THE COURT 神宮外苑はどうですか？

[買い替え検討中さん]

ザ・コート神宮外苑についての情報交換しませんか。
新国立競技場の前の再開発エリアですね。いろいろ進化していきそうな場所で、期待できそう。
将来性や資産価値などを含め、物件のことについて知りたいです。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1426/

所在地：東京都渋谷区神宮前二丁目霞ヶ丘町付近土地区画整理事業施行地区内1街区符号神二2-10および霞16-3（仮換地）
交通：東京メトロ銀座線「外苑前」駅　徒歩8分、都営地下鉄大江戸線「国立競技場」駅　徒歩11分
総武・中央緩行線「千駄ヶ谷」駅　徒歩14分、東京メトロ副都心線「北参道」駅　徒歩13分
間取：2LDK～3LDK
面積：70.38平米～310.22平米
総戸数：409戸（販売総戸数180戸、事業協力者戸数229戸含む）
竣工時期 ：平成32年4月下旬
入居時期 ：平成32年7月中旬
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上23階地下1階（建築基準法上は地上22階地下2階建）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、野村不動産株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

ザ・コートの相場、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[1763: 匿名さん]

売り急いでないんかね。チャレンジ価格と言うことは。
そう言う物件には焦らすようなコメントもつきがち。

たしかに、今はどんな物件もめちゃくちゃ値上がりはありえないしね。

[1764: 匿名さん]

あ、実際に成約してない考えるのが一般的と言うことは、予想でしかないのね。売る方も買う方も希望価格なんだ。なんだ。

[1765: 匿名さん]

>>1764 匿名さん

そう言うことだね。値下げの購入希望価格でも売買が成立してないから、下がる訳ないじゃん、とも言える。実際、そちらの方が正しい。そんな安くしてまで売らないよ、となるからマンション市場の下値は底堅い。そこが、オフィスやホテルとは違う。沖さんも言ってること。暴落なんて待ってたら、いつまで経っても買えませんよ。

[1766: 買い替え検討中さん]

売買が成立していないという事は、実績がないのだから分譲価格のままという事。
分譲価格から上がりも下がりもしていないという事。

[1767: 匿名]

高層階の残りの分譲部屋が売れないのは仕方ないとして、
低層階（11階以下）のお手頃価格と感じた地権者住戸も三井分譲住戸も成約しない事実。

ここは、予想以上に厳しいようだ。
コロナとオリンピック延期（中止？）の影響が大きいのだろう。

[1768: 匿名さん]

正確にはコロナ自粛期間はモデルルームやってなくて成約無し。
今は再開発したから新規はボチボチでは？

9割近く売約し引き渡し延長してるだけの物件もあるみたいだから、売れてない風装うのも売れてる風装うのも誤りかと。

[1769: ご近所さん]

ずっと値段据え置きでしたが、ここで価格の推移を見ると、
今月若干下げた部屋もあるみたいですね。

https://ryo.to/pUHW8l

完売すると良いですけど。

[1770: 匿名さん]

3億超え着々と抑えられてるよ、次期販売見れば分かる。
パークマンショングレードを求める場合、現状ここ一択なのを買える層は分かってる。
資金あるなら、是非現物を見た方がいい。

パンフレットより、実物の出来が数段印象良かった物件はなかなかない。

[1771: 匿名さん]

>>1769 ご近所さん
ここの価格評価のことなら、そもそも正式価格前の概算のまま更新されてないから、正式価格とは異なるよ。
一次でモデルルームで貰った価格表がすでに違うから、実際1億台はさっさと売り切れた。
ネットだけで情報得ようとしても、最近は難しいしお買い得は手に入らない。

[1772: 匿名さん]

>>1770 匿名さん
むしろ、パンフやサイトがしょぼすぎ。

[1773: 匿名さん]

>>1772 匿名さん
パンフレットとサイトは買えない層が眺めてるもの。

事前案内での、全体模型やモデルルーム、眺望シュミレーター諸々と比較して格段に良いという話。

[1774: 坪単価比較中さん]

三井のこのあたりの物件はどれも立地がいまいちだね。

[1775: 通りがかりさん]

