THE COURT 神宮外苑はどうですか？

[買い替え検討中さん]

ザ・コート神宮外苑についての情報交換しませんか。
新国立競技場の前の再開発エリアですね。いろいろ進化していきそうな場所で、期待できそう。
将来性や資産価値などを含め、物件のことについて知りたいです。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1426/

所在地：東京都渋谷区神宮前二丁目霞ヶ丘町付近土地区画整理事業施行地区内1街区符号神二2-10および霞16-3（仮換地）
交通：東京メトロ銀座線「外苑前」駅　徒歩8分、都営地下鉄大江戸線「国立競技場」駅　徒歩11分
総武・中央緩行線「千駄ヶ谷」駅　徒歩14分、東京メトロ副都心線「北参道」駅　徒歩13分
間取：2LDK～3LDK
面積：70.38平米～310.22平米
総戸数：409戸（販売総戸数180戸、事業協力者戸数229戸含む）
竣工時期 ：平成32年4月下旬
入居時期 ：平成32年7月中旬
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上23階地下1階（建築基準法上は地上22階地下2階建）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、野村不動産株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

ザ・コートの相場、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[161: 匿名さん]

内廊下だが行燈部屋はない
どの間取りも広さを問わず素晴らしい

[162: マンション検討中さん]

匿名掲示板だけでバブッてて面白いですね。2～3億の価値は・・・？

事前モデルルームの案内来ていたけど、見送りました。
行った方いますか？？

[163: 匿名さん]

神宮界隈最高マンションの誕生です

[164: 匿名さん]

凄いマンションが出来ますね～　ワクワクします・・・

[165: eマンションさん]

見応えのある事前案内会でした。

都心、大規模、眺望、周辺環境といった条件を兼ね備えた物件を久しぶりに見ました。

オリンピックの恩恵を受けた唯一無二の再開発マンション。。 その分価格も素敵ですが、三井主体なこともあって有り得ない水準でもなく、何とも罪作りな存在です。

[166: 匿名さん]

坪単価はいかほどでしたか？

[167: 匿名さん]

実は渋谷の方が予定坪単価は高いんですけど、こちらの方が高いと思っている人多いんですね。

[168: eマンションさん]

価格表に記載があるのは1.7億～5億代半ば位までですが、150㎡以上やペントハウスは未開示で、6億代～、10億超になる感じがします。個別の商談になるのでしょうか。

[169: マンション検討中さん]

ありがとうございます。やはりお高いですね…

[170: 匿名さん]

渋谷タワーの予定単価は、70年分の一括地代込み？

[171: 匿名さん]

>>167 匿名さん

渋谷のパークコートのこと？
それなら適当ですね。
三井の人は、ここより１割くらい安いと言ってましたけど？

[172: 住民板ユーザーさん5]

決して周辺の街並みは素敵ではないですよね。
外苑など少し歩けば、素敵ですけど。
オリンピック便乗もあるかな。

[173: ご近所さん]

神宮前は３．４丁目が最高。均質の金持ちがいる。
2丁目は落ちるよ。すぐそばに都営住宅があって生活レベルがまるで違う。雰囲気もそれなり。
モデルルームにも物凄くお金をかけたようだけど、
それが価格に反映してるとしたらばかばかしいな。

[174: 匿名さん]

>>173 ご近所さん

モデルルームはたかが知れてる。
それより、下駄履きの地権者に吸いとられている。何せ、全戸数の半数以上だし。

[175: 匿名さん]

確かに地権者の多さは異常なほどですが、それを上回る希少価値があると思うので販売の支障にはならないでしょう。

[176: マンション検討中さん]

このマンションはキャピタルゲイン出ますか？

[177: 匿名さん]

国立競技場の再開発で都営霞ヶ丘団地がなくなったのはプラス要因です。

[178: マンション検討中さん]

駐車場少ない。
車はいらないという選択を積極的にする購買層ではないと思うんだけど！

[179: 匿名さん]

>>177 匿名さん
都営団地跡地は何になるんですか？

[180: 匿名さん]

オリンピック後は公園？
https://www.decn.co.jp/inc/uploads/201808240401003-1.jpg

[181: マンコミュファンさん]

