THE COURT 神宮外苑はどうですか？

[買い替え検討中さん]

ザ・コート神宮外苑についての情報交換しませんか。
新国立競技場の前の再開発エリアですね。いろいろ進化していきそうな場所で、期待できそう。
将来性や資産価値などを含め、物件のことについて知りたいです。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1426/

所在地：東京都渋谷区神宮前二丁目霞ヶ丘町付近土地区画整理事業施行地区内1街区符号神二2-10および霞16-3（仮換地）
交通：東京メトロ銀座線「外苑前」駅　徒歩8分、都営地下鉄大江戸線「国立競技場」駅　徒歩11分
総武・中央緩行線「千駄ヶ谷」駅　徒歩14分、東京メトロ副都心線「北参道」駅　徒歩13分
間取：2LDK～3LDK
面積：70.38平米～310.22平米
総戸数：409戸（販売総戸数180戸、事業協力者戸数229戸含む）
竣工時期 ：平成32年4月下旬
入居時期 ：平成32年7月中旬
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上23階地下1階（建築基準法上は地上22階地下2階建）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、野村不動産株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

ザ・コートの相場、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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【THECOURT神宮外苑 (ザコート神宮外苑)】価格は当然億超えスタート×新国立競技場の目の前、再開発エリア唯一のマンション
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THE COURT神宮外苑｜オリパラ閉会式を眺める夢の眺望！1964-2020 建替え事業【Weekendクリスティーヌ】
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[401: 匿名さん]

397さんではない。
ここはキャピタルは難しいが、表面利回は最高4.1%、ＰＣ渋谷最高4.5%の９掛。
所有権と定借の価格差と同程度だから悪くはない。
南平台は立地はいいが、残念ながらキャピタル、インカムとも見込めないだろう。

[402: 匿名さん]

鴨葱豆腐。

[403: 匿名さん]

>>401 匿名さん
つまりPC渋谷はキャピタル見込めると？

[404: 匿名さん]

>>400 購入者さん
ありがとうございます。
こちらは手堅く、パークコート渋谷は化ける可能性あるもリスクあり！て感じですかねー。

[405: 匿名さん]

定借は、土地部分を地代として償却出来るので、所有権よりも税引後の利回りではもっと差がつくのでは？
その分、キャピタルは辛いのか？？

[406: 匿名さん]

>>398 匿名さん

住まいサーフィンだと、儲かる確率はどれもトントン。
後は、沖式新築時価との比較での割高割安度だが、PC渋谷が一番割安みたい。

恵比寿のプラウドが一番儲かる確率は高かった。

数字は、会員情報なので書きません。

[407: 匿名さん]

>>406 匿名さん
定借だから割安なのは当たり前なんじゃ…

[408: 名無しさん]

客層は芸能関係の人がいるというよりは、企業の役員レベルや、外資系金融マン、自分の企業を上場させて大金をつかんだ人などが多いようです。

[409: 購入者]

私も先週契約をしたばかりの者で、幾つか購入者の皆様と意見交換をしたいと思ってます。
無償セレクトの部分ですが、LDの折り上げ天井有り無しと、LD廊下の天然石orタイルで結構迷っていまして、
個人的に今回の600角のタイプの色合いと模様がとても気に入ってますが、
グレード感としては700角の天然石の方がいいとデザイナーの方にお勧めされました。
皆様はどれを選ばれたんでしょうか？

[410: 匿名さん]

>>407 匿名さん

そういった属性込みの沖式時価なので、素直に販売価格と比較すればいいだけ。
その上で割安。因みに神宮、南平台より沖式時価は定借なのに高い。

[411: 購入者]

>>409 購入者さん

契約お疲れ様でした。
ぜひ意見交換しましょう♪

◆LDの折り上げ天井：有り
→天井高が上がるメリットがあり、また、クラシカルな様式が好みでモールディング設置が必要なためです。

◆LD廊下の天然石orタイル：天然石
→天然素材であることから経年変化で味わいが出て、好みなためです。

◆お尋ねしたいこと
無償セレクトではキッチンや収納扉等の面材に突板が選べない(洗面所やトイレはウォールナットの突板が選べる)のですが、有償で変更されますか？

[412: 匿名さん]

>>410 匿名さん
この手のランキングや点数付けは算出方法が不透明。主観やポジショントークが入っていると思われ。明確な客観データ以外のランキングや点数付けは鵜呑みにするべきじゃない。背景に何らかの目的や意図があると思うべし。

[413: マンション検討中さん]

>>411 購入者さん
情報シェアありがとうございます！

面材の突き板への変更ができるのは気づかなかったのですが、面材はセレクトで鏡面にしました。
また、シーリングを無くして、調光ユニバーサルダウンライトとピクチャーレール、下地などを追加しました。

私が買ったお部屋は109平米以下なのでジェット&ブロアは有償オプションになるのですが、確認しましたら約250万円かかるとの事でした。

[414: 購入者]

>>413 マンション検討中さん

こちらこそ、ありがとうございます！

鏡面の面材やダウンライトを主とした間接照明等ででシャープにまとめ、絵画も楽しまれるのですね。

オーナーズスタイリング申込書を改めて見ると確かに！
スタンダードとスタンダードプラスで細かな違いがあるようですね。

[415: マンション検討中さん]

>>409 購入者さん
こんにちは。当方は天然石があるものは全て天然石を選びました。ケアが面倒という話もありますが、雰囲気などみると、圧倒的に天然石がよかったですよ。

[416: 購入者]

