THE COURT 神宮外苑はどうですか？

[買い替え検討中さん]

ザ・コート神宮外苑についての情報交換しませんか。
新国立競技場の前の再開発エリアですね。いろいろ進化していきそうな場所で、期待できそう。
将来性や資産価値などを含め、物件のことについて知りたいです。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1426/

所在地：東京都渋谷区神宮前二丁目霞ヶ丘町付近土地区画整理事業施行地区内1街区符号神二2-10および霞16-3（仮換地）
交通：東京メトロ銀座線「外苑前」駅　徒歩8分、都営地下鉄大江戸線「国立競技場」駅　徒歩11分
総武・中央緩行線「千駄ヶ谷」駅　徒歩14分、東京メトロ副都心線「北参道」駅　徒歩13分
間取：2LDK～3LDK
面積：70.38平米～310.22平米
総戸数：409戸（販売総戸数180戸、事業協力者戸数229戸含む）
竣工時期 ：平成32年4月下旬
入居時期 ：平成32年7月中旬
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上23階地下1階（建築基準法上は地上22階地下2階建）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、野村不動産株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

ザ・コートの相場、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[201: 匿名さん]

若葉マークの連投お疲れ様。
モデルルームって普通にあんなものですよ。

[202: 匿名さん]

>>201

そうそう、高級高額物件ほど空間を贅沢に使った部屋数少ないモデルルームの印象

[203: マンション検討中さん]

レジデンシャルタワーや麻布台も分譲あるかなと期待しつつ、神宮外苑を見に行きました。期待してるのは箱としての魅力がわかるプレゼンでした。

「若葉マークの連投お疲れ様」と言われても別の方と重なっただけです。最も、このサイトは常連がエライのかはよく知りませんが。

ワンルーム仕様のモデルルームが当たり前かは存じませんが、それが購買意欲を掻き立てるに効果的な刺激となってないのでは？と個人的に思いました。

それと、
ワンルーム仕様だけとかクソ
と書き込んだ事が不快な表現だったら謝ります。

[204: マンション検討中さん]

若葉マーク連投失礼(^^)

賑やかさと落ち着きと物件としては魅力的なので、普通のスッピンモデルルームにして欲しかったかな。

[205: マンション検討中さん]

モデルルームは２つありましたよ。
客選んで、１つしか見せてないのでは？

[206: 匿名さん]

>>203

この物件だけではなく一般的に、物件を選ぶにあたってモデルルーム自体に期待するものではないからね。
場所と計画内容だけでも金に糸目を付けない客に売れてしまう物件だから、むしろモデルルームは重要ではないくらい。
こういう超高額物件は客は選ばれる立場だから仕方ない。

[207: 匿名さん]

御近隣の某新築マンションと比べ、模型もモデルルームも仕様もさほど高級感はなかった。立地勝ち？

[208: マンション検討中さん]

先に教えて欲しかったです。

一、モデルルーム自体に期待するものではない。
二、客を選んで一つしか見せてない。
三、選ばれるのは客の方だ。

お客様クラスですと申し訳ありませんが、モデルルームはこちらだけになります。実際のところ、モデルルームを参考にされようとなさるのは困ります。最後に一つだけ申し添えておきますと、選ぶのは我々で、お客様ではありません。

[209: 匿名]

そんなにひねくれなさんな。
モデルルームは、早めに案内された人はまだ１つしか準備できてなく、皆一緒。少し遅れて行った人は２つめが丁度見れるようになっただけ。
見学時期の問題ですよ。

[210: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[211: 匿名さん]

現実にあのモデルルーム含めた10億超の部屋が既にいくつも成約済み(内々)な訳で、あの仕様で良さが分からないとすれば、この価格帯には縁がないんじゃない？

3億平均の新築マンションで、他にここ超えた仕様のとこ見当たらないけど。
あれは要はワイドスパンで間取りの良さが売りって特徴を端的に見せたかったようだし、実際その良さを即座に理解してこの価格帯を比較してた層は動きだしてる。
逆に1億とかの物件としてみてると、現実味もないし比べるポイントがピンと来ないと思う。