立地イマイチな分仕様を上げてるんだけどね。

[1776: 匿名さん]

仕様が最高グレードな点は反論しようがないのね。

立地がイマイチな所に最高グレード建てるメリットもないよ。
立地イマイチ=低価格で捌く=使用低い
立地最高=高く売れる=使用最高

[1777: 匿名さん]

>>1773 匿名さん
眺望シュミレーターより眺望良かったり。
なんで、実物より悪くするんだろね。クレーム防止？

[1778: 匿名さん]

しっかり完成在庫。結果がすべて。

[1779: 通りがかりさん]

>>1776 匿名さん

何も知らないんだね
無知は恥だよ

[1780: 通りがかりさん]

>>274 通りがかりさん

これが原則です。誰でも知ってると思ってました。
もちろん例外もあるけど、本物件は該当しないかと。

[1781: 坪単価比較中さん]

仕様は最高って？三井は青山神宮外苑住民の洗練された趣味を理解してもいないよ。

[1782: 匿名さん]

何、この揚げ足取りスレw
無理やり煽りたくて仕方ない感よく出てるけど。そんな良い物件なんだ？

[1783: 坪単価比較中さん]

物件は良いよ。
三井は以前に神宮前五丁目住民の反対で青山通り近くのタワーを低くされたことを恨んでこの地域にに破壊的な攻勢かけてるっていうのが住民の見解ってこと。
他社の同潤会も不評だけどね。

[1784: 周辺住民さん]

>>1783
二丁目と五丁目じゃ場所が違うし、そんな見解聞いたことないですｗ

[1785: 坪単価比較中さん]

30年以上の住民に聞いてみてください。
震災以降参入のの周辺住民は民度下がりっぱなし。
道路族やママチャリ以前はあり得ない現象。
森英恵ビルが銀行になる必要もないよね。
老舗美容室も賃料払えず出ていった。
副都心線と東急線がつながって神奈川と埼玉から人が来る。
コロナ前までは中国人観光客だらけ。
表参道、昔はよかったが今じゃ住民は落ち着いて歩けない。
南青山の中低層９億円マンションからは中国語で親が子供を怒鳴り散らす声が聞こえる。
別に三井のせいだけじゃないけどこれでほんとに住んでてうれしいか？
ちなみに自分も紀伊国屋でネギ買うよ。高いけどうまくて新鮮だから。
頑張ってこの町に住んでるし。青山がほんとに好きだ。
なんで三井はタワーにしたんだろう？中低層の方が良かった。

[1786: 匿名さん]

物件は良いんだ？
でむま、青山エリアの地元の方々との軋轢演出したい訳か。今表参道もこのあたりも、外国人ほぼ見ないが。
あと、青山と、ココ、エリア微妙に違う。
ココには実際は他の住民運動盛んな区と比べて、建設反対の旗の一つもない訳だが。

[1787: 匿名さん]

>>1782 匿名さん
無理やり煽りたいと言うより、お話したいらしい。
また、事実に反する変なこと書くと削除されてしまうよ。

[1788: 周辺住民さん]

>>1785
逆に30年以上の住民しか知りませんよ。
このマンションや旧同潤会アパートに住んでいた同級生も一杯居ます。
仰ることは解らないでもないですが、地元民の嘆きを此処に書き込むのは筋違いかと。

[1789: マンション検討中さん]

色々な意見があるが現状としてオリンピックなど再開発エリアとそれ以外のエリアとの落差が激しく酷く暮らしにくくなったのは確か
この数年で外苑前界隈は閉店だらけ
オープン当時に「本店」と言われた無印良品、リブロの書店、スーパーピーコック、東急ステイのカフェ&ケーキ屋、先月もベルコモンズ跡に戻るかと思ったシボネも移転
いくらデベ関係者が「仕様ガー！」と連呼しても虚しいね

[1790: 匿名さん]

>>1789 マンション検討中さん
大規模再開発前の街だからね。
外苑前が本格的に開発されるのはオリンピック後。
Air、赤坂二丁目開発と続く赤坂虎ノ門もそうだったが再開発の間、周りの大企業が一時的でも抜けるから、商業的には消費もランチ需要もなくなり、やっていけなくなる。
伊藤忠とかも、一時的に神谷町あたりに移転するんだよね？
正直、開発中は昼間人口減るわ。