>>415 マンション検討中さん
ありがとうございます！
そうなんですね！そしたらパウダールームも大理石にされたんでしょうか？
大理石は水がよく床に付着するためデザイナーさんにはタイルがいいと勧められました。
因みに寝室はカーペットとフローリングどちらにされましたか？

[417: 匿名さん]

>>412 匿名さん

住まいサーフィンは、比較的客観的だと思いますよけどね。まあ、何を信じて参考にするかは人それぞれだから構いませんが。

[418: 匿名さん]

参考までにお伺いしたいんですが、ここを購入した方はどの程度の収入の方が多いのでしょうか？
私は可処分所得が3千万強なんですが、正直ここはハードル高いと感じました。

[419: 匿名さん]

ストックの厚い人が多いのでは。

[420: 購入者]

>>418 匿名さん

私の可処分所得は、その水準以下です。
価格が1億円台から15億円台と非常に幅がある物件なため、購入した方の収入については興味を引かれます。
住宅ローンは限度額があります故、住み替えだったり預金や有価証券等を充てたりする方が多いと推測します。

[421: マンション検討中さん]

>>416 購入者さん
当方は大理石にしました。
一緒に住む者は水回りだしタイルでしょって感じでしたが、デザイナーさんが大理石の方が人気ですねー、拭けばいいんですから！っておっしゃってて、じゃあ改めてモデルルーム確認して決めよう、ということになり、大理石の方が高級感あるよねってことで大理石にいたしました。
また、寝室はフローリングにしました。
今の家がカーペットなのですが、使い続けてるとダニや汚れ、しみが気になってしまい、気になり始めるとどうしても痒くなってくる気がして、笑

[422: 匿名さん]

今回の大理石は色も風合い良いですよね。
メンテ重視でシミを作らない自信が
無いのでタイル派ですが、石が綺麗すぎて
迷ったくらいです。

[423: 匿名さん]

>>422 匿名さん
わかります。
今後のことを考えるとタイルですが、雰囲気みてしまうと大理石にしたくなりますよね。

[424: 購入者]

>>422 匿名さん
仰る通りで、今回の700角の大理石は凄く珍しいですよね。
CGとかを作っていましたら想像しやすいのですが、キッチ床のタイルを見て想像するのは私にとって難しかったです...

[425: 匿名さん]

私も悩みましたが無料なのでやっぱり大理石を選びました。半分程度契約が終わってしまったのには正直驚きました。

[426: マンション検討中さん]

契約まで行ったなら、キャンセルもほぼ無いだろうね。

[427: 名無しさん]

直近何戸分譲済みになったのでしょうか？最近プレミアムマンションが建ち始めていますが、一方でオリンピック後に跡地にも高層マンションが多く建つ予定で、需給が崩れるおそれもあると感じています。
価格の二極化が進むんでしょうか。

[428: 通りがかりさん]

33歳年収1300万の1馬力でも買えますか？

[429: 匿名さん]

買えますけど、ここでいいのですか。半分も売れてないですよ。

[430: 匿名さん]

>>428 通りがかりさん

自己資金次第。既に自宅含め8000万円以上の資産があるなら、最低ラインの15000万円台なら、なんとか買えると思います。

[431: 匿名さん]

>>429 匿名さん
そもそも買えない人は黙っておきましょう

[432: 匿名さん]

球場移動に伴い伊藤忠ビルがこちら側に
移転するなら地下鉄の入り口も新たに追加されるかね。

[433: 匿名さん]

>>432 匿名さん
神宮球場って移転するんですか？どこに移転するんですか？情報源を教えて下さい。

[434: 匿名さん]

移転というより、秩父宮との場所入れ替えですね。
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO85518330Q5A410C1000000/

[435: 匿名さん]

>>434 匿名さん
ありがとうございます。でも情報が古い気がしますが、予定通り2022年度末に新神宮球場ができるんでしょうか？ヤクルトファンにとってはビックニュースですね。

[436: 匿名さん]

今後10年の神宮外苑再開発 ?https://mansionkeiei.tokyo/news/?p... ??
ラグビー場と球場と民間ビルが微妙に配置替え。
ラグビー場と民間ビルはこの物件寄りになる。
民間ビルは伊藤忠関連。築年10年程のオラクルはおそらくそのまま。

[437: 匿名さん]

>>436 匿名さん
リンク先修正
https://mansionkeiei.tokyo/news/?p=623

[438: 匿名さん]

>>435 匿名さん
上記リンクにもある、2018/7/24日経の記事が最新ですね。
今後10年で建替みたいです。

[439: 匿名さん]

>>433 匿名さん
ラグビー場と場所交換するやん
そんなことも知らんの？

[440: 匿名さん]

>>439 匿名さん
そんなことも知らんよ。人を小バカにするような物言いはやめなさい。

[445: 匿名さん]

[No.441～本レスまで、他の利用者様に対する暴言や中傷、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[446: マンション検討中さん]

伊藤忠敷地には飲食店や雑貨のテナント
多数あるから、それが近くなれば
便利になるかもね。

[447: 匿名さん]

施工レポート更新されましたね。
三井は契約者向けサイトが充実。
家具レイアウトシュミレーターを利用できるようになった方います？

[448: 購入者]

>>447 匿名さん
昨日ギャラリーで聞いたところ、通常は契約から3週間でアクセスコードが送られて来るそうですが、年末年始を挟んでしまうため1月になるそうです。

[449: 匿名さん]

伊藤忠ならDEAN & DELUCAとか
近くにあると便利。

[450: 購入者]

