THE COURT 神宮外苑はどうですか？

[買い替え検討中さん]

ザ・コート神宮外苑についての情報交換しませんか。
新国立競技場の前の再開発エリアですね。いろいろ進化していきそうな場所で、期待できそう。
将来性や資産価値などを含め、物件のことについて知りたいです。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1426/

所在地：東京都渋谷区神宮前二丁目霞ヶ丘町付近土地区画整理事業施行地区内1街区符号神二2-10および霞16-3（仮換地）
交通：東京メトロ銀座線「外苑前」駅　徒歩8分、都営地下鉄大江戸線「国立競技場」駅　徒歩11分
総武・中央緩行線「千駄ヶ谷」駅　徒歩14分、東京メトロ副都心線「北参道」駅　徒歩13分
間取：2LDK～3LDK
面積：70.38平米～310.22平米
総戸数：409戸（販売総戸数180戸、事業協力者戸数229戸含む）
竣工時期 ：平成32年4月下旬
入居時期 ：平成32年7月中旬
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上23階地下1階（建築基準法上は地上22階地下2階建）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、野村不動産株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

ザ・コートの相場、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[221: 匿名さん]

オリンピックが終わればバブルが崩壊すると叫ぶ人が多ければ多いほど値下がりはない気がするな
そう思ってる人は今売って、オリンピック後にはもう既に売る物件がない状況だから

[222: マンション検討中さん]

坪５００万以上なんていうマンションは主に、外国の投資家が買ってるんだよ。あとは一部の国内富裕層。
実際オリンピック前に売ろうっていう投資家もいる。日本は地震リスクもあるしね。

でも一番怖いのはリーマンショックみたいなのが来ること。

[223: 匿名さん]

>>222

坪500万以上ではなくて坪800万以上くらいではない？一部の国内富裕層が手を出せるの。

坪600万くらいならサラリーマンでも購入できるもの。

[224: 匿名さん]

そうだね８００以上は企業家、医者、弁護士、芸能人ぐらいしか無理でしょ

[225: 匿名さん]

スワローズの選手なら、ここで試合がある時は歩いて通勤できますよね。

[226: 匿名さん]

つまんない議論だな
誰が買えるかなんて、個々の事情だから一般化しても無意味
金持ちは・・・って非金持ちが論じるもので、買う側は興味ない
買えるか買えないかより、それだけの価値があるかないかが問題
ここは比較的価値ありそうな物として、買う層が評価してるように見える所がポイント

[227: 匿名さん]

余裕で買えるけど、評価はしない。
竣工半年後、評価減確実の板状マンションを誰が高評価するの？
適正価格は北向き700万円～800万円が妥当。
25%は確実に高い。
ここを買うなら、青山や麻布の低層マンションか青山のタワーを買うけどね。

[228: 購入予定者]

>>227 匿名さん

北向きを購入予定の者です。
私は当マンションについて、規模(敷地・建物)や質(周辺再開発・グレード)、立地(周辺環境・永久眺望)と価格を比較した結果、割安と評価しました。

[229: 匿名さん]

>>227 匿名さん

>評価減確実

確実なんてどうしてわかるの？w

[230: 匿名さん]

北向きはオリンピックまでに入居。永久眺望。プール付き。再開発。という長所。
でも、坪1000万円の価値は永久だろうか。

駅遠。板状。再開発の端。土・日以外でも喧噪。というマイナス面も考慮しないとダメじゃないかな。

まあ、北向き一期一次の売り出し戸数が人気のバロメーターになるのでは。

[231: 匿名さん]

？
やたら板状を繰り返してるけど何がいけないの？？？

ここは板状の外廊下,田の字ではなく、内廊下,ワイドスパンだよ？
四角いナロースパン、行灯部屋つきのタワマンより優れてるのに、何が問題なの？？？？？？

ねえねえ、教えてよ。

[232: 匿名さん]

ここまで歪な板状がそんなにいいの？
1000万円の価値がある？
ＰＣ千鳥ヶ淵のような場所ならともかく。

とにかく、11月には答えが出るよ。
180戸の60%完売なら、素直に謝るよ。

[233: 匿名さん]

板状で、真っ直ぐだろうが歪んでようが関係ないと思う。
ワイドスパンで奥行き７ｍってのはなかなか無いと思う。

坪８００切るとこ少し考えたくなったけど、でもパス！！
駅から遠いわ駐車場付いてないわで不便。

[234: 匿名さん]

