THE COURT 神宮外苑はどうですか？

[買い替え検討中さん]

ザ・コート神宮外苑についての情報交換しませんか。
新国立競技場の前の再開発エリアですね。いろいろ進化していきそうな場所で、期待できそう。
将来性や資産価値などを含め、物件のことについて知りたいです。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1426/

所在地：東京都渋谷区神宮前二丁目霞ヶ丘町付近土地区画整理事業施行地区内1街区符号神二2-10および霞16-3（仮換地）
交通：東京メトロ銀座線「外苑前」駅　徒歩8分、都営地下鉄大江戸線「国立競技場」駅　徒歩11分
総武・中央緩行線「千駄ヶ谷」駅　徒歩14分、東京メトロ副都心線「北参道」駅　徒歩13分
間取：2LDK～3LDK
面積：70.38平米～310.22平米
総戸数：409戸（販売総戸数180戸、事業協力者戸数229戸含む）
竣工時期 ：平成32年4月下旬
入居時期 ：平成32年7月中旬
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上23階地下1階（建築基準法上は地上22階地下2階建）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、野村不動産株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

ザ・コートの相場、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[161: 匿名さん]

内廊下だが行燈部屋はない
どの間取りも広さを問わず素晴らしい

[162: マンション検討中さん]

匿名掲示板だけでバブッてて面白いですね。2～3億の価値は・・・？

事前モデルルームの案内来ていたけど、見送りました。
行った方いますか？？

[163: 匿名さん]

神宮界隈最高マンションの誕生です

[164: 匿名さん]

凄いマンションが出来ますね～　ワクワクします・・・

[165: eマンションさん]

見応えのある事前案内会でした。

都心、大規模、眺望、周辺環境といった条件を兼ね備えた物件を久しぶりに見ました。

オリンピックの恩恵を受けた唯一無二の再開発マンション。。 その分価格も素敵ですが、三井主体なこともあって有り得ない水準でもなく、何とも罪作りな存在です。

[166: 匿名さん]

坪単価はいかほどでしたか？

[167: 匿名さん]

実は渋谷の方が予定坪単価は高いんですけど、こちらの方が高いと思っている人多いんですね。

[168: eマンションさん]

価格表に記載があるのは1.7億～5億代半ば位までですが、150㎡以上やペントハウスは未開示で、6億代～、10億超になる感じがします。個別の商談になるのでしょうか。

[169: マンション検討中さん]

ありがとうございます。やはりお高いですね…

[170: 匿名さん]

渋谷タワーの予定単価は、70年分の一括地代込み？

[171: 匿名さん]

>>167 匿名さん

渋谷のパークコートのこと？
それなら適当ですね。
三井の人は、ここより１割くらい安いと言ってましたけど？

[172: 住民板ユーザーさん5]

決して周辺の街並みは素敵ではないですよね。
外苑など少し歩けば、素敵ですけど。
オリンピック便乗もあるかな。

[173: ご近所さん]

神宮前は３．４丁目が最高。均質の金持ちがいる。
2丁目は落ちるよ。すぐそばに都営住宅があって生活レベルがまるで違う。雰囲気もそれなり。
モデルルームにも物凄くお金をかけたようだけど、
それが価格に反映してるとしたらばかばかしいな。

[174: 匿名さん]

>>173 ご近所さん

モデルルームはたかが知れてる。
それより、下駄履きの地権者に吸いとられている。何せ、全戸数の半数以上だし。

[175: 匿名さん]

確かに地権者の多さは異常なほどですが、それを上回る希少価値があると思うので販売の支障にはならないでしょう。

[176: マンション検討中さん]

このマンションはキャピタルゲイン出ますか？

[177: 匿名さん]

国立競技場の再開発で都営霞ヶ丘団地がなくなったのはプラス要因です。

[178: マンション検討中さん]

駐車場少ない。
車はいらないという選択を積極的にする購買層ではないと思うんだけど！

[179: 匿名さん]

>>177 匿名さん
都営団地跡地は何になるんですか？

[180: 匿名さん]

