THE COURT 神宮外苑はどうですか？

[買い替え検討中さん]

ザ・コート神宮外苑についての情報交換しませんか。
新国立競技場の前の再開発エリアですね。いろいろ進化していきそうな場所で、期待できそう。
将来性や資産価値などを含め、物件のことについて知りたいです。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1426/

所在地：東京都渋谷区神宮前二丁目霞ヶ丘町付近土地区画整理事業施行地区内1街区符号神二2-10および霞16-3（仮換地）
交通：東京メトロ銀座線「外苑前」駅　徒歩8分、都営地下鉄大江戸線「国立競技場」駅　徒歩11分
総武・中央緩行線「千駄ヶ谷」駅　徒歩14分、東京メトロ副都心線「北参道」駅　徒歩13分
間取：2LDK～3LDK
面積：70.38平米～310.22平米
総戸数：409戸（販売総戸数180戸、事業協力者戸数229戸含む）
竣工時期 ：平成32年4月下旬
入居時期 ：平成32年7月中旬
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上23階地下1階（建築基準法上は地上22階地下2階建）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、野村不動産株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

ザ・コートの相場、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[1551: 匿名さん]

そも実需なら家賃とか関係ない
賃貸なら自分が住まないから
もっと仕様そこそこでコスパ良いとこにするよ

[1552: マンション検討中さん]

神宮前レジデンスよりも30万高い賃料で借り手が付くと思っているのですね。
プール等の共用施設程度でそこまで上がると思っているのであれば、特に申し上げることはありません。

[1553: マンション検討中さん]

1552 内覧されていないからご想像できないのでは？ここの仕上がりはなかなかないほど完璧ですよ。

[1554: 匿名さん]

千駄ヶ谷の向こう側のお便器スタジアム前の団地マンションに、レジ系リートも崩壊してその賃料は良いですね。つける分には自由ですので（笑

[1555: 匿名さん]

>>1549 匿名さん

ラトゥールは、共用設備の派手さを売りにするつもりがない。24時間のプロのコンシェルジュとか、そういう方が欲しい人向けなんだよな。そして、大体の高級分譲よりもラトゥール
の方が賃料が高いのが事実。

[1556: 匿名]

ここだけではないが、バブルマンションは終わった。

冷静に考えればわかることなのだが、祭りに踊らされた。

ここは買わなかったが、坪900万の部屋を3戸買った。

今手付放棄可能なら放棄する。

非常時、現金は重要。

[1557: 匿名さん]

>>1554 匿名さん
煽りだろうなあ、と見てたら、
やっぱり煽りだったか。

手付放棄でキャンセルさせようと必死。
他人の経済事情や実需か投資かも知らずに
心配してあげるなんて親切すぎるが意味はない。

[1558: マンション検討中さん]

>>1557 匿名さん

購入者特約の独特な解釈ですね。

安くても2億程度する区分を、ここでネガって、手付放棄させて、キャンセル分を購入したいと考えてる人なんて実在しないと思いますよ。
そもそもここは売れ行きのスピードがかなり緩慢でしたから、そこまで遠回しなことしてでも欲しい人を想定するのはかなり無理スジかと。

オリンピックも飛んで、期間限定高賃料も画に描いた餅となった今、三井の配布した想定賃料で貸すのはほぼ不可能だと思いますよ。
あと、立地は神宮前レジデンスに負けてます。

[1559: 匿名]

私もここは購入しませんでしたが、パークコート渋谷の人気部屋を契約しました。
でも、リーマンショックの時みたいに、キャンセルして中古として購入した方が得かも？
私には来年1月まで時間がありますので熟慮するつもりです。

[1560: 匿名]

株価暴落に対し、都心高級マンション価格は半年から1年遅れ、賃料はプラス1年～2年遅れ。

ただ、6月頃までに日本、中国、欧米が収束し、各国が大幅な経済対策や金融対策を打てば、逆にバブル再来となるかもしれない。

そうなれば、手付放棄なんて愚の骨頂となるのだが・・・。

[1561: 匿名さん]

