THE COURT 神宮外苑はどうですか？

[買い替え検討中さん]

ザ・コート神宮外苑についての情報交換しませんか。
新国立競技場の前の再開発エリアですね。いろいろ進化していきそうな場所で、期待できそう。
将来性や資産価値などを含め、物件のことについて知りたいです。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1426/

所在地：東京都渋谷区神宮前二丁目霞ヶ丘町付近土地区画整理事業施行地区内1街区符号神二2-10および霞16-3（仮換地）
交通：東京メトロ銀座線「外苑前」駅　徒歩8分、都営地下鉄大江戸線「国立競技場」駅　徒歩11分
総武・中央緩行線「千駄ヶ谷」駅　徒歩14分、東京メトロ副都心線「北参道」駅　徒歩13分
間取：2LDK～3LDK
面積：70.38平米～310.22平米
総戸数：409戸（販売総戸数180戸、事業協力者戸数229戸含む）
竣工時期 ：平成32年4月下旬
入居時期 ：平成32年7月中旬
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上23階地下1階（建築基準法上は地上22階地下2階建）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、野村不動産株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

ザ・コートの相場、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[2051: 匿名さん]

>>2050 匿名さん

2047さんではないですが…。
私も物件の資産価値の低下は、高リスクとしては捉えてないですね。
ポートフォリオ的には不動産が少なめなのと、実需含みで余剰資金で一括で購入しますし、
株とか他の資産が痛む方がよほどリスクです。

それより、あなたの一連の発言、この掲示板の「検討スレ」の趣旨に合わないですね。
だって経済的にも、ここを検討するようなレベルの方にはお見受けできませんよ、残念ながら。
この物件を検討するときのリスクの議論とは、具体的な標準偏差のイメージ（期間と幅）の
議論であるべきで、抽象的なヤジの応酬ではないと思いますけどね。
それができないということは、そのレベルのバックボーンなのだということでしょう。

[2052: 匿名さん]

未入居即転を1組のシニアが超高値で買ってしまったがゆえに、あの坪単価で売りたいと夢を見て超高値の値付けで皆が出してしまい全く売れなくなってしまったのは罪ですね。現実的に低層は坪550～600、高層は650～700で出せば多少は動きます

[2053: 匿名さん]

>>2051 匿名さん

結局言ってることは同じですよね
お金があるから資産価値低下はリスクじゃない、でしょ？

それは決して一般的な感覚ではないし、それを言ったら世の中の大半のリスクは存在しないことになりますよ。
資本主義国家なんだから。

あと、ここを一括購入した程度で、何も知らない他人の経済力を下に見るのはみっともないですよ。

[2054: 名無しさん]

>>2053 匿名さん
逆に、世の中の大半は、色んなことを、より一層リスクとして認識している層ですよね。(この物件や不動産に限らず)
あなたのおっしゃる通り資本主義ですので、国民の大半はこの物件を検討すら出来ない層ですから。

そもそも、この物件を分譲で購入出来る層は、そもそも平均から上に離れている方が多いですから、頭の中の考え方も一般的な感覚とは違うと思いますよ。

また、そういう標準より上の人達にはリスクが存在しないという極論を言ってる訳ではないのは分かってますよね？
本当にそんな思考を持っていたら、恐らくどこか失敗してしまいます。

面白いから、あなたの売り言葉に買い言葉で、不毛な議論に乗っかってあげてるだけですよ。

扱える資産の額が多いのですから、リスクも人一倍に考えていると思います。

ただ、慎重に考えて、資産低下のリスクは非常に少ない、または万が一、実際に資産が低下してしまったとしても許容できるという思考になっていると思います。

きっと、そこがあなたと違うところです。

[2055: マンション検討中さん]

顔真っ赤にして反論すればするほど・・・スルーしなさいよ

[2056: オーナー]

金持ち喧嘩せず、
議論徹底後はノーサイドと参りましょう。

グリーンベルト只中の立地、国立競技場隣接による永久眺望、スタジアム通り再開発等々は当物件の揺るがない長所です。どんな物件にも短所や将来的リスクはありますが、長所との差し引きで惹かれる、受容できるのであれば十分ではないでしょうか。

当マンションが気になって止まない諸賢は実際に住んでみるのもありだと思います。

[2057: 匿名さん]

>>2054 名無しさん
既に購入している、してしまっている人にとってはそうでしょうね。
許容できないと思いながら買う人は、まあほぼいないでしょうから。

でも、ここは検討板ですよ。
原則として、建前として、購入していない人が検討のために見る板です。

ここは1億後半から15億程度まで、価格幅が大きいマンションです。
あなたがいくらの区分を購入したのか知りませんが、2億前半程度までの区分の購入を検討する層にとっては、資産価値の低下は決して無視のできない重要なリスクだと思いますよ。

ただでさえ、本物件は同エリアの他物件と比較して、建物自体や共用部の豪華さだけでは説明が困難（手加減してます）なほど高額です。つまり、現時点ではあくまで可能性に留まりますが、購入者は高値づかみをしてしまっている可能性が高い。
加えて、地権者の投売り等で、さらに物件価格が下がるのは、2億前半程度までの区分購入を検討している層からすれば、決して許容できるリスクとは言えないと思いますよ。