[1791: 匿名さん]

>>1789 マンション検討中さん
ベルコモ跡地、ベーカリーカフェは入ってるみたいね。
https://www.google.com/amp/s/shutten-watch.com/kantou/1542%3famp=1

[1792: 匿名さん]

暮らしやすさ、というのは確かにそうなんですよね。
毎食、外食で済ませるならば良いのかもしれないですが、
それなりに自炊をしている人だと、
どこで買い物をすれば？というのは出てくる
普段から通販で買物をしている人ならば困らないのだろうけれど…。

[1793: 匿名さん]

>>1792 匿名さん
自炊派ですが、OK 、成城石井、ヴィルマルシェ、商店街のバン屋、輸入食材はビオセボンと、特に困ってないです。思ったより便利。
鮮魚だけちょっと弱いので、ネット朝どりお取り寄せか、六本木一丁目の福島屋やヒルズスーパーでまとめて購入。
Okストア は、車使わず散歩がてら行くと、運動不足解消にちょうど良いですね。

[1794: 匿名さん]

>>1793 匿名さん
Coboのパン美味しい。下手な流行りの高いパンより美味しくて高くない。

[1795: 匿名さん]

周辺マンションの賃料が安いからいくら仕様が良くても、このエリアを検討する住民層と違うから55平米35万でも決まらないのが現実。今出ている賃貸でも9割くらいの部屋が賃料改定して値下げをしています。各オーナーも悩ましいですね。

[1796: 匿名さん]

>>1795 匿名さん
55平米てことは12階より下の階だよね？
単純換算で70平米だと44万、80平米だと50万か。
意外と家賃取れるが、そのくらいなら12階より下を借りるより、12階以上買った方が設備充実してて優雅に幸せに暮らせそう。

正直、検討スレなんでオーナーの立場を穿って煽られてもても意味がないんだよね。
検討者的には。

[1797: 通りがかりさん]

ここのポジってオーナーしかいないじゃんw
ここは確かに仕様は頑張ってる
けど立地悪いから賃料高いと借り手が付かない

これ分からずに買うのと分かって買うのと、全然違うでしょ
どう考えても検討板にふさわしい話題だろ

[1798: 匿名さん]

THE COURT 神宮外苑

ええなあ。誰か買ってくれや。

[1799: 匿名さん]

立地悪い？駅近5分以内でないだけで、敷地は広いし良いと思うが。
まあ、駅近至上主義だと確かに悪いか。

[1800: 通りがかりさん]

>>1799 匿名さん

三井や地権者が想定してた賃料で貸せるほどの立地ではない、という意味では。
この周辺にあまり家賃の高い物件がないというのは事実でしょう。この物件自体はともかく、周辺がいまいちパッとしないんですよね。外苑前の液方面も、外苑西通り側も。

[1801: 匿名さん]

>>1800 通りがかりさん
なるほど。再開発がまた始まってもないからね。
今から再開発工事期間が1番なんも無い時期かと。
逆言えば今後はより便利にしかならない？

[1802: 匿名さん]

再開発を折り込むには10年後の開発後だけど、その時は築古の中古マンションで価値が上がると思っている地権者。恋は盲目とは言いますがまさしく。なにより東京オリンピックのレジェンド化を織り込ませた価格で発売した三井やってやったぜ！

[1803: 通りがかりさん]

正直なところこのあたりはあまり街に高級感ないんですよね、郊外の団地感。
店も大衆的でコンビニがちょこちょこあるくらい。
誰かも指摘してましたが、仙壽院交差点から246にかけての外苑西通沿に全く高級感や雰囲気がないのと、やはり『ポツン』と感が強くて、いまいち住む場所としての魅力には欠けるんですよね。

渋谷ザ・タワーに比べて賃貸に出すときの評価が低いのと実際に借り手もついてなく、価格改定しまくりながらもまだまだ空室住戸がたくさんサイトに掲載されているのもそのせいでしょう。

