ザ・コート神宮外苑についての情報交換しませんか。
新国立競技場の前の再開発エリアですね。いろいろ進化していきそうな場所で、期待できそう。
将来性や資産価値などを含め、物件のことについて知りたいです。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1426/
所在地：東京都渋谷区神宮前二丁目霞ヶ丘町付近土地区画整理事業施行地区内1街区符号神二2-10および霞16-3（仮換地）
交通：東京メトロ銀座線「外苑前」駅 徒歩8分、都営地下鉄大江戸線「国立競技場」駅 徒歩11分
総武・中央緩行線「千駄ヶ谷」駅 徒歩14分、東京メトロ副都心線「北参道」駅 徒歩13分
間取：2LDK～3LDK
面積：70.38平米～310.22平米
総戸数：409戸（販売総戸数180戸、事業協力者戸数229戸含む）
竣工時期 ：平成32年4月下旬
入居時期 ：平成32年7月中旬
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上23階地下1階（建築基準法上は地上22階地下2階建）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、野村不動産株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
ザ・コートの相場、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スムログ 関連記事]
【THECOURT神宮外苑 (ザコート神宮外苑)】価格は当然億超えスタート×新国立競技場の目の前、再開発エリア唯一のマンション
https://www.sumu-log.com/archives/15955/
オリンピックスタジアム(新国立競技場)＆THE COURT神宮外苑及び周辺エリアの注目施設・マンション
https://www.sumu-log.com/archives/16015/
[スムラボ 関連記事]
THE COURT神宮外苑｜オリパラ閉会式を眺める夢の眺望！1964-2020 建替え事業【Weekendクリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/17414/
[スレ作成日時]2018-06-14 15:58:32
現在の物件
THE COURT 神宮外苑
THE COURT 神宮外苑はどうですか？
| No.1801 |
by 匿名さん 2020-07-07 02:02:04
投稿する
削除依頼
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|---|---|---|
| No.1802 |
再開発を折り込むには10年後の開発後だけど、その時は築古の中古マンションで価値が上がると思っている地権者。恋は盲目とは言いますがまさしく。なにより東京オリンピックのレジェンド化を織り込ませた価格で発売した三井やってやったぜ！
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| No.1803 |
正直なところこのあたりはあまり街に高級感ないんですよね、郊外の団地感。
店も大衆的でコンビニがちょこちょこあるくらい。 誰かも指摘してましたが、仙壽院交差点から246にかけての外苑西通沿に全く高級感や雰囲気がないのと、やはり『ポツン』と感が強くて、いまいち住む場所としての魅力には欠けるんですよね。 渋谷ザ・タワーに比べて賃貸に出すときの評価が低いのと実際に借り手もついてなく、価格改定しまくりながらもまだまだ空室住戸がたくさんサイトに掲載されているのもそのせいでしょう。 売買については地権者住戸の割高感が目立ちますね。 全然12F以上と仕様が違うのに価格はごっちゃ混ぜにして出していますが、多分、地権者さんレイヤー型の建替マンションの売買の難しさを理解されていないようですね。500万後半から600万後半にしないとはけないと思いますよ、11F以下は。 |
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| No.1804 |
なんだ、結局他所スレでやってるテンプレ煽りか。
参考にならず、つまらない。 |
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| No.1805 |
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| No.1806 |
>>1805 通りがかりさん
検討者ですよ。11階以下は検討してないから、興味はないけど。 で、あなたはどう言う立場？ 最近どのスレでも地権者に絡んで荒らす、迷惑な人が多い。 ここは地権者があまり応じてないから、そんな荒れてないけど、またかと言う感じ。 |
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| No.1807 |
>>1803 通りがかりさん
5階@700強成約ですよ。 まぁ、外から眺めてるだけでは何も分かりません。 高単価の物件を求める層とあなたの価値観がずれているんでしょう。 住民層も持ち家志向の落ち着いた雰囲気で大満足です。 |
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| No.1808 |
>>1807 匿名さん
レインズには掲載ないけど、何平米のお部屋ですか? |
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| No.1809 |
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| No.1810 |
分譲住戸と地権者住戸を、ここまで明確にレイヤー分けしたコンセプトのマンションも珍しいですよ。
仕様、階高、用途制限など。 特に階高、仕様の差が非常に激しいです。 12Fより上は流石三井と言わんばかりの仕様。 11Fより下は外観や共用部と内部仕様のギャップが激し過ぎてビックリします。 両方ともみると差がよく分かります。 つまり50万差なら圧倒的に12Fより上が吉です。 |
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| No.1811 |
へー
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| No.1812 |
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| No.1813 |
ここは、12F以上はパークマンション、11F以下は郊外パークホームズ仕様。豪華共用施設も利用できるのは12F以上だけだ。（11F以下でも管理費を上乗せで払えば利用できる）
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| No.1814 |
なんやかんやいうても今年のクソ物件オブザイヤーはここに決まりそうやな。
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| No.1815 |
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| No.1816 |
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| No.1817 |
何というか神宮前感がない場所なんですよね。
街の雰囲気が暗いというか。 ホープ軒があって大衆店がチラホラあって外苑前というより、千駄ヶ谷の外れのような。 個人的にはザハ案のまま新国立を建設できていれば北西側はザハ新国立を目の前に眺められる公園眺望で最高だったと思うのですが、目先の金をけちって誰でも考えつきそうな今までの枠を逸脱しない新国立にしましたよね。コスト以外に建設工期の問題もあって。 新国立にはわたしコンサートですでに1回入場してますが座席の狭さ、前との間隔、ひとつとっても令和に竣工させた新設の建物とは思えないくらい従来型のつまらないスタジアムでした。建替るならもっとドラスティックに変化つけて、プリツカー賞とるくらいのものにしなきゃダメです。 ザハ案の新国立ならオリンピックがこのまま中止になったとしても、末長く色々な魅力を保つ『建築物』としての魅力で新国立ビューの価値が保たれたかと思いますよ。 神宮外苑再開発唯一のレジデンスの稀少性はありますので、まずは頑張って仕事をして高層の分譲住戸を買えるように1,2年がんばります！ |