あ、あなたにとってリスクでない、というのはもう分かりました。

[2060: 匿名さん]

新しいネタを。

個人的には、三井不が持っている地権者住戸が売りに出たときは「買い」だと思います。

この物件の営業に接した方ならご存じのはずですが、地権者から事前買取含め
三井不がかなりの数の低層階の住戸を持っています。
むしろ、マーケットに出てる低層階住戸はかなりの割合で三井不です。

これらについては、賃貸多め、販売少なめでポートフォリオを組んで出している
ようですが、仕様的に賃貸はそんなに動かないと思います
（だって、この値段出せばラトゥール借りられますし、賃貸志向の方って分譲物件そんなに
好まないですから）ので遠からず販売側に出してくるのではないかと。

内装は換えちゃえばいいですし、躯体部分は高層階と変わらず、また北西は
明治公園になるので相当ビュー的にもよいので、ここが販売で出たら買いかなと。
価格的にもマーケットフィットしたところ（変に転売でキャピタルゲインを載せてこない）
で出してくるのではないでしょうか。

東側の低層階は物件自身の影もあって実は結構暗いんですが、國學院高校を越えた高さだと
かなりビューもよく、こちらもありだと思います。高校2つは建て替わらないだろうから
将来的にもいいかと。

逆に西側はマズいと思います。あの辺のごちゃっとしてるところは早々に景観変わるんじゃないかな…。

[2061: 匿名さん]

あと、上層階のセカンドマーケットはかなりバタついてますので、しばらく待ちがいいかと。
90㎡を切っている住戸で坪800切れば「買い」だと思いますが…。

この物件はそもそも投資目線で買われている部屋が多くて、
3部屋買いもだいぶあるのですが（ここはMAX3部屋まで買えた）
業として投資をやっている層と、個人の延長でのキャピタルゲイン狙い層があります。
そのなかで、前者は全然動いてないです。全く市場に出てきてない。
いま高層階でセカンドマーケットにあるのは後者ばかりです。

ですが、後者もまた「あわよくばドンと載せてしまおう」組と
「原価超えればいいか」組がまだゴチャっとしています。
（後者はコロナでの資金繰りニーズですね）
なので、2階しか違わないのに出し値で8000万円違う、みたいな
カオスな感じになってます。

それよりむしろ、青山とかの築浅高級物件が動いてますので、
場所にこだわりなければそっちの方がいいかもしれません。
ここは指名買いが将来もだいぶ入りそうなんで、価格帯が落ち着くまでちょっとかかるのでは。

[2064: 名無しさん]

[No.2058と本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、及び、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[2065: マンション検討中さん]

この規模のマンションで中古20戸、賃貸170戸のボリュームが出るマンションも中々ないｗ

[2066: マンション検討中さん]

>>2065 マンション検討中さん
見てみましたけど、ちょくちょく賃貸も決まってるみたいで、今募集中のは重複のを除いて19件ですね。

[2067: 匿名さん]

値上がり狙いなら赤坂だったね
成約30平米台で坪1000万超えしてて驚いた
流石ヒカキンが住んでいるマンションは違いますな
金があるならブランド地の赤坂ですよ

[2068: 周辺住民さん]

赤坂檜町はブランド立地なので仕様低めですが資産価値は上昇。ここは立地がほぼ千駄ヶ谷でイマイチなので仕様高めにしていて資産価値は。

[2069: マンション比較中さん]

素敵な間取りの数々。今でもうっとりしてしまいます。

[2070: 匿名さん]

三次元的な拡がりもありますし、建物としてはかなり良いと思います。

[2071: マンション検討中さん]

見学に行こうかと思ってるのですが、あと何戸残ってるんですかね。。HP通りだとあと3戸？

[2072: 匿名さん]

長文投稿たくさん書いてる人がいるってことは人気なんだと思うことにしてる。
肯定は購入者かもしれないが、否定長文は興味ない物件には書けないからね。

[2073: 匿名さん]

今週も2件申込成約ですね。

心配してる方にアドバイスすると、地権者多い点は全く問題なし、品格は保たれてます。
そもそも気にしたこともないし、変な階層格差もなく民主的で余裕を感じられる住民層と感じます。

利便性は、予想より表参道から裏原宿までの活気を背景に程よく距離感もあり落ち着いていて気に入っており購入して大満足です。
何より都心にこれだけの緑があり落ち着いた環境が得られる点が唯一無二の価値だとつくづく感じます。

誰もが知る大企業オーナー複数から医師、弁護士、お子さんのいるファミリー層、と多様性がある点も気に入っています。
今の価格が適正かは、誰にも分かりませんがこれと同等の物件は森ビル系くらいしか思い当たりません。

どちらも良いと思います。

[2074: 匿名さん]

うらやましい。。ほんと。
ここに住めたらどんなに素敵でしょう。

[2075: 匿名さん]