売買については地権者住戸の割高感が目立ちますね。
全然12F以上と仕様が違うのに価格はごっちゃ混ぜにして出していますが、多分、地権者さんレイヤー型の建替マンションの売買の難しさを理解されていないようですね。500万後半から600万後半にしないとはけないと思いますよ、11F以下は。

[1804: 匿名さん]

なんだ、結局他所スレでやってるテンプレ煽りか。
参考にならず、つまらない。

[1805: 通りがかりさん]

>>1804 匿名さん

それはあなたが区分所有者だからでしょ
色々難しいマンションだと思いますよ
それを知った上で検討する必要があるでしょう、既に購入してる人以外は

[1806: 匿名さん]

>>1805 通りがかりさん
検討者ですよ。11階以下は検討してないから、興味はないけど。
で、あなたはどう言う立場？
最近どのスレでも地権者に絡んで荒らす、迷惑な人が多い。
ここは地権者があまり応じてないから、そんな荒れてないけど、またかと言う感じ。

[1807: 匿名さん]

>>1803 通りがかりさん
5階@700強成約ですよ。

まぁ、外から眺めてるだけでは何も分かりません。
高単価の物件を求める層とあなたの価値観がずれているんでしょう。
住民層も持ち家志向の落ち着いた雰囲気で大満足です。

[1808: 匿名さん]

>>1807 匿名さん
レインズには掲載ないけど、何平米のお部屋ですか?

[1809: 匿名さん]

>>1807 匿名さん
上階が750?と考えると、坪50万くらい割安だね。

[1810: 通りがかりさん]

分譲住戸と地権者住戸を、ここまで明確にレイヤー分けしたコンセプトのマンションも珍しいですよ。

仕様、階高、用途制限など。
特に階高、仕様の差が非常に激しいです。

12Fより上は流石三井と言わんばかりの仕様。
11Fより下は外観や共用部と内部仕様のギャップが激し過ぎてビックリします。

両方ともみると差がよく分かります。
つまり50万差なら圧倒的に12Fより上が吉です。

[1811: 匿名さん]

へー

[1812: 匿名さん]

>>1810 通りがかりさん
そう。だから、11階以下は検討してない。

[1813: 匿名さん]

ここは、12F以上はパークマンション、11F以下は郊外パークホームズ仕様。豪華共用施設も利用できるのは12F以上だけだ。（11F以下でも管理費を上乗せで払えば利用できる）

[1814: 販売関係者さん]

なんやかんやいうても今年のクソ物件オブザイヤーはここに決まりそうやな。

[1815: 匿名さん]

>>1814 販売関係者さん

オリンピックが中止だから？

[1816: 通りがかりさん]

>>1812 匿名さん

まだ沢山在庫あるから買えばいいじゃん
なにが理由で買わないの？

[1817: 通りがかりさん]

何というか神宮前感がない場所なんですよね。
街の雰囲気が暗いというか。
ホープ軒があって大衆店がチラホラあって外苑前というより、千駄ヶ谷の外れのような。

個人的にはザハ案のまま新国立を建設できていれば北西側はザハ新国立を目の前に眺められる公園眺望で最高だったと思うのですが、目先の金をけちって誰でも考えつきそうな今までの枠を逸脱しない新国立にしましたよね。コスト以外に建設工期の問題もあって。

新国立にはわたしコンサートですでに1回入場してますが座席の狭さ、前との間隔、ひとつとっても令和に竣工させた新設の建物とは思えないくらい従来型のつまらないスタジアムでした。建替るならもっとドラスティックに変化つけて、プリツカー賞とるくらいのものにしなきゃダメです。

ザハ案の新国立ならオリンピックがこのまま中止になったとしても、末長く色々な魅力を保つ『建築物』としての魅力で新国立ビューの価値が保たれたかと思いますよ。

神宮外苑再開発唯一のレジデンスの稀少性はありますので、まずは頑張って仕事をして高層の分譲住戸を買えるように1,2年がんばります！

[1818: 匿名さん]

>>1817 通りがかりさん

確かに千駄ヶ谷の雰囲気ですね。ここは。
場所としては悪くないのでもっと周辺が変わればいいんですが。

[1819: 匿名さん]

