THE COURT 神宮外苑はどうですか？

[買い替え検討中さん]

ザ・コート神宮外苑についての情報交換しませんか。
新国立競技場の前の再開発エリアですね。いろいろ進化していきそうな場所で、期待できそう。
将来性や資産価値などを含め、物件のことについて知りたいです。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1426/

所在地：東京都渋谷区神宮前二丁目霞ヶ丘町付近土地区画整理事業施行地区内1街区符号神二2-10および霞16-3（仮換地）
交通：東京メトロ銀座線「外苑前」駅　徒歩8分、都営地下鉄大江戸線「国立競技場」駅　徒歩11分
総武・中央緩行線「千駄ヶ谷」駅　徒歩14分、東京メトロ副都心線「北参道」駅　徒歩13分
間取：2LDK～3LDK
面積：70.38平米～310.22平米
総戸数：409戸（販売総戸数180戸、事業協力者戸数229戸含む）
竣工時期 ：平成32年4月下旬
入居時期 ：平成32年7月中旬
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上23階地下1階（建築基準法上は地上22階地下2階建）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、野村不動産株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

ザ・コートの相場、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[601: 匿名さん]

>>600 匿名さん
値段下げるのでしょうね。
下手に同時期の渋谷や小石川に迫ると
販売的に問題になりますし。

[602: 匿名さん]

賃貸に回す、もしくは賃貸目当ての客に売る用ですかね。

[603: 匿名さん]

間口も間取も良いこの物件で
行灯部屋買うかと言うと微妙だよね。
一億以下とかよっぽど安いなら考えるけど
ナイだろう。

[604: 匿名さん]

>>599 匿名さん
都内最高の立地てとのへんですかねー
皆一長一短迷います。

[605: マンション比較中さん]

「誰もが認める最高の立地はＯＯ」と決めることは、人それぞれの価値観や求める条件が異なり難しいと思います。ただ、このマンションの場所は、「最高の立地のひとつ」だと思います。

[606: 匿名さん]

新しく有機系スーパーできたね。

[607: 匿名さん]

>>587 匿名さん
使えないピーコックより
寧ろ再開発で何が出来るかのが
気になるところ

[608: 匿名さん]

>>600 匿名さん
いつのまにか2期でした。3期はいつからでしょう？

[609: 匿名さん]

2戸先着順になったね。
ここは販売時期が悪いというか、1年前なら人気だったのにね。

デベもしばらく高級マンションは販売しないだろうな。
一等地の土地は次の好景気まで塩漬けだろうな。

[610: 匿名さん]

先着順はないから、誤爆ですか？
まだMRは2期で客入ってるみたいだし
3期も予定してるから先着順はないよ。
あと、土地は高くでもデベは買ってるから
高級路線はまだ続くと思う。

景気悪くて大暴落を期待して煽ってるのは
ネットの住民だけ。良いものは高額でも
地味に売れてるんじゃない。

[611: 匿名さん]

>>610 匿名さん
分譲済みになってる部屋なので
一期のキャンセルを急遽先着順に
回したみたいですね。
そのまま、2期に回せば良いのに
へんな販売方法ですね。

[612: 匿名さん]

>>610 匿名さん

公式ホームページに出てますよ。
契約前のキャンセルですかね？
倍率一倍で次点がいなかったのでしょう。

[613: マンコミュファンさん]

まあ売れ行き良くはないよね

[614: eマンションさん]

71.8平米で1億5200万ですか。

すみません。素人なんですけど、
こういった高額マンションは
土地代に対して建物代の割合が
高いということでしょうか？
このエリアでしたら以前なら
考えられない高額なんですけど。
すぐ近くの中古マンションは
結構安いですよね。
もちろん、比較してどうすんの？
って意見はあるでしょうが、
土地代はさほど変わらないわけで、
ほぼ建物代のプレミアなのでしょうか？

[615: 匿名さん]

