THE COURT 神宮外苑はどうですか？

[買い替え検討中さん]

ザ・コート神宮外苑についての情報交換しませんか。
新国立競技場の前の再開発エリアですね。いろいろ進化していきそうな場所で、期待できそう。
将来性や資産価値などを含め、物件のことについて知りたいです。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1426/

所在地：東京都渋谷区神宮前二丁目霞ヶ丘町付近土地区画整理事業施行地区内1街区符号神二2-10および霞16-3（仮換地）
交通：東京メトロ銀座線「外苑前」駅　徒歩8分、都営地下鉄大江戸線「国立競技場」駅　徒歩11分
総武・中央緩行線「千駄ヶ谷」駅　徒歩14分、東京メトロ副都心線「北参道」駅　徒歩13分
間取：2LDK～3LDK
面積：70.38平米～310.22平米
総戸数：409戸（販売総戸数180戸、事業協力者戸数229戸含む）
竣工時期 ：平成32年4月下旬
入居時期 ：平成32年7月中旬
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上23階地下1階（建築基準法上は地上22階地下2階建）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、野村不動産株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

ザ・コートの相場、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[381: 匿名さん]

>>380 匿名さん
数字出すなら正確にね
~タイプとか概算でなく、平均出してみたらわかるよ、1、2億前半のマンションでないのは確か

同時期の新築販売の渋谷と「数字」で比較しただけ
どこにも墓穴は見当らないけど？
渋谷そんなに好きなのかな！？

[382: 匿名さん]

なんでそんなにムキになるの。
正直50戸程度と思っていたよ。
87戸、よく売れたよ。本当に。

[383: 匿名さん]

他のマンションと比較しない方がいいですよ。間違いなく荒れます。

[384: マンション検討中さん]

安い部屋でも坪600万台?だから、高いのは確か。

[385: 匿名さん]

この場所いいよね。知り合いが昔住んでたけど、今地権者なのかな？安い時期に買ってたから、四倍くらいの価値になったでしょうね。そういうの考えると、再開発マンションって悔しくて買えない。

[386: 匿名さん]

過去を振り返っても仕方がない。
未来を見よう。
江戸時代から大正時代になるくらいの歳月が流れたんだから。
50年後の未来から見れば、割安かもよ。

[387: マンション検討中さん]

外苑前って不便だよね。

北向きの公園ビューは他で得難いけど。

他の向きならここじゃなくていいかな。

[388: 匿名さん]

ここを実際に買うような人は書き込まないだろうね。

[389: マンション検討中さん]

>>339 匿名さん
最上階全部1期1次で申し込みありましたよ。

[390: 匿名さん]

密かに売れてる物件なんだね。

[391: 匿名さん]

残り半分しかありませんが、よかったらどうぞ。

[392: 職人さん]

物件を購入した者です。あまりに不動産業者間での記載が多そうなので、書き込みます。
正直価格設定は近隣の相場に比べて非常に高い印象ではあるものの、ベランダ部分や眺望(新国立競技場向き)、将来にわたり供給が限定されている立地場所を考えると、購入する価値があると考えました。今後のこのエリアの再開発、およびオリンピックに向けた投資、今後も一等地に同等の坪単価のマンション建築計画があることを考えても、不動産相場が急落しない限り、価値は維持、もしくは上昇する可能性が高いのではないかと考えています。そのような目線を持ちながらも、多少価値が下がろうとも住環境も良いのでということで購入されている方が多いと営業の方から伺いました。
満点で購入にいったわけではないですが、他の物件よりも、モデルルームを見て良い印象を受けました。

[393: 匿名さん]

>>392 職人さん

同感で欲しいと思ったけど、欲しい間取りの販売が来年で、その前に平行して検討していた別物件を購入しちゃった。
販売スケジュールが逆だったら、こっちを買っていた。

[394: 匿名さん]

>>393 匿名さん
どちらの物件と比較検討されたのですか？

[395: 匿名さん]

具体的には内緒。
ただこの時期、ここと一緒の検討対象は指折り片手で収まると思います。

[396: マンション検討中さん]

>>395 匿名さん
内緒にするほどの情報ですか！笑
渋谷あたりでしょうけど。

[397: 購入者]