>>1816 通りがかりさん

残り戸数の約10戸が「沢山」かは人によって感じ方が異なると存じますが、その他については仰る通りだと思います。

[1820: 紅葉]

残10か。再開後に一気に売れたね。

>>1817 通りがかりさん
新国立、行ってないから判断できないから、情報感謝。
最後2段は概ね同意。

[1821: 匿名さん]

>>1818 匿名さん
千駄ヶ谷の雰囲気、わりと好き。
村上春樹の短編、向田邦子
変に高級になるより住みやすいし、美味しい店もある。
目の前は競技場関連で整備された、整備されるし、
高級は高級で旧ベルコモ側に5分も歩けば青山の雰囲気だし、色々な雰囲気味わえるのは良いかと。

[1822: 匿名さん]

>>1817 通りがかりさん
？中古で買う予定？

[1823: マンション検討中さん]

>>1813 匿名さん
中古を見てここまで値下がりしたのかと思ってましたが、そもそも仕様が違うのですね。天カセじゃなかったですし、クオリティの低さに驚いてましたがそんなはずなかったですね

[1824: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[1825: 匿名さん]

>>1823 マンション検討中さん

俺が地権者なら、その10戸全て売れてほかに選択肢がなくなった後が勝負かな。
煽り乗せられて売り急ぐ必要はない。

[1826: 匿名さん]

>>1821 匿名さん
村上春樹も向田邦子も千駄ヶ谷に住んでたからね。

[1827: 匿名さん]

>>1824 匿名さん
分譲残10件＝わんさか
他も見てるが最近のマンションなら普通では
価格の割には良く売れてる気もする
まあ、どこにでも煽る定型荒らしの書き込み

[1828: マンション検討中さん]

>>1825 匿名さん
低層地権者住居に億数千マン払う人はいないでしょう…

[1829: 匿名さん]

>>1828 マンション検討中さん
では、いないか今後観察しよう。
いたら、都度報告な。

[1830: 匿名さん]

2億近く払って入居する新住民と地権者では住民の質の差が激しい。でも地権者が半分いるので地権者コミュニティーのほうが圧倒的に強いｗ

[1831: 通りがかりさん]

>>1830 匿名さん
まあ、仮にあなたが実際にここを本当に検討してて(買えるとして)ここのスレに質とか書いてるあなた自身の質はどうなんだ？って感じだけどね（笑）
そもそも既に完成しているのに検討しているなら実際見に行って自分で判断すれば良いだけの話。ここに書き込む必要なんてないよ。

[1832: 匿名さん]

>>1827 匿名さん

その人は、あちこちの掲示板に「売れませんね?」と書いてる人だと思います。1億数千万円が最低価格のマンションがこれだけ売れてる方が驚異的だと思います。

[1833: 匿名さん]

>>1830 匿名さん
そんなことは無さそうですよ。
皆さん基本品が良い方が多かったですし、すれ違うとき挨拶もされてます。
棟内サロン見学多いのですかね？
今日見学で３組見ました。

[1834: 匿名さん]

続々売れてる模様
低層階@800万円台

[1835: マンション検討中さん]

@750万から上がってるんかい。

[1836: 匿名さん]

今このサイト見ると新築・中古併せて100戸近く売りに出てますね。

https://ryo.to/pUHW8l

[1837: 匿名さん]

失礼、今売りに出てるのは23戸でした。訂正します。

[1838: 通りがかりさん]

>>1834 匿名さん

いつもありがとう御座います
よろしければソースをお願いします

[1839: マンション検討中さん]

>>1837 匿名さん
中古合わせて？新築大分はけたんだね。

[1840: 匿名さん]

地権者住戸の低層だけじゃなくて高層の中古もう出てる。新築も捌けないのに中古は更にきびしい

[1841: 匿名でさん]

>>1834
実際の売れゆき

[1842: 匿名さん]

>>1838 通りがかりさん
新築てレインズのるんだっけ？
乗らないなら、サロンで残個数確認すればよいと思うよ。気になるなら、どうそ。

[1843: 匿名さん]

なんだ、低層階坪800は結局ガセか
ま、今ここが売れて、かつ、価格上昇する理由がないよな

[1844: 匿名さん]

