THE COURT 神宮外苑はどうですか？

[買い替え検討中さん]

ザ・コート神宮外苑についての情報交換しませんか。
新国立競技場の前の再開発エリアですね。いろいろ進化していきそうな場所で、期待できそう。
将来性や資産価値などを含め、物件のことについて知りたいです。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1426/

所在地：東京都渋谷区神宮前二丁目霞ヶ丘町付近土地区画整理事業施行地区内1街区符号神二2-10および霞16-3（仮換地）
交通：東京メトロ銀座線「外苑前」駅　徒歩8分、都営地下鉄大江戸線「国立競技場」駅　徒歩11分
総武・中央緩行線「千駄ヶ谷」駅　徒歩14分、東京メトロ副都心線「北参道」駅　徒歩13分
間取：2LDK～3LDK
面積：70.38平米～310.22平米
総戸数：409戸（販売総戸数180戸、事業協力者戸数229戸含む）
竣工時期 ：平成32年4月下旬
入居時期 ：平成32年7月中旬
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上23階地下1階（建築基準法上は地上22階地下2階建）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、野村不動産株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

ザ・コートの相場、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
【THECOURT神宮外苑 (ザコート神宮外苑)】価格は当然億超えスタート×新国立競技場の目の前、再開発エリア唯一のマンション
https://www.sumu-log.com/archives/15955/
オリンピックスタジアム(新国立競技場)＆THE COURT神宮外苑及び周辺エリアの注目施設・マンション
https://www.sumu-log.com/archives/16015/

[スムラボ 関連記事]
THE COURT神宮外苑｜オリパラ閉会式を眺める夢の眺望！1964-2020 建替え事業【Weekendクリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/17414/

[321: 匿名さん]

>>320 口コミ知りたいさん
現実に購入意思を伝えると、価格教えてくれます。
グレー部分全て(地権者住戸除く)そうです。

表向きは非分譲住戸ですから、買うと思われない限り教えてもらえません。内々に成約させて行きたいんですよ。

比較検討の余地を狭めてますし、売主にとっても機会喪失だと思いますけどね。

[322: 匿名さん]

120戸は大丈夫だと思っていたが
80戸の販売とは・・・。

[323: マンション検討中さん]

のんびり売りたい

[324: 匿名さん]

三井単独なら5～10%安で150戸は確実だったと思う。
そして、デザインは板状ではなく、斬新なものだったかもしれない。

[325: マンション検討中さん]

ここが下がったら渋谷も下がりそうだしね。

[326: マンション検討中さん]

1期売り出し中の部屋、全て申し込み入ったようですね?
今日の午後3時で申し込み締め切り、明日抽選ですね。ドキドキ。

[327: 匿名さん]

希望通りに行くとよいですね

[328: マンション検討中さん]

＞＞326
申し込みがあった部屋を売り出すのです。
それが80戸だったわけです。

[329: 匿名]

1期１次で業者に大人気だったパンダ部屋まだ残して80戸/180だから、110戸ぐらいまではそう苦労しないだろうね。

3,4,5億,10億が少なからず売れてるのは、超高額帯物件として好スタート。

[330: 匿名さん]

確かに。販売するのが400戸じゃなく180戸だと思えば、十分に好スタートですね。

[331: 匿名さん]

>>328 三井の抽選でまだ残りがあるなら
どこかには引っかかるでしょう

[332: 匿名さん]

>>330 匿名さん
400戸と考えたら既に220+80戸で
300戸売れてることにしないと。

[333: 通りがかりさん]

220は地権者だから、売ってはいないのでは？

[334: マンション検討中さん]

結果は全体として何倍だったのですか？

[335: 匿名さん]

>>329 パンダなんてありました？

[336: マンション検討中さん]

ここ、売れてないの？
高すぎるから？
渋谷に流れてるから？

[337: 匿名さん]

>>336 マンション検討中さん
渋谷より売れてるよ！
一期一次の3億超えの売出し戸数＝申込み数の違いを見れば、渋谷とは格が違うのが明白

言ってみれば渋谷theタワーはパークホームズ、コート神宮外苑はパークマンション。

[338: 匿名さん]

よくこんなに売れてるなー、と感心して見てますが。。

[339: 匿名さん]