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| No.1818 |
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| No.1819 |
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| No.1820 |
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| No.1821 |
>>1818 匿名さん
千駄ヶ谷の雰囲気、わりと好き。 村上春樹の短編、向田邦子 変に高級になるより住みやすいし、美味しい店もある。 目の前は競技場関連で整備された、整備されるし、 高級は高級で旧ベルコモ側に5分も歩けば青山の雰囲気だし、色々な雰囲気味わえるのは良いかと。 |
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| No.1822 |
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| No.1823 |
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| No.1824 |
[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
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| No.1825 |
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| No.1826 |
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| No.1827 |
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| No.1828 |
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| No.1829 |
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| No.1830 |
2億近く払って入居する新住民と地権者では住民の質の差が激しい。でも地権者が半分いるので地権者コミュニティーのほうが圧倒的に強いｗ
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| No.1831 |
>>1830 匿名さん
まあ、仮にあなたが実際にここを本当に検討してて(買えるとして)ここのスレに質とか書いてるあなた自身の質はどうなんだ？って感じだけどね（笑） そもそも既に完成しているのに検討しているなら実際見に行って自分で判断すれば良いだけの話。ここに書き込む必要なんてないよ。 |
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| No.1832 |
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| No.1833 |
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| No.1834 |
続々売れてる模様
低層階@800万円台 |
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| No.1835 |
@750万から上がってるんかい。
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| No.1836 |
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| No.1837 |
失礼、今売りに出てるのは23戸でした。訂正します。
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| No.1838 |
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| No.1839 |
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| No.1840 |
地権者住戸の低層だけじゃなくて高層の中古もう出てる。新築も捌けないのに中古は更にきびしい
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| No.1841 |
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| No.1842 |
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| No.1843 |
なんだ、低層階坪800は結局ガセか
ま、今ここが売れて、かつ、価格上昇する理由がないよな |
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| No.1844 |
残数確認すれば分かる話だからね。
問合せて確認できないのは検討者でもない煽りかと。 |
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| No.1845 |
やっぱり表参道辺りに負けるよね
千駄ヶ谷っぽい立地 |
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| No.1846 |
千駄ヶ谷だと、村上春樹に向田邦子？
OKも商店街あるし派手ではないが、ポイント高いですね。 |
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| No.1847 |
そうかな？
代々木駅との間に戸建て住宅街があるだけじゃないの？ 四谷感もあるよね |
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| No.1848 |
大雑把に、
千駄ヶ谷1・2丁目は神宮前感 3丁目は原宿感 4丁目は代々木感 5丁目は新宿感。 |
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| No.1849 |
千駄ヶ谷感、裏原宿感、代々木感、色々たのしめておもろいね。
いずれもチェーン店や駅ビルテナントと比べてお店が個性的。OnlyOne感ある。 |
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| No.1850 |
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| No.1851 |
まぁそこらへんの話題は個人の感性によるからなぁ。
でも実際、住んでみるとかなり良い感じですよ。食事も美味しい店たくさんあるし、ちょっといけば青山、表参道、六本木、渋谷、赤坂、新宿とかどこ行くのも近いです。自然も多いから気持ちいいですよ。あと、とても静かです。 スーパーがもう少し近くにあると便利かな。 |
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| No.1852 |
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| No.1853 |
現地モデルルーム開けてから、販売ペースが加速してる模様。現地見れば分かるけど、自然の中でのラグジュアリー感がすごい。
北西向きの昼間の景色は新宿と競技場、新宿御苑、代々木公園と圧巻。 この北西向きは、久々に景気や築年数の影響なく、今後も高値が維持もしくは更新されていくにちがいない |
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| No.1854 |
向田邦子は表参道の第一マンションじゃなかった？
あちらの建て替えはどうなってるか誰か知ってる人いませんか？ 立地最高っていうのはああいうのだね。 |
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| No.1855 |
>>1854 ご近所さん