>>178 マンション検討中さん
駐車場は12階以上の100平米以上に付いてる部屋多かったよね。最上階は2台OK見たい。
但し駐車場代は高かった。

[182: 匿名さん]

>>180 匿名さん
すごいすね、このマンションの前庭みたいな位置付けになるんですね
そら高い値付けになるわけだ

[183: 匿名さん]

内々の反響、申込の勢いを聞くとちょっと他とは違う気配。ここでの煽られ気味な雰囲気は別にしても、真剣検討層の動きはかなりだと思う
見合い有りの東、南で平均2億、
無しの南、西、北平均3億(ペント除く)
100前後〜130㎡(3〜4億)のボリュームが充実、70〜80㎡前半より多い所が特徴で好印象
70㎡平均19000、16500〜、80㎡平均21000、18000〜が下限。
雰囲気的には11階建の地権者マンションの上に、12階建のパークマンションが乗っかった感じ

[184: 匿名さん]

>>183 匿名さん
上層階は坪単価1000万円、下層階は坪単価800万円ってとこですか
上層階パーマン、下層階パークコートのハイブリッド型

[185: 匿名さん]

モデルルームに関しては、ザコート神宮外苑よりザパークハウス南平台の方が内装がゴージャスだった。実物はどうなるかわからないが。間取りは断然神宮が良し。価格もやや神宮が上。地権者住戸とはエレベータも管理組合も別。共用部分の使用もフィットネス、プールと使用可能なのは、12階以上の購入者のみ。当たり前だろう。財力、生活レベルが11階以下とは天地の違い。

[186: 匿名さん]

完全に地権者と新規購入者が分離されてるんですね
管理組合まで別だとちょっと怖いですね

[187: 匿名さん]

>>186 匿名さん

ちなみに、管理組合は、11階まで、11-21階、22-23階の3段階。最上階はまた別。地権者は1階フロア、ゲストルームは使用可。ほぼ支払いなしで住むわけで、1住戸あたりの面積は狭く、1フロア28戸。内装設備も12階以上とは違い簡素化されるとのこと。ちなみに、三井不動産事業協力者住戸も億ションの中にいくつかあり、最上階の多くはその方々ね住戸で完売していました。実値は最高値15億くらいとのこと。一般販売は70平米からですが、事業協力者用には67平米くらいの小さいプランもありました。

[188: 匿名さん]

>>187 匿名さん
15億の部屋は何平米ですか？

[189: 匿名さん]

管理組合が別なら修繕積立金等の会計も別だし、設立後には個別の意思決定主体として運営されることになるのだと思う。となると、マンション全体の問題(大規模修繕など)について、異なる意思決定をした場合、どうするのだろうか？？こういう事態は発生しない仕組みを設けているのだろうか？？

[190: 匿名さん]

一国二制度のマンションだと将来色々面倒なことになりそうですね。
デべは売れてしまえば、そちらで話し合って解決してください　という
スタンスでしょうね。

[191: 匿名さん]

極端なケースだが、12階から上だけ大規模修繕やって外壁の色が変わってツートンカラーになる可能性もあるってこと？

[192: マンション検討中さん]

プールとかの使用料
部屋によって管理費インクルードか別枠かってだけでしょ？

[193: 匿名さん]

管理費(¥/㎡)が違うだけならそういうことかと。利用できない共有施設分の修繕負担もないはずなので修繕積立金(¥/㎡)も違うはず。

[194: 名無しさん]

>>193 匿名さん
管理費も管理費1、管理費2、管理費3などと区分されていて、12階以上は、1、2、3ともに加算されていました。多分11階以下は管理費1だけとかになるのでしょう。ちなみに、管理費、修繕積立金、インターネット使用料など込みで、70平米で月6万円台、300平米だと駐車料金も含め50万近くになります。

[195: 名無しさん]

>>188 匿名さん
300平米が最も広い住戸です。最上階の価格はまだ価格表には表示されていませんが、担当の方に尋ねたところ最高価格は15億近くになる予定とのこと。北側の国立競技場、都庁、富士山の眺めが得られる住戸は複数、事業協力者住戸で販売対象外だったように記憶しています。

[196: マンション検討中さん]