抽選外れた人もいるんだね。
最上階の10億とか15億とかの部屋も売れたの？

[340: 匿名さん]

2次は20戸かな。100戸突破万歳となればいいね。

[341: 匿名さん]

売れる理由は？ 決して安くないよね。。立地ですか！？

[342: 匿名さん]

他にはない、飛び抜けたイイ物感かな
渋谷タワーもぶっ飛んでて好きだけど、定借なのでかなり迷う
どっちも行くのが正解だと思うよ

あとは言えない・・・先に手を付けた人達は知ってるんじゃないかな

[343: 匿名さん]

最近のマンションでは、一番上質。品がある。タワーでないのもいい。

[344: マンコミュファンさん]

>>343 匿名さん
そう？共有部の内装なんて下品だと思うけど

[345: 匿名さん]

>>344 マンコミュファンさん

それは貴方の勝手
さようなら～

[346: 匿名さん]

>>341 品質が良いのと
唯一無二の立地というか、計画。
ヴィンテージになるだろうしね。

[347: マンション検討中さん]

圧倒的に北側がいいが、リセールで南はダメかいな。

[348: 匿名さん]

リセールなら無理。
北も南もいつまでも売れ残りがありそう。

[349: 匿名さん]

>>348 匿名さん

？とりあえず、条件反射で何事にもネガティブに反応する人？

[350: 匿名さん]

こんなに売れ行き悪い高級マンションないよね。
経済環境？値付け失敗？
正直、不安。

[351: 匿名さん]

>>350 匿名さん

よく売れてますよ。

[352: マンション検討中さん]

売れてないよ笑笑

[353: 匿名さん]

ネガティブキャンペーン張られるほどに、羨望の的という証

[354: 匿名さん]

うん、まあ、ここは、、立地が微妙だから仕様上げないときついんだわ。

[355: 匿名さん]

融資環境かな？
ＰＣ檜町の時とはガラッと変わったようですよ。
誰が見ても最高級だもんね。
ただ、時代の変化に価格が追い付いていないのが現実。
特に、西側は10％高いんじゃないかな。お墓だもん。

[356: マンション検討中さん]

閑静な場所にあって、共用施設も充実してますし、室内の使用設備も近年見た物件の中でダントツだと感じました。階高も3400mm取ってあり、バルコニー奥行き1.8-2m+ワイドスパン、かなり余裕を持って作ってるので、実際の体感面積は広く感じるのではないでしょうか。

[357: 匿名さん]

今から第1期2次締めだからねえ。
2次は戸数少ないので倍率つくから
ネガも出始める。
1次に間に合わないと選び放題の
無償オプション選べなくなるし。

[358: 匿名さん]

>>357 匿名さん

上の方の階なら、多分間に合いますよ。
まあ、第二期が1月に入ってすぐの販売でないときついですけどね。

[359: 匿名さん]

まあ、欲しければ早く声上げたほうがいい。後から悔やんでも仕方ない。

[360: 匿名さん]

この立地は希少。世の関心を引く物件であることは間違いないからね。。。

[361: 匿名さん]

見苦しいから、あまり煽らない方がいいですよ。
売れていたらネガが多くなるけど
逆も真なりってね。

[362: 匿名さん]

億ション、しかも2億,3億がこうも簡単に売れることに感嘆。世の中、お金が無いわけではなく、物がよければ売れるんだという証明。
改めて、ここは間違いないと思ったよ。

[363: 匿名さん]

天下の三井どうした。
2次の登録は今日一日なのにＨＰで公式発表していない。
秘密にはできないはずだが。
まあ、想像はつくけどね。

[364: 匿名さん]

三井顧客と公式サイト以外の広告も出してない。
その公式サイトでも情報出さずに顧客絞ってるね。

[365: 評判気になるさん]

>>355 匿名さん
高額物件だと融資厳しくなった今は辛いかもね。

[366: マンション検討中さん]

>>350 匿名さん
売れ行き悪い？
それどこ情報？笑
申し込み全部埋まって抽選もあるのに、、、
ただのネガ？

[367: 匿名さん]

冷静になってくださいね。
180戸募集で80戸しか登録希望がなかった事実。
この数字をどう見るか。
一般的には苦戦。
好調とは1期1次2次合計で80％以上、悪くても1/3の販売を言います。