当物件が、日経産業新聞のコラムに載っていましたので情報提供です。

①コラム名
「駅直」が欲しい、首都圏新築マンション　最新格付け

②該当箇所
「首都圏 新築マンショントップ30 将来価値格付け」
星★★

③参照先※
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO39384830W8A221C1X11000/
※日本経済新聞の有料会員向け記事

[451: 匿名さん]

ポジショントーク、昔は提灯記事と言ってた。

[452: 匿名さん]

ここは本当に綺麗なマンションですよね。
残念ながら自分には少しだけ高かったので、無理のない第二希望物件にしましたが、もう少し予算があれば本当に欲しかったです。
こっちは所有権だし、ちゃん少し背伸びして買えば良かったかな？

[453: 匿名さん]

>>452 匿名さん
渋谷もよい物件だと思いますよ。
デザイン格好良いです。

[456: 匿名さん]

3LDKが1.5億円からあったら良かったのに、2億円では手が出なかった。お金をためて中古で買えれば買いたい。

［一部テキストを削除しました。管理担当］

[457: ご近所さん]

[No.454から本レスまで 住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿 、および、削除されたレスへの返信の為、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[458: 匿名さん]

>>456 匿名さん
1億半ばからあるけど？
モデルルームいかないと
正しい最新価格は分からないけど
今は休みみたいね。

[459: 匿名さん]

>>457 ご近所さん

あなたには関係ないこと。
なに喧嘩腰なの？

[460: マンション検討中さん]

一期は物件価格は70平米14900万あたりが最安。
坪単価だと80平米で坪単価600万代あたりが
最安だったと思う。
二期も70平米でも間取りが他より使いにくい
部屋もあるから、安く出る可能性はあるね。

いずれにせよ、三井の中では基準になる
物件だから渋谷や小石川より安くなることは
ないと思うけど。

[461: 匿名さん]

>>458 匿名さん

3LDKでありました？
部屋のタイプを教えてください。
私はモデルルームの先行案内会からずっと通ってましたが、1.5億円予算では3LDKは買えなかったとの認識です。

[462: 匿名さん]

70㎡は2LDKですよね
3LDKは80㎡以上なので1億5千万では無理でしょうね。

[463: 匿名さん]

>>461 匿名さん
すみません、確認したら2LDKでした。

[464: 匿名さん]

>>460 マンション検討中さん
中古まち前に、地権者のが新築時に何軒か売り出されるかと。

[465: 検討板ユーザーさん]

北側は国立競技場まで公園二個と間の道路分
かなり離れてる上に公園ビューなんで
高層はもちろん低層階でもかなり視界開けます。
競技場デザインコンセプトとここの
ベランダ植栽も一体化して綺麗だと思います。

[466: 匿名さん]

>>464 匿名さん

あまり広い部屋はなかったと思います。
また、仕様も異なっていたと思います。

[467: 匿名さん]

たしかに、ここは有償オプション並みの仕様の良さが売りですからね。

[468: マンション検討中さん]

>>460 マンション検討中さん
定借渋谷はここから２割引くらい。仕様は落ちるがデザインは秀逸。
小石川は土地付きで同じく２割引くらいかな？
仕様レベルがここと同等かは知らないけど。

[469: 匿名さん]

近い販売では、ここが一番だと思います。
それだけに高い…汗

パークコート青山ザタワーは実際には見てませんが、ホームページをみた限りは、プールやエントランスの階段の雰囲気など何となくここと共通してる印象を受けました。
青山は全体としては、ここの上品さと渋谷の派手さを足して煮で割った感じでしょうか。

青山より気持ちだけ安くここを手に入れられる人は羨ましい限りです。

[470: 匿名さん]

パークコート青山ザタワーはあの外観が衝撃でしたね。
品よく衝撃を与えるデザインはなかなか無いです。
記憶に残る良い物件です。

ここは、上品過ぎてインパクトはないですが、現実で良仕様な印象です。

[471: 匿名さん]

パークコート青山は最低800万。ここは650万。
だから、青山ほどのデザインは求めない。
でも、いくらなんでも外観がこれでは価格と釣り合わない。

[472: 匿名さん]

そこまで悪いとも思わないけどね。
外観で人に自慢はできないけどフツー。

建物がへの字である以上これ以上のデザインは
難しいし、代わりに間口広くなってる。

土地の断裁印影図みたらわかるが元々
外苑前ハウスの建物の形に土地が盛り上がって
整形されてるから、への字変えるのは大変だろうね。

[473: ご近所さん]

パークコート青山ザタワーの外観をほめちぎる人がいるけど、ちと感覚がおかしい。
価格を伏せて見れば、大したことないって思うよ。

[474: 匿名さん]

なんか一人、何かとケチつける人がいますね。

[475: 匿名さん]

外観は容姿と同じで好みあるからね
派手系や個性派美人が好きな人もいれば
地味で十人並みでも上品な人が落ち着く人もいる

見た目が目立つと人に褒めて貰える。
管理としてはデザインに凝りすぎた物件は
メンテや修繕が大変。一長一短。。
派手系美人はランニングコストもかかる。

[476: 匿名さん]

最高級マンションはトロフィーワイフ。
立地は言うまでもなく、
外観はモデルのようでなければならない。
なぜなら成功の証だから。

[477: 匿名さん]

トランプとか典型だね。

しかし、トロフィーワイフを妻にしない品良い金持ちも多いけどね。
ここはそう言う人向けなんだろうね。
だから品のない人が煽ると目立つ。
俺も品がないから退散する。

[478: 匿名さん]

