うまいぐあいに調整しています。
新築後8年経過しておりますが、不平不満は生じていません。
ちなみに地権者は約半分です。千代田区の物件です。

私のマンションでは地権者の方が金持ちで余裕がある人が多く、
震災後の管理費用値上げ等の課題に関しても、全く反対意見が無かったです。

今の所、地権者、正規購入者で何のもめ事も無く、平穏な状態です。

[757: 匿名さん]

>>755 匿名さん
管理組合が早く回ってくるし
そうでない場合は組合が固定化して
独断専行になるから、嫌

[758: 匿名さん]

>>754 マンション検討中さん

元々、高級マンションだったし、販売価格の最低ラインが約15000万円だから、皆さん十分なお金持ちだと思いますので、大丈夫でしょう。

[759: 匿名さん]

>>758 匿名さん
逆では？

[760: マンション検討中さん]

苦戦してますね、明らかに

[761: 匿名さん]

いやあ、悲惨な状況ですね。
しかし、ここだけではないですね。

不動産は金融機関の融資姿勢とエンドユーザーのマインド次第。
今は両方が最悪状態。
特に実需以外において。

[762: 匿名さん]

>>761 匿名さん
110軒だっけ？
実需層には訴えてるのでは？

[763: 匿名さん]

デベにとっては投資客やセカンド需要を取り込めないのは致命的だろうな。

[764: 匿名さん]

コストあげても建物品質上げてるから
元々そのつもりなんでない。
ホントに住む人だけに買って欲しい的な。
今時珍しい露骨なコストダウンがない作りだし。

[765: 契約者さん]

>>764 匿名さん
都心の賃貸用1Kですら4000万円のご時世では珍しいハイスペックのマンションです。
見えない所もこだわってるのが伝わってきます。

[766: マンション検討中さん]

>>669 匿名さん

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190227-00000057-mai-base

あまりパッとしない印象ですね
盛り上がるのでしょうか？

[767: 通りがかり]

>>766 マンション検討中さん
どう考えてもパッとしないでしょ笑

ここ買える人なら、もっと他にも良い選択肢あると思うけど。

[768: 通りがかりさん]

図で商業施設の位置が
伊藤忠の辺りだけど？
隣の施設(名前がわかりません)
と一緒に立て直しでしょうかね。

全ての事業が終わるまで10年程度か。

[769: 通りがかりさん]

10年か。

意外といけるような気がしてきた。
日本橋を見てて思ったけど
何もない方が再開発って
上手くいくみたいですね。

[770: 通りがかりさん]

伊藤忠のビル、築39年じゃん！
10年以内に立て直しするよねー。
なるほどねー。

[771: 通りがかりさん]

ネットでも取り上げられていますね。
「東京・南青山で“買い物難民”の危機　ピーコックストア青山店が閉店」

https://news.nifty.com/article/economy/economyall/12249-205130/

再開発に期待してます。

[772: 通りがかりさん]

TOKYO MXでのピーコック閉店のニュース、付近のスーパーの図のなかに
「Super A Market」が入ってるのが笑った。トゥモローランド系の洋服屋なのに。マスコミも適当だな。

[773: 通りがかりさん]

なんか、ピーコックのビルの建て替え他、再開発の予定が相当ありそうなのですが、全体像がわからない。
北青山のお寺の隣なんか随分と大きなビルの骨組みがいつの間にかできてるし。

日用品の店オリンピック(店名ね)のビルもそのうち建て替えしそうだし。あそこも相当古いよね。

もしかして10年後、激変してる？

[774: 匿名さん]

>>773 通りがかりさん
してます。

[775: 匿名さん]

>>768 通りがかりさん
伊藤忠は外苑前駅神宮球場側入り口の方に移動して建て替え。
何年か前に前の社長就任時に建て替え見送ってる。
築年浅いオラクルはそのまま。

[776: 匿名さん]

>>768 通りがかりさん
CIプラザとか言う飲食店街
いけてないから、リニューアル歓迎
商社センス生かして欲しい

[777: マンション検討中さん]

青山1丁目駅は買いです！

[778: 通りがかりさん]

ピーコックが無くなって4日経ちました。

キッツイなー。

生協頼むしかない？
ウンザリしてきた。

[779: 通りがかりさん]

ここ数日、雨でしょ。傘さして距離歩くのしんどいわ。
OKストア行ったけど方角が逆なんですよね。しかもOK方面はドラッグストアが無い！ 完全に買い物難民だわ。

[780: 匿名さん]

歩くのですね。びっくりです。
地下鉄やタクシーで渋谷や六本木出ていますよ。

[781: 匿名さん]

>>780 匿名さん
雨の中を傘と食料品が入った袋持って乗り物、それはそれで疲れません？
しょうがないから生協のカタログ貰うわ。

[782: 匿名さん]

地下鉄ったって、外苑前までの距離考えたらOKストアのほうがマシですよ。
渋谷はフードショーのこと言ってます？
あそこから銀座線ってめんどくさいですよ。

[783: 匿名さん]

あなた、工事中物件に住んでるの？
ご近所さんが検討してるの？

[784: 匿名さん]

このマンションではコンパクトな方の70㎡台の物件も
横長に出来上がっていて、そちらも日当たりなどは良さそうだと思いました。
眺望については、階数にもよると思います。

少なくても風通し自体はとてもいいと思います。
これから春先、暖かい日などは、窓を開けて風を通すと気持ちがいいでしょうね。

[785: マンション検討中さん]

>>783 匿名さん
近くに住んでて引っ越し検討中。
何で？

[786: 匿名さん]

>>784 匿名さん

基本、内廊下はベランダと反対側が開いてないので、風はあまり通りませんよ。

[789: 匿名さん]

で、またスーパーの話なんですけどね、要は料理をあまり作らない単身の人とかでしたら、このマンションは便利な場所だと思いますよ。コンビニは多いし、昼間は近くにケータリングの軽トラックでお弁当売ってるのをよく見かけますし。
家族持ちで自炊が多い場合は生協の配達とスーパーを使い分けでしょうが、正直少しの不便さは覚悟した方がいいと思います。自分は7年ぐらい住んでいるのですが、ここの立地はいい部分と不便な部分が極端なんです。

[791: 匿名さん]

>>786 匿名さん
せっかくのロスナイ全熱交換なのに
窓開けるとか意味があまりない。

[793: 匿名さん]

マンコミュ(何とも言えない響きw)読んでて思うけど、皆さんは建物の仕様ばかりに目が行って、立地、周辺環境はあまり気にしない感じ？

部屋の設備なんてリフォームでどうにでもなるし、今のマンションはそんなに違いはないと思うけど。ほぼ既製のパーツの組み合わせだろうから。

[796: 匿名さん]

>>793 匿名さん
全熱交換や防音、断熱関係はどうにもならんよ。
あと、免震も。

[797: 匿名さん]

マンションでいくら儲かるかしか
考えてない人とは価値観違うと思う。

ここの層は。