>>193 匿名さん
そのへんが知りたかった。

修繕費積立ぶん使用料が高めの設定なのか？
修繕は12階以上の人だけの負担とは考えにくいし。

[197: マンション検討中さん]

>>194 名無しさん

すごいなぁ、金持ちはそんな細かいこと気にしないからがっつり徴収。
下々はお布施で使用料を納める構図か。
ケチな金持ちが組合理事で勢力もったら面倒くさそう。

[198: 匿名さん]

>>195 名無しさん
坪単価1600万円くらいですね
やはりパークマンションでない分、2000は超えてきませんでしたね

[199: マンション検討中さん]

見本部屋が120のワンルーム仕様だけとかクソ。

‪フワフワしたイメージだけで決断できないのはダメ。資産価値と利便性とか言ってる奴はめんどくさい的なメッセージ効果はあるが。‬

‪モデルルーム見に行って、suite room見てハッ？

[200: 匿名さん]

ちょっと、モデルルームはお粗末でしたね。
ほとんどで壁もつけずに、ワンフロアであれはない。キッチン仕様のメーカーを聞いても、担当者は答えられなかった。まだ決まっていないところも多くと。。。
もっと、見本となるモデルルームを提示しないとね。お値段がお値段なだけに。明らかに手抜きである。

[201: 匿名さん]

若葉マークの連投お疲れ様。
モデルルームって普通にあんなものですよ。

[202: 匿名さん]

>>201

そうそう、高級高額物件ほど空間を贅沢に使った部屋数少ないモデルルームの印象

[203: マンション検討中さん]

レジデンシャルタワーや麻布台も分譲あるかなと期待しつつ、神宮外苑を見に行きました。期待してるのは箱としての魅力がわかるプレゼンでした。

「若葉マークの連投お疲れ様」と言われても別の方と重なっただけです。最も、このサイトは常連がエライのかはよく知りませんが。

ワンルーム仕様のモデルルームが当たり前かは存じませんが、それが購買意欲を掻き立てるに効果的な刺激となってないのでは？と個人的に思いました。

それと、
ワンルーム仕様だけとかクソ
と書き込んだ事が不快な表現だったら謝ります。

[204: マンション検討中さん]

若葉マーク連投失礼(^^)

賑やかさと落ち着きと物件としては魅力的なので、普通のスッピンモデルルームにして欲しかったかな。

[205: マンション検討中さん]

モデルルームは２つありましたよ。
客選んで、１つしか見せてないのでは？

[206: 匿名さん]

>>203

この物件だけではなく一般的に、物件を選ぶにあたってモデルルーム自体に期待するものではないからね。
場所と計画内容だけでも金に糸目を付けない客に売れてしまう物件だから、むしろモデルルームは重要ではないくらい。
こういう超高額物件は客は選ばれる立場だから仕方ない。

[207: 匿名さん]

御近隣の某新築マンションと比べ、模型もモデルルームも仕様もさほど高級感はなかった。立地勝ち？

[208: マンション検討中さん]

先に教えて欲しかったです。

一、モデルルーム自体に期待するものではない。
二、客を選んで一つしか見せてない。
三、選ばれるのは客の方だ。

お客様クラスですと申し訳ありませんが、モデルルームはこちらだけになります。実際のところ、モデルルームを参考にされようとなさるのは困ります。最後に一つだけ申し添えておきますと、選ぶのは我々で、お客様ではありません。

[209: 匿名]

そんなにひねくれなさんな。
モデルルームは、早めに案内された人はまだ１つしか準備できてなく、皆一緒。少し遅れて行った人は２つめが丁度見れるようになっただけ。
見学時期の問題ですよ。

[210: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[211: 匿名さん]

現実にあのモデルルーム含めた10億超の部屋が既にいくつも成約済み(内々)な訳で、あの仕様で良さが分からないとすれば、この価格帯には縁がないんじゃない？

3億平均の新築マンションで、他にここ超えた仕様のとこ見当たらないけど。
あれは要はワイドスパンで間取りの良さが売りって特徴を端的に見せたかったようだし、実際その良さを即座に理解してこの価格帯を比較してた層は動きだしてる。
逆に1億とかの物件としてみてると、現実味もないし比べるポイントがピンと来ないと思う。