トロフィーワイフは成功者と言うより成金の証では。
最初から金持ちだとそれが当たり前だからトロフィー関係ない。

[479: ご近所さん]

何が成功の証だよ笑
代々この地に住む俺から言わせれば
ただの田舎者の背伸びじゃねえか。

[480: 匿名さん]

柄の悪いご近所さん登場

[481: ご近所さん]

もちろんニコニコ一括払だよな。
ローン組んで成功の証はないか。

[482: 匿名さん]

トロフィーワイフ。
医者の嫁さんはスタイルもよくて美人でもある。
納得。

[483: 匿名さん]

ここでネガるなら外観よりまずは価格が高いことでないのかね。

[484: マンション検討中さん]

三井氏の住みたいマンションでは高評価80.5点。
http://sumitaimansion.blogspot.com/2018/12/o204the-court.html

[485: マンション検討中さん]

>>484 マンション検討中さん
懸念事項は管理費修繕費の高さと地権者の多さ、駅力・駅歩、生活利便性。
価格は800万円～850万円が妥当らしいので、平均は知らないが650-からなら、それより安い部屋は多そうだね。

[486: 匿名さん]

>>485 マンション検討中さん
うちも検討したけけど、確かに生活利便性は引っ掛かった。
買わなかった理由はそれではなく、高くて買えなかったからですけど。

[487: 匿名さん]

こちらの最低単価は、販売された中では14900万円の部屋で坪700万円弱ですよね。
まだ売り出されていない唯一行灯部屋のある2LDKは、これよりもう少し安いでしょうけど。
それが坪650ということですか

[488: 購入者]

私は将来的に商業エリアゾーンの再開発が終わった後、生活の利便性が向上すると判断して購入しました。
実際に現在もスーパーなど行く際には電動自電車で移動することが多いので、徒歩約10分圏は自転車で2-3分で移動できるので便利かと。
ここはやはりハイスペック、間取りの使いやすさ、共用施設の豊富さ、そして都心でありながら、緑がかなり多く子供も楽しく過ごせる環境があるのが魅力的だと感じてます。

[489: マンション検討中さん]

予算合えば買いましたか？

[490: 匿名さん]

買いました!!

[491: マンション検討中さん]

ですよね。生活はなんとかする！
と思える物件です。
再開発にも多少は期待しています。
三井さん、伊藤忠さん、お願いします。

[492: 匿名さん]

>>487 匿名さん
最低価格はそれだけど、一期の
坪単価最低は82平米の部屋でない？
それでも、650までは行ってない。

二期のあの部屋は方角と行灯部屋で
安く出るとは思う。

[493: 匿名さん]

教えてください。行灯部屋のある部屋（住居）があるのですか？

[494: 匿名さん]

最低坪単価は、計算に間違いがなければ71Bだと思いますが、いずれにしても82Aも含め210万円/m2前後が最低ラインでしたね。
くの字の部分の74Aが唯一、行灯部屋があったはずです。ここは、200万円/m2切るかな？全く情報はありませんが。

[495: 匿名さん]

ここは近くにスーパーがありませんから、車は必須ですよ。

[496: 匿名さん]

一番近くて北参道のOKですかね、ここを買えるような人は、まず行かないでしょが。

[497: 匿名さん]

OKは安いのですが、お惣菜が弱いのと駐車場が無いんですよね。

[498: 匿名さん]

こちらのマンションを購入できる方ですと、六本木ミッドタウンの地下のスーパー(車ならそんなに遠くないです)が向いてると思います。

[499: 匿名さん]

こちらの住民にOKは合わないでしょ

[500: 匿名さん]

>>499 匿名さん
そうですね。
青山３丁目のピーコックもね。
なので買い物が結構不便かも。

[501: 購入者]

成城石井 南青山店が外苑前の駅前にありますよ。

[502: 匿名さん]

生鮮品が弱いですね。

[503: 匿名さん]

徒歩圏内のスーパーの不満はどこもお惣菜売り場が弱いのですよ。揚げ物ばっかりでね。なので車でミッドタウン地下(スーパー以外にデルーカ、無印、ツタヤ書店とかあるのでまとめて便利)もしくは渋谷駅地下の東急フードショーか新宿タカシマヤのデパ地下かなぁ。

[504: 匿名さん]

ところで競技場からの音漏れはどうなのでしょうね。旧競技場のイベント時は結構な音量でしたが。新競技場は採算取るためイベントを増やすと何かに書いてありましたけど。

[505: ご近所さん]

音はよく聞こえるぞ。
ワーと騒いでるけど、こちらからは中の様子が見えないので気になって仕方がない。
イベントがあるときは人がうじゃうじゃ。

[506: 匿名さん]

ピーコック手前のオリンピックあたりにスーパーなかった？

デルーカは元ベルコモンズの向かいにあるよ
惣菜はすくないけど。
再開発で伊藤忠がデルーカやその他充実させてくれないかな。

[507: 匿名さん]

生鮮はネットかね。産直で。

[508: 匿名さん]

モモレジ氏アワード2018
番付 大関(横綱不在)
http://mansion-madori.com/blog-entry-6222.html?sp

2018差別化部門 金賞
http://mansion-madori.com/blog-entry-6207.html?sp

2018間取部門 金賞
http://mansion-madori.com/blog-entry-6205.html?sp

[509: 匿名さん]

番付のリンク先、物件コメントありはこちら
http://mansion-madori.com/blog-entry-6212.html?sp

[510: 匿名さん]

