THE COURT 神宮外苑はどうですか？

[買い替え検討中さん]

ザ・コート神宮外苑についての情報交換しませんか。
新国立競技場の前の再開発エリアですね。いろいろ進化していきそうな場所で、期待できそう。
将来性や資産価値などを含め、物件のことについて知りたいです。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1426/

所在地：東京都渋谷区神宮前二丁目霞ヶ丘町付近土地区画整理事業施行地区内1街区符号神二2-10および霞16-3（仮換地）
交通：東京メトロ銀座線「外苑前」駅　徒歩8分、都営地下鉄大江戸線「国立競技場」駅　徒歩11分
総武・中央緩行線「千駄ヶ谷」駅　徒歩14分、東京メトロ副都心線「北参道」駅　徒歩13分
間取：2LDK～3LDK
面積：70.38平米～310.22平米
総戸数：409戸（販売総戸数180戸、事業協力者戸数229戸含む）
竣工時期 ：平成32年4月下旬
入居時期 ：平成32年7月中旬
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上23階地下1階（建築基準法上は地上22階地下2階建）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、野村不動産株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

ザ・コートの相場、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[1893: 購入検討中]

元からいる地権者さんはどのくらい戻ってきてるんでしょうか？
外苑ハウスは以前のオリンピックのプレス用宿舎で、中庭が美しく採光も通風も東南と西面、全室抜けてたために戸建て感覚で暮らせたらしい。
そういう感覚からすれば、設備が新しくなったとはいえ閉塞感とかないのかな？
実際、オフィスビルのようなロビーは　ここまでやる必要があったのか疑問。管理費かかりそう。
生活空間としては躊躇するかな。あくまで個人的意見ですけど。

[1894: 名無しさん]

>>1893 購入検討中さん

そんな話近隣に住んでて聞いたことない

[1895: 購入検討中]

以前の中庭は地元の不動産業者から「渋谷の奇跡」といわれてましたよ。
建て替えするために　今では誰でも通り抜けできるようにしてしまったけど。

[1896: 匿名さん]

いまも紫陽花やツツジなど各種寄せ植えが白と銀に映えて割と綺麗。
それを凌ぐ中庭ならさぞかし立派でしたでしょうね。
地権者さんの意識も高そうで良い土地柄に見える。

[1897: 通りがかりさん]

一階ロビーに地権者と思われる中国人家族がいたけど、子供達は大きな声だして騒いでいるし、いくら高級感出した造りでも住んでいる人間があれじゃアカンね。共有部分は11階以下もエレベーター以外は一緒だからね。

[1898: マンション掲示板さん]

>>1897 通りがかりさん

なぜ地権者だと思ったんですか？地権者じゃなくて購入者では？日本で成功した中国の方もいまは多いので

[1899: eマンションさん]

>>1897 通りがかりさん
まぁ1、2階のロビーは一緒ですが、地権者さんは基本、プール、フィットネス、クラブラウンジ、ヒーリングフォレストの使用は無いと思いますよ。地権者の方の使用は年間利用料を支払わないといけないので。

[1900: 匿名さん]

>>1897 通りがかりさん
何時頃ですか？越して3ヶ月になろうとしてますが、中国の方はこれまで見かけたことないんですが。あと、そもそもコンシェルジュが常時居るのにそんな1Fで騒いでる人います？

[1901: 購入検討中]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[1905: 匿名さん]

>>1897 通りがかりさん
共有部、11階以下の方が使える施設は利用頻度少ない施設ですし、事前に利用者登録しないと勝手に使えませんよ。
騒いでる方には会ったことないですが、一階だとコンシェルジュの目の前ですね。
まあ、あり得ないですね。

[1906: 匿名さん]

[NO.1902～本レスまで、削除されたレスへの返信のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[1907: 匿名さん]

以前、緊急事態宣言の最中、内覧自粛中なのに「内覧に行ったらロビーで引っ越ししている地権者がいた。夫婦揃って金髪・ジャージ姿で唖然とした。」とホラ吹いて削除された書き込みがありました。
1903さんご指摘の通り地権者に対して恨みに近い感情を持っている人物のものと思われる書き込みが、このスレの初期から見られます。

[1908: 匿名さん]