[212: 口コミ知りたいさん]

最上階の完売住戸3戸くらいあったけど、三井不動産事業協力者住戸だそうだから、彼らは一般販売とは違う販売条件だよね？事業協力者住戸も広いのと狭いのが売れてたね。中間の3~5億円台（一般販売価格）はスカスカだった。

[213: 匿名さん]

事業協力者住戸って単に先行販売分と、価格おもてに出さないで売りたい住戸でしかないよ（もちろん地権者や野村、事前資本参加のファンドが買い上げているのもある）
地権者住戸でない限り、優先顧客なら普通に内々に今でも売ってくれるし、価格も特に順当に決まったもので変わりないし、条件なんてないよ。
一番の効果は価格を表に出したくない、成約済みか（表向きは販売住戸でないため）発表しなくて済む＝未成約でも、「販売」住戸は完売とできるだけ。
特に高い方(5億前後)から内々に裁きたいから、興味示した顧客に特別感出して割り当ててる。
3億前後は人気が高く、待ってもいくらでも売れると踏んで客待ち抽選状態。

[214: マンション検討中さん]

窓は広くてワイドスパンは図面で分かる。天井高は普通。個人的にモデルルームはピンとこず。

このスレッドは販売状況まで事情通の方々のようで参考になるな。

いずれにしても、車は2台置けない様だし。ご縁は無さそうか。でも転売あるでしょうから出来上がり物件見て欲しければ。その頃は麻布台かな。

[215: マンコミュファンさん]

>>214 マンション検討中さん
最上階16億部屋は車2台OKです。

[216: 匿名さん]

梁含めたあの室内の収まりの秀逸さは、他の超高額帯を検討してる層には他にはない！とピンとくる

天井高が低めでも、全体の収まりの完成度が物を言うのは建築家の一戸建てと有名ハウスメーカーのそれが
全く違うのと同じ。あとあのサッシのサイズもパークマンションと同じで細かい所に力入れてるのが分かる。

最上階は協力者住戸で一応内密だから、詳細価格は掲示板では控えてるけど、これら情報は事前案内顧客なら大体知ってる内容だよ。

[217: マンション検討中さん]

事前案内顧客なら16億とか値段も大体知ってるなんて、色々参考になります。買う人や売る人以外も記憶してるなんて。

別荘だと建築家にわがまま言ったりするから、なかなか、マンションで他にはない！とピンとは来ませんでした。詳しい方にはそういうものなんですね。

[218: 匿名さん]

普通に検討の対象住戸だから価格聞いて控えてあるだけ。
ま〜ここに出てるその価格自体正確にはあってないですけど・・・

[219: eマンションさん]

4階から11階(地権者フロア)の平面図を見ますと、部屋割りに苦慮の跡が読み取れて興味深いです。目玉の北西と、前建てお見合いの東絡みは細かく刻まれ、次点の西と、南絡みは比較的広めにとられています。部屋のタイプも各階似ていながら千差万別で、フロアごとの間違い探しができそうです。

最上階23階は単純明快、贅沢な素晴らしい割り方で、気の利いたコメントが出てきません。

12階から22階は、東絡みが基本的に上から下まで同じタイプ、他の方角は19階まで同様で、20階を境として更なるワイドスパンになっています。巧妙に値付けされており、我々常人が価格表と諸条件と睨めっこして部屋決めに悩む楽しみを提供してくれます。

色々な意味で話題性のある熱い物件ですね。
個人的には砂の塔ばりの三層構造が大好物です(笑)

[220: 匿名さん]

オリンピックまでの入居が最大の売り。
オリンピックが終わったら？？？
オリンピックバブルの象徴マンション。

いくらお金持ちでも、そこまで馬鹿じゃないと思うけど。

[221: 匿名さん]

オリンピックが終わればバブルが崩壊すると叫ぶ人が多ければ多いほど値下がりはない気がするな
そう思ってる人は今売って、オリンピック後にはもう既に売る物件がない状況だから

[222: マンション検討中さん]

坪５００万以上なんていうマンションは主に、外国の投資家が買ってるんだよ。あとは一部の国内富裕層。
実際オリンピック前に売ろうっていう投資家もいる。日本は地震リスクもあるしね。