>>614 eマンションさん
都内の良い場所に土地の空きがなく
土地価格かなり上がってます。
ここの場合は建物の質も良いですが
プレミア付いてると言えるのは
最上階ペントハウス15億とかでしょう。
他は今の時流を考えるとお買い得感はないが
高すぎではない、と言うところ。
あと4年は立地の良い都内マンションは
じわじわと上がり続けると思います。

[616: 匿名さん]

>>613 マンコミュファンさん
MR行ったけど結構人いたよ。
実際に買う人かは分からないけど。

[617: 匿名さん]

>>614 eマンションさん
新築土地取得代金が高騰してるせいですね。
今後、都内高級住宅地の新築は坪1000超えが当たり前になりそうで嫌。
設備仕様落ちても良い様でしたら、土地が安い頃に建てられた中古狙いが吉。
それも新築に釣られて上がり気味ですが。

[618: 匿名さん]

>>612 匿名さん
一期80戸だっけ？それで2件キャンセルで先着順になるのは、多いの？少ないの？

[619: 匿名さん]

このメモリアル立地でオリンピック後の再開発もあり。
仕様も共有部充実、天井高265、免震、全熱などの高仕様なので価格が高いのは仕方ない。
現状仕様面では1番妥協無しで買えるマンション。
しかし、もう少しお買い得なら嬉しいのも事実。

[620: マンション検討中さん]

床大理石標準なのは高級マンションでは標準なの？

[621: 匿名さん]

パークマンション並びにパークコートタワーのパークマンション級では標準です。（地権者住戸除く）

[622: マンション検討中さん]

>>614 eマンションさん
その近所の中古はここくらいに土地が広くてスケール感あるの？
設備仕様格差もあるけど、その差も大きい。

[623: マンション検討中さん]

>>609 匿名さん
>一等地の土地は次の好景気まで塩漬け
そんな良いまとまった土地があるなら、売る方も買う方も困ってない。
再開発でも仕掛けてマンション用地確保できないと、良くて高止まり。若しくは坪4桁が当たり前で上がりつつけるか。

[624: 614]

>>622 マンション検討中さん
土地が広い？
ごめんなさい。
意味がわかりませんでした。
外苑ハウスのときから
知っていたので
隣の団地の外苑マーケットとかの
印象が強かったんです。
ごめんなさい。
高級マンションなんですよね。

でも、やっぱり周りの雰囲気と
チグハグですよね。
そこが難しいかも、ですね。

[625: 匿名さん]

再開発で変わっていくでしょうね。

[626: 匿名さん]

>>625 匿名さん
そうですね。
何てったって風呂付きですから！

[627: 匿名さん]

訂正
×風呂付き
○プール付き

[628: マンコミュファンさん]

>>626 匿名さん
風呂はついてないと困るなあ

[629: 匿名さん]

うむ。ジャクジーはプレミア住戸でないとオプションだけどね。

[630: 名無しさん]

販売会社さんによると、1期1次が順調だったので、今後は少しずつ販売進めていき、3月中にある程度目処見えればという感じで、わりと余裕のある感じでした。近隣の相場も小規模のマンションでも70平米で15000万円程度の新築が出てきている印象で、オリンピックに向けて、景気悪化しない限りこの辺りは中古マンション相場も引き上げられていきそうな印象です。このマンション自体坪単価はかなり高いですが、近隣の相場上昇により、グレードの比較感で将来的には割安だったとなる可能性ありますね。

[631: 匿名さん]

今後、ツボ1000とか当たり前になれば
そうなるだろうね。

[632: 匿名さん]

>>630 名無しさん
売れ行き良く無いて話とは大分違うね。
値上がりは大して期待してない。
質の良い住戸に住めれば良いと考えてるよ。

まあ、今はどの板でも買ってはいけない、
と言うネガリアンが活躍してるけどね。

[633: 契約者]

>>630 名無しさん
こういう好立地とハイグレードで希少性のあるマンションはオリンピック関係無く資産価値保てると思いますね。

[634: 匿名さん]

