THE COURT 神宮外苑はどうですか？

[買い替え検討中さん]

ザ・コート神宮外苑についての情報交換しませんか。
新国立競技場の前の再開発エリアですね。いろいろ進化していきそうな場所で、期待できそう。
将来性や資産価値などを含め、物件のことについて知りたいです。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1426/

所在地：東京都渋谷区神宮前二丁目霞ヶ丘町付近土地区画整理事業施行地区内1街区符号神二2-10および霞16-3（仮換地）
交通：東京メトロ銀座線「外苑前」駅　徒歩8分、都営地下鉄大江戸線「国立競技場」駅　徒歩11分
総武・中央緩行線「千駄ヶ谷」駅　徒歩14分、東京メトロ副都心線「北参道」駅　徒歩13分
間取：2LDK～3LDK
面積：70.38平米～310.22平米
総戸数：409戸（販売総戸数180戸、事業協力者戸数229戸含む）
竣工時期 ：平成32年4月下旬
入居時期 ：平成32年7月中旬
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上23階地下1階（建築基準法上は地上22階地下2階建）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、野村不動産株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

ザ・コートの相場、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[601: 匿名さん]

>>600 匿名さん
値段下げるのでしょうね。
下手に同時期の渋谷や小石川に迫ると
販売的に問題になりますし。

[602: 匿名さん]

賃貸に回す、もしくは賃貸目当ての客に売る用ですかね。

[603: 匿名さん]

間口も間取も良いこの物件で
行灯部屋買うかと言うと微妙だよね。
一億以下とかよっぽど安いなら考えるけど
ナイだろう。

[604: 匿名さん]

>>599 匿名さん
都内最高の立地てとのへんですかねー
皆一長一短迷います。

[605: マンション比較中さん]

「誰もが認める最高の立地はＯＯ」と決めることは、人それぞれの価値観や求める条件が異なり難しいと思います。ただ、このマンションの場所は、「最高の立地のひとつ」だと思います。

[606: 匿名さん]

新しく有機系スーパーできたね。

[607: 匿名さん]

>>587 匿名さん
使えないピーコックより
寧ろ再開発で何が出来るかのが
気になるところ

[608: 匿名さん]

>>600 匿名さん
いつのまにか2期でした。3期はいつからでしょう？

[609: 匿名さん]

2戸先着順になったね。
ここは販売時期が悪いというか、1年前なら人気だったのにね。

デベもしばらく高級マンションは販売しないだろうな。
一等地の土地は次の好景気まで塩漬けだろうな。

[610: 匿名さん]

先着順はないから、誤爆ですか？
まだMRは2期で客入ってるみたいだし
3期も予定してるから先着順はないよ。
あと、土地は高くでもデベは買ってるから
高級路線はまだ続くと思う。

景気悪くて大暴落を期待して煽ってるのは
ネットの住民だけ。良いものは高額でも
地味に売れてるんじゃない。

[611: 匿名さん]

>>610 匿名さん
分譲済みになってる部屋なので
一期のキャンセルを急遽先着順に
回したみたいですね。
そのまま、2期に回せば良いのに
へんな販売方法ですね。

[612: 匿名さん]

>>610 匿名さん

公式ホームページに出てますよ。
契約前のキャンセルですかね？
倍率一倍で次点がいなかったのでしょう。

[613: マンコミュファンさん]

まあ売れ行き良くはないよね

[614: eマンションさん]

71.8平米で1億5200万ですか。

すみません。素人なんですけど、
こういった高額マンションは
土地代に対して建物代の割合が
高いということでしょうか？
このエリアでしたら以前なら
考えられない高額なんですけど。
すぐ近くの中古マンションは
結構安いですよね。
もちろん、比較してどうすんの？
って意見はあるでしょうが、
土地代はさほど変わらないわけで、
ほぼ建物代のプレミアなのでしょうか？

[615: 匿名さん]