でも一番怖いのはリーマンショックみたいなのが来ること。

[223: 匿名さん]

>>222

坪500万以上ではなくて坪800万以上くらいではない？一部の国内富裕層が手を出せるの。

坪600万くらいならサラリーマンでも購入できるもの。

[224: 匿名さん]

そうだね８００以上は企業家、医者、弁護士、芸能人ぐらいしか無理でしょ

[225: 匿名さん]

スワローズの選手なら、ここで試合がある時は歩いて通勤できますよね。

[226: 匿名さん]

つまんない議論だな
誰が買えるかなんて、個々の事情だから一般化しても無意味
金持ちは・・・って非金持ちが論じるもので、買う側は興味ない
買えるか買えないかより、それだけの価値があるかないかが問題
ここは比較的価値ありそうな物として、買う層が評価してるように見える所がポイント

[227: 匿名さん]

余裕で買えるけど、評価はしない。
竣工半年後、評価減確実の板状マンションを誰が高評価するの？
適正価格は北向き700万円～800万円が妥当。
25%は確実に高い。
ここを買うなら、青山や麻布の低層マンションか青山のタワーを買うけどね。

[228: 購入予定者]

>>227 匿名さん

北向きを購入予定の者です。
私は当マンションについて、規模(敷地・建物)や質(周辺再開発・グレード)、立地(周辺環境・永久眺望)と価格を比較した結果、割安と評価しました。

[229: 匿名さん]

>>227 匿名さん

>評価減確実

確実なんてどうしてわかるの？w

[230: 匿名さん]

北向きはオリンピックまでに入居。永久眺望。プール付き。再開発。という長所。
でも、坪1000万円の価値は永久だろうか。

駅遠。板状。再開発の端。土・日以外でも喧噪。というマイナス面も考慮しないとダメじゃないかな。

まあ、北向き一期一次の売り出し戸数が人気のバロメーターになるのでは。

[231: 匿名さん]

？
やたら板状を繰り返してるけど何がいけないの？？？

ここは板状の外廊下,田の字ではなく、内廊下,ワイドスパンだよ？
四角いナロースパン、行灯部屋つきのタワマンより優れてるのに、何が問題なの？？？？？？

ねえねえ、教えてよ。

[232: 匿名さん]

ここまで歪な板状がそんなにいいの？
1000万円の価値がある？
ＰＣ千鳥ヶ淵のような場所ならともかく。

とにかく、11月には答えが出るよ。
180戸の60%完売なら、素直に謝るよ。

[233: 匿名さん]

板状で、真っ直ぐだろうが歪んでようが関係ないと思う。
ワイドスパンで奥行き７ｍってのはなかなか無いと思う。

坪８００切るとこ少し考えたくなったけど、でもパス！！
駅から遠いわ駐車場付いてないわで不便。

[234: 匿名さん]

パークコート千代田富士見ザ タワーも板状タワー。内廊下＆ワイドスパン＆行灯部屋なしの間取りなら、板状でも、筒状でも差はない。
諸悪の根源はスパン不足の中住戸。内廊下にすると行灯部屋が増えるし、外廊下にするとVOIDを設けない限り共用廊下に面した居室が増える。

[235: マンション検討中さん]

隣接する二つの高校と、猫団地がねぇー
千駄ヶ谷の駅なんか何にもないし。

[236: 職人さん]

芝生と国立競技場が見たい人は1000万円。
学校とお墓を見たい人は700万。
日本人も欧米人もアジア人も興味示すかなあ？

[237: 匿名さん]

ここ見てると、実際の購入検討者と傍観者の認識の落差に驚く
現実に金払う段階にならないと良さも悪さも正確には認識できないもんだな
買えない、買わない理由ばかりいくら並べても無意味
墓の位置、量、エントランスの規模仕様、部屋の間取り、階数や部屋位置による眺望の違いと単価設定の違い等を比較して、モデルルーム行った客は軒並み「想像以上」と評価してる
ここは聞いてるだけと現実がかなり違う物件であることは確か

[238: 匿名さん]