霞町マンションよ。 千駄ヶ谷はちょうどよい記事発見。 https://www.pen-online.jp/feature/culture/hayamiz_gaien_04/2 向田邦子や村上春樹が過ごした、千駄ヶ谷の風景を訪ね歩く。【速水健朗の文化的東京案内。外苑篇④】 |
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| No.1856 |
良し悪し色々記載して盛り上がってるけど、言ってる間に新築分譲はなくなるから、仕様の落ちる分譲か、値段が上乗せされた上層しかなくなる。
新築の残りも価格を上げる方向で検討してるとか。 そうなるとこのエリアに住みたい人は別のグレードの高いマンションも検討範囲に入りそう |
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| No.1857 |
そだね。エリア的には意外と面白そうだし。
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| No.1858 |
このエリア、この物件以外はどこも安くないですか？
どうしてもザコートでないと嫌、という人以外はリーズナブルに住めるエリアかと。 |
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| No.1859 |
規模と設備がなくて中古でもよければ、もっと安く住めるかと。
ただ、買う人や検討してる人はそうでは無いのだろうね。 新築は今、キャンセル住戸は金額上乗せしてくらい品薄みたいだし、ここも上乗せの可能性はある。なら、本気の人は急げば良いし、そうでなければ無理する必要はないかな。 |
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| No.1860 |
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| No.1861 |
それ、購入者と地権者の願望でできたパラレルワールドの話ですよね？
ちゃんと現実を見ましょう。 |
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| No.1862 |
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| No.1863 |
ネガティブなことをいくら言っても、もう残が少ないから、なくなれば意味もない。買いたい人が買えばいいし、現実このマンションは現地で見れるようになってから需要過多になっている。
地権者用は一気に売りが出たので、しばらく残るが、申し込み複数入ってきてるのをみると、そちらもそのうちかたがつくのでは。 仕様が悪いならと、近場の仕様・立地のよいマンションにまで需要が波及するかどうか。 |
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| No.1864 |
たった一人の大健闘ですね。
需要過多の意味をご存知ない？残ある時点で（略 また、キャンセル住戸の上乗せは消費税増税分ですよ。あしからず。 |
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| No.1865 |
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| No.1866 |
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| No.1867 |
>>1864 匿名さん
今は、たしかに新築は重要過多で供給不足。 さて、この場合売れ行きはどうなるでしょう。 ほんま、どっかのスレにもあったが教育は重要や。 煽りも満足にできんくなる。 意図と逆転の煽りしては、(略 も逆効果やし。 |
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| No.1868 |
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| No.1869 |
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| No.1870 |
>>1867 匿名さん
1863は、「現実 このマンションは 現地で見れるようになってから需要過多になっている」と言っている。 新築マンションが重要過多とは言っていないですよ。 煽る前に読解力を。 議論の前提です。主語を大きくするのは卑怯。 |
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| No.1871 |
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| No.1872 |
高層の新中古物件も動かない。そもそも新築がごろごろ余ってるのにわざわざ中古物件を買わないｗ
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| No.1873 |
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| No.1874 |
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| No.1875 |
これ、ポジは過多の意味が分かってない一名の方のみの可能性出てきたw
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| No.1876 |
このマンションに限って言えば、これだけ新築も新古も相当な数がマーケットに残っているのに、需要過多はあり得ないだろ。
需要過多と思ってるの、たぶん世界で一人だけですよ。 |
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| No.1877 |
あと10戸程度しか新築分譲残ってないのに、ネガってなんの意味があるのかよくわからんが…
お疲れ様です。売れ残って、値段下がるといいですねwww |
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| No.1878 |
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| No.1880 |
残数確認せずにここで空中戦しても仕方ない。
仮に値段下がっても、値下げ期待して待ってる層が満足する額ほどは下がらない。 検討スレとしては、空中戦で皮肉の応酬より、千駄ヶ谷のネガポジ話でもしてた方がまだマシ。 |
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| No.1890 |
[NO.1879～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、及び、削除されたレスへの返信のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]
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| No.1891 |
あまり有意義な投稿になるかは甚だ自信がないですが…。
まず「このマンションは」的に総論で語るのは中々難しい物件なのではないかなと思います。 ペントハウスから地権者仕様の三井不動産取得分まで、仕様も価格もかなり幅広く 取得した人の属性も、求めるものもだいぶ異なるように感じているためです。 他の方は分かりませんので、私がなぜここを選んで、住んでみてどう感じるかですが、 そもそも私は賃貸に住んでいることが多く、しかもわりと頻繁に引っ越していました。 賃貸を選んでいたのは、都心にあって眺望が良く、緑や公園の中にある（が、お恥ずかしいのですが虫は苦手） さらにプール、あとできればちょっとした飲食店やコンビニが付いていて、それらに外に出ずに移動できる、 という個人的な好みを元にした条件だと、どうしても賃貸になりがちだった、ということが大きいです。 （シンガポールとかハワイとかのコンドミニアムだとよくあるパターンなんですが、 日本だとそんなに物件自体がないんですよね。森ビル・森トラストはそのあたり上手な気がします。 年がバレますが、愛宕グリーンヒルズとか、御殿山トラストコートなんかは住んでみても楽しく満足がいくものでした） 一方で、賃貸疲れみたいなのも当然あって、分譲もいいなあ、とここしばらく考えていました。 パークコート青山タワーは商談もして迷っていたのですが、やっぱり緑や公園の中にあることには拘りたいな、と思い、 直近で住んでいた賃貸に住み続けることにした、という経緯もあります。 不動産投資に長けている方だと、一旦保有して、みたいに上手にできるのでしょうが、 私は全く疎いもので、自分で住む以外の物件は購入したことがなく腰が引けてしまいます。 ただ相続のことなんかも考えると、そろそろ分譲に戻るか、という気持ちも強く そんななかでこの物件の御案内をいただき、これはなかなかいいぞ、と思ってここに決めました。 （長くなったので投稿を分割します） |