>>392 職人さん

同じく購入者です。
私も当物件の価格設定や住環境、グレード等について同感です。

以下は、当物件に興味がある方への情報提供です。

価格は、一覧表により何度か変更されていました。
眺望が望める北向きや高層階、下がり天井が少ない間取り等は当初から価格が殆ど変わっていなかったので、検討者からの需要が高かったと考えられます。

それに対して、眺望が望めない東向きの低層階や角部屋の一部、下がり天井が多い間取り等は価格が下がっていたので、需要に応じてデベロッパーが調整したのでしょう。

以上のことから、どの部屋を選んだとしても価格的にある程度は妥当な水準になっていると思われます。

何か疑問点や知りたいこと等があれば、可能な範囲でお答えしますので、気軽にお尋ねください。

[398: 匿名]

>397 キャピタルゲインは見込めますか？ とくに渋谷の2物件と比べた場合はいかがですか？

[399: 匿名さん]

仕様は良いよね。そこは異論ない。

[400: 購入者]

渋谷の２物件のうち１物件は定期借地のため、当物件（所有権）との比較は難しいことから、あくまで個人的な印象です。

◆キャピタルゲインが得られた場合の幅
①パークート渋谷　ザ　タワー
②THE COURT 神宮外苑
③ザ・パークハウス 渋谷南平台

◆キャピタルゲインが得られる確率
①THE COURT 神宮外苑
②パークート渋谷　ザ　タワー
③ザ・パークハウス 渋谷南平台

比較にあたっては、以下の要素を参考にしました。
■坪単価
■販売開始時期
■入居時期
■売主の知名度
■建物の規模・高さ
■敷地面積
■天井（高さ・フラットさ）
■階高
■耐震性能
■内装のグレード
■眺望（上層階）
■外観　　
■周辺環境(街並みの美しさ等)
■再開発予定
■駅からの距離

[401: 匿名さん]

397さんではない。
ここはキャピタルは難しいが、表面利回は最高4.1%、ＰＣ渋谷最高4.5%の９掛。
所有権と定借の価格差と同程度だから悪くはない。
南平台は立地はいいが、残念ながらキャピタル、インカムとも見込めないだろう。

[402: 匿名さん]

鴨葱豆腐。

[403: 匿名さん]

>>401 匿名さん
つまりPC渋谷はキャピタル見込めると？

[404: 匿名さん]

>>400 購入者さん
ありがとうございます。
こちらは手堅く、パークコート渋谷は化ける可能性あるもリスクあり！て感じですかねー。

[405: 匿名さん]

定借は、土地部分を地代として償却出来るので、所有権よりも税引後の利回りではもっと差がつくのでは？
その分、キャピタルは辛いのか？？

[406: 匿名さん]

>>398 匿名さん

住まいサーフィンだと、儲かる確率はどれもトントン。
後は、沖式新築時価との比較での割高割安度だが、PC渋谷が一番割安みたい。

恵比寿のプラウドが一番儲かる確率は高かった。

数字は、会員情報なので書きません。

[407: 匿名さん]

>>406 匿名さん
定借だから割安なのは当たり前なんじゃ…

[408: 名無しさん]

客層は芸能関係の人がいるというよりは、企業の役員レベルや、外資系金融マン、自分の企業を上場させて大金をつかんだ人などが多いようです。

[409: 購入者]

私も先週契約をしたばかりの者で、幾つか購入者の皆様と意見交換をしたいと思ってます。
無償セレクトの部分ですが、LDの折り上げ天井有り無しと、LD廊下の天然石orタイルで結構迷っていまして、
個人的に今回の600角のタイプの色合いと模様がとても気に入ってますが、
グレード感としては700角の天然石の方がいいとデザイナーの方にお勧めされました。
皆様はどれを選ばれたんでしょうか？

[410: 匿名さん]

>>407 匿名さん

そういった属性込みの沖式時価なので、素直に販売価格と比較すればいいだけ。
その上で割安。因みに神宮、南平台より沖式時価は定借なのに高い。

[411: 購入者]

>>409 購入者さん

契約お疲れ様でした。
ぜひ意見交換しましょう♪

◆LDの折り上げ天井：有り
→天井高が上がるメリットがあり、また、クラシカルな様式が好みでモールディング設置が必要なためです。

◆LD廊下の天然石orタイル：天然石
→天然素材であることから経年変化で味わいが出て、好みなためです。

◆お尋ねしたいこと
無償セレクトではキッチンや収納扉等の面材に突板が選べない(洗面所やトイレはウォールナットの突板が選べる)のですが、有償で変更されますか？

[412: 匿名さん]

