THE COURT 神宮外苑はどうですか？

[買い替え検討中さん]

ザ・コート神宮外苑についての情報交換しませんか。
新国立競技場の前の再開発エリアですね。いろいろ進化していきそうな場所で、期待できそう。
将来性や資産価値などを含め、物件のことについて知りたいです。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1426/

所在地：東京都渋谷区神宮前二丁目霞ヶ丘町付近土地区画整理事業施行地区内1街区符号神二2-10および霞16-3（仮換地）
交通：東京メトロ銀座線「外苑前」駅　徒歩8分、都営地下鉄大江戸線「国立競技場」駅　徒歩11分
総武・中央緩行線「千駄ヶ谷」駅　徒歩14分、東京メトロ副都心線「北参道」駅　徒歩13分
間取：2LDK～3LDK
面積：70.38平米～310.22平米
総戸数：409戸（販売総戸数180戸、事業協力者戸数229戸含む）
竣工時期 ：平成32年4月下旬
入居時期 ：平成32年7月中旬
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上23階地下1階（建築基準法上は地上22階地下2階建）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、野村不動産株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

ザ・コートの相場、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[1851: マンション検討中さん]

まぁそこらへんの話題は個人の感性によるからなぁ。
でも実際、住んでみるとかなり良い感じですよ。食事も美味しい店たくさんあるし、ちょっといけば青山、表参道、六本木、渋谷、赤坂、新宿とかどこ行くのも近いです。自然も多いから気持ちいいですよ。あと、とても静かです。
スーパーがもう少し近くにあると便利かな。

[1852: マンション検討中さん]

>>1851 マンション検討中さん

OKあるから、かなり便利ですよ

[1853: 名無しさん]

現地モデルルーム開けてから、販売ペースが加速してる模様。現地見れば分かるけど、自然の中でのラグジュアリー感がすごい。
北西向きの昼間の景色は新宿と競技場、新宿御苑、代々木公園と圧巻。
この北西向きは、久々に景気や築年数の影響なく、今後も高値が維持もしくは更新されていくにちがいない

[1854: ご近所さん]

向田邦子は表参道の第一マンションじゃなかった？
あちらの建て替えはどうなってるか誰か知ってる人いませんか？
立地最高っていうのはああいうのだね。

[1855: 匿名さん]

>>1854 ご近所さん

霞町マンションよ。
千駄ヶ谷はちょうどよい記事発見。

https://www.pen-online.jp/feature/culture/hayamiz_gaien_04/2
向田邦子や村上春樹が過ごした、千駄ヶ谷の風景を訪ね歩く。【速水健朗の文化的東京案内。外苑篇④】

[1856: 名無しさん]

良し悪し色々記載して盛り上がってるけど、言ってる間に新築分譲はなくなるから、仕様の落ちる分譲か、値段が上乗せされた上層しかなくなる。
新築の残りも価格を上げる方向で検討してるとか。
そうなるとこのエリアに住みたい人は別のグレードの高いマンションも検討範囲に入りそう

[1857: 匿名さん]

そだね。エリア的には意外と面白そうだし。

[1858: 匿名さん]

このエリア、この物件以外はどこも安くないですか？
どうしてもザコートでないと嫌、という人以外はリーズナブルに住めるエリアかと。

[1859: 匿名さん]

規模と設備がなくて中古でもよければ、もっと安く住めるかと。
ただ、買う人や検討してる人はそうでは無いのだろうね。

新築は今、キャンセル住戸は金額上乗せしてくらい品薄みたいだし、ここも上乗せの可能性はある。なら、本気の人は急げば良いし、そうでなければ無理する必要はないかな。

[1860: 匿名さん]

>>1858 匿名さん
自分は、この物件気に入った、が先。エリアも住んでみると意外に良かった。そんな感じ。中古や設備悪い他物件は悪いけど考慮外。あくまで個人の意見。

[1861: 匿名さん]

それ、購入者と地権者の願望でできたパラレルワールドの話ですよね？
ちゃんと現実を見ましょう。

[1862: 匿名さん]

>>1861
購入者だと思い、見事に釣られましたね。←性格悪い。
現実は好みや願望でなく、残数です。
お間違いなく。

[1863: 名無しさん]

ネガティブなことをいくら言っても、もう残が少ないから、なくなれば意味もない。買いたい人が買えばいいし、現実このマンションは現地で見れるようになってから需要過多になっている。
地権者用は一気に売りが出たので、しばらく残るが、申し込み複数入ってきてるのをみると、そちらもそのうちかたがつくのでは。
仕様が悪いならと、近場の仕様・立地のよいマンションにまで需要が波及するかどうか。

[1864: 匿名さん]

たった一人の大健闘ですね。
需要過多の意味をご存知ない？残ある時点で（略
また、キャンセル住戸の上乗せは消費税増税分ですよ。あしからず。

[1865: 名無しさん]

>>1864 匿名さん
消費税増税分の根拠は？値上げの話は販売担当から聞きました。
まああなたが何を言っても売れるもんは売れるので。新規分譲分完売した情報入ったらシェアします