2期の販売状況が楽しみですね。
デベさんには頑張って欲しいですね。

[635: 匿名さん]

とは言え、残り100戸が北仲みたく
瞬間蒸発するような価格ではないから
まずは年度内で2期3期で分けて売るのかね？
広告出してないかと思ったけど、最近折り込み広告も見かけた？

[636: 匿名さん]

コストかけ過ぎなんだよ
プールとかなければ、普通に購入検討するのに
いっそうのこと全て100㎡以上にすれば、コンセプトとターゲットがぶれていないと褒めてやったに

[637: 匿名さん]

このマンション、富裕層ではないけど無理して70平米を買ってしまった人は、みじめでしょうね。

[638: 匿名さん]

パークコート青山ザタワー以上のサービスを提供して欲しい。
1000円/m2以上の管理費でもいいので。
最上階のインフィニティプールがここには相応しいと思うけど。
それだったら、検討するのに。

[639: マンション比較中さん]

70㎡でもなかなか買えない価格だと思います。買える人はある意味富裕層ではないかと。
なぜ、みじめかなのかわかりません。

[640: 匿名さん]

２期１次が６戸は少し少ないですね。

[641: マンション検討中さん]

>>640 匿名さん
場所と周辺環境、最寄駅が微妙で、値段も高いので、検討層が比較的予算に余裕がある層に限定された結果、需要が伸び悩んでいるということかと。

値持ちはしても、キャピタルゲインを狙える案件にはならないでしょうね。むしろそういうのを狙うような程度の方々には向いていない。

単純な感想を言っておられることを理解しつつ申し上げるのですが、この物件が気に入ったのであれば、人気が無くても気にせず買えば良いと思います。ここはそういう物件です。

[642: 匿名さん]

>>639 マンション比較中さん
70平米は1.5億なので全然富裕層じゃないです。
パワーカップルでも買えますから。

[643: 通りがかりさん]

>>642 匿名さん
70平米でカップルって
狭くないですか？
子供生まれたら厳しそう。
1.5億も出せるなら広いマンション
いくらでもあるでしょうし。
マンション選びは難しい。

[644: 匿名さん]

２期販売が６戸とはショック。
１、富裕層向け高級マンション融資審査厳格化（超富裕層向けは従来とおり）
２、消費者のマインド低下（新築契約率低下、中国経済暗雲他）
３、渋谷と小石川との競合
４、最安値部屋タイプは３期の販売
以上が大きな原因？

価格は適正～やや高い程度であって、ここまで売れない価格ではない。
たぶん、同じ高級路線の渋谷も厳しいだろう。
小石川は中流実需向けマンションなのでそこそこ売れると予想。

[645: 匿名さん]

よく考えてみると、
2億、3億するマンションが
そんなにポンポン売れないですよね。

ところで、
プール付きのゴージャスさを
選ぶような人って
なんとなく電車を使わなさそう。
どこへ行くのも車で、みたいな。
幸い、外苑西通りは
タクシーはとても拾いやすいですよね。

[646: 匿名さん]

>>641 マンション検討中さん
値もちする可能性は割と高いと踏んでいます。
タクシー使い多いけど、通りでは拾いませんね。
迎車です。

[647: 匿名さん]

>>636 匿名さん
プールはともかく
コストダウンで仕様落とすようなら
ここは買いませんね。

[648: 匿名さん]

>>644 匿名さん
1.3は大きいでしょうね。

[649: 匿名さん]

再開発と言っても、このあたりはなにもないですからね
交通の便が良いわけでもなく
赤坂のような賑わいがあるわけでもなく
決め手がないですよね

[650: 匿名さん]

赤坂は風俗系や飲み屋も多いですから
ここの売りはそう言うものがないこと、
でもありますね。
その分現時点では不便ですが。

[651: 購入者]