>>410 匿名さん
この手のランキングや点数付けは算出方法が不透明。主観やポジショントークが入っていると思われ。明確な客観データ以外のランキングや点数付けは鵜呑みにするべきじゃない。背景に何らかの目的や意図があると思うべし。

[413: マンション検討中さん]

>>411 購入者さん
情報シェアありがとうございます！

面材の突き板への変更ができるのは気づかなかったのですが、面材はセレクトで鏡面にしました。
また、シーリングを無くして、調光ユニバーサルダウンライトとピクチャーレール、下地などを追加しました。

私が買ったお部屋は109平米以下なのでジェット&ブロアは有償オプションになるのですが、確認しましたら約250万円かかるとの事でした。

[414: 購入者]

>>413 マンション検討中さん

こちらこそ、ありがとうございます！

鏡面の面材やダウンライトを主とした間接照明等ででシャープにまとめ、絵画も楽しまれるのですね。

オーナーズスタイリング申込書を改めて見ると確かに！
スタンダードとスタンダードプラスで細かな違いがあるようですね。

[415: マンション検討中さん]

>>409 購入者さん
こんにちは。当方は天然石があるものは全て天然石を選びました。ケアが面倒という話もありますが、雰囲気などみると、圧倒的に天然石がよかったですよ。

[416: 購入者]

>>415 マンション検討中さん
ありがとうございます！
そうなんですね！そしたらパウダールームも大理石にされたんでしょうか？
大理石は水がよく床に付着するためデザイナーさんにはタイルがいいと勧められました。
因みに寝室はカーペットとフローリングどちらにされましたか？

[417: 匿名さん]

>>412 匿名さん

住まいサーフィンは、比較的客観的だと思いますよけどね。まあ、何を信じて参考にするかは人それぞれだから構いませんが。

[418: 匿名さん]

参考までにお伺いしたいんですが、ここを購入した方はどの程度の収入の方が多いのでしょうか？
私は可処分所得が3千万強なんですが、正直ここはハードル高いと感じました。

[419: 匿名さん]

ストックの厚い人が多いのでは。

[420: 購入者]

>>418 匿名さん

私の可処分所得は、その水準以下です。
価格が1億円台から15億円台と非常に幅がある物件なため、購入した方の収入については興味を引かれます。
住宅ローンは限度額があります故、住み替えだったり預金や有価証券等を充てたりする方が多いと推測します。

[421: マンション検討中さん]

>>416 購入者さん
当方は大理石にしました。
一緒に住む者は水回りだしタイルでしょって感じでしたが、デザイナーさんが大理石の方が人気ですねー、拭けばいいんですから！っておっしゃってて、じゃあ改めてモデルルーム確認して決めよう、ということになり、大理石の方が高級感あるよねってことで大理石にいたしました。
また、寝室はフローリングにしました。
今の家がカーペットなのですが、使い続けてるとダニや汚れ、しみが気になってしまい、気になり始めるとどうしても痒くなってくる気がして、笑

[422: 匿名さん]

今回の大理石は色も風合い良いですよね。
メンテ重視でシミを作らない自信が
無いのでタイル派ですが、石が綺麗すぎて
迷ったくらいです。

[423: 匿名さん]

>>422 匿名さん
わかります。
今後のことを考えるとタイルですが、雰囲気みてしまうと大理石にしたくなりますよね。

[424: 購入者]

>>422 匿名さん
仰る通りで、今回の700角の大理石は凄く珍しいですよね。
CGとかを作っていましたら想像しやすいのですが、キッチ床のタイルを見て想像するのは私にとって難しかったです...