墓ビューは許容範囲内。むしろ大陸系住人除けになってよろしいかと。

[239: 職人さん]

ここのお墓ビューは私も許容範囲
でも、できれば避けたい
中古市場見れば一目瞭然だし

[240: 口コミ知りたいさん]

>>239 職人さん

墓ビューで有名なタワマンはパークシティ武蔵小山しか思いつかない。あそこは本当に真横にあって大陸系が全く寄り付かなかったらしい。
あそこまでいくとリセールは絶望的だよね。
墓ビューの部屋に引っ張られて他の部屋も下落するだろうし。
他に墓ビューのタワマンある？

[241: マンション検討中さん]

青山ザ タワー
あそこも墓側はチャイナは見事に見送るそう
大陸のみならず台湾系、香港系、華僑も墓ビューは想像以上にNGだよ

[242: 匿名さん]

モデルルーム見てきました。最上階のプレミアフロアは購入できませんが今までにない斬新さがあり憧れます。
通常フロアにおいても仕様の高さと間取りの良さ、ワイドスパンの広さなどかなり力を入れている印象です。
価格は@1000万と高いですが周辺の物件と比べると割安感を感じました。
外苑前の駅周辺も再開発が計画されているようなので、商業施設の充実度によっては案外買いの物件かなと思いました。

[243: ご近所さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[244: マンション検討中さん]

こちらのマンションは、この価格帯で完売しそうだと思いますか？

[245: 口コミ知りたいさん]

海外投資家が団体で見学に来てますね。アジアも欧米も。

[246: 匿名さん]

ほんまかいな

[247: 匿名さん]

明日ＭＲ予約したんだけど、今日行った方どうでしたか。

[248: 通りがかりさん]

三井は売り急いでないよ。価格が高いから販売の進捗はスローだろうけど、ここは時間をかけて高値で売り切るんじゃないかな。今までもそういう案件あったしね。

[249: 匿名さん]

わかりやすく言うと、スミフ以上の価格。

[250: 匿名さん]

このマンションはキャピタルゲイン出ますか？

[251: マンション検討中さん]

>>245 口コミ知りたいさん

団体とかいう発想が庶民のそれ

[252: 匿名さん]

>>250 匿名さん
南平台でも書いてた？

[253: 匿名さん]

このマンションは国際都市の一流物件と比較されることになる。
と考えれば坪1000万は安い。買えるなら、できるだけいい部屋を買っておくべき。

[254: 匿名さん]

場所がいいからね
あと、今後、この辺りの新規分譲はないだろうし

[255: 通りがかりさん]

場所良いかなあ？コンクリジャングルじゃん。ゲートも無いし。

これなら渋谷区役所タワーの方がマシ。

[256: 匿名さん]

>>255 通りがかりさん

え？？？
敷地周辺の植栽……

[257: 匿名さん]

明治神宮＆三井不動産が本気で取り組む神宮外苑再開発はまだまだ序章。
これからです。

[258: 匿名さん]

今回の価格変更、どう捉えるべきなんだろう？

[259: 通りがかりさん]

>>256
と思うじゃないですか？たしかに、資料もサイトもそうなってます。ただ、現地行かれましたか？建設現場周辺、歩いてみて下さい。

>>257
外苑前駅の計画の中身、ご存知の上でおっしゃっていますか？商業施設、何がコアになりますか？
三井さんの本気がアレだとはとても思えません。

私の感想としては、
○近年の再開発案件としては、規模では一番。これは間違いない。
○希少性もある。周りに類似物件無し。今後も無し。
○物件グレードも良い。準パークマンション級。ただし、その分値段も高い。
○植栽、共用部は充実。
✖️眺望は西側以外は実質無しで、その西側も区役所タワー南向きの眺望には劣る。
✖️再開発がショボいし遠い。
✖️周辺環境は全然緑ある感じではない。千駄ヶ谷の街並みと大差無い。
✖️駅力微妙。

良い物件だと思いますが、乾坤一擲の投資先にはなりません。

[260: 通りがかりさん]