連投失礼
レス1623で削除されてませんでした。1632さんが嘘を指摘されています。
それにしても1897と1623の書き込みは似ていますね

[1909: 匿名さん]

>>1899 eマンションさん

2階の隠し自販機のロビーを1階と勘違いしてるのでは。
コンシェルジュいない裏口から入った部外者の可能性。
エレベーター使えない部外者が外から入ったら、2階ロビーを1階と勘違いするからね。

ちなみに2階ロビーで長時間パソコンやってる人何度か見たことある。
2階ロビーでテレワークだかやるくらいなら、住民なら個別打ち合わせスペースかフォレストルームの個別デスクかのどちらかを使えば良いのにと思う。

[1910: 名無しさん]

>>1909 匿名さん
たしかに私も2階ロビーでパソコンやってるグループ何度か見ました。
打ち合わせスペースでやってほしいと思いますが、あれも地権者の方は使えないはずだから、仕方ないのかな…
近くのカフェも夜遅くまで空いてるし、カフェでやればいいのに。

[1911: 口コミ知りたいさん]

低層階の賃貸でていますか？賃貸で貸すとしたらいくら位が妥当でしょうか？

[1912: 匿名さん]

賃貸まったく決まらないねw21階で70平米50万でも決まらないのだから、他の部屋は20％くらい下げないと決まらないよ！

[1913: 匿名さん]

ここは賃貸で住むとこじゃない。賃貸ならいくらでも他に選択肢ある

[1914: 匿名さん]

>>1912 匿名さん
50万、高くない？デベ想定と同じじゃん。

[1915: 匿名さん]

周辺の家賃相場からすると、新築プレミアム+豪華施設を加味して70平米40万が妥当でしょうね。夜通るとわかりますが3割くらいしか住んでないですよね。

[1916: 匿名さん]

ジャンピングキャッチした人たちが、またツイッターでぐるになって物件を褒め称えてますね笑

[1917: 匿名さん]

自分の資産が目減りするのはそりゃ嫌だろうけど、ここ買った人そんなに余裕ないか？12階以上は最低でも1.5億で、ボリュームゾーン3～4億とかの物件だよ？ローン組んでる人とかいなさそうだけどね。

[1918: 匿名さん]

>>1916 匿名さん

あなたよりお金持ちの心配は無用笑
小石川でも同じ書き込みあったな。
押して知るべし。

[1919: 匿名さん]

竣工半年以上たって賃貸ほとんど決まらいのやばいけど、入居者が3割以下のゴースト状態。賃貸以外の入居者はどこにいってしまったのか笑

[1920: 匿名さん]

転売市場に出てきてないってことはそういうことでしょ。まずは自分の懐の心配しなさいな。

[1921: 名無しさん]

結構入居してますよ。一世帯の窓が多いから、１つの部屋しか電気つけてなかったら、それだけで1/3に見える。無駄に煽るの本当に好きですねwww

[1922: マンション検討中さん]

パンフレットには総戸数の中に保育所と書いてありますが、保育所の施設が既に入っているのでしょうか？それともキッズスペースの事なのでしょうか？

[1923: 匿名さん]

小振りな保育園が2F南端にあります。勢揃坂から階段を上がってすぐのところ、ヒーリングフォレストの真下ですね。10/1オープンのようです。

[1924: 匿名さん]

入居してるのは実際の所は半分くらいだな

[1925: 匿名さん]

だとしたらどうなの。相変わらず意味が分からず、煽りが煽りになってないよ…。

[1926: 通りがかりさん]

花火はよく見えますか？
試合やイベント時に嫌な思いをしてませんか？
MR壊さず放置中ですが、グラクソスミス跡にスイッチするんですかねー。
デベ違うけど

[1927: 通りがかりさん]

ここ数年ありとあらゆる高価格帯のマンションが発売されてきましたが、その中でもかなり立派なマンションですよね、こちらは。

エントランスすごい羨ましいです。

[1928: 匿名さん]

この辺りは動きがないとこだよね
オリンピックで無理矢理国立建て替えたけど
オリンピック後は、またしずかになるよね

[1929: 匿名さん]

>>1924 匿名さん
この前、1/3とか言ってたから、大分増えたね。
コロナでも急がず順次入居してるのかね。

今月の売却御礼チラシ入ってたけど、このペースだと残り数件？

[1930: 匿名さん]