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| No.1892 |
住んでみて感じることは、（これは完全に個人的な好みなので人によると思いますが）
神宮外苑の一部になっていて、毎日そこを通ったり散策したりできるのはとても気持ちがいいです。 ですので購入時には公園が見える東側を考えていたのですが、希望する広さの部屋がなく、 ペントハウスは手が出ず、で、西側の部屋を（当時はやむなく）選んだのですが、 住んでみたら意外や眺望に大満足でした。 千駄ヶ谷は「谷」なだけあって窪んでいるわけですが、それが故に遠景の新宿の摩天楼や代々木公園・新宿御苑と、 近景の北参道あたりの町並みや国立競技場がバランス良くパノラミックに配置されていて見飽きません。 これは、いわゆる高層ビューを見慣れていた私にはとても新鮮で、嬉しい誤算でした。 他の嬉しい誤算としては、原宿・表参道に歩いて行けるのは楽しいです。そこまで近くないので散歩を兼ねてにはなりますが。 予想通りで可もなく不可もなく、は交通の便で、記したとおり緑と公園が好きなので 大抵は散策方々信濃町か青山一丁目を使っています。が、近い遠いで言うと遠いですので 散歩好きでない方にはなかなかお勧めできません。私も暑かったり雨の日はタクシーです。 1台くらいは常時下で待っていてくれてもいいかな、という建物の規模ではないかと思いますが 日本青年館には大抵客待ちが居ますし、外苑西通りにはバンバン流しが走っているので問題ないです。 予想よりも若干下振れしたのはプールです。できれば高層階に置いて欲しかったですが、 プール自体は雰囲気もとても良いですし、縦も23mあるので泳ぎ甲斐もあります。 （泳ぐ方にはお分かりだと思いますが、あまりに短いとターンと蹴伸びのロスが大きいんですよね） 総じて、worth payingではありますが、wise spendingではないという感じですかね。 感覚的には2割くらい「乗ってる」かな、という印象はあります。 一方、管理組合も管理会社も相互自治がしっかりしていて、いまのところ安心して住める雰囲気なのと、 これも意外でしたが、これまで住んでいた物件に比べても室内の仕様が満足いくことと 暮らすことをよく考えられて作られている（賃貸物件は華美さに振りがちなところもあるので） ことなんかを加味すると、充分納得いくところです。 そんなわけで、相続時の減価分以上に価値を失わなければいいか、くらいの気持ちなのと 先に記したとおり不動産投資には疎いのでよく分からないですが、 1億台の仕様の良い部屋だとキャピタルゲインは出そうな直感もあります。 逆に、三井・野村が一番売りたいであろう3～4億台の部屋は、住んでの楽しさ・価値を求めるものなんだろうなと理解しています。 |
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| No.1893 |
元からいる地権者さんはどのくらい戻ってきてるんでしょうか？
外苑ハウスは以前のオリンピックのプレス用宿舎で、中庭が美しく採光も通風も東南と西面、全室抜けてたために戸建て感覚で暮らせたらしい。 そういう感覚からすれば、設備が新しくなったとはいえ閉塞感とかないのかな？ 実際、オフィスビルのようなロビーは ここまでやる必要があったのか疑問。管理費かかりそう。 生活空間としては躊躇するかな。あくまで個人的意見ですけど。 |
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| No.1894 |
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| No.1895 |
以前の中庭は地元の不動産業者から「渋谷の奇跡」といわれてましたよ。
建て替えするために 今では誰でも通り抜けできるようにしてしまったけど。 |
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| No.1896 |
いまも紫陽花やツツジなど各種寄せ植えが白と銀に映えて割と綺麗。
それを凌ぐ中庭ならさぞかし立派でしたでしょうね。 地権者さんの意識も高そうで良い土地柄に見える。 |
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| No.1897 |
一階ロビーに地権者と思われる中国人家族がいたけど、子供達は大きな声だして騒いでいるし、いくら高級感出した造りでも住んでいる人間があれじゃアカンね。共有部分は11階以下もエレベーター以外は一緒だからね。
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| No.1898 |
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| No.1899 |
>>1897 通りがかりさん
まぁ1、2階のロビーは一緒ですが、地権者さんは基本、プール、フィットネス、クラブラウンジ、ヒーリングフォレストの使用は無いと思いますよ。地権者の方の使用は年間利用料を支払わないといけないので。 |
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| No.1900 |
>>1897 通りがかりさん
何時頃ですか？越して3ヶ月になろうとしてますが、中国の方はこれまで見かけたことないんですが。あと、そもそもコンシェルジュが常時居るのにそんな1Fで騒いでる人います？ |
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| No.1901 |
[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]
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| No.1905 |
>>1897 通りがかりさん
共有部、11階以下の方が使える施設は利用頻度少ない施設ですし、事前に利用者登録しないと勝手に使えませんよ。 騒いでる方には会ったことないですが、一階だとコンシェルジュの目の前ですね。 まあ、あり得ないですね。 |
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| No.1906 |
[NO.1902～本レスまで、削除されたレスへの返信のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]
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| No.1907 |
以前、緊急事態宣言の最中、内覧自粛中なのに「内覧に行ったらロビーで引っ越ししている地権者がいた。夫婦揃って金髪・ジャージ姿で唖然とした。」とホラ吹いて削除された書き込みがありました。
1903さんご指摘の通り地権者に対して恨みに近い感情を持っている人物のものと思われる書き込みが、このスレの初期から見られます。 |
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| No.1908 |
連投失礼
レス1623で削除されてませんでした。1632さんが嘘を指摘されています。 それにしても1897と1623の書き込みは似ていますね |
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| No.1909 |
>>1899 eマンションさん
2階の隠し自販機のロビーを1階と勘違いしてるのでは。 コンシェルジュいない裏口から入った部外者の可能性。 エレベーター使えない部外者が外から入ったら、2階ロビーを1階と勘違いするからね。 ちなみに2階ロビーで長時間パソコンやってる人何度か見たことある。 2階ロビーでテレワークだかやるくらいなら、住民なら個別打ち合わせスペースかフォレストルームの個別デスクかのどちらかを使えば良いのにと思う。 |