[212: 口コミ知りたいさん]

最上階の完売住戸3戸くらいあったけど、三井不動産事業協力者住戸だそうだから、彼らは一般販売とは違う販売条件だよね？事業協力者住戸も広いのと狭いのが売れてたね。中間の3~5億円台（一般販売価格）はスカスカだった。

[213: 匿名さん]

事業協力者住戸って単に先行販売分と、価格おもてに出さないで売りたい住戸でしかないよ（もちろん地権者や野村、事前資本参加のファンドが買い上げているのもある）
地権者住戸でない限り、優先顧客なら普通に内々に今でも売ってくれるし、価格も特に順当に決まったもので変わりないし、条件なんてないよ。
一番の効果は価格を表に出したくない、成約済みか（表向きは販売住戸でないため）発表しなくて済む＝未成約でも、「販売」住戸は完売とできるだけ。
特に高い方(5億前後)から内々に裁きたいから、興味示した顧客に特別感出して割り当ててる。
3億前後は人気が高く、待ってもいくらでも売れると踏んで客待ち抽選状態。

[214: マンション検討中さん]

窓は広くてワイドスパンは図面で分かる。天井高は普通。個人的にモデルルームはピンとこず。

このスレッドは販売状況まで事情通の方々のようで参考になるな。

いずれにしても、車は2台置けない様だし。ご縁は無さそうか。でも転売あるでしょうから出来上がり物件見て欲しければ。その頃は麻布台かな。

[215: マンコミュファンさん]

>>214 マンション検討中さん
最上階16億部屋は車2台OKです。

[216: 匿名さん]

梁含めたあの室内の収まりの秀逸さは、他の超高額帯を検討してる層には他にはない！とピンとくる

天井高が低めでも、全体の収まりの完成度が物を言うのは建築家の一戸建てと有名ハウスメーカーのそれが
全く違うのと同じ。あとあのサッシのサイズもパークマンションと同じで細かい所に力入れてるのが分かる。

最上階は協力者住戸で一応内密だから、詳細価格は掲示板では控えてるけど、これら情報は事前案内顧客なら大体知ってる内容だよ。

[217: マンション検討中さん]

事前案内顧客なら16億とか値段も大体知ってるなんて、色々参考になります。買う人や売る人以外も記憶してるなんて。

別荘だと建築家にわがまま言ったりするから、なかなか、マンションで他にはない！とピンとは来ませんでした。詳しい方にはそういうものなんですね。

[218: 匿名さん]

普通に検討の対象住戸だから価格聞いて控えてあるだけ。
ま〜ここに出てるその価格自体正確にはあってないですけど・・・

[219: eマンションさん]

4階から11階(地権者フロア)の平面図を見ますと、部屋割りに苦慮の跡が読み取れて興味深いです。目玉の北西と、前建てお見合いの東絡みは細かく刻まれ、次点の西と、南絡みは比較的広めにとられています。部屋のタイプも各階似ていながら千差万別で、フロアごとの間違い探しができそうです。

最上階23階は単純明快、贅沢な素晴らしい割り方で、気の利いたコメントが出てきません。

12階から22階は、東絡みが基本的に上から下まで同じタイプ、他の方角は19階まで同様で、20階を境として更なるワイドスパンになっています。巧妙に値付けされており、我々常人が価格表と諸条件と睨めっこして部屋決めに悩む楽しみを提供してくれます。

色々な意味で話題性のある熱い物件ですね。
個人的には砂の塔ばりの三層構造が大好物です(笑)

[220: 匿名さん]

オリンピックまでの入居が最大の売り。
オリンピックが終わったら？？？
オリンピックバブルの象徴マンション。

いくらお金持ちでも、そこまで馬鹿じゃないと思うけど。

[221: 匿名さん]

オリンピックが終わればバブルが崩壊すると叫ぶ人が多ければ多いほど値下がりはない気がするな
そう思ってる人は今売って、オリンピック後にはもう既に売る物件がない状況だから

[222: マンション検討中さん]