>>614 eマンションさん
都内の良い場所に土地の空きがなく
土地価格かなり上がってます。
ここの場合は建物の質も良いですが
プレミア付いてると言えるのは
最上階ペントハウス15億とかでしょう。
他は今の時流を考えるとお買い得感はないが
高すぎではない、と言うところ。
あと4年は立地の良い都内マンションは
じわじわと上がり続けると思います。

[616: 匿名さん]

>>613 マンコミュファンさん
MR行ったけど結構人いたよ。
実際に買う人かは分からないけど。

[617: 匿名さん]

>>614 eマンションさん
新築土地取得代金が高騰してるせいですね。
今後、都内高級住宅地の新築は坪1000超えが当たり前になりそうで嫌。
設備仕様落ちても良い様でしたら、土地が安い頃に建てられた中古狙いが吉。
それも新築に釣られて上がり気味ですが。

[618: 匿名さん]

>>612 匿名さん
一期80戸だっけ？それで2件キャンセルで先着順になるのは、多いの？少ないの？

[619: 匿名さん]

このメモリアル立地でオリンピック後の再開発もあり。
仕様も共有部充実、天井高265、免震、全熱などの高仕様なので価格が高いのは仕方ない。
現状仕様面では1番妥協無しで買えるマンション。
しかし、もう少しお買い得なら嬉しいのも事実。

[620: マンション検討中さん]

床大理石標準なのは高級マンションでは標準なの？

[621: 匿名さん]

パークマンション並びにパークコートタワーのパークマンション級では標準です。（地権者住戸除く）

[622: マンション検討中さん]

>>614 eマンションさん
その近所の中古はここくらいに土地が広くてスケール感あるの？
設備仕様格差もあるけど、その差も大きい。

[623: マンション検討中さん]

>>609 匿名さん
>一等地の土地は次の好景気まで塩漬け
そんな良いまとまった土地があるなら、売る方も買う方も困ってない。
再開発でも仕掛けてマンション用地確保できないと、良くて高止まり。若しくは坪4桁が当たり前で上がりつつけるか。

[624: 614]

>>622 マンション検討中さん
土地が広い？
ごめんなさい。
意味がわかりませんでした。
外苑ハウスのときから
知っていたので
隣の団地の外苑マーケットとかの
印象が強かったんです。
ごめんなさい。
高級マンションなんですよね。

でも、やっぱり周りの雰囲気と
チグハグですよね。
そこが難しいかも、ですね。

[625: 匿名さん]

再開発で変わっていくでしょうね。

[626: 匿名さん]

>>625 匿名さん
そうですね。
何てったって風呂付きですから！

[627: 匿名さん]

訂正
×風呂付き
○プール付き

[628: マンコミュファンさん]

>>626 匿名さん
風呂はついてないと困るなあ

[629: 匿名さん]

うむ。ジャクジーはプレミア住戸でないとオプションだけどね。

[630: 名無しさん]

販売会社さんによると、1期1次が順調だったので、今後は少しずつ販売進めていき、3月中にある程度目処見えればという感じで、わりと余裕のある感じでした。近隣の相場も小規模のマンションでも70平米で15000万円程度の新築が出てきている印象で、オリンピックに向けて、景気悪化しない限りこの辺りは中古マンション相場も引き上げられていきそうな印象です。このマンション自体坪単価はかなり高いですが、近隣の相場上昇により、グレードの比較感で将来的には割安だったとなる可能性ありますね。

[631: 匿名さん]

今後、ツボ1000とか当たり前になれば
そうなるだろうね。

[632: 匿名さん]

>>630 名無しさん
売れ行き良く無いて話とは大分違うね。
値上がりは大して期待してない。
質の良い住戸に住めれば良いと考えてるよ。

まあ、今はどの板でも買ってはいけない、
と言うネガリアンが活躍してるけどね。

[633: 契約者]