まあ、人それぞれの判断で良いのでは？
ここ買わない人でもわざわざ書き込みに来てるくらい、皆チャンス伺っていると言うこと。

自分はここは実需だから賃料いくらても関係ない。
共有施設良い施設なんだから、貸したら使えないじゃん？

[1562: マンコミュファンさん]

>1561
そうですよね。私も同じく実需です。
想定賃料をそもそも鵜呑みにしてなかったので、皆さんの煽りの意味がよく理解できません。
>1560
同意です。手付放棄分の損が出るとは思わないです。そもそもリーマンの時と取り巻く経済情勢は違いますしね。

[1563: 匿名さん]

いいなあ、実需の人は！

[1564: 匿名さん]

デベの想定賃料信じてるのwパークコート渋谷の想定賃料は70平米70万円だったなw現実には56万円くらいだから2割引が相場です以上。

[1565: 匿名さん]

>>1564 匿名さん
ありがとう。実需で貸す気はないから数社回って聞いてはないけど、信じてはないと言うか資料見てなかった。
万一将来的に貸すことになっても毎月５６万も入れば充分かな。

[1566: 匿名さん]

>>1558 マンション検討中さん
そうなると、賃貸の人がキャンセルしそうなモノなのに、実際に問い合わせするとキャンセル無いのは何故だろね。
賃貸派も元々三井の出した賃料鵜呑みにしてないし、かつ不況でも賃貸料は下がらないから？

[1567: 匿名さん]

ここはCGより実物のがスケール感あって出来が良かった。
CGだとジョボく見える。

[1568: マンション検討中さん]

>>1566 匿名さん

ちょっと何言ってるか分からない

[1569: マンション検討中さん]

ここ住みたいー！！

[1570: 匿名さん]

赤い匿名の人が必死すぎて物件の価値を逆に。。

[1571: 評判気になるさん]

国立競技場、オリンピック、このマンション
いずれも大ハズレでしたね。
皆さん、「実需だから」「内装が素晴らしいから」と励まし合っていて、より深刻さを感じざるを得ません。

[1572: 匿名さん]

なんか無理やり煽っとるなあ　^_^

[1573: マンション検討中さん]

購入者にはそう見えるんですね。

[1574: 匿名さん]

>>1571 評判気になるさん

？？レガシーとか期待してないです。
実需なら内装含めた間取りなどの住みやすさや構造の良さ、安全性のが大事では
家は生命や財産を守るものでもあります
最近内装良いマンションや免震や全熱交換器のマンション少ないんです

賃貸での利回り気にする方がいるのも分かりますが、豪華な分コスパ良くないこのマンションで投資の方がどのくらいいらっしゃるのか良くわかりません

[1575: マンション検討中さん]

粗探しに必死な人たちからの嫉妬が強くなるたび、ここの価値は上がっていく

[1576: マンション検討中さん]

>>1574 匿名さん
ここまでは理解できるんですよね。
1つの正解でもあると思います。

>>1575
これが分からないし、客観的にも誤りだし、単なる無根拠の願望だし、むしろ荒れる原因だと思いますよ。

[1577: 匿名さん]

>>1576 マンション検討中さん
荒れを狙っているのだと思いますよ。
荒らしの方は、両方から煽りますから。
今までこのスレ過疎だったたのに
急に愚かな発言繰り返す住民出てきましたし。

[1578: マンション掲示板さん]

>>1577 匿名さん
確かにそうですね。
勉強になります！

[1579: マンション検討中さん]

地権者さんの未入居物件も含め購入を真剣に検討しています。
ブライトプール、サウナ、ヒーリングフォレストルームの使用についての質問なのですが、マンションの住人以外の立ち入りも出来るのでしょうか？
例えば、家族や友人が泊まりに来た時、プールへ一緒に連れて行くなどのルールは、どの様になってるのでしょうか？
真実を分かる方がいらっしゃいましたら教えて下さい。宜しくお願いします。

[1580: マンション検討中さん]

>>1579 マンション検討中さん

同伴なら可能です

[1581: 匿名さん]