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| No.1910 |
>>1909 匿名さん
たしかに私も2階ロビーでパソコンやってるグループ何度か見ました。 打ち合わせスペースでやってほしいと思いますが、あれも地権者の方は使えないはずだから、仕方ないのかな… 近くのカフェも夜遅くまで空いてるし、カフェでやればいいのに。 |
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| No.1911 |
低層階の賃貸でていますか？賃貸で貸すとしたらいくら位が妥当でしょうか？
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| No.1912 |
賃貸まったく決まらないねw21階で70平米50万でも決まらないのだから、他の部屋は20％くらい下げないと決まらないよ！
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| No.1913 |
ここは賃貸で住むとこじゃない。賃貸ならいくらでも他に選択肢ある
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| No.1914 |
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| No.1915 |
周辺の家賃相場からすると、新築プレミアム+豪華施設を加味して70平米40万が妥当でしょうね。夜通るとわかりますが3割くらいしか住んでないですよね。
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| No.1916 |
ジャンピングキャッチした人たちが、またツイッターでぐるになって物件を褒め称えてますね笑
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| No.1917 |
自分の資産が目減りするのはそりゃ嫌だろうけど、ここ買った人そんなに余裕ないか？12階以上は最低でも1.5億で、ボリュームゾーン3～4億とかの物件だよ？ローン組んでる人とかいなさそうだけどね。
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| No.1918 |
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| No.1919 |
竣工半年以上たって賃貸ほとんど決まらいのやばいけど、入居者が3割以下のゴースト状態。賃貸以外の入居者はどこにいってしまったのか笑
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| No.1920 |
転売市場に出てきてないってことはそういうことでしょ。まずは自分の懐の心配しなさいな。
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| No.1921 |
結構入居してますよ。一世帯の窓が多いから、１つの部屋しか電気つけてなかったら、それだけで1/3に見える。無駄に煽るの本当に好きですねwww
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| No.1922 |
パンフレットには総戸数の中に保育所と書いてありますが、保育所の施設が既に入っているのでしょうか？それともキッズスペースの事なのでしょうか？
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| No.1923 |
小振りな保育園が2F南端にあります。勢揃坂から階段を上がってすぐのところ、ヒーリングフォレストの真下ですね。10/1オープンのようです。
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| No.1924 |
入居してるのは実際の所は半分くらいだな
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| No.1925 |
だとしたらどうなの。相変わらず意味が分からず、煽りが煽りになってないよ…。
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| No.1926 |
花火はよく見えますか？
試合やイベント時に嫌な思いをしてませんか？ MR壊さず放置中ですが、グラクソスミス跡にスイッチするんですかねー。 デベ違うけど |
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| No.1927 |
ここ数年ありとあらゆる高価格帯のマンションが発売されてきましたが、その中でもかなり立派なマンションですよね、こちらは。
エントランスすごい羨ましいです。 |
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| No.1928 |
この辺りは動きがないとこだよね
オリンピックで無理矢理国立建て替えたけど オリンピック後は、またしずかになるよね |
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| No.1929 |
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| No.1930 | ||
| No.1931 |
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| No.1932 |
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| No.1933 |
坪単価1000万円以上で転売されててビビたっよ
プレミアムレポート見ました 壁掛けエアコンの住戸が沢山売りに出ているのは地権者ですか？ 坪単価控えめですね |
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| No.1934 |
きもとーきょー必死
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| No.1935 |
先日機会があってこのマンションを内覧させてもらいましたけど、とてもいいマンションでした。今は北西側の仮設フェンスが取れていないので、全容が見えませんが将来的に前面の空地に公園が整備されたら最高でしょうね。
都心にこんな優雅な敷地面積（整備される公園部分も含めると13,000平米くらいあるのでは？）と緑を設えてエントランスをこれだけ豪華で洗練されたデザインで作ることのできるマンションはもうないのではないでしょうか。 あるとしたら敷地面積的に10,000平米程度を超えて都心。 かんぽ生命事務センター跡地くらいでしょうね。 |
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| No.1936 |
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| No.1937 |
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| No.1938 |
70平米23900で中古出てるけどザコートの中古や賃貸がジャブジャブに余ってる状況や周辺相場から15000が実力ですね
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| No.1939 |
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| No.1940 |
上層階で78平米1.8億台が決まらないのですから1.7億が妥当でしょう。そして地権者多すぎて
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| No.1941 |
結局は仕様より立地が全て。仕様こだわる人は新築好き、さほど気にならない人は中古で立地を買う。パークコート青山は仕様は良いけど立地はいまいち、立地良くて仕様低いのはパークコート檜町。リセールは檜町が買っていて圧倒的な差がでている。