[1866: 匿名さん]

>>1864 匿名さん
ここは知らないが、秋葉原あたりの物件で、元4100万のキャンセル物件を4300万で出して既に完売のマンションもあるよ。
残が人気ならコロナ販売コスト超過を上乗せはあり得る。

[1867: 匿名さん]

>>1864 匿名さん
今は、たしかに新築は重要過多で供給不足。
さて、この場合売れ行きはどうなるでしょう。

ほんま、どっかのスレにもあったが教育は重要や。
煽りも満足にできんくなる。
意図と逆転の煽りしては、(略　も逆効果やし。

[1868: 匿名さん]

ちなみに、>>1862 は、新築残数少ないて意味よ。
だから、頑張ってるのはある意味1人。

[1869: 匿名さん]

>>1867 匿名さん
重要過多で供給不足。→ 需要過多で供給不足。

あかん、わしの教育も足りてないわ。
消えるわ。

[1870: 匿名さん]

>>1867 匿名さん

1863は、「現実 このマンションは 現地で見れるようになってから需要過多になっている」と言っている。
新築マンションが重要過多とは言っていないですよ。
煽る前に読解力を。
議論の前提です。主語を大きくするのは卑怯。

[1871: 匿名さん]

>>1866 匿名さん

さすがに場違いです。巣に帰ってください。

[1872: 匿名さん]

高層の新中古物件も動かない。そもそも新築がごろごろ余ってるのにわざわざ中古物件を買わないｗ

[1873: 匿名さん]

>>1870 匿名さん
すまん、読解力置いて日本語マジでわかりにくい。
モデルルーム再開後売れてるって言いたいのだよね？
それに違を唱えるのは現地来たことない1名だけかと。
結局なにが言いたいのん？

[1874: 匿名さん]

>>1873 匿名さん

シンプルに、まだ在庫が残ってるなら、少なくとも需要過多ではあり得ないのでは？
残がある=供給が需要を上回ってる のだから。

もしかして、過多の意味が分かってないのですか？

[1875: 匿名さん]

これ、ポジは過多の意味が分かってない一名の方のみの可能性出てきたw

[1876: 匿名さん]

このマンションに限って言えば、これだけ新築も新古も相当な数がマーケットに残っているのに、需要過多はあり得ないだろ。
需要過多と思ってるの、たぶん世界で一人だけですよ。

[1877: 名無しさん]

あと10戸程度しか新築分譲残ってないのに、ネガってなんの意味があるのかよくわからんが…
お疲れ様です。売れ残って、値段下がるといいですねwww

[1878: 匿名さん]

>>1877 名無しさん

需要過多という明らかに事実と異なる無理スジのポジにツッコミを入れただけです。
別にネガってないですよ。

ただ十中八九、値段は下がると思ってます。程度はまだ分からないけど。

[1880: 匿名さん]

残数確認せずにここで空中戦しても仕方ない。
仮に値段下がっても、値下げ期待して待ってる層が満足する額ほどは下がらない。
検討スレとしては、空中戦で皮肉の応酬より、千駄ヶ谷のネガポジ話でもしてた方がまだマシ。

[1890: 匿名さん]

[NO.1879～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、及び、削除されたレスへの返信のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[1891: 購入経験者さん]

あまり有意義な投稿になるかは甚だ自信がないですが…。

まず「このマンションは」的に総論で語るのは中々難しい物件なのではないかなと思います。
ペントハウスから地権者仕様の三井不動産取得分まで、仕様も価格もかなり幅広く
取得した人の属性も、求めるものもだいぶ異なるように感じているためです。

他の方は分かりませんので、私がなぜここを選んで、住んでみてどう感じるかですが、
そもそも私は賃貸に住んでいることが多く、しかもわりと頻繁に引っ越していました。
賃貸を選んでいたのは、都心にあって眺望が良く、緑や公園の中にある（が、お恥ずかしいのですが虫は苦手）
さらにプール、あとできればちょっとした飲食店やコンビニが付いていて、それらに外に出ずに移動できる、
という個人的な好みを元にした条件だと、どうしても賃貸になりがちだった、ということが大きいです。
（シンガポールとかハワイとかのコンドミニアムだとよくあるパターンなんですが、
日本だとそんなに物件自体がないんですよね。森ビル・森トラストはそのあたり上手な気がします。
年がバレますが、愛宕グリーンヒルズとか、御殿山トラストコートなんかは住んでみても楽しく満足がいくものでした）

一方で、賃貸疲れみたいなのも当然あって、分譲もいいなあ、とここしばらく考えていました。
パークコート青山タワーは商談もして迷っていたのですが、やっぱり緑や公園の中にあることには拘りたいな、と思い、
直近で住んでいた賃貸に住み続けることにした、という経緯もあります。
不動産投資に長けている方だと、一旦保有して、みたいに上手にできるのでしょうが、
私は全く疎いもので、自分で住む以外の物件は購入したことがなく腰が引けてしまいます。
ただ相続のことなんかも考えると、そろそろ分譲に戻るか、という気持ちも強く
そんななかでこの物件の御案内をいただき、これはなかなかいいぞ、と思ってここに決めました。
（長くなったので投稿を分割します）