>>258
単純に売れてない（申し込み少ない）。
馬車道で利益確保済みの三井さんも耐えきれないほどに盛り上がってない。

[261: 匿名さん]

いやいや、このマンションで北仲なような倍率ついたら、それこそおかしいでしょう。
なんせ、約15,000万円が最低価格のマンションですよ！

[262: 通りがかりさん]

>>259
こういうの見ると似たように考える人がいるのかなと思って検討の優先順位下がるな。

[263: 検討板ユーザーさん]

>>261
それはそうなんだけど、ホントのお宝物件は高かろうが凄い倍率で売れていく。

今は市況もあって難しいけど、ここが微妙物件なのは間違いない。

[264: 検討板ユーザーさん]

>>263 検討板ユーザーさん
ここと価格帯含めて競合してるのは、渋谷区役所タワーと南平台。いずれも苦戦してるよ。つまり市況の問題でこの価格帯になると鈍いんだね。

[265: 通りがかりさん]

>>264
ですね。ただ、細かく見ると差もあります。区役所は値下げしてますが、南平台は値段据え置きですし、両者は戸数も違います。

私は立地というか土地重視なので、この中なら南平台が良いと思いますが、まあ好みですかね。

[266: 匿名さん]

区役所は定期借地にしては最初の値付けが無茶だっただけで、値下げして安くなったわけでないと思うのですがね・・。

[267: 通りがかりさん]

>>266
同じことでは？購入層がついてこれる設定価格になっているかどうかだと思います。区役所はついてこなかった。南平台はついてきた。

まあ南平台はお金持ちのセカンドハウス中心みたいですし、そもそも土地が空かないところなんで、価格感応度が鈍いんでしょうね。あそこはもう値付けあんまり関係ない気がします。

区役所は戸数も多いですし、高層階は実需で住む人も多いでしょうから、値段さえ適正にすれば売れると思います。

で、こちらの物件ですが、南平台程の希少性や駅力ポテンシャルはありませんし、区役所のような眺望売りも無い。の割に一番高い。再開発の中身は未定。敷地内植栽は豊かですが、周りはただのアスファルト街並み。
内装がパークマンション並みとか、プールがあるとか、そんなのはそういうの付けないと付加価値出ないからやってるんです。その割には高い。手付金も２割（まあこれは１割未満にネゴれるみたいですが）。
購入を検討される方は、現地周辺を一周歩いて下さい。こちらに地縁があるとか、伊藤忠等の近隣にお勤めであるとか、そういう方には良いと思いますが、資産性というか、今より高値でリセールで売り抜けられるイメージがどうにも湧きません。

[268: 匿名さん]

南平台のあたり、少し前まで住んでいましたが、その時の感想からすると、渋谷に近い割に静かではありますがちょっと暗い感じで、言われるほどステイタスのある場所でもないように感じていました。
私はここのような都心立地のほうが良いと思います。少なくとも将来性は高いのではなないかと。考え方は人それぞれですから、考えを強要することはしませんが。

[269: 通りがかりさん]

>>268
まあ南平台は古いマンション多いですし、鉢山まで行くと下町風情ですからね。

外苑前、というか千駄ヶ谷に将来性あるんですかねえ。分かりません。

[270: 匿名さん]

国のインバウドの目標に対して、まだまだ半分。
国の顔として、この周辺はどんどん開発、整備されていくと思いますよ。

[271: 検討板ユーザーさん]

天下の神宮外苑

[272: 通りがかりさん]

神宮前とか千駄ヶ谷は大通りやスポーツ施設から離れてる程静かで価値がある
ここはあんまり、、

[273: 匿名さん]

よしよし。皆さん、やめなさい。
私はここは絶対に欲しいのでありがたい。

[274: 通りがかりさん]

>>272
まあ現地を見てもいなくてここを都心だと思って申し込み入れちゃった人がいるようなので、その人達は三井不に貢献したってことで三井不の株価っておけば良いと思います。

私はしょうもない不動産屋ですが、ここよりは渋谷区役所タワーの安いところを買った方が投資としては勝つと思います。仕様をアピールするところは、要は立地がショボいんです。古今不動の法則です。

[275: マンション検討中さん]