>>630 名無しさん
こういう好立地とハイグレードで希少性のあるマンションはオリンピック関係無く資産価値保てると思いますね。

[634: 匿名さん]

2期の販売状況が楽しみですね。
デベさんには頑張って欲しいですね。

[635: 匿名さん]

とは言え、残り100戸が北仲みたく
瞬間蒸発するような価格ではないから
まずは年度内で2期3期で分けて売るのかね？
広告出してないかと思ったけど、最近折り込み広告も見かけた？

[636: 匿名さん]

コストかけ過ぎなんだよ
プールとかなければ、普通に購入検討するのに
いっそうのこと全て100㎡以上にすれば、コンセプトとターゲットがぶれていないと褒めてやったに

[637: 匿名さん]

このマンション、富裕層ではないけど無理して70平米を買ってしまった人は、みじめでしょうね。

[638: 匿名さん]

パークコート青山ザタワー以上のサービスを提供して欲しい。
1000円/m2以上の管理費でもいいので。
最上階のインフィニティプールがここには相応しいと思うけど。
それだったら、検討するのに。

[639: マンション比較中さん]

70㎡でもなかなか買えない価格だと思います。買える人はある意味富裕層ではないかと。
なぜ、みじめかなのかわかりません。

[640: 匿名さん]

２期１次が６戸は少し少ないですね。

[641: マンション検討中さん]

>>640 匿名さん
場所と周辺環境、最寄駅が微妙で、値段も高いので、検討層が比較的予算に余裕がある層に限定された結果、需要が伸び悩んでいるということかと。

値持ちはしても、キャピタルゲインを狙える案件にはならないでしょうね。むしろそういうのを狙うような程度の方々には向いていない。

単純な感想を言っておられることを理解しつつ申し上げるのですが、この物件が気に入ったのであれば、人気が無くても気にせず買えば良いと思います。ここはそういう物件です。

[642: 匿名さん]

>>639 マンション比較中さん
70平米は1.5億なので全然富裕層じゃないです。
パワーカップルでも買えますから。

[643: 通りがかりさん]

>>642 匿名さん
70平米でカップルって
狭くないですか？
子供生まれたら厳しそう。
1.5億も出せるなら広いマンション
いくらでもあるでしょうし。
マンション選びは難しい。

[644: 匿名さん]

２期販売が６戸とはショック。
１、富裕層向け高級マンション融資審査厳格化（超富裕層向けは従来とおり）
２、消費者のマインド低下（新築契約率低下、中国経済暗雲他）
３、渋谷と小石川との競合
４、最安値部屋タイプは３期の販売
以上が大きな原因？

価格は適正～やや高い程度であって、ここまで売れない価格ではない。
たぶん、同じ高級路線の渋谷も厳しいだろう。
小石川は中流実需向けマンションなのでそこそこ売れると予想。

[645: 匿名さん]

よく考えてみると、
2億、3億するマンションが
そんなにポンポン売れないですよね。

ところで、
プール付きのゴージャスさを
選ぶような人って
なんとなく電車を使わなさそう。
どこへ行くのも車で、みたいな。
幸い、外苑西通りは
タクシーはとても拾いやすいですよね。

[646: 匿名さん]

>>641 マンション検討中さん
値もちする可能性は割と高いと踏んでいます。
タクシー使い多いけど、通りでは拾いませんね。
迎車です。

[647: 匿名さん]

>>636 匿名さん
プールはともかく
コストダウンで仕様落とすようなら
ここは買いませんね。

[648: 匿名さん]

>>644 匿名さん
1.3は大きいでしょうね。

[649: 匿名さん]

再開発と言っても、このあたりはなにもないですからね
交通の便が良いわけでもなく
赤坂のような賑わいがあるわけでもなく
決め手がないですよね

[650: 匿名さん]

赤坂は風俗系や飲み屋も多いですから
ここの売りはそう言うものがないこと、
でもありますね。
その分現時点では不便ですが。