はい。
近くに住んでいます。
正直に言って、付近のスーパーは
ショボいです。3丁目のオリンピックは
10万円もするワインに蛍光灯を直近で当てるような陳列をするレベルです。
最近できたビオセボンは客が少なすぎて鮮度が不安です。石井はお菓子とか輸入品ばかりで高い割に日本人の口に合いません。ワインもイマイチ。ヴィルマルシェは夕方の弁当半額だけが魅力の店。
素直に六本木ミッドタウンに行ってくださいね。ミッドタウンのデルーカはワインがまぁまぁ豊富です。3000円ぐらいのが多いので使いやすいですよ。
自分はミッドタウンの回し者じゃないよ。あぁ、もうすぐ年があける！
なんでこんな書き込みしてるんだろう。

[511: 匿名さん]

訂正！
オリンピックじゃなくてピーコック。
ちなみオリンピックは日用品の店。
ハンズより使えますよ。

[512: ご近所さん]

成功の証をとるか生活の利便性をとるか。
難しいところだね笑

[513: 匿名さん]

あと、杭の長さかな。ここは大丈夫そうだけど。

[514: 匿名さん]

物件概要眺めてます。

ここの住所は新宿区霞ヶ丘？渋谷区神宮前？

駐車場が総戸数 409戸 に対して 敷地内機械式 152台 敷地内平面 23台

このマンション購入できる層を想像すると、駐車場は絶対必要だと思うのですが抽選外れたら住まないって人出そう。

[515: 匿名さん]

広い部屋には駐車場確定で付いてるよ。
あといらない派が結構いる。

[516: 匿名さん]

>>514 匿名さん
一部新宿、大部分神宮前。
住所は最終的にはおそらく神宮前。
土地に対する税金は両区に払うことになるかと。

[517: 匿名さん]

新国立競技場や新宿御苑はもう新宿区ですからね。区界で二つの区に跨って建つマンションもめずらしいですね。

[518: 匿名さん]

マンションの出入りは勢揃坂側から入るのかな。
とすると付近の飲食店とか並んでる
エリアも再開発しそうだね。
外苑西通り側信号の角地更地になってたし。

[519: 匿名さん]

>>518 匿名さん
模型みたら表と裏、二箇所です。
外苑前駅側は裏口のが近いはず。

[520: 匿名さん]

>>517 匿名さん
道一本くらいで港区もあります。

[521: マンション検討中さん]

>>517 匿名さん
品川Vタワーなんかも品川区と港区にたってますね。
棟により区が違います。

[522: 匿名さん]

建築ラッシュのせいで再開発がオリンピック後だからイマイチ盛り上がりに欠けるよね。
球場建て替えなら後楽園みたいに飲食やスポーツ施設なんか充実しそうではあるが。

[523: マンション検討中さん]

購入を検討している者です。一期販売で購入された方、教えてください。
購入を決めたポイントは何だったのでしょうか。
個人的には、神宮外苑という立地、銀座、渋谷、新宿へのアクセス（タクシーで負担がない）、建物の質（構造・設備等）に強く引かれています。
（個人的にプールは不要）
また、パークマンションよりは下ですが、三井の中でその下に位置付けられているとの
ことにも引かれています。
最寄り駅（外苑前）からの距離は近いとは言えませんが、マンション入り口まで７分と言うことは我慢できる範囲だと思っています。（外苑前は駅入り口からホームまで負担がありま
せん）
この物件を見送った方、他の物件の購入を決めた方、その理由は何だったのでしょうか。

[524: 住民板ユーザーさん1]

間取りと仕様の良さ、買い物利便性以外の立地の良さ

パークマンションより下だっけ？
12階以上はそんなことは無いかと。

[525: マンション検討中さん]

建物の構造・質もですが、確かに間取りはよい部屋が多いですね。
下がり天井もほとんどないですし。
パークマンションと同等ですか。それはメリットですね。

[526: 匿名さん]

>>523 マンション検討中さん

買わなかったのは、3LDKが欲しかったけど、2億円からで予算に合わなかったから。要は自分には高すぎた。物は惚れ惚れするくらい気に入ったけど。

[527: 住民板ユーザーさん1]

同等というか、今売ってる新築マンションでは最高級だと思う。三井基準で最高峰同等でないの。

[528: 住民板ユーザーさん1]

70平米で3LDKみたいな無理な間取りが無いのも魅力だけどその分値段高い。
価格で諦めた人は多いと思う。
買い物も気にはなるが、諦める理由になるほどでは無い。

[529: 住民板ユーザーさん1]

確かに外観には天然石とか使ってないから
そのあたりパークマンションより下かもね。
正統派パークコート以上、
パークマンション以下くらい？

[530: マンション検討中さん]

523です。
最高峰ランクと言ってもその中で多少幅があると思いますが、三井基準最高峰と同等であればかなり魅力的な物件ですね。価格的には安くないですが。
（いいものにはコストがかかりますね）
購入に一歩前向きになりました。
ありがとうございました。
あとは日常の買い物の利便性をどう考えるかです。
すべて満足する物件はないので。

[531: マンション検討中さん]

建物の外観ですが、どちらかと言うとネガティブな意見が多かったように思います。
好みの問題ですが、個人的には悪くないと思っています。設計者としては当然、今回の再開発の場所に相応しい外観・デザイン、そして何よりも新国立競技場を意識して設計していると思うので、完成した時の方が街並みに溶け込みよい外観になるように思います。

[532: 匿名さん]

私は総合的にみて「坪単価」がネックでした。ほかは枝葉でした。
私は出口を考えてしまうので、この「坪単価」は許容できませんでした。
でも、最高のグレードですよね。

[533: 契約者]