>>1580 マンション検討中さん
お返事、有難う御座います。
同伴だと可能なのですね。
同伴で何名まで入れるとかの規則は御座いますか？

[1582: 匿名さん]

地権者さんの住居だと、プール等の利用は年会費が必要だったと思います。

[1583: 匿名さん]

何人まで連れて入れるかは知らないですね。
でも、プール等は確か貸し切りもできるんですよね？
ただ、1582さんがおっしゃる通り、地権者住建だと別途年会費が必要です。
年間200万でしたっけ？

[1584: 匿名さん]

>>1583 匿名さん
50万かと。
あと大抵の施設は有料で貸し切り可能です。
連れ人数多い場合は貸し切り前提でしょうから、貸し切り料金別途かかります。
あまり非常識な人がいると、人数制限かかるかもしれませんね。

[1585: マンコミュファンさん]

>>1584 匿名さん
年間払いで５０万円だと聞いております。
(月払いだと購入者が増えそうですが。)
そうなんです、当方の１番の心配が、大規模マンションでの共用部分の私物化でして、非常識な人が増えると、後々中古で売り難くなり資産価値が下がってしまう恐れもあり、悩んでおりました。
人数制限はして欲しい所です。やはり土地柄、華やかな方々も住まわれると思いますし、共用部分に置きましては、住居者全員が、平等に気持ち良く使われるなら、更に前向きに検討しようと思っている次第です。
一部屋の入居者以外の同伴人数は２名まで、３名以上だと貸し切り。等と決まると、より安心ですよね。
プールの貸し切りが出来るのは知りませんでした！！有難う御座いました。

[1586: 匿名さん]

>>1585 マンコミュファンさん

>>1585 マンコミュファンさん
このような本物の高級物件には民度の低い人はいませんよ？中途半端な金持ちの集まる大規模マンションが一番危ない！資産価値が落ちる事を自らしている低さ！！
３００戸を超えてくると、贅沢な供用スペースも増え、運が悪いと私物化する人間が住み、マンション内で仲間を作り、小さな世界で肩を風で切って歩く様な御粗末な姿が目に余ります。都心でも湾岸でも結構聞きます。ましてや今の時期コロナでマンションから出られませんからマンション内の供用スペースでは息抜きすら出来ないでしょう。
ここレベルの一流マンションでは、そんな心配は、ありません！

[1587: マンション検討中さん]

>>1586 匿名さん

これが噂のポジ荒らしか

[1588: 匿名さん]

>>1587 マンション検討中さん
他スレでも同様だから、なんかのノルマでは。

[1589: マンション検討中さん]

現地に何度か行きましたがマンションの形がブーメランみたいで珍しいですよね？！
あの形にしか出来なかったのかな。

[1590: 匿名さん]

土地を最大限に活用することを考えると、あの形になるのではないですか。

[1591: 匿名さん]

>>1590 匿名さん
5Mメッシュ高低図でこんな感じ。
地盤自体前の建物時代から、への字形になってる。
地盤から変えると工期も伸びてコストも上がる。

[1592: 匿名さん]

>>1591 匿名さん
への字になってる地盤だったんですね！なるほど！！への字を、２棟に分けるのはコストがかかるのでしょうか？

[1593: 匿名さん]

オリンピック延期って、来年は大丈夫なのかなぁ
もう、ここは諦め時だな

[1594: 匿名さん]

>>1593 匿名さん
2棟だと狭小タワーになるから、今みたいな棟内共用施設で迷うようなスケール感はないだろね。

>>1593 匿名さん
メディアセンターが今年撤去されないのは諦めた。

[1595: 匿名さん]

>>1592 匿名さん
への字のおかげで間口広く取れて良質な間取りが実現してるから、これはこれで良いかと。

[1596: 匿名さん]

外観が重要ではないとは言いませんが、私は間取り、開口等を優先します。
外観が全く好みに合わなければ購入しませんが。
個人的には、への字気にしていません。

[1597: マンション検討中さん]

ここの地歴を調べた方いらっしゃいますか？

[1598: マンション検討中さん]