>>1926 通りがかりさん
東側の窓からはよく見えますよ。
嫌な思いは今のところ無しです。
プロレスファンも野球ファンも刀剣ファンもマナー良いです。
酒飲んで暴れる人がいないのは、
コロナのおかげもあるかもですね。

>>1921 名無しさん
窓多いでなるほどと間取り図と照らし合わせて見てみたら、
たしかに少なくとも6、7割は入居してるぽい。
特に12階以上。

[1931: 匿名さん]

>>1928 匿名さん
オリンピック後はラグビー場野球場とその周辺が再開発のはずです。

[1932: 名無しさん]

>>1931 匿名さん

知りませんでした

[1933: 匿名さん]

坪単価1000万円以上で転売されててビビたっよ
プレミアムレポート見ました

壁掛けエアコンの住戸が沢山売りに出ているのは地権者ですか？
坪単価控えめですね

[1934: 匿名さん]

きもとーきょー必死

[1935: マンション検討中さん]

先日機会があってこのマンションを内覧させてもらいましたけど、とてもいいマンションでした。今は北西側の仮設フェンスが取れていないので、全容が見えませんが将来的に前面の空地に公園が整備されたら最高でしょうね。

都心にこんな優雅な敷地面積（整備される公園部分も含めると13,000平米くらいあるのでは？）と緑を設えてエントランスをこれだけ豪華で洗練されたデザインで作ることのできるマンションはもうないのではないでしょうか。

あるとしたら敷地面積的に10,000平米程度を超えて都心。
かんぽ生命事務センター跡地くらいでしょうね。

[1936: 匿名さん]

>>1935 マンション検討中さん
簡保跡地は建物びっちりです。
http://bluestyle.livedoor.biz/archives/52493076.html

[1937: 名無しさん]

>>1933 匿名さん

プレミアムレポートの詳細教えていただけますか？
価格表と比較して、どの程度上乗せしたのか見てみたいなと。

[1938: 匿名さん]

70平米23900で中古出てるけどザコートの中古や賃貸がジャブジャブに余ってる状況や周辺相場から15000が実力ですね

[1939: 匿名さん]

>>1938 匿名さん

中古が多いのは地権者住戸
上記の販売物件とは全然違うと思います。地権者住戸はパークホームズ、販売物件はパークマンション。

[1940: 匿名さん]

上層階で78平米1.8億台が決まらないのですから1.7億が妥当でしょう。そして地権者多すぎて

[1941: 匿名さん]

結局は仕様より立地が全て。仕様こだわる人は新築好き、さほど気にならない人は中古で立地を買う。パークコート青山は仕様は良いけど立地はいまいち、立地良くて仕様低いのはパークコート檜町。リセールは檜町が買っていて圧倒的な差がでている。

[1942: 匿名さん]

実際住んでますが、ここは住居というよりは緑に囲まれながら、ジムもプールもあれば、ヒーリングフォレストのような、緑のある落ち着いた仕事場みたいな場所もあり、リゾートにいるような気分で生活できるので、非常に気に入っています。
興味あるかたは、周りのネガはまず無視して、現地を見てみるのが一番いいですよ。
ネガは何に対してもネガ。自分の販売してる物件をのぞく笑
人それぞれ好みはあるでしょうし、見て気に入らなければそれでよいのではないですか？

[1943: 匿名さん]

国立とラグビー場と野球場があって落ち着いた仕事場とはポジトーク乙。リセール頑張って情弱を引っかけてください

[1944: 匿名さん]

>>1943 匿名さん

リセールする気は全くないです。乙

[1945: 匿名さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[1946: 匿名さん]

>>1938 匿名さん
それ、まさに販売時の価格でわ

[1947: 匿名さん]

この物件を検討しており、先日棟内モデルルームも拝見しました。実際にお住まいの方にしかお分かりにならないことなので伺いたいのですが、足音などの響き具合と、棟内の混雑具合、またお住まいの方の雰囲気を教えていただけるとありがたいです。
いま住んでいるマンションは低層で総個数が少ないのはいいのですが、上階と隣の音がかなり響いてくるのと、賃貸が多く少しギスギスした感じがあるので、気になっています。

[1948: 匿名さん]