室内のスペックと間取りの良さは今までのマンションの中では最高峰クラスだと感じてます。共用施設の豊富さと公園が直ぐ隣に出来るのも魅力的です。

外観は個人的に嫌いではないので全然気にならないです。逆に石張りにした分バルコニーが狭くなるんではないかと思うので。

パークマンションはこのような大規模マンションはないので、外観にコスト掛けて石張りに出来るのではないでしょうか。

[534: 匿名さん]

今回は別な物件にしましたが、次の買い替えではこのクラスのマンションが買えるよう精進します。

[535: マンション検討中さん]

総額はもちろん、坪単価についてはどこまでその価値を評価するか悩みますね。
この物件では、南と北で坪単価に差がありますが、確かに眺望という点では
北側かもしれませんが、そこまで坪単価として出す気にはなれず南側を検討
しています。

[536: マンション検討中さん]

文京小石川に来て良いよ?

[537: 匿名さん]

スペックがこことは雲泥の差なので、流石にないかなと思ってます。

[538: 匿名さん]

>>531 マンション検討中さん
白基調でベランダ植栽入れてるので
競技場の隈さんデザイン意識していると思います。
それに加えシルバー基調で上品な仕上がりなので、奇抜さはないですが気に入ってます。
ボツになった前の競技場に合わせたら
もっと斬新なデザインになったかもですね。

[539: 匿名さん]

タワークラスだと石張りは重くなるから仮にやっても下だけでしょうね。
絵画館のとなりにだと石張りも合いますが、競技場と公園の敷地だと白基調が映えそうです。

[540: 匿名さん]

タワーに真の高級感を求めちゃいけません。全５０戸程度で、コンシェルジュが住民全ての顔を覚えてる、くらいの感じが理想・・

[541: マンション検討中さん]

タワーな時点でコンクリ壁では無くなりますからね。
真の高級は20邸以下ですかね。
タワーのスケールメリットは受けつつ
その中で1番高級な物件と言ったところでしょうか。
タワーも最近高額は良く有りますが、高級な物件は少ないですからね。

[542: マンション検討中さん]

最近の真の高級物件ってたとえばどこですか？

[543: 匿名さん]

今は新築では売りはないですよ。

[544: 匿名さん]

今日ＭＲに行かれた方へ

南向きＬ字接点の部屋の価格を教えてくださいませんか。

[545: 匿名さん]

>>530 マンション検討中さん
マンション検討中さん
近くに住んでます。
近所の買い物の件は
よくよく考えた方がいいですよ。
徒歩圏内には
あまりいい店ありません。
あとこの付近、
意外にも夜の飲食店が
イマイチなんですよね。

[546: 匿名さん]

安いファミレスは大戸屋くらいだしチェーン店は少ないが、裏道に個人のやってる良い店はあるけどね。
ベルコモンズは復活するんだっけ？
あと、カニ漁師のビルは？

[547: 545]

夜の飲食店がイマイチって
言ったのはまさしく個人店
なんですけどね。

家賃が高い割に人が少ないエリア、
そんな所に店を出してしまう時点で
微妙なんですけど。

店名は出しませんけど、
あるビストロはグラスワインが異常に少ない。50mlくらい？せこっ！

あるシャルキュトリーの店はグラスワインが酸化しきってた。

あるワインショップは値段が付いてない。陳列もメチャクチャ。会計すると案の定、、、。

ある鮨屋、鮨の前にサラダが出てきた。
あり得ないー。

バーはどこへ行っても、まともなカクテル作れない。

バー、いろいろ行きましたが、
意外にもユナイテッドアローズの
1Fのバーが一番まともでした。
やっぱりアパレルは
イメージ戦略の為、それなりに良いです。

要は素人くさいハッタリの店ばかり
なんですよ。あのエリア。
元イタリアンの人が何となく
ビストロやってる様な感じ。

ナリサワの様な高級店は別ですよ。
もちろん。

[548: 545]

ごめん！
とんちゃん通りのイタリアン
ヴィーノ エ パスタと

神二の蕎麦屋
松永、

この二店は美味しい！

[549: 545]

あとカフェ
J-Cookもいい！

[550: マンション比較中さん]

ここ立地はエキサイティングで気になってます。ただ飲食店やスーパーなど、生活は不便そうですね。そういう意味で、生活利便性抜群の目黒駅前のブリリアが中古ですが坪単価900万弱ぐらいと、ここと同程度か多少高い程度で出ています。

https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shinagawa/nc_89517396/

ただ、こちらの方が広い間取りがありそうなので迷います（100㎡程度を希望）確かに目黒はここから見ると郊外の感がありますが、山手線利用可能というのは結構なメリットだとも思います。こちらと目黒駅前と、率直にどちらがお勧めでしょうか？

[551: 匿名さん]

>>550 マンション比較中さん

ブリリアタワーズ目黒でお望みの広さ103㎡の部屋が2億9400万で売りに出てますよ。
でも＠940万とは目黒なのに高いね・・

https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shinagawa/nc_90907015/?suit=STkr201...