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| No.1942 |
実際住んでますが、ここは住居というよりは緑に囲まれながら、ジムもプールもあれば、ヒーリングフォレストのような、緑のある落ち着いた仕事場みたいな場所もあり、リゾートにいるような気分で生活できるので、非常に気に入っています。
興味あるかたは、周りのネガはまず無視して、現地を見てみるのが一番いいですよ。 ネガは何に対してもネガ。自分の販売してる物件をのぞく笑 人それぞれ好みはあるでしょうし、見て気に入らなければそれでよいのではないですか？ |
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| No.1943 |
国立とラグビー場と野球場があって落ち着いた仕事場とはポジトーク乙。リセール頑張って情弱を引っかけてください
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| No.1944 |
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| No.1945 |
[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]
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| No.1946 |
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| No.1947 |
この物件を検討しており、先日棟内モデルルームも拝見しました。実際にお住まいの方にしかお分かりにならないことなので伺いたいのですが、足音などの響き具合と、棟内の混雑具合、またお住まいの方の雰囲気を教えていただけるとありがたいです。
いま住んでいるマンションは低層で総個数が少ないのはいいのですが、上階と隣の音がかなり響いてくるのと、賃貸が多く少しギスギスした感じがあるので、気になっています。 |
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| No.1948 |
失礼しました。総個数ではなく総戸数です。
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| No.1949 |
地権者多すぎてサブリースおおすぎ
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| No.1950 |
基準地価が出ましたね。
適正な価格なら検討しようかと？？ |
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| No.1951 |
高すぎTOKYO
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| No.1952 |
様々な書き込みがありますが、建物内モデルルームが公開されています。実際見てみるのが一番だと思います。
外苑前駅が整備され、改札から建物の入口まで徒歩7分で着いています。 個人的には駅までフラットですし、外苑前はホームが地下深いわけではないので、駅までの負担を感じていません。 |
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| No.1953 |
>>1952 匿名さん
そうなんですよね、隣駅の青山一丁目の地下迷路感、表参道駅の人の混雑さに比べて外苑前駅は落ち着いていて非常に好きです。もちろんイベント時に混むのは仕方ないとして。 引越は年内に済ませようと思っております。 オリンピックもその後に新設で整備される公園も楽しみです。 |
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| No.1954 |
苦笑
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| No.1955 |
表参道と青一を巻き込まないで下さい。
地権者住居から最上階まで、即転ほぼ売れず、死屍累々。 いくら構造や設備が良かろうと、この立地と価格なら当然の結果。 |
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| No.1956 |
マンションはやはり立地が全てですね。千駄ヶ谷の仙寿院奥の谷地では転売では1物件ひっかかっただけ。それに乗じて単価上げてる部屋あるけど続くわけがない。
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| No.1957 |
>>1955 ご近所さん
えっ！？これだけ転売物件成約してるの珍しいと思うけど、レインズ見ていないの？ pc檜町とまではいかないけど、この状況下でこれだけの勢いで@900平均の転売、分譲が成約していれば上々。 |
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| No.1958 |
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| No.1959 |
購入者です。「立地が最高か」というとそうは思いませんが、良い立地と思っています。
立地の評価は個人個人の生活スタイル等によると思います。駅近ではありませんが、負担を感じていません。再開発が終わった後の姿や建物の構造、設備、質、共有施設などトータルで考えて「買い」だと思い、購入しました。実際生活してみて、購入して良かったと思っています。 |
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| No.1960 |
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| No.1961 |
どれくらいの期間に、何戸、いくらで成約したか、ソース貼り付けて（業者の方ならさほど難しいことではないですよね？）、恨みつらみばかり投稿するネガを黙らせて、根絶しましよう！
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| No.1962 |
中古で成約してるのは5件もありません。解散。
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| No.1963 |
勢いがすごいですね。ネガも真っ青です。
ちなみに坪単価はどれくらいで成約しているのでしょうか？ |
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| No.1964 |
内覧してきました。パークコート青山や檜町でも相当共用部豪華だと思ってましたが……ここはちょっと別格でした。共用部のグレードで言ったら全国でも指折りなのでは？
他の都内高級タワマンではありえない土地の使い方してますし、希少性という点でもトップクラスに感じます なのにイマイチ人気ないようですね、なぜでしょうか |
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| No.1965 |
>>1964
高いから。それに尽きるんじゃないでしょうか。 そもそも絶対額も高いですし、3億円とか払っても棟内では普通の部屋、 しかも全体では400戸、となると、買いたいと思い、また買える人がかなり限定されると思います。 私はもちろん買えませんが、もしこの値段が払えるなら他のマンションの王様部屋にするか 同じ価格帯で揃っている低層にするかな。 |
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| No.1966 |
やはり立地と価格がバランスしていない、
この一点に尽きるかと思います。 周辺相場からの乖離が大き過ぎる。 あとなんだかんだオリンピックがコケて盛り下がってしまったことも多少は影響してるかも。 |
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| No.1967 |
建物内モデルルームを公開してから、また契約が進んでいるようです。１２階以上で残っているのは３～５億円の部屋なので、そうは簡単には売れませんね。全体が高額ですが、よく売れた方ではないかと思います。２億以下の部屋（１２階以上）は、ほとんど抽選ではなかったかと思います。