失礼しました。総個数ではなく総戸数です。

[1949: 匿名さん]

地権者多すぎてサブリースおおすぎ

[1950: マンション検討中さん]

基準地価が出ましたね。
適正な価格なら検討しようかと？？

[1951: 匿名さん]

高すぎTOKYO

[1952: 匿名さん]

様々な書き込みがありますが、建物内モデルルームが公開されています。実際見てみるのが一番だと思います。
外苑前駅が整備され、改札から建物の入口まで徒歩7分で着いています。
個人的には駅までフラットですし、外苑前はホームが地下深いわけではないので、駅までの負担を感じていません。

[1953: 匿名さん]

>>1952 匿名さん

そうなんですよね、隣駅の青山一丁目の地下迷路感、表参道駅の人の混雑さに比べて外苑前駅は落ち着いていて非常に好きです。もちろんイベント時に混むのは仕方ないとして。

引越は年内に済ませようと思っております。
オリンピックもその後に新設で整備される公園も楽しみです。

[1954: 匿名さん]

苦笑

[1955: ご近所さん]

表参道と青一を巻き込まないで下さい。

地権者住居から最上階まで、即転ほぼ売れず、死屍累々。
いくら構造や設備が良かろうと、この立地と価格なら当然の結果。

[1956: 匿名さん]

マンションはやはり立地が全てですね。千駄ヶ谷の仙寿院奥の谷地では転売では1物件ひっかかっただけ。それに乗じて単価上げてる部屋あるけど続くわけがない。

[1957: 匿名さん]

>>1955 ご近所さん
えっ！？これだけ転売物件成約してるの珍しいと思うけど、レインズ見ていないの？
pc檜町とまではいかないけど、この状況下でこれだけの勢いで@900平均の転売、分譲が成約していれば上々。

[1958: 匿名さん]

>>1955 ご近所さん

以前から、気持ち悪い恨み辛みを書き込んでた方ですか？

[1959: 匿名さん]

購入者です。「立地が最高か」というとそうは思いませんが、良い立地と思っています。
立地の評価は個人個人の生活スタイル等によると思います。駅近ではありませんが、負担を感じていません。再開発が終わった後の姿や建物の構造、設備、質、共有施設などトータルで考えて「買い」だと思い、購入しました。実際生活してみて、購入して良かったと思っています。

[1960: 匿名さん]

>>1957 匿名さん
レインズは業者でないと見れないのでは？
また、「これだけの勢い」とは？
どれだけの勢いで成約してるのでしょうか？
ぜひ教えてください。

[1961: 匿名さん]

どれくらいの期間に、何戸、いくらで成約したか、ソース貼り付けて（業者の方ならさほど難しいことではないですよね？）、恨みつらみばかり投稿するネガを黙らせて、根絶しましよう！

[1962: 匿名さん]

中古で成約してるのは5件もありません。解散。

[1963: 匿名さん]

勢いがすごいですね。ネガも真っ青です。
ちなみに坪単価はどれくらいで成約しているのでしょうか？

[1964: マンション検討中さん]

内覧してきました。パークコート青山や檜町でも相当共用部豪華だと思ってましたが……ここはちょっと別格でした。共用部のグレードで言ったら全国でも指折りなのでは？

他の都内高級タワマンではありえない土地の使い方してますし、希少性という点でもトップクラスに感じます

なのにイマイチ人気ないようですね、なぜでしょうか

[1965: 匿名さん]

>>1964
高いから。それに尽きるんじゃないでしょうか。
そもそも絶対額も高いですし、3億円とか払っても棟内では普通の部屋、
しかも全体では400戸、となると、買いたいと思い、また買える人がかなり限定されると思います。

私はもちろん買えませんが、もしこの値段が払えるなら他のマンションの王様部屋にするか
同じ価格帯で揃っている低層にするかな。

[1966: 匿名さん]

やはり立地と価格がバランスしていない、
この一点に尽きるかと思います。
周辺相場からの乖離が大き過ぎる。

あとなんだかんだオリンピックがコケて盛り下がってしまったことも多少は影響してるかも。

[1967: 匿名さん]