>>644 匿名さん

私も第2期で販売する戸数が少ないと感じ、営業の方に理由を尋ねました。
得られた回答の概要を、参考にお知らせします。

①今年度中(2019年3月末まで)の販売戸数については、第１期販売開始の時点で既に、会社が上限(100戸)を設けていた。
②第１期における申し込みが想定より多かった。(約90戸)
③上記①②の理由により、第２期において販売できる戸数が少なくなった。(約10戸)

以上の点から、販売は絶好調とは言えないとしても、需要に全て応えられていない現状があるのだと思います。

また、価格表を見た方はご存知ですが、12階以上の販売対象フロアにも事業協力者住戸が無視できない割合で存在します。そのため、残り住戸のうち一般で購入できる戸数が意外と少ないです。

[652: 口コミ知りたいさん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[653: 匿名さん]

もう予算準備できてるからか知らんけど、ちょい前に営業から登録期限の連絡来てた
わざわざ連絡してきてどうしたのかと思ったら全然売れてないんだな

[654: 匿名さん]

上の者だが、11階以下の地権者住戸いくつか売出してたのは売れたのか少し気になるが

[655: 匿名さん]

失礼だが、売れない時の三井の常套トークですよ。
３月までに売らないと消費税が１０％になる。今が駆け込み時期。なのにたったの６戸。
三井＆野村の最悪物件となりそうな予感。

１１階以下の地権者依頼住戸は売れてない。１２階以上との価格差が僅か。
１２階以上でさえ売れてないのに、こんな価格で売れる訳がない。

[656: マンション比較中さん]

教えてください。
11階以下の住戸が販売されているのですか？
完成前の住戸の転売ができるのでしょうか？

[657: 匿名さん]

販売されてないよ。仮に販売されても
仕様も共有部権利も管理組合構成も違うから
ほぼ別の物件よ。

煽り目的で連投で適当なこと書いてる人が
いるだけなのでスルーされてる。
実際の購買層が反応するようなことは
思いつかなくてマト外れ。

[658: 匿名さん]

>>651 購入者さん
基本抽選にならないよう割り当てする方針らしいけと、それでも抽選になった部屋はあるだけの話。
部屋の広さがマチマチだから、偏りがあればそれでもキャンセルば出る。
ニ戸だけど。

[659: 購入者]

>>658 匿名さん

仰る通り、基本的には抽選とならない様に誘導した様ですね。
東向き70から80㎡台のタイプは需要が高く、上層階の部屋は特に要望が集中して抽選となっていました。

キャンセル二戸については、金融機関の住宅ローン融資厳格化に伴う審査落ちによるものだと推測します。
手付金は心配です。もちろんプロパーローンであれば、融資が降りなかった場合の停止条件が付いているので大丈夫ですが…

[660: 匿名さん]

>>659 購入者さん

融資を使う人は、事前に仮審査通さないと申し込めないんだから、そんな理由はあり得ない。

[661: 購入者]

>>660 匿名さん

なるほど、確かに！
本審査で落ちることは有るそうですが、それが複数発生するのは不自然かも知れません。
すると、手付金を放棄してまでキャンセルする強い動機があったと言うことでしょうか？

[662: 通りがかりさん]

>>661 購入者さん
まあここはキャピタルゲインは見込めないからでしょうね。グロスも大きいし。

[663: 匿名さん]

11階以下をどうしても買いたいと担当者に聞いてみて。
嘘だと思われたら「ありません」
本気で買ってくれると思われたら「実は数戸あります」
理由も聞かれるから言いよどまないように。

6戸しか売れないのに、あり得ない言い訳を堂々と書き込む関係者の方が問題だけど、まあいいか。

ここの検討者は賢いから、嘘はきちんと見抜いてるよ。

[664: 匿名さん]

>>656 マンション比較中さん
購入できない層ばかりの掲示板でなぜ聞く？
最近の価格表見れば一目で分かるのにMRでは見せてもらってないの？
そうなら客と認識されてないのか

[665: 匿名さん]