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| No.1968 |
中古や賃貸がジャブジャブで動かないのは、仕様が良くても立地が悪いから。檜町は仕様低くても立地が良いからすぐに動く。
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| No.1969 |
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| No.1970 |
>>1968
立地について、私のような非都民からすると渋谷六本木新宿赤坂どこも近くて羨ましい限りではあるんですけどね、、やはり都内にしては駅が遠いという点と、何よりも土地のブランドなんですかね…… |
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| No.1971 |
5億あれば商業ビル1棟買できるからな
投資ならそっち選ぶかもな |
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| No.1972 |
>>1970 マンション検討中さん
外苑前の駅からこのマンションまで、スタジアム通りを歩けば立地の良し悪しを体感できると思いますよ。 駅前は小さくて古いビルが乱立し、チェーン店だらけで雑然としてます。清潔感や高級感は皆無。しかもこの辺りは再開発にかからない。 駅前を越えても、閑静というより、閑散としています。ここでも高級感を感じるのは難しいと思う。 前に誰かが駅までフラットと書いていたが、それは完全にポジショントーク。駅からしばらくは登り坂です。 こういった話をすると、割と高確率で、常に車で移動する人は駅の雰囲気など気にしないとの意見が出るけど、その割にはこのマンションの駐車場付帯率は低すぎる。 なお、建物の仕様は外観も含めて最高ランクだと思います。高級感もありまくり。 以上、私見ですがご参考まで。 |
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| No.1973 |
>>1970 マンション検討中さん
駅から遠くても、周辺環境が良ければいいのですけどね。オリンピック中止が濃厚になったせいか、周辺の再開発の動きも無さそうです(スタジアムの再開発は別)。それどころか2丁目の空き店舗跡にちょっと微妙な店が増えてきましたし。 皆さん、どこで買い物してるのでしょう。不思議です。 |
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| No.1974 |
>>1972 匿名さん
調べて見ましたけど、この辺り再開発完全に掛かってますよ？商業施設や複合施設ができたらこれ以上利便性が増しますし、目の前の約15,000平米の土地もオリンピック後は大きな公園になるので、将来に向けてどんどん良くなっていく立地じゃないでしょうかね。 https://skyskysky.net/construction/202606.html 正直表参道から徒歩10分程で行ける非商業地の土地でこんな大規模マンションができること自体、僕はびっくりしてますけどね。 
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| No.1975 |
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| No.1976 |
表参道って駅のことじゃないよね
原宿まで走って15分ぐらいでしょ |
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| No.1977 |
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| No.1978 |
外苑前駅は新しくなったけど、雑居ビル郡の入居テナントがこのエリアに相応している。あそこに木村屋が入ることはあっても、ロブションのパン屋が入ることはないのを想像するのは容易い。
このエリアのイメージを以前から知っている人なら、外苑というより仙寿院奥の千駄ヶ谷という認識のほうが強いです。高級エリアではありません。 |
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| No.1979 |
スタジアム通りも味わいはありますが、いちょう並木からTHE COURTへ向かう経路こそ美しいです。
最近は青山一丁目駅からいちょう並木経由でマンションまで歩いております。 好きの反対は嫌いではなく無関心と言います。 何だかんだ関心を持ってくださる方が沢山いらして嬉しいです。評論家も実需層も歓迎いたします。 |
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| No.1980 |
駅前の古いビルがなぜあのままなのか考えれば良いのですね。
ドトールのビルは5階建てなのにエレベーター無し、その先のベローチェは雨漏りが酷くて雨天時は椅子でバリケード組んで立ち入り禁止ゾーンがあったりします。 つまり、野球観戦の人達がワイワイ騒ぐだけの道なので新たに投資する動きが出てこないのでしょう。 |
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| No.1981 |
なるほど。どうしてネガる人たちが手を替え品を替え、粘着し続けるのか分かった。この物件は、この辺りに長く居る、または長く関わりのある人にとっては「異物」であり、ある種本能的な拒否反応があるんだと思います。しかも、旧霞ヶ丘団地を立ち退かせ解体したというストーリーもある。そんななか現れたバブル感ある「異物」の住人がすべて「異人」であればまだ理解できるのだが、中には地権者として外苑ハウスの住人がうまいこと、しかも大量に潜り込んだやっかみもある。と。どうでしょう、この見立て。
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| No.1982 |
>1981
甚だしい見当違いですｗ 釣りですよね？ 周辺住民としてそんな妬みを持っていると思われるのは迷惑ですｗ ＞旧霞ヶ丘団地を立ち退かせ解体したというストーリーもある そんなストーリー無いですｗ どこで見つけてきたのですか？ ＞中には地権者として外苑ハウスの住人がうまいこと、しかも大量に潜り込んだ… 地権者が入居するのは普通でしょ 檜町にも神宮前レジデンスにも地権者が 入居してます 中立を装っていらっしゃるが実は妬ましくて仕方ない。と。どうでしょう、この見立て。 |
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| No.1983 |
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| No.1984 |
東京五輪で「立ち退き」を命じられた住民の、五輪なき夏の本音
https://news.yahoo.co.jp/articles/01b1c3bad024c308eb5358c7278c347f3b2b... 霞ヶ丘アパートを考える会 http://kasumigaoka2020.blogspot.com/ |
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| No.1985 |
なぜ急にいきり立ってレスをするんでしょうね。馬脚を現すとはまさにこのこと。どうやらネガキャンをする方はお一方、ないしはごく少数のようですね。
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| No.1986 |
低所得の地権者さんが潜り込んでも維持費払えず詰むのでは？
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| No.1987 |
1981の匿名さんは、物件自体（特に立地）に対するネガティブな評価を陰謀論にすり替えるのが目的でしょう。
放置が最適です。 |
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| No.1988 |
>1981 1983 1984
その記事の何処にこのマンションが「旧霞ヶ丘団地を立ち退かせ解体したというストーリー」があるのでしょうか？ 見当たらないのですが 私をポジとでも三井の関係者とでも思われたら宜しいですが、近所の住民が貴方の言う様な僻み根性の塊の様に言われるのは御免です 貴方の書き込みは見ている方々に旧団地の住民が書き込んだ様な印象を与えかねませんよ それは旧団地の住人にも迷惑な筈です |