坪５００万以上なんていうマンションは主に、外国の投資家が買ってるんだよ。あとは一部の国内富裕層。
実際オリンピック前に売ろうっていう投資家もいる。日本は地震リスクもあるしね。

でも一番怖いのはリーマンショックみたいなのが来ること。

[223: 匿名さん]

>>222

坪500万以上ではなくて坪800万以上くらいではない？一部の国内富裕層が手を出せるの。

坪600万くらいならサラリーマンでも購入できるもの。

[224: 匿名さん]

そうだね８００以上は企業家、医者、弁護士、芸能人ぐらいしか無理でしょ

[225: 匿名さん]

スワローズの選手なら、ここで試合がある時は歩いて通勤できますよね。

[226: 匿名さん]

つまんない議論だな
誰が買えるかなんて、個々の事情だから一般化しても無意味
金持ちは・・・って非金持ちが論じるもので、買う側は興味ない
買えるか買えないかより、それだけの価値があるかないかが問題
ここは比較的価値ありそうな物として、買う層が評価してるように見える所がポイント

[227: 匿名さん]

余裕で買えるけど、評価はしない。
竣工半年後、評価減確実の板状マンションを誰が高評価するの？
適正価格は北向き700万円～800万円が妥当。
25%は確実に高い。
ここを買うなら、青山や麻布の低層マンションか青山のタワーを買うけどね。

[228: 購入予定者]

>>227 匿名さん

北向きを購入予定の者です。
私は当マンションについて、規模(敷地・建物)や質(周辺再開発・グレード)、立地(周辺環境・永久眺望)と価格を比較した結果、割安と評価しました。

[229: 匿名さん]

>>227 匿名さん

>評価減確実

確実なんてどうしてわかるの？w

[230: 匿名さん]

北向きはオリンピックまでに入居。永久眺望。プール付き。再開発。という長所。
でも、坪1000万円の価値は永久だろうか。

駅遠。板状。再開発の端。土・日以外でも喧噪。というマイナス面も考慮しないとダメじゃないかな。

まあ、北向き一期一次の売り出し戸数が人気のバロメーターになるのでは。

[231: 匿名さん]

？
やたら板状を繰り返してるけど何がいけないの？？？

ここは板状の外廊下,田の字ではなく、内廊下,ワイドスパンだよ？
四角いナロースパン、行灯部屋つきのタワマンより優れてるのに、何が問題なの？？？？？？

ねえねえ、教えてよ。

[232: 匿名さん]

ここまで歪な板状がそんなにいいの？
1000万円の価値がある？
ＰＣ千鳥ヶ淵のような場所ならともかく。

とにかく、11月には答えが出るよ。
180戸の60%完売なら、素直に謝るよ。

[233: 匿名さん]

板状で、真っ直ぐだろうが歪んでようが関係ないと思う。
ワイドスパンで奥行き７ｍってのはなかなか無いと思う。

坪８００切るとこ少し考えたくなったけど、でもパス！！
駅から遠いわ駐車場付いてないわで不便。

[234: 匿名さん]

パークコート千代田富士見ザ タワーも板状タワー。内廊下＆ワイドスパン＆行灯部屋なしの間取りなら、板状でも、筒状でも差はない。
諸悪の根源はスパン不足の中住戸。内廊下にすると行灯部屋が増えるし、外廊下にするとVOIDを設けない限り共用廊下に面した居室が増える。

[235: マンション検討中さん]

隣接する二つの高校と、猫団地がねぇー
千駄ヶ谷の駅なんか何にもないし。

[236: 職人さん]

芝生と国立競技場が見たい人は1000万円。
学校とお墓を見たい人は700万。
日本人も欧米人もアジア人も興味示すかなあ？

[237: 匿名さん]

ここ見てると、実際の購入検討者と傍観者の認識の落差に驚く
現実に金払う段階にならないと良さも悪さも正確には認識できないもんだな
買えない、買わない理由ばかりいくら並べても無意味
墓の位置、量、エントランスの規模仕様、部屋の間取り、階数や部屋位置による眺望の違いと単価設定の違い等を比較して、モデルルーム行った客は軒並み「想像以上」と評価してる
ここは聞いてるだけと現実がかなり違う物件であることは確か

[238: 匿名さん]

