THE COURT 神宮外苑はどうですか？

[買い替え検討中さん]

ザ・コート神宮外苑についての情報交換しませんか。
新国立競技場の前の再開発エリアですね。いろいろ進化していきそうな場所で、期待できそう。
将来性や資産価値などを含め、物件のことについて知りたいです。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1426/

所在地：東京都渋谷区神宮前二丁目霞ヶ丘町付近土地区画整理事業施行地区内1街区符号神二2-10および霞16-3（仮換地）
交通：東京メトロ銀座線「外苑前」駅　徒歩8分、都営地下鉄大江戸線「国立競技場」駅　徒歩11分
総武・中央緩行線「千駄ヶ谷」駅　徒歩14分、東京メトロ副都心線「北参道」駅　徒歩13分
間取：2LDK～3LDK
面積：70.38平米～310.22平米
総戸数：409戸（販売総戸数180戸、事業協力者戸数229戸含む）
竣工時期 ：平成32年4月下旬
入居時期 ：平成32年7月中旬
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上23階地下1階（建築基準法上は地上22階地下2階建）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、野村不動産株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

ザ・コートの相場、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[1801: 匿名さん]

>>1800 通りがかりさん
なるほど。再開発がまた始まってもないからね。
今から再開発工事期間が1番なんも無い時期かと。
逆言えば今後はより便利にしかならない？

[1802: 匿名さん]

再開発を折り込むには10年後の開発後だけど、その時は築古の中古マンションで価値が上がると思っている地権者。恋は盲目とは言いますがまさしく。なにより東京オリンピックのレジェンド化を織り込ませた価格で発売した三井やってやったぜ！

[1803: 通りがかりさん]

正直なところこのあたりはあまり街に高級感ないんですよね、郊外の団地感。
店も大衆的でコンビニがちょこちょこあるくらい。
誰かも指摘してましたが、仙壽院交差点から246にかけての外苑西通沿に全く高級感や雰囲気がないのと、やはり『ポツン』と感が強くて、いまいち住む場所としての魅力には欠けるんですよね。

渋谷ザ・タワーに比べて賃貸に出すときの評価が低いのと実際に借り手もついてなく、価格改定しまくりながらもまだまだ空室住戸がたくさんサイトに掲載されているのもそのせいでしょう。

売買については地権者住戸の割高感が目立ちますね。
全然12F以上と仕様が違うのに価格はごっちゃ混ぜにして出していますが、多分、地権者さんレイヤー型の建替マンションの売買の難しさを理解されていないようですね。500万後半から600万後半にしないとはけないと思いますよ、11F以下は。

[1804: 匿名さん]

なんだ、結局他所スレでやってるテンプレ煽りか。
参考にならず、つまらない。

[1805: 通りがかりさん]

>>1804 匿名さん

それはあなたが区分所有者だからでしょ
色々難しいマンションだと思いますよ
それを知った上で検討する必要があるでしょう、既に購入してる人以外は

[1806: 匿名さん]

>>1805 通りがかりさん
検討者ですよ。11階以下は検討してないから、興味はないけど。
で、あなたはどう言う立場？
最近どのスレでも地権者に絡んで荒らす、迷惑な人が多い。
ここは地権者があまり応じてないから、そんな荒れてないけど、またかと言う感じ。

[1807: 匿名さん]

>>1803 通りがかりさん
5階@700強成約ですよ。

まぁ、外から眺めてるだけでは何も分かりません。
高単価の物件を求める層とあなたの価値観がずれているんでしょう。
住民層も持ち家志向の落ち着いた雰囲気で大満足です。

[1808: 匿名さん]

>>1807 匿名さん
レインズには掲載ないけど、何平米のお部屋ですか?