投資として買った人はまあ失敗に近いのでは？
自分で住みたくて買うのはありだと思います。素敵な建物ですし。

[2076: 匿名さん]

今、投資として買える物件は・・・・・・
投資として考えるのなら、しばらく「待ち」ですかね。

[2077: マンション比較中さん]

2億でもうれないとーきょー

[2078: 購入経験者さん]

マンション14軒目です。
自分史上もっとも優雅なマンションですね、ここは。

キャピタル・ゲインがどうとかつまらない金勘定なしに優雅に暮らしております。
時の流れが昔を思い出すというか、都会にありながら懐かしい空気感が流れていて穏やかな気持ちになります。

大都会の喧騒から離れて、のんびり読書するには最高ですね。

[2079: 匿名さん]

外苑再開発リスケになったの？

http://www.itochu.co.jp/ja/news/press/2021/210120.html

[2080: マンション検討中さん]

今公式ホームページで売りに出ているお部屋は「お寺ビュー」のお部屋という事でしょうかね？？

[2081: 匿名さん]

>>2079 匿名さん
なってるよ。ラグビー場竣工が早くて33年だと。
東京オリンピック2032年に延期説も出てるし
更に延期の可能性も。

[2082: 匿名さん]

外苑の再開発、全体的に大きく予定変更になっていくかんじ…。
秩父宮ラグビー場、早く新しくなってほしいなぁとずっと願っていたのだけど、早くて３３年って相当先に思えてしまいますね。
そう考えると、
街が工事が終わって落ち着くっていう事自体が
かなり先になっていくのだなぁ。

[2083: マンション検討中さん]

さっきの地震で揺れ方はどうだったのかな？
以前の建物だとくの字の接続部分がひどく損傷したらしいけど。
誰か知ってる人いらしたら。

[2084: 匿名さん]

オリンピックのレガシーを織り込んでの価格だったが、開催も絶望的で森辞任でイメージがなぁ。竣工後1年以上経ってもこの販売状況は厳しい

[2085: 匿名さん]

>>2083 マンション検討中さん
震度2くらい？免震だからくの字関係ないよね。
揺れるときば免震地盤全体がスライドするから
くの字部分に負荷がかかる訳ではない。

残あと2件？

[2086: 匿名さん]

治験者住戸が半分あるのがきつい。建て替え事業なら旭化成で良かったのを欲張るからなぁ

[2087: 匿名さん]

>>2085 匿名さん
ほんとに知らなくて聞いてます？
残り2件なわけないでしょ笑

[2088: マンション検討中さん]

免震構造？耐震じゃないんですね？たいしたことないなら良かった。近所のヴィンテージがだいぶ値下がりしてるけどここは下がらないね。コロナより地震の方が価格への影響が出やすいのかな？
あと、いるかどうかわからないけど中国人がいたらいやだなあ。国防動員法とかで暴動でも起こされたら嫌だ。中国デフォルトになって物件投げ売りで帰国してくれるといいなあ。ホント、中国人嫌だ。地権者の方が絶対マシ。

[2089: 評判気になるさん]

>>2087 匿名さん
イカレ小石川だまってくれ

[2090: マンション検討中さん]

>>2089 評判気になるさん
なんで？言ってること普通じゃん。
もっとたくさん余ってるよ、ここ。
案内来てないから知らないの？

[2091: マンション検討中さん]

地権者が半分いるのにまだ20戸くらいある

[2092: ガラシャ]

150平米の住居が
サイトに上がっているが
22階かな？
22階にもう一住居
120平米以上が空いてるなら、
両方買いたいかも。

国立競技場は
くまさんデザインよりも
ザハのデザインだったら
世界的価値あがってたね。

コールハース派は人気高いし、
ザハは下手な芸術家よりも
価値高いからね。
こーゆー価値を見出せないのが
まあ、日本人らしい。残念。

場所は好きだから
検討しますわー

[2093: 匿名さん]

素敵な間取りですよね。。。
そろそろお値引き開始されているのでしょうか？

[2094: ガラシャ]

三井不動産さん。
２００平米越え
隠してもってませんかね？
今なら即買いしようと思います。
１０億超えでも全然OKです。

普段の生活と合わせて
集中するための広めの仕事部屋がほしいです。
静かな環境、都内、高級感を
考えるとここなんですよね。

[2095: 匿名さん]

>>2094 ガラシャさん

とっとと買い行けよw

[2096: 匿名さん]

ほんとそれ。
棟内モデルルーム見学の案内をしょっちゅう出してる絶賛販売中の物件なのに何言ってんだか。
まだまだ売れ残ってるんだから、欲しけりゃさっさと買ってやりなよ。

[2097: 通りがかりさん]

ここで今売り出してる部屋、西向きが多いですが西は人気ないのでしょうか？　見晴らしは悪くなさそうだけど。高過ぎなのかな。

[2098: 匿名さん]

値引きか・・

[2099: 匿名さん]

>>2098 匿名さん

ついに？
見に行ってこようかな。

[2100: マンション検討中さん]

どのくらい下がったんですか？