[552: 匿名さん]

今日、昼間に近くを通りました。
もう4階くらいまで出来ていました。
くの字形の建物の位置関係がわかりますよ。

[553: 匿名さん]

>>551 匿名さん

一応、品川区城南五山の一つ、花房山ですから。

[554: 匿名さん]

ＭＲ閑古鳥、大丈夫？

すべての評論家がここの立地は最高だと褒め讃えてるのに・・・。

どこが検討者のお気に召さないのかなあ～。

[555: 匿名さん]

>>554 匿名さん

高い!!
以上

[556: 匿名さん]

買える人が買えばいいんです、で完売したらすごいよね・・・

[557: 匿名さん]

当初からの疑問。
価格に見合うほどに立地が素晴らしいかなあ。

高級住宅街でもないし、学区がいい訳でもない、駅に近い訳でもなく、眺望も良くない。
緑に囲まれている訳でもなく、静寂でもない、買い物も不便・・・・・。
オリンピックのメインスタジアムが近いことはわかるけど・・・。

デベや評論家とエンドユーザーの評価に大きな乖離があったということか？

[558: 匿名さん]

青山ピーコック
2月末で閉店だそうです。
厳しいなぁ。

[559: 匿名さん]

>>550 マンション比較中さん
ブリリアタワーズ目黒で坪単価900万はジャンピングキャッチですね。
その価格で買ってあげれば売主は喜ぶだろうけど、自分が売るときには損が出るのを覚悟しないといけない。

[560: 匿名さん]

目黒もここの物件も
羽田新ルートの騒音の影響は
あると思いますから、
ルート変更後に安くなってから
買うのも良いかも知れませんね。

[561: 匿名さん]

そんなんで安くなる訳ないじゃん。
羽田が国際的に便利になれば、世界の中の東京の価値が更に上がり、都心の不動産も上がりますよ。特に渋谷、品川などの特区は。

[562: マンション比較中さん]

個人的に建物はもちろん立地にも価値があると思っています。

・神宮外苑
（場所もですが、唯一の立地となる可能性）
・山手線の内側でそしてある意味真ん中
・銀座、東京、六本木、渋谷、新宿へのアクセス
（タクシーでどこへ行くのも負担が大きくない）

確かに静寂ではないですが、幹線道路沿いでも線路沿いでもないので・・・

建物は、構造・設備、間取り等誰がみても最高ランクだと思います。
（デザインは人それぞれの好み）

その他の要因（駅からの距離、日常の買い物等）と一番重要な価格が
価値に見合うかの判断ではないでしょうか。

[563: 匿名さん]

>>561 匿名さん

ある時間帯に数分おきに
飛行機が飛ぶらしいです。

着陸用のルートなのでスピードも
落ちてるでしょうし。

個人的には、ルートにかかるエリアは
どこもヤバイと思ってます。

もちろん、気にしない人には
関係ないでしょうけど。

[564: 匿名さん]

立地は誰しもが認めるところでしょう。
ただ、価格に相応しい立地かということでは？

千鳥ヶ淵隣接や青山一丁目駅直結タワーだったら、３０％増しでも買いますし、即完売でしょう。
おそらく、ここは若干高いという評価だと思います。

[565: 匿名さん]

予算2億で検討しましたが、プールに惹かれたけど実際に周囲を歩いてみてスポーツ施設が多くて徒歩すぐに商業施設が少ないこと、横の公園にいた団地住らしき人々の様子でちょっと考え直そうかと感じてしまいました

[566: 匿名さん]

それにしてもこの立地は希少で、なかなか諦めがたいのですよ。。

[567: 匿名さん]

>>566 匿名さん

そうですか？スーパーはない、ろくなレストランも少ない。資産価値的にも目黒ブリリアより低い=安いし。住環境としてここの利点あります？

[568: 匿名さん]

目黒の、しかも、ブリリアより。
流石にそれはないでしょう。

あまり変な書き込みばかりだと
煽りと間違えられますよ。

[569: 匿名さん]

高度は、目黒や白金大井町のが深刻ですね。

[570: 匿名さん]

>>548 545さん
はい、正にそこですね。

[571: 契約者]

>>567 匿名さん
レストランとか表参道や赤坂までタクシーで行けば沢山あるし、スーパーも普通にネットで定期便注文してるから近くに無くても大丈夫ですし。
ここは一般庶民の様な生活スタイルで考えてはいけないと思いますよ。

ここは立地と建物自体がすごく気に入ってます。

[572: 匿名さん]

立地が利便性ではなく
計画された公園や緑の環境と
メモリアル的な価値なのよね。

人は選ぶと思う。
そう言うのが好きな人には良い。

[573: 563]

567の書き込みは私では
ありませんよ。

先日、元モーニング娘の人が
原宿署から出た時、
約2時間、マスコミのヘリコプターが
数機、上空を飛んでいましたが、
まぁ、本当にうるさかったです。
ヘリと旅客機では音質が
違うかも知れませんが。
目黒は知りませんが、
神二エリアはC滑走路コース
らしいですが、2分おきに
通過するようで、
購入検討にあたり
気になるポイントだと思い
書き込みしました。
煽る意図は全くありません。

[574: 573]

あぁ、勘違いしました。
568さんは、
「ブリリアより低い=安い」
に対して言ったのですね。

[575: 匿名さん]

>>565 匿名さん
球場建て替えで最新化されれば付帯の商業施設は増える。
使えるかは、わからんが。

[576: 匿名さん]

>>573 563さん
はい、飛行機の、騒音リスクがあることは、異論ありません。
都内南側は全てこのリスクがあり、大井町付近は深刻でしょう。

[577: 匿名さん]

ここみたいに完全個室MRだと閑散かどうかもわからないのだけど、判断した根拠は？
すれ違うのは部屋を見るときくらい。

[578: 匿名さん]

皆さん買い物カゴ持って買い物とか
するものなのですね。

[579: 匿名さん]

プールいらないよね？
東京体育館で泳げる
管理費の無駄だなと思う

[580: 匿名さん]