パークコート千代田富士見ザ タワーも板状タワー。内廊下＆ワイドスパン＆行灯部屋なしの間取りなら、板状でも、筒状でも差はない。
諸悪の根源はスパン不足の中住戸。内廊下にすると行灯部屋が増えるし、外廊下にするとVOIDを設けない限り共用廊下に面した居室が増える。

[235: マンション検討中さん]

隣接する二つの高校と、猫団地がねぇー
千駄ヶ谷の駅なんか何にもないし。

[236: 職人さん]

芝生と国立競技場が見たい人は1000万円。
学校とお墓を見たい人は700万。
日本人も欧米人もアジア人も興味示すかなあ？

[237: 匿名さん]

ここ見てると、実際の購入検討者と傍観者の認識の落差に驚く
現実に金払う段階にならないと良さも悪さも正確には認識できないもんだな
買えない、買わない理由ばかりいくら並べても無意味
墓の位置、量、エントランスの規模仕様、部屋の間取り、階数や部屋位置による眺望の違いと単価設定の違い等を比較して、モデルルーム行った客は軒並み「想像以上」と評価してる
ここは聞いてるだけと現実がかなり違う物件であることは確か

[238: 匿名さん]

墓ビューは許容範囲内。むしろ大陸系住人除けになってよろしいかと。

[239: 職人さん]

ここのお墓ビューは私も許容範囲
でも、できれば避けたい
中古市場見れば一目瞭然だし

[240: 口コミ知りたいさん]

>>239 職人さん

墓ビューで有名なタワマンはパークシティ武蔵小山しか思いつかない。あそこは本当に真横にあって大陸系が全く寄り付かなかったらしい。
あそこまでいくとリセールは絶望的だよね。
墓ビューの部屋に引っ張られて他の部屋も下落するだろうし。
他に墓ビューのタワマンある？

[241: マンション検討中さん]

青山ザ タワー
あそこも墓側はチャイナは見事に見送るそう
大陸のみならず台湾系、香港系、華僑も墓ビューは想像以上にNGだよ

[242: 匿名さん]

モデルルーム見てきました。最上階のプレミアフロアは購入できませんが今までにない斬新さがあり憧れます。
通常フロアにおいても仕様の高さと間取りの良さ、ワイドスパンの広さなどかなり力を入れている印象です。
価格は@1000万と高いですが周辺の物件と比べると割安感を感じました。
外苑前の駅周辺も再開発が計画されているようなので、商業施設の充実度によっては案外買いの物件かなと思いました。

[243: ご近所さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[244: マンション検討中さん]

こちらのマンションは、この価格帯で完売しそうだと思いますか？

[245: 口コミ知りたいさん]

海外投資家が団体で見学に来てますね。アジアも欧米も。

[246: 匿名さん]

ほんまかいな

[247: 匿名さん]

明日ＭＲ予約したんだけど、今日行った方どうでしたか。

[248: 通りがかりさん]

三井は売り急いでないよ。価格が高いから販売の進捗はスローだろうけど、ここは時間をかけて高値で売り切るんじゃないかな。今までもそういう案件あったしね。

[249: 匿名さん]

わかりやすく言うと、スミフ以上の価格。

[250: 匿名さん]

このマンションはキャピタルゲイン出ますか？

[251: マンション検討中さん]

>>245 口コミ知りたいさん

団体とかいう発想が庶民のそれ

[252: 匿名さん]

>>250 匿名さん
南平台でも書いてた？

[253: 匿名さん]

このマンションは国際都市の一流物件と比較されることになる。
と考えれば坪1000万は安い。買えるなら、できるだけいい部屋を買っておくべき。

[254: 匿名さん]

場所がいいからね
あと、今後、この辺りの新規分譲はないだろうし

[255: 通りがかりさん]

場所良いかなあ？コンクリジャングルじゃん。ゲートも無いし。

これなら渋谷区役所タワーの方がマシ。

[256: 匿名さん]

>>255 通りがかりさん

え？？？
敷地周辺の植栽……

[257: 匿名さん]

明治神宮＆三井不動産が本気で取り組む神宮外苑再開発はまだまだ序章。
これからです。

[258: 匿名さん]

今回の価格変更、どう捉えるべきなんだろう？

[259: 通りがかりさん]