墓ビューは許容範囲内。むしろ大陸系住人除けになってよろしいかと。

[239: 職人さん]

ここのお墓ビューは私も許容範囲
でも、できれば避けたい
中古市場見れば一目瞭然だし

[240: 口コミ知りたいさん]

>>239 職人さん

墓ビューで有名なタワマンはパークシティ武蔵小山しか思いつかない。あそこは本当に真横にあって大陸系が全く寄り付かなかったらしい。
あそこまでいくとリセールは絶望的だよね。
墓ビューの部屋に引っ張られて他の部屋も下落するだろうし。
他に墓ビューのタワマンある？

[241: マンション検討中さん]

青山ザ タワー
あそこも墓側はチャイナは見事に見送るそう
大陸のみならず台湾系、香港系、華僑も墓ビューは想像以上にNGだよ

[242: 匿名さん]

モデルルーム見てきました。最上階のプレミアフロアは購入できませんが今までにない斬新さがあり憧れます。
通常フロアにおいても仕様の高さと間取りの良さ、ワイドスパンの広さなどかなり力を入れている印象です。
価格は@1000万と高いですが周辺の物件と比べると割安感を感じました。
外苑前の駅周辺も再開発が計画されているようなので、商業施設の充実度によっては案外買いの物件かなと思いました。

[243: ご近所さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[244: マンション検討中さん]

こちらのマンションは、この価格帯で完売しそうだと思いますか？

[245: 口コミ知りたいさん]

海外投資家が団体で見学に来てますね。アジアも欧米も。

[246: 匿名さん]

ほんまかいな

[247: 匿名さん]

明日ＭＲ予約したんだけど、今日行った方どうでしたか。

[248: 通りがかりさん]

三井は売り急いでないよ。価格が高いから販売の進捗はスローだろうけど、ここは時間をかけて高値で売り切るんじゃないかな。今までもそういう案件あったしね。

[249: 匿名さん]

わかりやすく言うと、スミフ以上の価格。

[250: 匿名さん]

このマンションはキャピタルゲイン出ますか？

[251: マンション検討中さん]

>>245 口コミ知りたいさん

団体とかいう発想が庶民のそれ

[252: 匿名さん]

>>250 匿名さん
南平台でも書いてた？

[253: 匿名さん]

このマンションは国際都市の一流物件と比較されることになる。
と考えれば坪1000万は安い。買えるなら、できるだけいい部屋を買っておくべき。

[254: 匿名さん]

場所がいいからね
あと、今後、この辺りの新規分譲はないだろうし

[255: 通りがかりさん]

場所良いかなあ？コンクリジャングルじゃん。ゲートも無いし。

これなら渋谷区役所タワーの方がマシ。

[256: 匿名さん]

>>255 通りがかりさん

え？？？
敷地周辺の植栽……

[257: 匿名さん]

明治神宮＆三井不動産が本気で取り組む神宮外苑再開発はまだまだ序章。
これからです。

[258: 匿名さん]

今回の価格変更、どう捉えるべきなんだろう？

[259: 通りがかりさん]

>>256
と思うじゃないですか？たしかに、資料もサイトもそうなってます。ただ、現地行かれましたか？建設現場周辺、歩いてみて下さい。

>>257
外苑前駅の計画の中身、ご存知の上でおっしゃっていますか？商業施設、何がコアになりますか？
三井さんの本気がアレだとはとても思えません。

私の感想としては、
○近年の再開発案件としては、規模では一番。これは間違いない。
○希少性もある。周りに類似物件無し。今後も無し。
○物件グレードも良い。準パークマンション級。ただし、その分値段も高い。
○植栽、共用部は充実。
✖️眺望は西側以外は実質無しで、その西側も区役所タワー南向きの眺望には劣る。
✖️再開発がショボいし遠い。
✖️周辺環境は全然緑ある感じではない。千駄ヶ谷の街並みと大差無い。
✖️駅力微妙。

良い物件だと思いますが、乾坤一擲の投資先にはなりません。

[260: 通りがかりさん]

>>258
単純に売れてない（申し込み少ない）。
馬車道で利益確保済みの三井さんも耐えきれないほどに盛り上がってない。