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| No.1989 |
建物内モデルルームを見学しました。建物としては素晴らしいと思いました。
パークマンションと同等と言ってもいいのではないかと。また、ワイドスパンで下がり天井もほとんどなく、バルコニーも広いので３次元的な拡がりも感じられます。構造も免振なので安心できます。 あとは、立地をどう考えるかだと思います。 |
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| No.1990 |
マンションのグレードなど、近くにある「ザ神宮前レジデンス」と比べてどうですかね？
正直なところ外観はあちらの方がかっこいいなと思うのですが。。。 |
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| No.1991 |
百聞は一見に如かず。建物内モデルルームを見学することをお勧めします。
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| No.1992 |
都心において立地と建物のグレードは不可分ではないでしょうか。百戦錬磨のデベロッパーが、建物のグレードを上げて価格が高くなっても売れる立地だと判断したからこそ、わざわざ最高の建物にした訳です。
ペントハウスが早期に完売している事実は、最強の目利き・超富裕層のお眼鏡にかなう立地と建物であることを示しています。 本マンションを含めて、王様部屋が充実した物件の”普通の”部屋は狙い目だと思います。価格青天井の王様部屋が全体のレベルを引き上げ、マンションの建築コストを吸収してくれるため、普通部屋はレベルに比べて割安になるからです。逆に王様部屋を買うのは割高になる恐れがあり趣味の領域とも言えるでしょう。 |
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| No.1993 |
ここは外観がダサく共用部の趣味がわりぃ
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| No.1994 |
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| No.1995 |
以前長文でレビューを書き込んだ者です。その節は大変お世話になりました。
現在の論点は立地の良し悪し、と見受けました。 いち購入者の視点に過ぎませんので多分に片寄っておりますことお断りのうえですが、 総論としては立地は悪い（特に電車等の利便性の観点で）と考えます。 ですので、どの方にも諸手を挙げてお勧めする、というのは中々難しいでしょう。 一方で、私個人にとってはこのうえなく素晴らしい立地であり、 これこそが購入の決断点となったことも事実です。 先の書き込みで記しましたが、私は大きな公園と一体化していることを、 住まいを選ぶ際の重要なポイントとしています。 ハイドパークとはいかないまでも、これまで選んだ 御殿山トラストコート、愛宕グリーンヒルズ他、 いずれもそのポイントが大きな選択要因を占めていました。 （また、卑近ではありますが水泳を趣味にしておりますので、 外に出ずにプールに行ける、というのも別ポイントでありました） 凡そ賃貸であったのは、もちろん経費算入など財務面もありますが、 そういった物件が賃貸を中心に展開されていた、こともあります （これは私の不明なところも大きいかと思いますが）。 もちろん、檜町のタワーは公園隣接というポイントも踏まえていましたし、 御案内もいただきましたが、実はその時まさにミッドタウンに居を構えておりましたことと、 生業や相続などの環境も少し今とは異なりましたので、見送った経緯があります。 （余談ですが、ミッドタウンはとても生活利便でした。やはり外に出ずにスーパーや 飲食店に行けるのは非常に良かったです。全体的には少しざわざわしていましたが…） しばらく賃貸でも良かったのですが、この物件をご案内いただき即決したのは、 やはり神宮外苑に隣接…というよりは中に組み込まれている、 しかも目の前が明治公園として再開発される、というポイントで（しかもプールもある）、 都心でこの周辺環境での物件はなかなか出ないだろうな、と考えたためであります。 賃貸をやめて買って住むなら2億円台くらいかな、と従前から考えていたので 正直、思ったより値付けが高いな、と思ったところもありますが、 市場環境など鑑みるとまあこんなものか、と納得しました。 コロナの影響もあって現在は価値が毀損されている（高値づかみした）かもとは思いますが、 ローンを組んでいるわけではないですし、これはこれでいずれ節税効果も出るから 塞翁が馬、でなるようになる、と考えております。 気に入らなくなったらまた賃貸に戻ってもいいですし。 何より、私にとっては例えば限定車のように、一期一会で気に入ったものですから 今のところは非常に満足しております。 冒頭、特に電車等の利便性の観点で立地は悪い、と記しましたが、 これは生活様式によると思います。 あまり時間に融通が利かなかったり、日々決まった時間でにお勤めするような 生活様式の方は不便さは際立つと思います。 私は駅を使った移動も行いますが、余裕があると外苑を通って信濃町か青山一丁目、 で非常に気持ちがいいです。が、近い遠いで行くと遠いので、タクシーもよく使います。 （タクシーを使うと、どこかの駅で降りて、ということをせず目的地まで行ってしまうので なかなか怠惰さが抜けないですね…） 一方、家人はそもそも車で移動していますので、移動しやすくなった、 デパートが近くなった、と、概ね喜んでいるように見受けられます。 ご参考になれば幸いです。 |
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| No.1996 |
PS
過去ログを見返しておりますと、騒音や環境についてご質問されている方が居られました。 これも私見に過ぎませんので広くご意見を集められると宜しいかと存じますが、 住居内の騒音については驚くほど少ない、というのが実感です。 私の住居の上下左右とも入居されていますが、特に上からの騒音は無いに等しいです。 階高がある物件はこの傾向が強いように経験していますが、この物件は特にそうですね。 隣人に恵まれたということもあるかもしれませんが…。 （騒音に悩まされて引越たこともありますので、お気持ちはよく分かります） また、すれ違う方も気持ちの良い方が多く、例えばゴミ捨て場なんかも綺麗ですし そういった点ではあまりご心配には及ばないのではと思います。 一方で意外だったのは、窓を開けると結構外苑西通りの騒音を拾います。 とはいえ第一京浜とか246ではないので、そこまでではないですが。 私の住居が西向きであるためかもしれませんが、球場の音は窓を開けてもほとんどしません。 出かけるときに前を通って、鳴り物で「今日は六大学野球やってたんだ」と気づくくらいです。 （日本青年館とJOCビルが遮音壁になっているんでしょうか） 花火の音は大きく聞こえます。西向きなので見られないのが残念…。 ご参考ください。 |
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| No.1997 |
最初のさわりしか読んでないけど長い。個人の事情とか、どうでもいいし、知りたくもない。
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| No.1998 |
冷静な購入者の方は、その存在自体が珍しいため、ご意見とても貴重です。
ありがとうございました。 青山一丁目からのルートは特に気持ち良いですよね。都心でも有数だと思います。 |
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| No.1999 |
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| No.2000 |
最高のペントハウスとやらも即転になり、リセールじゃぶじゃぶ状態に大魔王が降臨
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現在の物件
THE COURT 神宮外苑
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