>>651 購入者さん
①今年度中(2019年3月末まで)の販売戸数上限(100戸)
②第１期における申し込みが想定より多かった。

購入者です。
同じ説明受けました。
でも、そもそも何故販売戸数に制限をかけるのか、販売会社として売れるものを売れる時に売らない理由は何か
更に、2期販売開始時期を当初予定より遅らせた理由は？と考えると苦戦していると考えざるを得ない。

野村側からの財務上の要請とか、色々煙に巻くような理由言いますけど客観的な状況はそうは見えない。
だからと言って価値に変化はないと思います。
結局思惑としては、再開発の概要が発表されれば反響増加、値上げも見込んでるんだと思います。
吉とでるか凶と出るかは分かりませんが。

どちらにせよ2期で120戸達成なら安心できたとは思います。

[666: 匿名さん]

いつの間に120戸になったの？？？
三井の2期販売価格表の分譲済の戸数は86戸、2期6戸、キャンセル2戸＝90戸なんだけど。
私の貰った価格表が間違いだったのかしら。

[667: 購入者]

「もし2期で120戸達成していれば安心だった」旨、仮定の話をされていますよ。

[668: 匿名さん]

>>665 匿名さん
どっかにリンクあったけど、
再開発への地権企業の合意書が今月締結のはず。
そのうち、再開発の具体的内容が発表されるから、そうすれば当然値上げも見込める。
後回しが吉、と判断しているのかもね。

[669: 匿名さん]

>>668 匿名さん
内々に決定している再開発計画は相当インパクトのある内容になる、と踏んでる事は確か
出し惜しみの目論見はそこしか考えられないから、期待はできなくはない。
話半分だけど、間取りの秀逸さは抜きん出てると思ったから買ったので後悔はない。

[670: 匿名さん]

再開発はどうですかね。
メトロ外苑前駅とJR千駄ヶ谷駅は改装中ですが大きく拡張する雰囲気無いし。
ベルコモンズ跡、北青山の団地跡とかもオフィスビル中心ですよね。
まぁ、全体的にきれいになりますから少しはプラスになるとは思いますけど。

[671: 匿名さん]

三井は北参道のグラクソ跡地に
タワマンか何かと、千駄ヶ谷駅近くにホテル、どんな構想を練っているのかしら。

[672: 匿名さん]

>>671 匿名さん
この辺が今から来ると思ってるのは確か
三井自身再開発に関わるから自作自演ではあるけど

[673: 匿名さん]

>>670 匿名さん
外苑前からこもマンションまで遊歩道になり
商業施設誘致。伊藤忠も通り沿いになるから
付属の飲食店群の何とかプラザも移ってくるかと

[674: マンション検討中さん]

遊歩道ができて、新国立競技場まで一体感のある開発が進むとかなり魅力的になりますね。
また、いわゆる駅近ではない立地ですが、遊歩道等整備されることにより、駅までそれほど気にならないかもしれません。

[675: 匿名さん]

2期１次7戸に増えたよ。これで過半数を超えたね。
よかったね、おめでとう。

[676: マンション検討中さん]

>>673 匿名さん
遊歩道の、詳細はどこで見られます？
そもそも確定しているのですか？

[677: マンション検討中さん]

再開発で計画されているホテルですが、フォーシーズンに決まったとの話がありました。
確定したのでしょうか？
個人的にフォーシーズンであれば、大歓迎です。

[678: 通りがかりさん]

>>677 マンション検討中さん
Four seasonsね。ズが抜けてる笑

[679: 匿名さん]

これ以外に、フォーシーズンズ？？
https://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2018/1025/download/2018...