オリンピック後は公園？
https://www.decn.co.jp/inc/uploads/201808240401003-1.jpg

[181: マンコミュファンさん]

>>178 マンション検討中さん
駐車場は12階以上の100平米以上に付いてる部屋多かったよね。最上階は2台OK見たい。
但し駐車場代は高かった。

[182: 匿名さん]

>>180 匿名さん
すごいすね、このマンションの前庭みたいな位置付けになるんですね
そら高い値付けになるわけだ

[183: 匿名さん]

内々の反響、申込の勢いを聞くとちょっと他とは違う気配。ここでの煽られ気味な雰囲気は別にしても、真剣検討層の動きはかなりだと思う
見合い有りの東、南で平均2億、
無しの南、西、北平均3億(ペント除く)
100前後〜130㎡(3〜4億)のボリュームが充実、70〜80㎡前半より多い所が特徴で好印象
70㎡平均19000、16500〜、80㎡平均21000、18000〜が下限。
雰囲気的には11階建の地権者マンションの上に、12階建のパークマンションが乗っかった感じ

[184: 匿名さん]

>>183 匿名さん
上層階は坪単価1000万円、下層階は坪単価800万円ってとこですか
上層階パーマン、下層階パークコートのハイブリッド型

[185: 匿名さん]

モデルルームに関しては、ザコート神宮外苑よりザパークハウス南平台の方が内装がゴージャスだった。実物はどうなるかわからないが。間取りは断然神宮が良し。価格もやや神宮が上。地権者住戸とはエレベータも管理組合も別。共用部分の使用もフィットネス、プールと使用可能なのは、12階以上の購入者のみ。当たり前だろう。財力、生活レベルが11階以下とは天地の違い。

[186: 匿名さん]

完全に地権者と新規購入者が分離されてるんですね
管理組合まで別だとちょっと怖いですね

[187: 匿名さん]

>>186 匿名さん

ちなみに、管理組合は、11階まで、11-21階、22-23階の3段階。最上階はまた別。地権者は1階フロア、ゲストルームは使用可。ほぼ支払いなしで住むわけで、1住戸あたりの面積は狭く、1フロア28戸。内装設備も12階以上とは違い簡素化されるとのこと。ちなみに、三井不動産事業協力者住戸も億ションの中にいくつかあり、最上階の多くはその方々ね住戸で完売していました。実値は最高値15億くらいとのこと。一般販売は70平米からですが、事業協力者用には67平米くらいの小さいプランもありました。

[188: 匿名さん]

>>187 匿名さん
15億の部屋は何平米ですか？

[189: 匿名さん]

管理組合が別なら修繕積立金等の会計も別だし、設立後には個別の意思決定主体として運営されることになるのだと思う。となると、マンション全体の問題(大規模修繕など)について、異なる意思決定をした場合、どうするのだろうか？？こういう事態は発生しない仕組みを設けているのだろうか？？

[190: 匿名さん]

一国二制度のマンションだと将来色々面倒なことになりそうですね。
デべは売れてしまえば、そちらで話し合って解決してください　という
スタンスでしょうね。

[191: 匿名さん]

極端なケースだが、12階から上だけ大規模修繕やって外壁の色が変わってツートンカラーになる可能性もあるってこと？

[192: マンション検討中さん]

プールとかの使用料
部屋によって管理費インクルードか別枠かってだけでしょ？

[193: 匿名さん]

管理費(¥/㎡)が違うだけならそういうことかと。利用できない共有施設分の修繕負担もないはずなので修繕積立金(¥/㎡)も違うはず。

[194: 名無しさん]

>>193 匿名さん
管理費も管理費1、管理費2、管理費3などと区分されていて、12階以上は、1、2、3ともに加算されていました。多分11階以下は管理費1だけとかになるのでしょう。ちなみに、管理費、修繕積立金、インターネット使用料など込みで、70平米で月6万円台、300平米だと駐車料金も含め50万近くになります。

[195: 名無しさん]