[1892: 購入経験者さん]

住んでみて感じることは、（これは完全に個人的な好みなので人によると思いますが）
神宮外苑の一部になっていて、毎日そこを通ったり散策したりできるのはとても気持ちがいいです。
ですので購入時には公園が見える東側を考えていたのですが、希望する広さの部屋がなく、
ペントハウスは手が出ず、で、西側の部屋を（当時はやむなく）選んだのですが、
住んでみたら意外や眺望に大満足でした。
千駄ヶ谷は「谷」なだけあって窪んでいるわけですが、それが故に遠景の新宿の摩天楼や代々木公園・新宿御苑と、
近景の北参道あたりの町並みや国立競技場がバランス良くパノラミックに配置されていて見飽きません。
これは、いわゆる高層ビューを見慣れていた私にはとても新鮮で、嬉しい誤算でした。

他の嬉しい誤算としては、原宿・表参道に歩いて行けるのは楽しいです。そこまで近くないので散歩を兼ねてにはなりますが。

予想通りで可もなく不可もなく、は交通の便で、記したとおり緑と公園が好きなので
大抵は散策方々信濃町か青山一丁目を使っています。が、近い遠いで言うと遠いですので
散歩好きでない方にはなかなかお勧めできません。私も暑かったり雨の日はタクシーです。
1台くらいは常時下で待っていてくれてもいいかな、という建物の規模ではないかと思いますが
日本青年館には大抵客待ちが居ますし、外苑西通りにはバンバン流しが走っているので問題ないです。

予想よりも若干下振れしたのはプールです。できれば高層階に置いて欲しかったですが、
プール自体は雰囲気もとても良いですし、縦も23mあるので泳ぎ甲斐もあります。
（泳ぐ方にはお分かりだと思いますが、あまりに短いとターンと蹴伸びのロスが大きいんですよね）

総じて、worth payingではありますが、wise spendingではないという感じですかね。
感覚的には2割くらい「乗ってる」かな、という印象はあります。
一方、管理組合も管理会社も相互自治がしっかりしていて、いまのところ安心して住める雰囲気なのと、
これも意外でしたが、これまで住んでいた物件に比べても室内の仕様が満足いくことと
暮らすことをよく考えられて作られている（賃貸物件は華美さに振りがちなところもあるので）
ことなんかを加味すると、充分納得いくところです。

そんなわけで、相続時の減価分以上に価値を失わなければいいか、くらいの気持ちなのと
先に記したとおり不動産投資には疎いのでよく分からないですが、
1億台の仕様の良い部屋だとキャピタルゲインは出そうな直感もあります。

逆に、三井・野村が一番売りたいであろう3～4億台の部屋は、住んでの楽しさ・価値を求めるものなんだろうなと理解しています。

[1893: 購入検討中]

元からいる地権者さんはどのくらい戻ってきてるんでしょうか？
外苑ハウスは以前のオリンピックのプレス用宿舎で、中庭が美しく採光も通風も東南と西面、全室抜けてたために戸建て感覚で暮らせたらしい。
そういう感覚からすれば、設備が新しくなったとはいえ閉塞感とかないのかな？
実際、オフィスビルのようなロビーは　ここまでやる必要があったのか疑問。管理費かかりそう。
生活空間としては躊躇するかな。あくまで個人的意見ですけど。

[1894: 名無しさん]

>>1893 購入検討中さん

そんな話近隣に住んでて聞いたことない

[1895: 購入検討中]

以前の中庭は地元の不動産業者から「渋谷の奇跡」といわれてましたよ。
建て替えするために　今では誰でも通り抜けできるようにしてしまったけど。

[1896: 匿名さん]

いまも紫陽花やツツジなど各種寄せ植えが白と銀に映えて割と綺麗。
それを凌ぐ中庭ならさぞかし立派でしたでしょうね。
地権者さんの意識も高そうで良い土地柄に見える。

[1897: 通りがかりさん]

一階ロビーに地権者と思われる中国人家族がいたけど、子供達は大きな声だして騒いでいるし、いくら高級感出した造りでも住んでいる人間があれじゃアカンね。共有部分は11階以下もエレベーター以外は一緒だからね。

[1898: マンション掲示板さん]

>>1897 通りがかりさん

なぜ地権者だと思ったんですか？地権者じゃなくて購入者では？日本で成功した中国の方もいまは多いので

[1899: eマンションさん]

>>1897 通りがかりさん
まぁ1、2階のロビーは一緒ですが、地権者さんは基本、プール、フィットネス、クラブラウンジ、ヒーリングフォレストの使用は無いと思いますよ。地権者の方の使用は年間利用料を支払わないといけないので。

[1900: 匿名さん]

>>1897 通りがかりさん
何時頃ですか？越して3ヶ月になろうとしてますが、中国の方はこれまで見かけたことないんですが。あと、そもそもコンシェルジュが常時居るのにそんな1Fで騒いでる人います？