[680: 匿名さん]

>>676 マンション検討中さん
過去レスにあるよ。リンクと一緒に。
少ないからチェックしてみたら。

[681: 匿名さん]

>>676 マンション検討中さん

神宮外苑、五輪後へ再開発、都、球場など建て替え、店舗誘致でにぎわい。
https://messe.nikkei.co.jp/ac/i/ne...
　民間の開発を促す目的で、都は区画の６割以上の緑地を確保することを条件に、再開発対象の区画を都市計画公園から除外する。オフィスや店舗など収益施設を新たに建てられるようにする。にぎわい創出と景観保全を両立する。
　青山通りから新国立競技場までの一帯を回遊できるバリアフリーの歩道を整え、街としての一体感を出す。
（後略)

[682: 匿名さん]

>>681 匿名さん
日経リンク移動してる。今はこっち。
神宮外苑、五輪後へ再開発、都、球場など建て替え、店舗誘致でにぎわい。
https://r.nikkei.com/article/DGKKASFB01H0B_R00C15A4MM0000

[683: 676]

リンク先、ありがとうございました。

[684: 匿名さん]

広い方の間取りは、専有部の形がかなり変わっているなぁ…という感じがしてきます。
ただ、７０㎡など、このマンションの中ではコンパクトな方の間取りは
意外と真四角に近くて
すごくスッキリしていて使いやすそうだと思います。
あの広さで２LDKだったら、３人家族ならかなりゆとりを持って暮らせそうです。

[685: 匿名さん]

実際に売れてるのも70-80あたりですね。
間口広く整形なだけでなく
合理的で使いやすい間取りが多いからかと。

[686: マンション比較中さん]

将来資産形成で貸すだけなら狭くても良いんだけど、コノ土地コノブランドならせせこましい広さの部屋に住もうとは思わない。最低１２０平米からでないとココらしい生活にならない。

[687: 匿名さん]

この土地、というほどの土地ではない。
周辺は高級住宅街じゃないし。

[688: 通りがかりさん]

なんか、便利じゃない場所だし、コンクリばっかだし。

[689: 匿名さん]

神宮二丁目と
神宮外苑敷地内と言うブランドだから
だろーね

[690: 匿名さん]

687さんが考える「この土地」はどこでしょうか？

[691: 匿名さん]

むきになってる…

[692: 匿名さん]

神宮前2丁目エリア方面に関して言うとこの辺りは難しいんですよ。
小さな戸建が多く、ごちゃごちゃした街なので比較的安く借りられるから個人経営のようなアパレル、デザイン系の人が多いわけですが、全体にダメな雰囲気が漂う街なんですね。飲食もその人達に合うような店しか残らない。短パン、ビーチサンダルで立ち飲みみたいな。
最近ではLGBTの街にしよう！などという謎の運動まで出てきて、どんどん街がヘンテコになってきてます。
なのでこちらの物件のコンセプトとは周辺環境が正直、合ってないと思います。
もちろん、ここだけでなく既存の他の高級マンション、少し離れますがブリスベージュ神宮前とかもそうなんですけどね。ブリスベージュの住人なんて周辺との接点など無いのでは？
ここの物件、期待できるのは青山方面の開発がどのくらいか？にかかってますよね。

[693: 匿名さん]

オプションでジャクソンのジェット&ブロアを付けようか迷っていますがご意見ありますか？評価や評判などあればお願いします。

[694: 匿名さん]

>>692 匿名さん
ふむふむ

[695: 匿名さん]

>>693 匿名さん
200万の価値があるかと言えば疑問

[696: 契約者]

>>693 匿名さん
今までたくさんマンションを見てきた中で、ジェットバスがつけられるのは非常に珍しく、防音がしっかりされているマンションでしかつけれないみたいです。
高い頻度で湯船に浸かるのでしたら、長い目で見ますと良いのではないかと思います。

[697: 匿名さん]

ここの防音は最高峰だね。

[698: 匿名さん]

住民専用スレできてるよ。

[699: 住民板ユーザーさん1]

再開発無いなら、駅力は微妙。
このへん賃貸で住んでる女性比率は高いから
治安は良いとは思う。

[700: 匿名さん]

一期でどのくらい売れたの？
４割行った？