>>256
と思うじゃないですか？たしかに、資料もサイトもそうなってます。ただ、現地行かれましたか？建設現場周辺、歩いてみて下さい。

>>257
外苑前駅の計画の中身、ご存知の上でおっしゃっていますか？商業施設、何がコアになりますか？
三井さんの本気がアレだとはとても思えません。

私の感想としては、
○近年の再開発案件としては、規模では一番。これは間違いない。
○希少性もある。周りに類似物件無し。今後も無し。
○物件グレードも良い。準パークマンション級。ただし、その分値段も高い。
○植栽、共用部は充実。
✖️眺望は西側以外は実質無しで、その西側も区役所タワー南向きの眺望には劣る。
✖️再開発がショボいし遠い。
✖️周辺環境は全然緑ある感じではない。千駄ヶ谷の街並みと大差無い。
✖️駅力微妙。

良い物件だと思いますが、乾坤一擲の投資先にはなりません。

[260: 通りがかりさん]

>>258
単純に売れてない（申し込み少ない）。
馬車道で利益確保済みの三井さんも耐えきれないほどに盛り上がってない。

[261: 匿名さん]

いやいや、このマンションで北仲なような倍率ついたら、それこそおかしいでしょう。
なんせ、約15,000万円が最低価格のマンションですよ！

[262: 通りがかりさん]

>>259
こういうの見ると似たように考える人がいるのかなと思って検討の優先順位下がるな。

[263: 検討板ユーザーさん]

>>261
それはそうなんだけど、ホントのお宝物件は高かろうが凄い倍率で売れていく。

今は市況もあって難しいけど、ここが微妙物件なのは間違いない。

[264: 検討板ユーザーさん]

>>263 検討板ユーザーさん
ここと価格帯含めて競合してるのは、渋谷区役所タワーと南平台。いずれも苦戦してるよ。つまり市況の問題でこの価格帯になると鈍いんだね。

[265: 通りがかりさん]

>>264
ですね。ただ、細かく見ると差もあります。区役所は値下げしてますが、南平台は値段据え置きですし、両者は戸数も違います。

私は立地というか土地重視なので、この中なら南平台が良いと思いますが、まあ好みですかね。

[266: 匿名さん]

区役所は定期借地にしては最初の値付けが無茶だっただけで、値下げして安くなったわけでないと思うのですがね・・。

[267: 通りがかりさん]

>>266
同じことでは？購入層がついてこれる設定価格になっているかどうかだと思います。区役所はついてこなかった。南平台はついてきた。

まあ南平台はお金持ちのセカンドハウス中心みたいですし、そもそも土地が空かないところなんで、価格感応度が鈍いんでしょうね。あそこはもう値付けあんまり関係ない気がします。

区役所は戸数も多いですし、高層階は実需で住む人も多いでしょうから、値段さえ適正にすれば売れると思います。

で、こちらの物件ですが、南平台程の希少性や駅力ポテンシャルはありませんし、区役所のような眺望売りも無い。の割に一番高い。再開発の中身は未定。敷地内植栽は豊かですが、周りはただのアスファルト街並み。
内装がパークマンション並みとか、プールがあるとか、そんなのはそういうの付けないと付加価値出ないからやってるんです。その割には高い。手付金も２割（まあこれは１割未満にネゴれるみたいですが）。
購入を検討される方は、現地周辺を一周歩いて下さい。こちらに地縁があるとか、伊藤忠等の近隣にお勤めであるとか、そういう方には良いと思いますが、資産性というか、今より高値でリセールで売り抜けられるイメージがどうにも湧きません。

[268: 匿名さん]

南平台のあたり、少し前まで住んでいましたが、その時の感想からすると、渋谷に近い割に静かではありますがちょっと暗い感じで、言われるほどステイタスのある場所でもないように感じていました。
私はここのような都心立地のほうが良いと思います。少なくとも将来性は高いのではなないかと。考え方は人それぞれですから、考えを強要することはしませんが。

[269: 通りがかりさん]

>>268
まあ南平台は古いマンション多いですし、鉢山まで行くと下町風情ですからね。

外苑前、というか千駄ヶ谷に将来性あるんですかねえ。分かりません。

[270: 匿名さん]

国のインバウドの目標に対して、まだまだ半分。
国の顔として、この周辺はどんどん開発、整備されていくと思いますよ。