別に何と言われようがいいじゃないですか。
良いものは良い。　人気がないだけのこと。

[368: 匿名さん]

算数の計算できてる(笑)？

[369: 匿名さん]

>>367 匿名さん

180の1/3は60

[370: マンション検討中さん]

モノはいいよ！
けど、欠点は
一部以外眺望が廼望めない。駅までの距離が微妙。
わんさかいる地権者。港区アドレスではない。
再開発の具体的スケジュールなど不明。金利上昇？
これらの不安材料かなー

[371: 匿名さん]

３／１じゃなくて３／２でしょ。

[372: 匿名さん]

2/3でした。失礼。

[373: 匿名さん]

2次はどうした？　売るのやめたの？

デベにエールを贈りましょう。　「キバレ」、「チェスト」

[374: マンション検討中さん]

>>367 匿名さん
先日モデルルームに行った時は、80戸しか登録が入っていないのではなく、決められたタイプの限定80戸のお部屋しか一期一次で登録できなかったです。

[375: 匿名さん]

>>371 匿名さん

それだと3と1.5

[376: 名無しさん]

>>374 マンション検討中さん
来場数や実際に購入しそうな数で
倍率つきそうな一期販売数決める訳だから
直近80戸くらいしか売れ無さそうと言う判断
一期二次追加で100戸？なら半分強だね。

[377: 匿名さん]

違うよ。欲しい部屋をリクエストしても、第二期販売に回された。販売戦略上、希望者がいても全く販売しない部屋のタイプもある。

[378: 匿名さん]

1期1次、2次合わせて87戸。ＨＰから。
残された売れ筋タイプ（74A、73B）を含めても100戸程度の販売実績とみていい。

この数字をどう判断するかは人それぞれ。

[379: 匿名さん]

>>367 匿名さん
仮にその講釈が正しいとすれば、
パークコート渋谷ザタワ-100/355(28%)
<80/180(44%)コート神宮外苑

渋谷は１、2億中心、神宮は3億、坪単価900万平均の新築マンションでは悪くない方では。
とはいえ絶好調とは言い切れない微妙という所では？

[380: 匿名さん]

価格表では
1億台が6タイプ
2億台が7タイプ
3億以上が5タイプ
上層階は3億以上が増えてはいるものの、概ね3割。

価格自慢しても仕方ないでしょ。
この法外な値付けだったから、たった87戸という結果だった訳だから。

それと、渋谷との比較は墓穴を掘るからやめた方がいい。

数字は嘘言わない。。。

ネガに対してはスルーの方がいいですよ。

[381: 匿名さん]

>>380 匿名さん
数字出すなら正確にね
~タイプとか概算でなく、平均出してみたらわかるよ、1、2億前半のマンションでないのは確か

同時期の新築販売の渋谷と「数字」で比較しただけ
どこにも墓穴は見当らないけど？
渋谷そんなに好きなのかな！？

[382: 匿名さん]

なんでそんなにムキになるの。
正直50戸程度と思っていたよ。
87戸、よく売れたよ。本当に。

[383: 匿名さん]

他のマンションと比較しない方がいいですよ。間違いなく荒れます。

[384: マンション検討中さん]

安い部屋でも坪600万台?だから、高いのは確か。

[385: 匿名さん]

この場所いいよね。知り合いが昔住んでたけど、今地権者なのかな？安い時期に買ってたから、四倍くらいの価値になったでしょうね。そういうの考えると、再開発マンションって悔しくて買えない。

[386: 匿名さん]

過去を振り返っても仕方がない。
未来を見よう。
江戸時代から大正時代になるくらいの歳月が流れたんだから。
50年後の未来から見れば、割安かもよ。

[387: マンション検討中さん]

外苑前って不便だよね。

北向きの公園ビューは他で得難いけど。

他の向きならここじゃなくていいかな。

[388: 匿名さん]

ここを実際に買うような人は書き込まないだろうね。

[389: マンション検討中さん]

>>339 匿名さん
最上階全部1期1次で申し込みありましたよ。

[390: 匿名さん]

密かに売れてる物件なんだね。

[391: 匿名さん]

残り半分しかありませんが、よかったらどうぞ。

[392: 職人さん]