せめてオーバル型にすれば国立競技場と対峙して迫力でたのにね。とは言ってもケチのついてしまったオリンピックと、あのデザインの競技場では対峙してもか

[1599: マンション検討中さん]

皆さんマジで手付解約しないで引き渡しう受けるんですか？？

[1600: マンコミュファンさん]

>>1597 マンション検討中さん
パークコート渋谷で話題がありましたね。聞いちゃうと気になりますよね。

[1601: 匿名さん]

名前変えて、あちこち頑張って書き込んでいるけど、同じ時間、同じ内容、若葉マークついてるから無駄な努力。面白すぎる　草

[1602: 匿名さん]

>>1597 マンション検討中さん
全ての項目で平均点大幅に上回る。

[1603: 匿名さん]

>>1601 匿名さん
ここと、パークコート渋谷を争わせようとしている。
閲覧先履歴から足跡追って他スレ荒らす手口は荒らしが良く使う。

[1604: 匿名さん]

>>1602 匿名さん
この地盤で免震だと揺れないだろうね。

[1605: 匿名さん]

>>1600 マンコミュファンさん
確認しましたが、デマですよ、あれ。
渋谷物件の地歴に対しても嘘情報です。
わざと曲解して荒らしてるので、
相手にしない方が良いかと。

地歴は江戸時代まで遡って問題無しでした。
ちなみに、お向かいの国立競技場は元お寺です。

[1606: 通りがかりさん]

>>1598 マンション検討中さん
オーバルも素敵ですね。品川のオフィスビルとか、格好良いです。
ただ、オフィスビルなら奥行き深くても良いですが
マンションでオーバルだと今みたいな
間口が広い完璧に近い間取りにはならないでしょうね。
凝った外観と間取りは、割とトレードオフな面もありますから。
好みの問題なので、間取りにこだわる人はここを選べば良いと思います。

[1607: 匿名さん]

共用施設では性質上パーティールームの貸し切りは当然として、
プールの貸し切りも可能とは知りませんでした。
しかしプールを貸し切りにするシチュエーションが思い浮かびませんが、
友達を招いてパーティーを開いたりするんでしょうか？

[1608: 評判気になるさん]

プールの貸し切りは1時間しかできないので、パーティとかは流石にできないと思うんですけど、水泳教師を雇って子供たちに水泳教えたり、芸能人の方がプライバシーで貸し切って泳ぐとかじゃないでしょうか？

[1609: 匿名さん]

>>1608 評判気になるさん
ジムと合わせてパーソナルトレーナーはありかと。

[1610: マンション検討中さん]

ジムもプールも当分はコロナで閉鎖でしょ。
パーティールームもかな？

[1611: 匿名さん]

施設の使い方の話してるだけですから
最初の数ヶ月閉鎖でも特に問題ないですよ。
今はしっかり自粛して待つだけですね。

[1612: マンション検討中さん]

現時点で30部屋くらい貸しにでてるが決まらないので値下げが多いですね。分譲仕様の新築賃貸のウイズ原宿レジデンスは、瞬殺でほぼ全部屋に申し込み入った。まぁそうなりますわな。

[1613: マンション検討中さん]

6階の角部屋の2LDKが70.11㎡で485,000円。5階の中住戸の2LDKが70.02㎡で650,000円（笑

[1614: 匿名さん]

こんな狭い部屋あったかな、と思ったら
地権者住戸ばかりですかね。
さすがにその広さでその値段だと高すぎるかと。

[1615: 匿名さん]

デベ案内は高層階70平米で50万台ありましたから、6階でそれより高いとか無いですね。

[1616: 匿名さん]

今募集しているお部屋の中で、三井不動産保有のお部屋がかなり高い割合占めてますね。

[1617: 匿名さん]

ウィズ原宿は山手線1分かつグリーンビューかつ原宿のど真ん中。
立地が格上過ぎて、比べること自体があちらに失礼。

[1618: マンコミュファンさん]

ここに限らず、これからは共用施設が売りの大規模マンションは敬遠されそうですね。
特に感染の温床となり得るジム、プール、パーティールームは嫌悪施設になりそう。

[1619: 匿名さん]