[1809: 匿名さん]

>>1807 匿名さん
上階が750?と考えると、坪50万くらい割安だね。

[1810: 通りがかりさん]

分譲住戸と地権者住戸を、ここまで明確にレイヤー分けしたコンセプトのマンションも珍しいですよ。

仕様、階高、用途制限など。
特に階高、仕様の差が非常に激しいです。

12Fより上は流石三井と言わんばかりの仕様。
11Fより下は外観や共用部と内部仕様のギャップが激し過ぎてビックリします。

両方ともみると差がよく分かります。
つまり50万差なら圧倒的に12Fより上が吉です。

[1811: 匿名さん]

へー

[1812: 匿名さん]

>>1810 通りがかりさん
そう。だから、11階以下は検討してない。

[1813: 匿名さん]

ここは、12F以上はパークマンション、11F以下は郊外パークホームズ仕様。豪華共用施設も利用できるのは12F以上だけだ。（11F以下でも管理費を上乗せで払えば利用できる）

[1814: 販売関係者さん]

なんやかんやいうても今年のクソ物件オブザイヤーはここに決まりそうやな。

[1815: 匿名さん]

>>1814 販売関係者さん

オリンピックが中止だから？

[1816: 通りがかりさん]

>>1812 匿名さん

まだ沢山在庫あるから買えばいいじゃん
なにが理由で買わないの？

[1817: 通りがかりさん]

何というか神宮前感がない場所なんですよね。
街の雰囲気が暗いというか。
ホープ軒があって大衆店がチラホラあって外苑前というより、千駄ヶ谷の外れのような。

個人的にはザハ案のまま新国立を建設できていれば北西側はザハ新国立を目の前に眺められる公園眺望で最高だったと思うのですが、目先の金をけちって誰でも考えつきそうな今までの枠を逸脱しない新国立にしましたよね。コスト以外に建設工期の問題もあって。

新国立にはわたしコンサートですでに1回入場してますが座席の狭さ、前との間隔、ひとつとっても令和に竣工させた新設の建物とは思えないくらい従来型のつまらないスタジアムでした。建替るならもっとドラスティックに変化つけて、プリツカー賞とるくらいのものにしなきゃダメです。

ザハ案の新国立ならオリンピックがこのまま中止になったとしても、末長く色々な魅力を保つ『建築物』としての魅力で新国立ビューの価値が保たれたかと思いますよ。

神宮外苑再開発唯一のレジデンスの稀少性はありますので、まずは頑張って仕事をして高層の分譲住戸を買えるように1,2年がんばります！

[1818: 匿名さん]

>>1817 通りがかりさん

確かに千駄ヶ谷の雰囲気ですね。ここは。
場所としては悪くないのでもっと周辺が変わればいいんですが。

[1819: 匿名さん]

>>1816 通りがかりさん

残り戸数の約10戸が「沢山」かは人によって感じ方が異なると存じますが、その他については仰る通りだと思います。

[1820: 紅葉]

残10か。再開後に一気に売れたね。

>>1817 通りがかりさん
新国立、行ってないから判断できないから、情報感謝。
最後2段は概ね同意。

[1821: 匿名さん]

>>1818 匿名さん
千駄ヶ谷の雰囲気、わりと好き。
村上春樹の短編、向田邦子
変に高級になるより住みやすいし、美味しい店もある。
目の前は競技場関連で整備された、整備されるし、
高級は高級で旧ベルコモ側に5分も歩けば青山の雰囲気だし、色々な雰囲気味わえるのは良いかと。

[1822: 匿名さん]

>>1817 通りがかりさん
？中古で買う予定？

[1823: マンション検討中さん]

>>1813 匿名さん
中古を見てここまで値下がりしたのかと思ってましたが、そもそも仕様が違うのですね。天カセじゃなかったですし、クオリティの低さに驚いてましたがそんなはずなかったですね

[1824: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[1825: 匿名さん]

>>1823 マンション検討中さん

俺が地権者なら、その10戸全て売れてほかに選択肢がなくなった後が勝負かな。
煽り乗せられて売り急ぐ必要はない。

[1826: 匿名さん]