物件を購入した者です。あまりに不動産業者間での記載が多そうなので、書き込みます。
正直価格設定は近隣の相場に比べて非常に高い印象ではあるものの、ベランダ部分や眺望(新国立競技場向き)、将来にわたり供給が限定されている立地場所を考えると、購入する価値があると考えました。今後のこのエリアの再開発、およびオリンピックに向けた投資、今後も一等地に同等の坪単価のマンション建築計画があることを考えても、不動産相場が急落しない限り、価値は維持、もしくは上昇する可能性が高いのではないかと考えています。そのような目線を持ちながらも、多少価値が下がろうとも住環境も良いのでということで購入されている方が多いと営業の方から伺いました。
満点で購入にいったわけではないですが、他の物件よりも、モデルルームを見て良い印象を受けました。

[393: 匿名さん]

>>392 職人さん

同感で欲しいと思ったけど、欲しい間取りの販売が来年で、その前に平行して検討していた別物件を購入しちゃった。
販売スケジュールが逆だったら、こっちを買っていた。

[394: 匿名さん]

>>393 匿名さん
どちらの物件と比較検討されたのですか？

[395: 匿名さん]

具体的には内緒。
ただこの時期、ここと一緒の検討対象は指折り片手で収まると思います。

[396: マンション検討中さん]

>>395 匿名さん
内緒にするほどの情報ですか！笑
渋谷あたりでしょうけど。

[397: 購入者]

>>392 職人さん

同じく購入者です。
私も当物件の価格設定や住環境、グレード等について同感です。

以下は、当物件に興味がある方への情報提供です。

価格は、一覧表により何度か変更されていました。
眺望が望める北向きや高層階、下がり天井が少ない間取り等は当初から価格が殆ど変わっていなかったので、検討者からの需要が高かったと考えられます。

それに対して、眺望が望めない東向きの低層階や角部屋の一部、下がり天井が多い間取り等は価格が下がっていたので、需要に応じてデベロッパーが調整したのでしょう。

以上のことから、どの部屋を選んだとしても価格的にある程度は妥当な水準になっていると思われます。

何か疑問点や知りたいこと等があれば、可能な範囲でお答えしますので、気軽にお尋ねください。

[398: 匿名]

>397 キャピタルゲインは見込めますか？ とくに渋谷の2物件と比べた場合はいかがですか？

[399: 匿名さん]

仕様は良いよね。そこは異論ない。

[400: 購入者]

渋谷の２物件のうち１物件は定期借地のため、当物件（所有権）との比較は難しいことから、あくまで個人的な印象です。

◆キャピタルゲインが得られた場合の幅
①パークート渋谷　ザ　タワー
②THE COURT 神宮外苑
③ザ・パークハウス 渋谷南平台

◆キャピタルゲインが得られる確率
①THE COURT 神宮外苑
②パークート渋谷　ザ　タワー
③ザ・パークハウス 渋谷南平台

比較にあたっては、以下の要素を参考にしました。
■坪単価
■販売開始時期
■入居時期
■売主の知名度
■建物の規模・高さ
■敷地面積
■天井（高さ・フラットさ）
■階高
■耐震性能
■内装のグレード
■眺望（上層階）
■外観　　
■周辺環境(街並みの美しさ等)
■再開発予定
■駅からの距離

[401: 匿名さん]

397さんではない。
ここはキャピタルは難しいが、表面利回は最高4.1%、ＰＣ渋谷最高4.5%の９掛。
所有権と定借の価格差と同程度だから悪くはない。
南平台は立地はいいが、残念ながらキャピタル、インカムとも見込めないだろう。

[402: 匿名さん]

鴨葱豆腐。

[403: 匿名さん]

>>401 匿名さん
つまりPC渋谷はキャピタル見込めると？

[404: 匿名さん]

>>400 購入者さん
ありがとうございます。
こちらは手堅く、パークコート渋谷は化ける可能性あるもリスクあり！て感じですかねー。

[405: 匿名さん]

定借は、土地部分を地代として償却出来るので、所有権よりも税引後の利回りではもっと差がつくのでは？
その分、キャピタルは辛いのか？？

[406: 匿名さん]