ここの12階以上の1億円台の部屋を狙ってます。
誰かキャンセルして、手付1割分割引とか無いですかね。
共有施設は嫌悪施設なんですよね？

[1620: 匿名さん]

在庫ならたくさん残ってますよ。いつもポジトークお疲れさまです。賃貸で三井保有の部屋などありません。売れ残っている部屋を三井保有と言うなら異論はありませんが。

[1621: 匿名さん]

>>1620 匿名さん
お疲れさまです。
1億円台は残ってないのでキャンセル待ちなのですよ。狙っているのに、知らないのですか？
三井保有は11階以下なので仕様落ちますね。
あくまで、12階以上を一割引で買いたいのです。
それが私のポジションです。

[1622: 購入経験者さん]

在庫たくさん残っているのですか？
１２階以上はもうそんなにないように思いますが？

[1623: eマンションさん]

本日低層階の地権者物件を見学してきました。
高層階の引越しは5月1日以降なので本日の引越しは地権者の人達の引越しと思われますが、遭遇した4組中3組は中国系で子供達が我が物顔でエントランスを元気に駆けずり回っていましたよ。もちろん親は全く注意せず。共有物は彼らに占領される嫌な予感がしました。物件は値段相応可もなく不可もなくでしたが、エントランスの件が強烈過ぎて見学に身が入らず説明もうわの空になりあまり印象に残らず‥
因みに引越しに出会したもう1組はジャージ上下の金髪若夫婦‥地権者パワー恐るべし！

[1624: 匿名さん]

ネガ情報ありがとうございます。
お疲れ様です。

[1625: 匿名さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[1626: eマンションさん]

＞1624
ネガ情報お疲れ様ですって‥どういう意味だ？
貴方も興味あるからこのスレ覗いているんだろ。12階以上の良い物件は投資家と有力地権者が賃貸物件として殆ど押さえているが、賃貸物件を見切って未入居中古物件として売り出す情報を書こうと思っていたけどもう止めたよ‥

[1627: マンション検討中さん]

>>1626 eマンションさん
ネガ情報ありがとう、ですよ？お疲れ様はネガ情報にはかかっていません！
検討者に必要な情報はどんどん書いてくださいね。
もったいつけずに。

逆に意味のない呟きみたいなのは書き込みしなくて大丈夫ですよ。

[1628: 匿名さん]

11階以下は需要がないから賃貸埋まらないのですかね。
安く売りに出せば売れるかと。
幸い、12階以上とは差別化されてますから、安くしやすいですね。

[1629: 匿名さん]

地権者住戸だと使用も落ち、駐車場の抽選権利もありませんよね？
５０平米と小さめ部屋の地権者住戸でも、１億２０００万台なのに、抽選権利が無いなんてマンション内での格差ありすぎませんか？
しかも、１番近い最寄駅は徒歩８分で、他は軽く１０分超え。
ここに住める人は、車の１台くらい持ってそうなのに、駐車場はマンションと別の場所で借りなくちゃいけないって、中古で手放す時、売れなくなりそう。
車を持たない人は、駅近を選ぶでしょうし。このくらいのグレードのマンションは他に、いくらでもありますし。この場所が、億を払っても好きなら話しは別ですが、そんな人が多ければ良いけれど。
確か、地権者住戸じゃなくても価格によっては、抽選権利が無かったですよね。

[1630: マンコミュファンさん]

>>1623 eマンションさん

4～11階の住戸については、プール、フィットネス、クラブラウンジ、ヒーリングフォレストなどの一部共用施設を利用するためには、管理費とは別に年間利用料をお支払いいただく必要があります。

[1631: マンション検討中さん]

>>1630 マンコミュファンさん

１２階以上の部屋は、年間利用料は支払わなくて良いのですか？

[1632: 匿名さん]

>>1623 eマンションさん
今、モデルルームは閉じて新規案内はストップしてますよ。
案内の販売員の方も出勤されていません。
賃貸も同様です。
地権者の方は皆組合に入ってますし、引越日程も決まってます。
最後二行がなければ信憑性あったかも知れませんね。