>>1821 匿名さん
村上春樹も向田邦子も千駄ヶ谷に住んでたからね。

[1827: 匿名さん]

>>1824 匿名さん
分譲残10件＝わんさか
他も見てるが最近のマンションなら普通では
価格の割には良く売れてる気もする
まあ、どこにでも煽る定型荒らしの書き込み

[1828: マンション検討中さん]

>>1825 匿名さん
低層地権者住居に億数千マン払う人はいないでしょう…

[1829: 匿名さん]

>>1828 マンション検討中さん
では、いないか今後観察しよう。
いたら、都度報告な。

[1830: 匿名さん]

2億近く払って入居する新住民と地権者では住民の質の差が激しい。でも地権者が半分いるので地権者コミュニティーのほうが圧倒的に強いｗ

[1831: 通りがかりさん]

>>1830 匿名さん
まあ、仮にあなたが実際にここを本当に検討してて(買えるとして)ここのスレに質とか書いてるあなた自身の質はどうなんだ？って感じだけどね（笑）
そもそも既に完成しているのに検討しているなら実際見に行って自分で判断すれば良いだけの話。ここに書き込む必要なんてないよ。

[1832: 匿名さん]

>>1827 匿名さん

その人は、あちこちの掲示板に「売れませんね?」と書いてる人だと思います。1億数千万円が最低価格のマンションがこれだけ売れてる方が驚異的だと思います。

[1833: 匿名さん]

>>1830 匿名さん
そんなことは無さそうですよ。
皆さん基本品が良い方が多かったですし、すれ違うとき挨拶もされてます。
棟内サロン見学多いのですかね？
今日見学で３組見ました。

[1834: 匿名さん]

続々売れてる模様
低層階@800万円台

[1835: マンション検討中さん]

@750万から上がってるんかい。

[1836: 匿名さん]

今このサイト見ると新築・中古併せて100戸近く売りに出てますね。

https://ryo.to/pUHW8l

[1837: 匿名さん]

失礼、今売りに出てるのは23戸でした。訂正します。

[1838: 通りがかりさん]

>>1834 匿名さん

いつもありがとう御座います
よろしければソースをお願いします

[1839: マンション検討中さん]

>>1837 匿名さん
中古合わせて？新築大分はけたんだね。

[1840: 匿名さん]

地権者住戸の低層だけじゃなくて高層の中古もう出てる。新築も捌けないのに中古は更にきびしい

[1841: 匿名でさん]

>>1834
実際の売れゆき

[1842: 匿名さん]

>>1838 通りがかりさん
新築てレインズのるんだっけ？
乗らないなら、サロンで残個数確認すればよいと思うよ。気になるなら、どうそ。

[1843: 匿名さん]

なんだ、低層階坪800は結局ガセか
ま、今ここが売れて、かつ、価格上昇する理由がないよな

[1844: 匿名さん]

残数確認すれば分かる話だからね。
問合せて確認できないのは検討者でもない煽りかと。

[1845: 匿名さん]

やっぱり表参道辺りに負けるよね　
千駄ヶ谷っぽい立地

[1846: 匿名さん]

千駄ヶ谷だと、村上春樹に向田邦子？
OKも商店街あるし派手ではないが、ポイント高いですね。

[1847: 匿名さん]

そうかな？
代々木駅との間に戸建て住宅街があるだけじゃないの？
四谷感もあるよね

[1848: マンション比較中さん]

大雑把に、
千駄ヶ谷1・2丁目は神宮前感
3丁目は原宿感
4丁目は代々木感
5丁目は新宿感。

[1849: 匿名さん]

千駄ヶ谷感、裏原宿感、代々木感、色々たのしめておもろいね。
いずれもチェーン店や駅ビルテナントと比べてお店が個性的。OnlyOne感ある。

[1850: 匿名さん]

>>1847
衣食に個性求めない人にはあまり関係ないかも。