建物内モデルルームを公開してから、また契約が進んでいるようです。１２階以上で残っているのは３～５億円の部屋なので、そうは簡単には売れませんね。全体が高額ですが、よく売れた方ではないかと思います。２億以下の部屋（１２階以上）は、ほとんど抽選ではなかったかと思います。

[1968: 匿名さん]

中古や賃貸がジャブジャブで動かないのは、仕様が良くても立地が悪いから。檜町は仕様低くても立地が良いからすぐに動く。

[1969: 匿名さん]

>>1968 匿名さん
100%そうですよね購入者は死んでも認めないでしょうけど

[1970: マンション検討中さん]

>>1968
立地について、私のような非都民からすると渋谷六本木新宿赤坂どこも近くて羨ましい限りではあるんですけどね、、やはり都内にしては駅が遠いという点と、何よりも土地のブランドなんですかね……

[1971: 匿名さん]

5億あれば商業ビル1棟買できるからな
投資ならそっち選ぶかもな

[1972: 匿名さん]

>>1970 マンション検討中さん
外苑前の駅からこのマンションまで、スタジアム通りを歩けば立地の良し悪しを体感できると思いますよ。
駅前は小さくて古いビルが乱立し、チェーン店だらけで雑然としてます。清潔感や高級感は皆無。しかもこの辺りは再開発にかからない。
駅前を越えても、閑静というより、閑散としています。ここでも高級感を感じるのは難しいと思う。
前に誰かが駅までフラットと書いていたが、それは完全にポジショントーク。駅からしばらくは登り坂です。

こういった話をすると、割と高確率で、常に車で移動する人は駅の雰囲気など気にしないとの意見が出るけど、その割にはこのマンションの駐車場付帯率は低すぎる。
なお、建物の仕様は外観も含めて最高ランクだと思います。高級感もありまくり。
以上、私見ですがご参考まで。

[1973: マンション掲示板さん]

>>1970 マンション検討中さん
駅から遠くても、周辺環境が良ければいいのですけどね。オリンピック中止が濃厚になったせいか、周辺の再開発の動きも無さそうです(スタジアムの再開発は別)。それどころか2丁目の空き店舗跡にちょっと微妙な店が増えてきましたし。
皆さん、どこで買い物してるのでしょう。不思議です。

[1974: マンション検討中さん]

>>1972 匿名さん

調べて見ましたけど、この辺り再開発完全に掛かってますよ？商業施設や複合施設ができたらこれ以上利便性が増しますし、目の前の約15,000平米の土地もオリンピック後は大きな公園になるので、将来に向けてどんどん良くなっていく立地じゃないでしょうかね。
https://skyskysky.net/construction/202606.html

正直表参道から徒歩10分程で行ける非商業地の土地でこんな大規模マンションができること自体、僕はびっくりしてますけどね。

[1975: マンション掲示板さん]

>>1974 マンション検討中さん
それ、イベント向けの施設です。
しかも、コロナ前の発表内容ですよね。

[1976: 匿名さん]

表参道って駅のことじゃないよね
原宿まで走って15分ぐらいでしょ

[1977: 匿名さん]

>>1974 マンション検討中さん

この地図でも、スタジアム通り沿いの雑居ビル群は再開発エリアにかかってないですよ。よって、個別に地権者が建て替えない限りこのまま残るはずです。
よく見てくださいね。

[1978: 匿名さん]

外苑前駅は新しくなったけど、雑居ビル郡の入居テナントがこのエリアに相応している。あそこに木村屋が入ることはあっても、ロブションのパン屋が入ることはないのを想像するのは容易い。
このエリアのイメージを以前から知っている人なら、外苑というより仙寿院奥の千駄ヶ谷という認識のほうが強いです。高級エリアではありません。

[1979: 住民]

スタジアム通りも味わいはありますが、いちょう並木からTHE COURTへ向かう経路こそ美しいです。
最近は青山一丁目駅からいちょう並木経由でマンションまで歩いております。

好きの反対は嫌いではなく無関心と言います。
何だかんだ関心を持ってくださる方が沢山いらして嬉しいです。評論家も実需層も歓迎いたします。

[1980: マンション検討中さん]

駅前の古いビルがなぜあのままなのか考えれば良いのですね。
ドトールのビルは5階建てなのにエレベーター無し、その先のベローチェは雨漏りが酷くて雨天時は椅子でバリケード組んで立ち入り禁止ゾーンがあったりします。
つまり、野球観戦の人達がワイワイ騒ぐだけの道なので新たに投資する動きが出てこないのでしょう。