残数確認すれば分かる話だからね。
問合せて確認できないのは検討者でもない煽りかと。

[1845: 匿名さん]

やっぱり表参道辺りに負けるよね　
千駄ヶ谷っぽい立地

[1846: 匿名さん]

千駄ヶ谷だと、村上春樹に向田邦子？
OKも商店街あるし派手ではないが、ポイント高いですね。

[1847: 匿名さん]

そうかな？
代々木駅との間に戸建て住宅街があるだけじゃないの？
四谷感もあるよね

[1848: マンション比較中さん]

大雑把に、
千駄ヶ谷1・2丁目は神宮前感
3丁目は原宿感
4丁目は代々木感
5丁目は新宿感。

[1849: 匿名さん]

千駄ヶ谷感、裏原宿感、代々木感、色々たのしめておもろいね。
いずれもチェーン店や駅ビルテナントと比べてお店が個性的。OnlyOne感ある。

[1850: 匿名さん]

>>1847
衣食に個性求めない人にはあまり関係ないかも。

[1851: マンション検討中さん]

まぁそこらへんの話題は個人の感性によるからなぁ。
でも実際、住んでみるとかなり良い感じですよ。食事も美味しい店たくさんあるし、ちょっといけば青山、表参道、六本木、渋谷、赤坂、新宿とかどこ行くのも近いです。自然も多いから気持ちいいですよ。あと、とても静かです。
スーパーがもう少し近くにあると便利かな。

[1852: マンション検討中さん]

>>1851 マンション検討中さん

OKあるから、かなり便利ですよ

[1853: 名無しさん]

現地モデルルーム開けてから、販売ペースが加速してる模様。現地見れば分かるけど、自然の中でのラグジュアリー感がすごい。
北西向きの昼間の景色は新宿と競技場、新宿御苑、代々木公園と圧巻。
この北西向きは、久々に景気や築年数の影響なく、今後も高値が維持もしくは更新されていくにちがいない

[1854: ご近所さん]

向田邦子は表参道の第一マンションじゃなかった？
あちらの建て替えはどうなってるか誰か知ってる人いませんか？
立地最高っていうのはああいうのだね。

[1855: 匿名さん]

>>1854 ご近所さん

霞町マンションよ。
千駄ヶ谷はちょうどよい記事発見。

https://www.pen-online.jp/feature/culture/hayamiz_gaien_04/2
向田邦子や村上春樹が過ごした、千駄ヶ谷の風景を訪ね歩く。【速水健朗の文化的東京案内。外苑篇④】

[1856: 名無しさん]

良し悪し色々記載して盛り上がってるけど、言ってる間に新築分譲はなくなるから、仕様の落ちる分譲か、値段が上乗せされた上層しかなくなる。
新築の残りも価格を上げる方向で検討してるとか。
そうなるとこのエリアに住みたい人は別のグレードの高いマンションも検討範囲に入りそう

[1857: 匿名さん]

そだね。エリア的には意外と面白そうだし。

[1858: 匿名さん]

このエリア、この物件以外はどこも安くないですか？
どうしてもザコートでないと嫌、という人以外はリーズナブルに住めるエリアかと。

[1859: 匿名さん]

規模と設備がなくて中古でもよければ、もっと安く住めるかと。
ただ、買う人や検討してる人はそうでは無いのだろうね。

新築は今、キャンセル住戸は金額上乗せしてくらい品薄みたいだし、ここも上乗せの可能性はある。なら、本気の人は急げば良いし、そうでなければ無理する必要はないかな。

[1860: 匿名さん]

>>1858 匿名さん
自分は、この物件気に入った、が先。エリアも住んでみると意外に良かった。そんな感じ。中古や設備悪い他物件は悪いけど考慮外。あくまで個人の意見。

[1861: 匿名さん]

それ、購入者と地権者の願望でできたパラレルワールドの話ですよね？
ちゃんと現実を見ましょう。

[1862: 匿名さん]

>>1861
購入者だと思い、見事に釣られましたね。←性格悪い。
現実は好みや願望でなく、残数です。
お間違いなく。