>>188 匿名さん
300平米が最も広い住戸です。最上階の価格はまだ価格表には表示されていませんが、担当の方に尋ねたところ最高価格は15億近くになる予定とのこと。北側の国立競技場、都庁、富士山の眺めが得られる住戸は複数、事業協力者住戸で販売対象外だったように記憶しています。

[196: マンション検討中さん]

>>193 匿名さん
そのへんが知りたかった。

修繕費積立ぶん使用料が高めの設定なのか？
修繕は12階以上の人だけの負担とは考えにくいし。

[197: マンション検討中さん]

>>194 名無しさん

すごいなぁ、金持ちはそんな細かいこと気にしないからがっつり徴収。
下々はお布施で使用料を納める構図か。
ケチな金持ちが組合理事で勢力もったら面倒くさそう。

[198: 匿名さん]

>>195 名無しさん
坪単価1600万円くらいですね
やはりパークマンションでない分、2000は超えてきませんでしたね

[199: マンション検討中さん]

見本部屋が120のワンルーム仕様だけとかクソ。

‪フワフワしたイメージだけで決断できないのはダメ。資産価値と利便性とか言ってる奴はめんどくさい的なメッセージ効果はあるが。‬

‪モデルルーム見に行って、suite room見てハッ？

[200: 匿名さん]

ちょっと、モデルルームはお粗末でしたね。
ほとんどで壁もつけずに、ワンフロアであれはない。キッチン仕様のメーカーを聞いても、担当者は答えられなかった。まだ決まっていないところも多くと。。。
もっと、見本となるモデルルームを提示しないとね。お値段がお値段なだけに。明らかに手抜きである。

[201: 匿名さん]

若葉マークの連投お疲れ様。
モデルルームって普通にあんなものですよ。

[202: 匿名さん]

>>201

そうそう、高級高額物件ほど空間を贅沢に使った部屋数少ないモデルルームの印象

[203: マンション検討中さん]

レジデンシャルタワーや麻布台も分譲あるかなと期待しつつ、神宮外苑を見に行きました。期待してるのは箱としての魅力がわかるプレゼンでした。

「若葉マークの連投お疲れ様」と言われても別の方と重なっただけです。最も、このサイトは常連がエライのかはよく知りませんが。

ワンルーム仕様のモデルルームが当たり前かは存じませんが、それが購買意欲を掻き立てるに効果的な刺激となってないのでは？と個人的に思いました。

それと、
ワンルーム仕様だけとかクソ
と書き込んだ事が不快な表現だったら謝ります。

[204: マンション検討中さん]

若葉マーク連投失礼(^^)

賑やかさと落ち着きと物件としては魅力的なので、普通のスッピンモデルルームにして欲しかったかな。

[205: マンション検討中さん]

モデルルームは２つありましたよ。
客選んで、１つしか見せてないのでは？

[206: 匿名さん]

>>203

この物件だけではなく一般的に、物件を選ぶにあたってモデルルーム自体に期待するものではないからね。
場所と計画内容だけでも金に糸目を付けない客に売れてしまう物件だから、むしろモデルルームは重要ではないくらい。
こういう超高額物件は客は選ばれる立場だから仕方ない。

[207: 匿名さん]

御近隣の某新築マンションと比べ、模型もモデルルームも仕様もさほど高級感はなかった。立地勝ち？

[208: マンション検討中さん]

先に教えて欲しかったです。

一、モデルルーム自体に期待するものではない。
二、客を選んで一つしか見せてない。
三、選ばれるのは客の方だ。

お客様クラスですと申し訳ありませんが、モデルルームはこちらだけになります。実際のところ、モデルルームを参考にされようとなさるのは困ります。最後に一つだけ申し添えておきますと、選ぶのは我々で、お客様ではありません。

[209: 匿名]

そんなにひねくれなさんな。
モデルルームは、早めに案内された人はまだ１つしか準備できてなく、皆一緒。少し遅れて行った人は２つめが丁度見れるようになっただけ。
見学時期の問題ですよ。

[210: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]