プールはいいよ。
俺はＰＣ青山だけど、貸し切り最高だよ。

[581: 匿名さん]

皆使わないなら無駄じゃん
使う人は良いね
私が思うに、プールで綺羅びやかな特徴を無理やりつけたのかなと思う
非日常みたいな、リゾート感を感じる土地ではないよ

[582: 匿名さん]

超富裕層はプールの管理費など気にもしない。
どうせなら管理費倍でいいから、リッツ並みのサービスにして欲しい。

[583: 匿名さん]

>>581 匿名さん
道路向かいの住戸はボロボロ、お墓、隣は新しい団地だからね
タイガースショップは有名なんだろうか？

[584: 匿名さん]

阪神ファンの私は気づいているけど、気に留めていない人が多いのでは

[585: マンション検討中さん]

タイガースショップ、まずいの？

[586: 匿名さん]

本気で検討して周辺環境気になってでやめたの？
それともMR門前払いだから周り見て煽るくらいしかできないの？

[587: 匿名さん]

周辺環境は
今後に期待でしょうかね。
青山ピーコック閉店は
周辺の団地(北青山など)
の取り壊し?再開発の影響で
やむを得ないのでしょう。

この物件を含め
新しい世代が入る事で、
街が活性化する事を
期待します。

[588: 匿名さん]

神宮外苑のまちづくり検討会
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/toshi_saisei/saisei07.htm

[589: マンション検討中さん]

神宮外苑、五輪後へ再開発、都、球場など建て替え、店舗誘致でにぎわい。
https://messe.nikkei.co.jp/ac/i/news/130737.html
　東京都などが明治神宮外苑（新宿区）を再開発する。神宮球場などを建て替え、緑を確保しながら店舗や住宅を誘致する。２０２５年度末の完成を目指す。総事業費は１千億円規模に膨らむ可能性がある。スポーツの聖地で２０年東京五輪の主会場の新国立競技場の周辺一帯を、大会後もにぎわう地域に育てる。五輪後の都市開発のモデルケースとなりそうだ。
　１日午後に都と宗教法人明治神宮、日本スポーツ振興センター（ＪＳＣ）、区画内に本社がある伊藤忠商事など地権者６社・団体が覚書を交わし、街づくりの具体的な検討を始める。
（中略）
　素案によると、まず２０年五輪までにＪＳＣが持つラグビー場を解体し、五輪中には駐車場として利用する。跡地には２２年度末までに明治神宮が新球場を建てる。
（中略）
　民間の開発を促す目的で、都は区画の６割以上の緑地を確保することを条件に、再開発対象の区画を都市計画公園から除外する。オフィスや店舗など収益施設を新たに建てられるようにする。にぎわい創出と景観保全を両立する。
　青山通りから新国立競技場までの一帯を回遊できるバリアフリーの歩道を整え、街としての一体感を出す。
（後略）

[590: 匿名さん]

今の都心でここまで変わる可能性がある場所は間違いなく神宮外苑地区しかないでしょう。まだ詳細は出てないですが恐らくお店も増えるんでしょうね。この場所は将来楽しみです。

[591: 匿名さん]

つまり、住んでも暫くは周辺工事だらけ
大型ダンプカーが頻繁に行き交う

[592: マンション検討中さん]

煽るネタに困ってます？
ちな、真っ盛りの現時点でもダンプカーはそれほど行き来してない

[593: マンション比較中さん]

このマンションの良い点、気になる点を整理してみました。
人によって異なる評価になると思われることは一部両方に書いています。

良い点
・立地
　神宮外苑（周辺環境、希少性）
　交通の利便性
　（山手線の真ん中、ある意味どこへ行くにもアクセスがよい）
　幹線道路、高速道路、線路沿いではない
　近くに基幹病院がいくつもある

・建物
　構造（耐震性等）
　設備
　間取り
　プール、フィットネス（個人的にはプールは不要）
　タワーではない
　
・再開発
　マンションの建設も視野に入れているので住民にとっても期待できるかもしれない点

・その他
　定借ではないこと
　建設会社（大手ゼネコン）
　販売会社

気になる点
・立地
　最寄駅からの距離（私はぎりぎり許容範囲）
　日常の買い物
　（ただし少し足を延ばせば問題なし　紀伊国屋等）
　催し物等開催時の影響
　（防音対策はしているとの説明はあり）

・建物
　地権者が多い
　プール


個人的に皆様の意見も参考に整理したものです。
気になることはありますが、購入に前向きになっています。
ポイントは、神宮外苑と言う立地に魅力があること、建物のグレードです。



　
　

[594: 匿名さん]

>>593 マンション比較中さん
値段は高いのですが
昨今の隠れたグレードダウン基調に乗らず
建物仕様のグレードが高いのは良いですね。
免震や全熱交換はこのクラス当然として
戸境壁が全てフカシになってたり地味に良い。
遮音は見えないところがモノをいいますから。

[595: 匿名さん]

神は細部に宿る

[596: 匿名さん]

大林組１２０日営業停止とか()
綱紀粛正して、その分ここをマジメに作ってよ

[597: 匿名さん]

>>593 マンション比較中さん
駅からの距離については再開発されて遊歩道が出来、商業施設が誘致されれば気にならなくなるでしょうね。

[598: 匿名さん]

立地は最高！！　お値段もかなり素敵ですけれど・・

[599: 匿名さん]

最高ではないかな
ランニングクラブには出やすいな

[600: 匿名さん]

くの字南向きの行燈部屋タイプは、三期販売らしい。