[425: 匿名さん]

私も悩みましたが無料なのでやっぱり大理石を選びました。半分程度契約が終わってしまったのには正直驚きました。

[426: マンション検討中さん]

契約まで行ったなら、キャンセルもほぼ無いだろうね。

[427: 名無しさん]

直近何戸分譲済みになったのでしょうか？最近プレミアムマンションが建ち始めていますが、一方でオリンピック後に跡地にも高層マンションが多く建つ予定で、需給が崩れるおそれもあると感じています。
価格の二極化が進むんでしょうか。

[428: 通りがかりさん]

33歳年収1300万の1馬力でも買えますか？

[429: 匿名さん]

買えますけど、ここでいいのですか。半分も売れてないですよ。

[430: 匿名さん]

>>428 通りがかりさん

自己資金次第。既に自宅含め8000万円以上の資産があるなら、最低ラインの15000万円台なら、なんとか買えると思います。

[431: 匿名さん]

>>429 匿名さん
そもそも買えない人は黙っておきましょう

[432: 匿名さん]

球場移動に伴い伊藤忠ビルがこちら側に
移転するなら地下鉄の入り口も新たに追加されるかね。

[433: 匿名さん]

>>432 匿名さん
神宮球場って移転するんですか？どこに移転するんですか？情報源を教えて下さい。

[434: 匿名さん]

移転というより、秩父宮との場所入れ替えですね。
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO85518330Q5A410C1000000/

[435: 匿名さん]

>>434 匿名さん
ありがとうございます。でも情報が古い気がしますが、予定通り2022年度末に新神宮球場ができるんでしょうか？ヤクルトファンにとってはビックニュースですね。

[436: 匿名さん]

今後10年の神宮外苑再開発 ?https://mansionkeiei.tokyo/news/?p... ??
ラグビー場と球場と民間ビルが微妙に配置替え。
ラグビー場と民間ビルはこの物件寄りになる。
民間ビルは伊藤忠関連。築年10年程のオラクルはおそらくそのまま。

[437: 匿名さん]

>>436 匿名さん
リンク先修正
https://mansionkeiei.tokyo/news/?p=623

[438: 匿名さん]

>>435 匿名さん
上記リンクにもある、2018/7/24日経の記事が最新ですね。
今後10年で建替みたいです。

[439: 匿名さん]

>>433 匿名さん
ラグビー場と場所交換するやん
そんなことも知らんの？

[440: 匿名さん]

>>439 匿名さん
そんなことも知らんよ。人を小バカにするような物言いはやめなさい。

[445: 匿名さん]

[No.441～本レスまで、他の利用者様に対する暴言や中傷、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[446: マンション検討中さん]

伊藤忠敷地には飲食店や雑貨のテナント
多数あるから、それが近くなれば
便利になるかもね。

[447: 匿名さん]

施工レポート更新されましたね。
三井は契約者向けサイトが充実。
家具レイアウトシュミレーターを利用できるようになった方います？

[448: 購入者]

>>447 匿名さん
昨日ギャラリーで聞いたところ、通常は契約から3週間でアクセスコードが送られて来るそうですが、年末年始を挟んでしまうため1月になるそうです。

[449: 匿名さん]

伊藤忠ならDEAN & DELUCAとか
近くにあると便利。

[450: 購入者]

当物件が、日経産業新聞のコラムに載っていましたので情報提供です。

①コラム名
「駅直」が欲しい、首都圏新築マンション　最新格付け

②該当箇所
「首都圏 新築マンショントップ30 将来価値格付け」
星★★

③参照先※
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO39384830W8A221C1X11000/
※日本経済新聞の有料会員向け記事

[451: 匿名さん]

ポジショントーク、昔は提灯記事と言ってた。

[452: 匿名さん]

ここは本当に綺麗なマンションですよね。
残念ながら自分には少しだけ高かったので、無理のない第二希望物件にしましたが、もう少し予算があれば本当に欲しかったです。
こっちは所有権だし、ちゃん少し背伸びして買えば良かったかな？

[453: 匿名さん]

>>452 匿名さん
渋谷もよい物件だと思いますよ。
デザイン格好良いです。

[456: 匿名さん]

3LDKが1.5億円からあったら良かったのに、2億円では手が出なかった。お金をためて中古で買えれば買いたい。

［一部テキストを削除しました。管理担当］

[457: ご近所さん]

[No.454から本レスまで 住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿 、および、削除されたレスへの返信の為、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[458: 匿名さん]

>>456 匿名さん
1億半ばからあるけど？
モデルルームいかないと
正しい最新価格は分からないけど
今は休みみたいね。

[459: 匿名さん]

>>457 ご近所さん

あなたには関係ないこと。
なに喧嘩腰なの？

[460: マンション検討中さん]

一期は物件価格は70平米14900万あたりが最安。
坪単価だと80平米で坪単価600万代あたりが
最安だったと思う。
二期も70平米でも間取りが他より使いにくい
部屋もあるから、安く出る可能性はあるね。