>>274
現地見ると結構残念ですよね。。リセール苦戦すると思います。少なくとも私は買いたくない。

レジデンスで芋洗いのプールとか入りたくないです。区民プールの方がまだ良い。

ここが都心とか言ってる人は、初台とかも都心って言うんでしょうね。都心って、繁華街に近いってだけの意味じゃないと思います。
都心又は準都心を名乗って良いのは、千代田区、中央区の西側、港区、新宿区の中心（商業地の価値が高すぎて物件が無い）、渋谷区の中心（渋谷〜表参道）くらいです。

三井さんも、再開発をもっと気合い入れないと。画餅に終わるかもしれない、伊藤忠とも詰めきれていない再開発計画じゃ、魅力に欠けます。

[276: 匿名さん]

投資なら渋谷。
オリンピックを見たいなら神宮外苑。

[277: 匿名さん]

オリンピックを見たいから神宮外苑だな

[278: 匿名さん]

>>274 通りがかりさん

ほんと、しょうもないですね。
純粋に投資目線だけなら、どっちが得かなんて言われなくてもわかってますよ。
渋谷は沖くんも太鼓判。

ただ、家族は日常的に渋谷駅や駅前繁華街を通りたくない、帰りが夜遅くなったら女の子一人は心配、と言うことで住みたくないんです。

住むとはそういうこと。

[279: マンション検討中さん]

ここは3億出さないと駐車場さえ借りられない。

間取りは良い。

ここと同じくらい良い間取りあるか？

[280: 匿名さん]

全てリビングイン、行灯部屋3LDKのパークコート渋谷は住みたくない。

[281: マンション検討中さん]

第一期の抽選日はいつですか？

[282: 匿名さん]

>>281 マンション検討中さん

買う気あるの？
モデルルームいけば？

[283: マンション検討中さん]

担当の方に抽選になると聞いた気がするのですが、忘れてしまって。水曜日、木曜日がお休みなので教えてくださればうれしいです。

[284: マンション掲示板さん]

>>283 マンション検討中さん
明日以降でも十分間に合う期日ですよ。
申込みしていれば通知きてるはずだけど

[285: マンション検討中さん]

書面では来ていませんよ。

[286: 匿名さん]

うん、たしかに間取り最高
ベッドルームにも床暖標準なのも良い

[287: 匿名さん]

ねぇ。アレが南平台ですか？
立地それこそびみょー

[288: 匿名さん]

皆さま現地行って見てください。
めちゃくちゃ印象悪いです。
お墓とコンクリート。
地権者が住む人より多いのも無理っす！！

[289: マンション検討中さん]

>>287
スレ違いでは？笑

[290: 匿名さん]

>>289 マンション検討中さん

いや、南平台信者がいたからさ。
パークハウス南平台は南平台ではない。

[291: 匿名さん]

>>288 匿名さん
なんで現地行ってないと思うのか謎
良く知ってるよ
今は工事だらけだけどね

[292: マンション検討中さん]

3億弱を買うのにあたり、1.5億で都内の普通マンションに住んで、軽井沢あたりに1.5億のセカンドハウス用意した方が自由に生きれないか？

[293: 匿名さん]

>>291 匿名さん
それはさすがに理解した上でみんな買ってんだよ
だから坪1000万円でなく850万円なんよ

[294: 匿名さん]

>>292 マンション検討中さん
軽井沢のもある
行かなくなってきたけど維持費はかかるよ

[295: マンション検討中さん]

まー、流石に購入層はここ書き込まないね。

[296: 匿名さん]

>>288 匿名さん
え、、、
お墓めちゃめちゃ遠いですけど、、、？

[297: 匿名さん]

え、、、
お墓、西隣と南西隣にありますけど、、、？
南にもありますけど、、、？

[298: 匿名さん]

>>296 匿名さん
お金なくて買えない人が僻んで書いてるんですから無視が一番！
297も同じ人ですかね、かわいそうな人〜

[299: 匿名さん]

立地は超高級？

見た目はアパート？

統一感のないコンセプト

人気ないのも頷ける

かわいそうなマンション

[300: 匿名さん]

人気あるよ