>>398 匿名さん

住まいサーフィンだと、儲かる確率はどれもトントン。
後は、沖式新築時価との比較での割高割安度だが、PC渋谷が一番割安みたい。

恵比寿のプラウドが一番儲かる確率は高かった。

数字は、会員情報なので書きません。

[407: 匿名さん]

>>406 匿名さん
定借だから割安なのは当たり前なんじゃ…

[408: 名無しさん]

客層は芸能関係の人がいるというよりは、企業の役員レベルや、外資系金融マン、自分の企業を上場させて大金をつかんだ人などが多いようです。

[409: 購入者]

私も先週契約をしたばかりの者で、幾つか購入者の皆様と意見交換をしたいと思ってます。
無償セレクトの部分ですが、LDの折り上げ天井有り無しと、LD廊下の天然石orタイルで結構迷っていまして、
個人的に今回の600角のタイプの色合いと模様がとても気に入ってますが、
グレード感としては700角の天然石の方がいいとデザイナーの方にお勧めされました。
皆様はどれを選ばれたんでしょうか？

[410: 匿名さん]

>>407 匿名さん

そういった属性込みの沖式時価なので、素直に販売価格と比較すればいいだけ。
その上で割安。因みに神宮、南平台より沖式時価は定借なのに高い。

[411: 購入者]

>>409 購入者さん

契約お疲れ様でした。
ぜひ意見交換しましょう♪

◆LDの折り上げ天井：有り
→天井高が上がるメリットがあり、また、クラシカルな様式が好みでモールディング設置が必要なためです。

◆LD廊下の天然石orタイル：天然石
→天然素材であることから経年変化で味わいが出て、好みなためです。

◆お尋ねしたいこと
無償セレクトではキッチンや収納扉等の面材に突板が選べない(洗面所やトイレはウォールナットの突板が選べる)のですが、有償で変更されますか？

[412: 匿名さん]

>>410 匿名さん
この手のランキングや点数付けは算出方法が不透明。主観やポジショントークが入っていると思われ。明確な客観データ以外のランキングや点数付けは鵜呑みにするべきじゃない。背景に何らかの目的や意図があると思うべし。

[413: マンション検討中さん]

>>411 購入者さん
情報シェアありがとうございます！

面材の突き板への変更ができるのは気づかなかったのですが、面材はセレクトで鏡面にしました。
また、シーリングを無くして、調光ユニバーサルダウンライトとピクチャーレール、下地などを追加しました。

私が買ったお部屋は109平米以下なのでジェット&ブロアは有償オプションになるのですが、確認しましたら約250万円かかるとの事でした。

[414: 購入者]

>>413 マンション検討中さん

こちらこそ、ありがとうございます！

鏡面の面材やダウンライトを主とした間接照明等ででシャープにまとめ、絵画も楽しまれるのですね。

オーナーズスタイリング申込書を改めて見ると確かに！
スタンダードとスタンダードプラスで細かな違いがあるようですね。

[415: マンション検討中さん]

>>409 購入者さん
こんにちは。当方は天然石があるものは全て天然石を選びました。ケアが面倒という話もありますが、雰囲気などみると、圧倒的に天然石がよかったですよ。

[416: 購入者]

>>415 マンション検討中さん
ありがとうございます！
そうなんですね！そしたらパウダールームも大理石にされたんでしょうか？
大理石は水がよく床に付着するためデザイナーさんにはタイルがいいと勧められました。
因みに寝室はカーペットとフローリングどちらにされましたか？

[417: 匿名さん]

>>412 匿名さん

住まいサーフィンは、比較的客観的だと思いますよけどね。まあ、何を信じて参考にするかは人それぞれだから構いませんが。

[418: 匿名さん]

参考までにお伺いしたいんですが、ここを購入した方はどの程度の収入の方が多いのでしょうか？
私は可処分所得が3千万強なんですが、正直ここはハードル高いと感じました。

[419: 匿名さん]

ストックの厚い人が多いのでは。

[420: 購入者]

>>418 匿名さん

私の可処分所得は、その水準以下です。
価格が1億円台から15億円台と非常に幅がある物件なため、購入した方の収入については興味を引かれます。
住宅ローンは限度額があります故、住み替えだったり預金や有価証券等を充てたりする方が多いと推測します。