いずれにせよ、三井の中では基準になる
物件だから渋谷や小石川より安くなることは
ないと思うけど。

[461: 匿名さん]

>>458 匿名さん

3LDKでありました？
部屋のタイプを教えてください。
私はモデルルームの先行案内会からずっと通ってましたが、1.5億円予算では3LDKは買えなかったとの認識です。

[462: 匿名さん]

70㎡は2LDKですよね
3LDKは80㎡以上なので1億5千万では無理でしょうね。

[463: 匿名さん]

>>461 匿名さん
すみません、確認したら2LDKでした。

[464: 匿名さん]

>>460 マンション検討中さん
中古まち前に、地権者のが新築時に何軒か売り出されるかと。

[465: 検討板ユーザーさん]

北側は国立競技場まで公園二個と間の道路分
かなり離れてる上に公園ビューなんで
高層はもちろん低層階でもかなり視界開けます。
競技場デザインコンセプトとここの
ベランダ植栽も一体化して綺麗だと思います。

[466: 匿名さん]

>>464 匿名さん

あまり広い部屋はなかったと思います。
また、仕様も異なっていたと思います。

[467: 匿名さん]

たしかに、ここは有償オプション並みの仕様の良さが売りですからね。

[468: マンション検討中さん]

>>460 マンション検討中さん
定借渋谷はここから２割引くらい。仕様は落ちるがデザインは秀逸。
小石川は土地付きで同じく２割引くらいかな？
仕様レベルがここと同等かは知らないけど。

[469: 匿名さん]

近い販売では、ここが一番だと思います。
それだけに高い…汗

パークコート青山ザタワーは実際には見てませんが、ホームページをみた限りは、プールやエントランスの階段の雰囲気など何となくここと共通してる印象を受けました。
青山は全体としては、ここの上品さと渋谷の派手さを足して煮で割った感じでしょうか。

青山より気持ちだけ安くここを手に入れられる人は羨ましい限りです。

[470: 匿名さん]

パークコート青山ザタワーはあの外観が衝撃でしたね。
品よく衝撃を与えるデザインはなかなか無いです。
記憶に残る良い物件です。

ここは、上品過ぎてインパクトはないですが、現実で良仕様な印象です。

[471: 匿名さん]

パークコート青山は最低800万。ここは650万。
だから、青山ほどのデザインは求めない。
でも、いくらなんでも外観がこれでは価格と釣り合わない。

[472: 匿名さん]

そこまで悪いとも思わないけどね。
外観で人に自慢はできないけどフツー。

建物がへの字である以上これ以上のデザインは
難しいし、代わりに間口広くなってる。

土地の断裁印影図みたらわかるが元々
外苑前ハウスの建物の形に土地が盛り上がって
整形されてるから、への字変えるのは大変だろうね。

[473: ご近所さん]

パークコート青山ザタワーの外観をほめちぎる人がいるけど、ちと感覚がおかしい。
価格を伏せて見れば、大したことないって思うよ。

[474: 匿名さん]

なんか一人、何かとケチつける人がいますね。

[475: 匿名さん]

外観は容姿と同じで好みあるからね
派手系や個性派美人が好きな人もいれば
地味で十人並みでも上品な人が落ち着く人もいる

見た目が目立つと人に褒めて貰える。
管理としてはデザインに凝りすぎた物件は
メンテや修繕が大変。一長一短。。
派手系美人はランニングコストもかかる。

[476: 匿名さん]

最高級マンションはトロフィーワイフ。
立地は言うまでもなく、
外観はモデルのようでなければならない。
なぜなら成功の証だから。

[477: 匿名さん]

トランプとか典型だね。

しかし、トロフィーワイフを妻にしない品良い金持ちも多いけどね。
ここはそう言う人向けなんだろうね。
だから品のない人が煽ると目立つ。
俺も品がないから退散する。

[478: 匿名さん]

トロフィーワイフは成功者と言うより成金の証では。
最初から金持ちだとそれが当たり前だからトロフィー関係ない。

[479: ご近所さん]

何が成功の証だよ笑
代々この地に住む俺から言わせれば
ただの田舎者の背伸びじゃねえか。

[480: 匿名さん]

柄の悪いご近所さん登場