[1981: 匿名さん]

なるほど。どうしてネガる人たちが手を替え品を替え、粘着し続けるのか分かった。この物件は、この辺りに長く居る、または長く関わりのある人にとっては「異物」であり、ある種本能的な拒否反応があるんだと思います。しかも、旧霞ヶ丘団地を立ち退かせ解体したというストーリーもある。そんななか現れたバブル感ある「異物」の住人がすべて「異人」であればまだ理解できるのだが、中には地権者として外苑ハウスの住人がうまいこと、しかも大量に潜り込んだやっかみもある。と。どうでしょう、この見立て。

[1982: 周辺住民さん]

>1981
甚だしい見当違いですｗ 釣りですよね？
周辺住民としてそんな妬みを持っていると思われるのは迷惑ですｗ

＞旧霞ヶ丘団地を立ち退かせ解体したというストーリーもある
そんなストーリー無いですｗ　どこで見つけてきたのですか？
＞中には地権者として外苑ハウスの住人がうまいこと、しかも大量に潜り込んだ…
地権者が入居するのは普通でしょ　檜町にも神宮前レジデンスにも地権者が
入居してます

中立を装っていらっしゃるが実は妬ましくて仕方ない。と。どうでしょう、この見立て。

[1983: 匿名さん]

>>1982 周辺住民さん
出たな 笑

[1984: 匿名さん]

東京五輪で「立ち退き」を命じられた住民の、五輪なき夏の本音
https://news.yahoo.co.jp/articles/01b1c3bad024c308eb5358c7278c347f3b2b...

霞ヶ丘アパートを考える会
http://kasumigaoka2020.blogspot.com/

[1985: 匿名さん]

なぜ急にいきり立ってレスをするんでしょうね。馬脚を現すとはまさにこのこと。どうやらネガキャンをする方はお一方、ないしはごく少数のようですね。

[1986: 匿名さん]

低所得の地権者さんが潜り込んでも維持費払えず詰むのでは？

[1987: 匿名さん]

1981の匿名さんは、物件自体（特に立地）に対するネガティブな評価を陰謀論にすり替えるのが目的でしょう。
放置が最適です。

[1988: 周辺住民さん]

>1981　1983　1984
その記事の何処にこのマンションが「旧霞ヶ丘団地を立ち退かせ解体したというストーリー」があるのでしょうか？　見当たらないのですが

私をポジとでも三井の関係者とでも思われたら宜しいですが、近所の住民が貴方の言う様な僻み根性の塊の様に言われるのは御免です
貴方の書き込みは見ている方々に旧団地の住民が書き込んだ様な印象を与えかねませんよ
それは旧団地の住人にも迷惑な筈です

[1989: 匿名さん]

建物内モデルルームを見学しました。建物としては素晴らしいと思いました。
パークマンションと同等と言ってもいいのではないかと。また、ワイドスパンで下がり天井もほとんどなく、バルコニーも広いので３次元的な拡がりも感じられます。構造も免振なので安心できます。
あとは、立地をどう考えるかだと思います。

[1990: ご近所さん]

マンションのグレードなど、近くにある「ザ神宮前レジデンス」と比べてどうですかね？

正直なところ外観はあちらの方がかっこいいなと思うのですが。。。

[1991: 匿名さん]

百聞は一見に如かず。建物内モデルルームを見学することをお勧めします。

[1992: 高級マンションマニア]

都心において立地と建物のグレードは不可分ではないでしょうか。百戦錬磨のデベロッパーが、建物のグレードを上げて価格が高くなっても売れる立地だと判断したからこそ、わざわざ最高の建物にした訳です。
ペントハウスが早期に完売している事実は、最強の目利き・超富裕層のお眼鏡にかなう立地と建物であることを示しています。

本マンションを含めて、王様部屋が充実した物件の”普通の”部屋は狙い目だと思います。価格青天井の王様部屋が全体のレベルを引き上げ、マンションの建築コストを吸収してくれるため、普通部屋はレベルに比べて割安になるからです。逆に王様部屋を買うのは割高になる恐れがあり趣味の領域とも言えるでしょう。