[1633: 匿名さん]

>>1631 マンション検討中さん
不要です。11階以下なら年間50万です。
11階以下50平米1.２億なら、12階以上の70平米買った方がコスパ良かったでしょうね。

[1634: マンション掲示板さん]

皆さん、結構いろいろ考えて住宅買うんですね！
私はあまり考えず、良さそうだったから買っちゃいました。

[1635: マンコミュファンさん]

>>1634 マンション掲示板

へーそうなんですね

[1636: 匿名さん]

>>1634 マンション掲示板さん
気に入ったなら、それが一番。

[1637: 購入経験者さん]

>>1629

分譲住戸はすべて駐車場の抽選権利ついてますよ。
お部屋の広さ別で優先権があるかないだけの違いです。

[1638: マンション検討中さん]

>>1634 マンション掲示板さん

人は人　自分は自分　だよね
自己責任　だもんね
大人だしね

[1639: マンコミュファンさん]

>>1637 購入経験者さん

デベは　分譲の部屋(地権者住戸　広さ　価格帯)によっては　抽選権利すら無いって言ってたけど？

[1640: 匿名さん]

ここだけじゃないでしょ。三井のマンションって、どこもそうだよね。部屋の大きさ、価格によって、抽選権利すら無いよね。

[1641: 匿名さん]

>>1639 マンコミュファンさん
12階以上はあるでしょ。当たるかはわからんけど。
広い部屋は無抽選で駐車場ついてるが。

[1642: マンション掲示板さん]

ここを買っててもう一部屋欲しいと言ってるの笑えます。中学生が繰り広げる嘘自慢のレベルですね。

安値で出たら買う？まだまだ部屋あるじゃないですか。買って完売御礼させてくださいよ。

[1643: 匿名さん]

確かにあと1割、12階以上は3-4億の部屋が残ってますね
買いたい部屋と残りの部屋の需要と供給が合えばよいですが、まずはモデルルーム再開かな
ここに限らないが、見学さえできないようでは話にならない

[1644: 匿名さん]

>>1642 マンション掲示板さん
最後2行、地権者の心境。
11階以下は賃貸も販売も高すぎる印象。
販売再開後に早く掃けたいなら指値を呑んで1割安くするのも手。

[1645: 匿名さん]

買えない人の僻みも毎度のことですね。中身が無いのでふーんで終わってしまいますね

[1646: 検討板ユーザーさん]

住み替えの人は、現住居が思った金額で売却できなくて、手付放棄する人いそうだけどね。
港区でも億超えの中古なんて、全然動いてないし。
でも、手付10%だと2000万前後にはなるから、踏ん切りも付けづらいか。

まあ、色々残念な要素が多い物件だと思っていたが、引き渡し時期も微妙だったね。来月でしょ？
みんなどうするの？

[1647: 匿名さん]

>>1646 検討板ユーザーさん
このクラスだと、ローン組まない人やダブルで払ったり、古い方は現金精算する人のが大多数だから売れなくても次に引越しする人が多いとは思うけどね。
今のところ、手付け放棄は出てないとのことだが、まだわからない。来月あたり、わかるかね？

引越はトラック出入りしてるから、淡々と進んでる模様。

[1648: 匿名さん]

>>1646 検討板ユーザーさん
現住居売るタイミングがコロナ前なんだよね。
ここだと。
売却前提でなく資金に余裕あって高値で強気売り出ししてたら、売れてないかも。

[1649: 検討板ユーザーさん]

>>1648 匿名さん

そうそう。おれもここ2億くらいの部屋購入直前まで行ったから、もし買ってたら売却タイミング最悪だったなと思って。

オリンピックも飛んだし、再開発も遅れに遅れそうだし、外苑前駅までの通りはタクシードライバーの喫煙所と化してるし、目論見と違いすぎて、おれなら手付放棄するかなと。
でも損切りで2000万捨てるのは胆力入るよね。

[1650: 匿名さん]

>>1649 検討板ユーザーさん
いや、売却必須の人は既にコロナ前に売買してるだろうから、キャンセル少ないのかな、と。